Решение № 1800 от 27.03.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1800 гр. София, 27.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-9 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ели Д. Анастасова при участието на секретаря Ю. С. Димитрова Асенова като разгледа докладваното от Ели Д. Анастасова Гражданско дело № 20211100107968 по описа за 2021 година

Производството е по реда на Дял І, глава ХІІ от ГПК.

Производството е образувано по предявени от „Х.Б.Б.“ ООД с ЕИК **** срещу М. А. К. с ЕГН ********** обективно съединени искове с правно основание чл. 79, ал.

1 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ и чл.92 ЗЗД за заплащане на следните суми: сумата от 15 830.68 евро /с включен ДДС/, представляваща главница по сключен между страните в средата на месец юли 2020г. неформален договор за посредничество при продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното й плащане и за сумата от 6101.64 евро, представляваща неустойка за забавено плащане за периода от 11.12.2020г. до 23.06.2021г. /датата на депозиране на исковата молба/, ведно със законната лихва върху посочените суми от 23.06.2021г.

/датата на исковата молба/ до окончателното им плащане.

В исковата молба са изложени съображения за сключен между страните в средата на месец юли 2020г. неформален договор за посредничество при сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот. Ответникът приел представената му оферта, с което се задължил при сключване на договор за покупко-продажба с купувач, представен му от доверителя, да заплати в деня на сделката обичайното за бранша възнаграждение в размер на 3% от реалната продажна цена на имота. Ищецът организирал рекламна кампания за продавания имот, намерил потенциален купувач и уговорил приблизителните условия на сделката, но след като се запознали двамата си разменили координати и купувачът симулирал, че се отказва от сделката, а два месеца по-късно същите страни сключили същата сделка за действителна продажна цена от 1

439 741 евро, поради което дължимото възнаграждение с ДДС е в размер на 15 830.68евро, а дължимата неустойка за 193 дни е в размер на 6101.64евро.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника М.

А. К., с който излага съображения за неоснователност на исковете. Оспорва да е сключен договор за посредничество с ищеца, с посочения в исковата молба предмет.

Релевира, че не е приемал посочената в нея оферта и не се е съгласявал да заплати възнаграждение в размер на 3% от продажната цена. Счита за недоказани твърденията за инвестиране на средства при изпълнение на посредничеството. Оспорва да са провеждани огледи на имота и рекламна кампания за продажбата му. Твърди, че не са създавани условия за реализиране на сделка със съдействието на А.П., за да се приеме, че се е отказал от такава. Твърди, че на 06.07.2020г. е сключил договор за посредничество с друг брокер Р. Н., на когото възложил търсенето и намирането на купувач за дружествените дялове на „БВМ Х.“ ЕООД, ведно с притежаваните от дружеството активи. Със сключения договор се съгласил да заплати сумата от 9900 евро в полза на посредника. По същото време провел разговори и с брокери на други агенции за недвижими имоти, които са предлагали имота, собственост на дружеството, за продажба. На А.П., при случайна среща, споделил, че има имот, който продава, но никога не се е съгласявал с условията на ищеца за извършване на посредничество.

Твърди, че междувременно с А.П. се свързал потенциален купувач, но при срещите станало ясно, че има множество противоречия с продавача, които следвало да се изчистят при подписване на споразумение, при което се наложило участие на адвокати на двете страни. Представителят на ищеца А.П. не можела да се справи с подобна сделка, поради липса на юридическо образование, както и останалите брокери на ищеца. Ответникът и потенциалният купувач имали сериозни противоречия, които били изострени от А.П., поради което ответникът се отказал от сключване на споразумение, както и от сключване на предварителен и окончателен договор, с което не целял заобикаляне на посредника. По време на комуникацията си с А.П., ответникът й дал да разбере, че не е съгласен с предлаганите от нея условия на посредничество, а и при срещите с нея станало ясно, че не може да се справи с такава специфична сделка.

