Решение № 440 от 17.11.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 440 гр. Варна, 17.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галина Чавдарова при участието на секретаря Мая Т. Иванова като разгледа докладваното от Галина Чавдарова Търговско дело № 20243100900495 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба, подадена от АЙ ВИ СЕЙЛИНГС ООД, ЕИК 103550712, със седалище и адрес на управление гр.Варна, р-н Младост, ул.Уста Кольо Фичето №25Б, против Г. Ж. Л. от гр.Варна, с която е предявен иск с правно основание чл.92 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 50000лв, представляваща неустойка по т.8.1 от договор от 11.04.18г., дължима за неизпълнение на задължението по т.2.4 от същия договор, ведно със законната лихва върху нея от завеждане на исковата молба до оконч.изплащане.

В исковата молба ищецът твърди, че на 11.04.18г. между страните е сключен договор, по силата на който собствениците на имот – ПИ с идентификатор ************ с адрес ******* с площ от 644кв.м., сред които и ответницата, поели задължение да учредят на ищеца в нотар.форма право на строеж върху имота за изграждане на нова сграда, като ищецът получавал правото на строеж за договорени индивидуални обекти в сградата, а останалите индивидуални обекти се разпределяли между собствениците.

Последните поели задължение и да прехвърлят на ищеца идеални части от самия ПИ. Срещу прехвърлените вещни права ищецът се задължил да изработи проект за изменение на ПУП за имота, а след влизането му в сила – да изработи инвестиционни проекти за изграждане на сградата, да ги съгласува със собствениците, да изгради сградата, да въведе същата в експлоатация и да предаде на собствениците индивидуалните обекти. Твърди, че в изпълнение на задълженията си инициирал процедури за изработване на проект за изменение на ПУП и за съгласуване на същия, който бил одобрен със Заповед №Г-138/05.05.22г. на Гл.архитект на Община Варна, както и изработил идеен инвест.проект за сграда. Излага, че на 29.08.22г. ответникът, ведно с други собственици, заявил, че са запознати с влезлия в сила ПУП и инвест.проект и желаят да подпишат разпределителен протокол. Твърди, че 1 поради водени съдебни дела ищцовото дружество било в невъзможност да продължи осъществяване на следващите действия по договора. Излага, че собствениците на процесния имот, вкл. и ответника, подписали договор с БОРД ЕООД, с който се задължили да му учредят права на строеж срещу задължението последният да построи сграда и да им предаде конкретни обекти като обезщетение, с което било налице неизпълнение на поетите по т.2.4 от договора задължения. За това неизпълнение в т.8.1. от договора била уговорена неустойка от 50000лв, която ответникът дължал. Излага, че бил поставен в невъзможност да изпълни задълженията си, тъй като нямал сигурност, че ще получи правото на строеж, предвид обещаването му на БОРД ЕООД, и вече били инициирани администр.процедури за промени в планирането, проектирането и разрешаването на строителство в имота.

С допълн.искова молба оспорва възраженията на ответника.