Междувременно наетите от него брокери продължили да търсят купувачи, като през ноември 2020г. Р. Н. му съобщил, че има клиент и предложил да се видят за договаряне на условията. При срещата установил, че това е същият потенциален купувач Т.Х., с който провеждал преговори и се срещал два пъти в офиса на „Х.Б.Б.“ ООД. След изглаждане на противоречията, чрез съдействието на наетия от него брокер Р. Н. и адвокатите на страните, на 07.12.2020г. бил подписан предварителен договор за продажба на всички дружествени дялове от капитала на „БМВ Х.“ ЕООД на Т.Х., а на 07.01.2021г. сключили окончателен договор. На 26.01.2021г. ответникът заплатил сумата от 9900 евро на Р. Н., като възнаграждение по договора за посредничество.

Счита за недоказано твърдението на ищеца, че му е възложено посредничеството за 2 сключване на гореописания договор. Счита, че извършените от длъжностните лица на ищеца действия са свързани с посредничество при покупко-продажба на недвижим имот, а не на дружествени дялове. Възразява, че са изложени твърдения за сключване на договор с него като физическо лице, а не с юридическото лице, което е собственик на недвижимия имот.

СОФИЙСКИ ГРАДСИ СЪД, 9 състав, като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235, ал.2, във вр. с чл.12 ГПК, по свое убеждение, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ.

Основателността на предявения осъдителен иск се обуславя от кумулативното наличие на следните предпоставки: 1/. валидно сключен между страните в средата на месец юли 2020г. неформален договор за посредничество при продажба на недвижим имот, с параметри, посочени в ИМ; 2/. доказване на обстоятелството, че ищецът е изправна страна по договора като в тази връзка следва да установи пълно изпълнение на задълженията си по сключения договор; 3/. доказване на размера на претендираното вземане; 4/. настъпила изискуемост на вземането.

С изготвения по делото доклад /л. 138, стр. 2/ са отделени като безспорно установени и ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните следните обстоятелства: обстоятелството, че на 29.06.2020г. е сключен окончателен договор за покупко-продажба на дружествените дялове на „БВМ Х.“ ЕООД с Т.Х., като в дружеството е извършена непарична вноска с описаните в исковата молба недвижими имоти; обстоятелството, че посоченият клиент е намерен от А.П., като представител на ищцовото дружество, както и че с нейно посредничество са извършени две срещи между ответника и потенциалния купувач Т.Х.. Същевременно с протоколно определение от 29.09.2022г. /л. 154/ е изменен доклада, в частта, в която е прието за безспорно обстоятелството, че посоченият клиент е намерен от А.П., като представител на ищцовото дружество, както и че с нейно посредничество са извършени две срещи между ответника и потенциалния купувач Т.Х. като изрично съдът е посочил, че това обстоятелство е спорно в отношенията между страните.

При изследване на предпоставките от фактическия състав на предявения иск следва да се посочи следното: от представената по делото електронна кореспонденция /л. 44-л. 93/ се установява, че в периода от 11.08.2020г. до 03.11.2020г. между А.П.

/представител на ищцовото дружество „Х.Б.Б.“ ООД/, ответника и неговата съпруга С.Н. е налице размяна на кореспонденция, във връзка със сключване на споразумение между ответника М. А. К. /в качеството му на едноличен собственик на капитала на 3

БВМ Х. – продавач/ и Т.Й.Х. /в качеството му на купувач по споразумението/ за заплащане на резервационна такса изключителното право да сключи най-късно до 20.11.2020г. договор за покупко-продажба на дружествени дялове на „Х.Б.Б.“ ООД или окончателен договор за покупко-продажба, заедно с всички приложения към него за недвижими имоти, находящи се в гр. София, район „Витоша“, в. „Малинова долина Бункера“, бл. D. Видно от кореспонденцията се установява, че А.П. е изготвила няколко проекти на въпросното споразумение, като се съобразила с редакционните и техническите забележки на ответника и с неговите искания и забележки, във връзка със съдържанието на въпросното споразумение. А.П. е изпратила до ответника и протокол за дължимото възнаграждение в полза на ищцовото дружество /л. 44/ като в мейла е посочено, че то е дължимо в случай на продажба, каквато е и уговорката между страните. По делото е представен и въпросният протокол /л. 24/, от който се установява, че дължимото възнаграждение в полза на ищцовото дружество при подрписване на договор за покупко-продажба на имота с купувач възлиза на еднократно възнаграждение в размер на 3% без включен ДДС от реалната продажна цена на имота /т. от протокола/. В последващ мейл /л. 45/ А.П. посочила, че предлага 3 плащания, съгласувани с купувача, за да може да се заличи ипотеката преди прехвърлянето на дяловете, както следва: 10000 евро сега; 1300000 евро при подписване на предварителен договор и 320000 евро при подписване на окончателен договор.