Твърди, че в сключения договор от 11.04.18г. не било договорено изграждането на жилищна сграда, нито че страните ще получат индивидуални обекти със статут на жилища. Не било договорено и строителят да завърши процедурата по одобряване на изработения от собствениците ПУП, а в т.1.3.1 му се възлагало да изработи проект за изменение на ПУП за имота, каквито действия били предприети и били одобрени ПУП и РУП със заповедта от 05.05.22г. Твърди, че съгласно посочените с ПУП и РУП параметри в имота можело да се проектира и построи апартхотел, за какъвто бил изработен инвест.проект, представен на собствениците за съгласуване по реда на т.3.3. от договора. Счита, че не е налице правна невъзможност за изпълнение, поради което и договорът не бил развален по право. Оспорва доводите за автоматично прекратяване на договора поради изтичане на срока по чл.7.4. Твърди, че поетото от строителя задължение било да изработи проект за изменение на ПУП и да съгласува същия, но не е поемал задължение да осигури одобряване на проекта от компетентния орган. Излага, че след получаване на пълномощно от собствениците ищецът е започнал изпълнение на задълженията си като е възложил изработването на проекта, внесъл го е за съгласуване в НИНКН и на 20.03.19г. е внесъл в р-н Одесос на Община Варна заявление за приемане и одобряването му, с което процедурите по съгласуване приключили и дружеството не било в забава спрямо срока по чл.7.2.1. Позовава се на чл.7.3.4 от договора като счита, че срокът е спрял да тече при подаване на жалба от трето лице, в случая от БЧК, за 108 дни, както и на чл.7.3.2, като счита, че срокът е спрял да тече за 846 дни поради забавания, породени от актове, действия или бездействия на администрацията. С оглед времето, през което е бил спрян срокът, твърди, че строителят изпада в забава за изпълнение на задължението си по чл.5.1 на 21.06.22г., и след като заповедта за одобряване на ПУП е издадена на 05.05.22г., то не е налице забава и договорът не бил прекратен, а е валиден и обвързва страните. Оспорва твърдението за неизпълнение на договора, както и за нищожност на неустоечната клауза, която имала за цел да гарантира строителя, че ще получи обещаните му вещни права по договора, както и да компенсира загубата на приходи и печалби за него. Оспорва и възражението за прекомерност на неустойката, като счита, че стойността на договора била напълно съпоставима с претендираната неустойка.

В срока по чл.367, ал.1 от ГПК ответникът Г. Ж. Л. от гр.Варна, е депозирал писмен отговор, с който оспорва предявения иск. Не оспорва факта на сключен между страните договор от 11.04.18г. Твърди, че така сключеният договор е развален по право на осн. чл.89 ЗЗД поради настъпила 2 невъзможност за изпълнение. Излага, че съгласно уговорките в договора волята на страните била да се построи жилищна сграда като всеки от съсобствениците получи индивидуален обект жилище. Твърди, че с допълн.споразумение от 29.07.20г. страните се съгласили да изменят т.1.4 от договора в смисъл, че полагащите се на собствениците квоти от РЗП се разпределят пропорционално между всички видове обекти като са изключени тези на етаж 6 и 7, които е предвидено да останат за строителя за допълване на неговата квота от РЗП. Посочено било и че страните се съгласяват предназначението на новата сграда да бъде за апарт-хотел. Излага, че по заявление на собствениците от 2015г. било инициирано адм.производство по изготвяне на ПУП-ПЗР и РУП за изграждане на жилищна сграда, който бил приет с протокол от 18.08.15г. на ЕСУТ, като било предложено да се издаде заповед по чл.129, ал.2 ЗУТ след съгласуване с НИНКН. Сочи, че след сключване на договора ищецът бил снабден с необходимите пълномощия, но не изпълнил задължението си по т.5.1 да извърши действията по издаване и съгласуване на ПУП за жил.сграда, респ.апарт хотел, а издадената заповед от 05.05.22г. била за хотел. Счита, че изпълнението на задълженията на страните е станало невъзможно, тъй като към момента за имота има действащ ПУППРЗ за хотел и собствениците не биха могли да получат индивидуални обекти.

Твърди, че ищецът не е предоставил на ответника и разпределителен протокол, въпреки съгласието й да подпише такъв. Счита, че от влизане в сила на заповедта от 05.05.22г. договорът е развален по право поради невъзможност за изпълнение и за ответника не съществува задължението по т.2.4 от договора. В евентуалност твърди, че договорът е прекратен на осн. т.7.4, тъй като забавата на ищеца да изпълни задълженията си по т.5.1. е продължила повече от 18 месеца, а към датата на подписване на договора с трето лице12.10.23г. били изтекли повече от 24 месеца, поради което настъпило автоматично прекратяване на договора на осн. чл.7.2.1., без да било необходимо развалянето му по чл.87, ал.3 ЗЗД. В евентуалност счита, че ищецът не може да претендира неустойка, тъй като самият той не бил изпълнил или не е имал готовност да изпълни насрещните си задължения.