Във връзка с направените оспорвания от страна на ответника с представената по делото електронна кореспонденция между страните, по делото е приета съдебна компютърно-техническа експертиза /л. 198-л. 200/, неоспорена от страните и кредитирана от съда като компетентно и обективно изготвена, от която се установява следното: процесните мейли, посочени в Таблица № 1 /л. 199/ са успешно разменени между пощенски кутии: [email protected]; [email protected] и [email protected]; процесните мейли са установени и потвърдени от архивните регистри на пощенските сървъри, ползвани в корпорация Yahoo; процесните мейли съществуват към периода на изготвяне на експертизата и са съществували към периода на обменяне на процесната кореспонденция; установени са следните вписани имена на ползвателите на процесните мейли, както следва: мейлът [email protected] е собственост на ищеца; мейлът [email protected] е собственост на съпругата на ответника С.Н./, а мейлът [email protected] е собственост на ответника /М. К./.

По делото са събрани гласни доказателства, получени чрез разпита на свидетеля на ищеца М.С.Г. /л. 145 и сл./ и на свидетелите на ответника М.П.П. /л. 148 и сл./ и В. В. К. /л. 150 и сл./.

От показанията на свидетеля на ищеца М.С.Г. /л. 145 и сл./ се установява 4 следното: свидетелят е работил на длъжност „технически ръководител“ в комплекс „Г.П.“, находящ се в гр. София, жк „Младост“, м. „Камбаните“, където се намира и процесния имот; имало е само трима брокери, които са продавали имотите в комплекса като един от тях е била А.П.; преди процесната сграда да получи Акт № 16 тримата брокери са се обаждали предварително, за да получат ключ до имотите от оправомощено за това лице; имало е охрана на обекта с видеокамери; обектът е имал строителна ограда; имало е три КПП, откъдето е имало достъп до обекта и там е имало охрана; достъпът се е осъществявал само след предварителна уговорка; не е можело да влизат случайни лица; свидетелят не познава брокер на име Р. Н. и никога не е чувал за него.

От показанията на свидетеля на ответника М.П.П. /л. 148 и сл./ се установява следното: свидетелят е брокер и заедно с Р. Н. работят като брокери в „Е.-Х.“ и са посредничили на ответника да продаде фирма, в която е имало имот, находящ се в „Г.П.“; процесният имот е възлаган от страна на ответника и на други брокерски фирми; правени са огледи на обекти от свидетеля, организирани от ответника като последният е разполагал с ключ от процесния имот; брокерът Р. Н. е познавал купувача Т. от доста време преди сделката и му е търсел къща; ответникът и купувача Т. са се срещали в офиса на „Е.-Х.“; в конкретния случай не само самият имот е трябвало да се провери дали има тежести, а трябвало да се провери и дали фирмата има тежести, включително да се извърши проверка на счетоводството, съществуващите задължения; свидетелят заявява, че „Е.-Х.“ е проверил всички тези обстоятелства и се е оказало, че е имало задължения, които е трябвало да бъдат изчистени; същевременно е имало и ипотека върху конкретния имот;; практиката на брокерската фирма е понякога в сключените договори да се изписва наименованието на фирмата, а в други случаи само името на брокера като физическо лице.

Разпечатката съдържа 28 от 59 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/d447c101-7a50-4d81-b02a-ac5e370044d9