Прави възражение за нищожност на клаузата на т.8.1. поради противоречие с добрите нрави, а в евентуалност моли същата да бъде намалена поради прекомерност.

С допълн.отговор поддържа възраженията си и оспорва твърденията, наведени с допълн.искова молба. Твърди, че с договорът страните са постигнали съгласие в имота да бъде построена жилищна сграда, а не хотел или апартаментен хотел, като по негово настояване било подписано допълн.споразумение. Твърди, че ищецът не е инициирал нова процедура по изработване на ПУП, а е продължил започнатата от съсобствениците такава.

Счита, че действителната воля на страните била да се изработи проект за жил.сграда и да се довърши започнатата процедура по одобряване на ПУППРЗ за такава. Твърди, че ищецът е бил информиран за вече започнатата процедура, съотв. е узнал за нея с подаване на заявлението от 2018г. Поддържа възражението си за забава на ищеца да изпълни задълженията си по т.5.1.

Твърди, че ищецът е следвало да извърши всички действия по изменение на ПУП, което включвало и одобряването му, като оспорва възражението за липса на забава. Поддържа възраженията си за пълно неизпълнение на договора от страна на ищеца, който подавал проекти и документи за промяна на предвижданията за имота за хотел въпреки одобрените проекти за жилищна сграда. Оспорва твърденията за спиране на сроковете по т.7.3. и поддържа 3 възражението си за нищожност на клаузата за неустойка.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл.12 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

По делото няма спор, че между страните е сключен на 11.04.18г. договор, с който ответникът, ведно с останалите собственици на ПИ с идентификатор ************ с адрес *****, се задължил да учреди на ищеца право на строеж върху поземления имот за изграждане на нова сграда, като строителят получи правото на строеж за индивидуални обекти в новата сграда, а собствениците запазват за себе си и разпределят помежду си правото на строеж за останалите индив.обекти /чл.1.2.1/. Ответната страна е поела задължение да прехвърли на строителя и правото на собственост върху 58% ид.ч. от ПИ / чл.1.2.2/. От своя страна ищецът се задължил да изработи проект за изменение на ПУП за имота, а след влизане в сила на изменението в ПУП да организира изработването на инвест.проекти за изграждане на нова сграда, съотв. след одобряването им и издаване на разрешение за строеж да изгради сградата и да предаде на собствениците индивидуалните обекти / чл.1.3/.

В чл.3 от договора са регламентирани задълженията на собствениците, а в чл.5 – тези на строителя, сред които задължението след подписване на договора и получаване на пълномощно от собствениците да инициира процедура по изменение на ПУП за имота, като извърши всички необходими действия, вкл. изработване на проект за изменение на ПУП, съгласуване на същия / чл.5.1/, и след влизане в сила на заповедта за одобрение на промяната в ПУП да изработи идеен инвест.проект част „архитектура“ за новата сграда, да съгласува същия със собствениците и подпише разпределителен протокол /чл.5.2/; след учредяване на право на строеж да изработи и съгласува техн.проекти, да осъществи строителството и въведе сградата в експлоатация /чл.5.3-5.11/.

Изрично в чл.7.1-7.4 са предвидени конкретни срокове за дейностите и периода, в който същите не текат. За изпълнение на действията по чл.5.1 е договорен 18-месечен срок, считано от датата на получаване на пълномощно / чл.7.2.1/, като при забава поради причини, които изключват вината на строителя, продължила повече от 24 месеца, договорът се счита прекратен като собствениците не дължат на строителя направените от него до момента разходи / чл.7.4/.

С клаузата на чл.2.4 собствениците се задължават до прехвърляне в нотар.форма на правата по т.1.2.1 и 1.2.2 без съгласие на строителя да не прехвърлят или предоставят на трети лица права на собственост, права на строеж, други ограничени вещни права, облиг.право на ползване, както и да не обременяват с тежести имота, и в същия срок да не водят преговори и да не сключват договори със същия предмет с други лица. При неизпълнение на това задължение е предвидено в чл.8.1. виновният собственик да дължи на строителя неустойка в размер на 50000лв.