Решение № 897 от 17.05.2021, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 897 гр. Варна , 14.05.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ в публично заседание на четиринадесети април, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Диана Д. Митева

Членове:

Цвета Павлова мл.с. Ивалена О. Димитрова при участието на секретаря Албена И. Янакиева като разгледа докладваното от мл.с. Ивалена О. Димитрова Въззивно гражданско дело № 20213100500364 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Oбразувано e по подадена въззивна жалба вх. № 291890/29.12.2020 г. от „Регион имоти“ ООД, ЕИК 205122698, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Густав Вайганд“ № 12, ет. 4, ап. 8, чрез адв. Д.Й., срещу Решение № 261623/10.12.2020 г., постановено по гр. дело № 4147/2020 г. по описа на ВРС, XLIX състав, с което „Регион имоти“ ООД е осъдено да заплати на Б. К. И., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж. к.

„Владислав Варненчик“, бл. 407, вх. 9, ет. 7, ап. 157, сумата от 4000,00 лева, представляваща дадена без основание като платен депозит за закупуване на недвижим имот по нищожна клауза от писмен Договор за депозит от 11.03.2020 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното й изплащане.

В жалбата се излага, че обжалваното решение е незаконосъобразно, неправилно, постановено при нарушение на материалния закон и необосновано. Навежда оплаквания, че първоинстанционният съд превратно е тълкувал процесния договор. Сочи, че съдът избирателно и непоследователно е обсъдил клаузите от същия, като изтъква, че липсва анализ на задълженията на купувача по договора. Излага, че т. 2 от процесния договор урежда задължение на посредника - да осигури на купувача цена от 107 000 евро, при която той желае и ще купи имота, и две кумулативни задължения за купувача, а именно последният да осигури одобрение за банков кредит в необходимия размер от банка в гр.

Варна и подготвяне на експертна оценка, обезпечаваща размера на кредита. Сочи, че към 1

27.03.2020 г. ищецът не е изпълнил вменените му в т. 2 задължения, като навежда, че това неизпълнение, съобразно т. 3 от процесния договор, представлява пречка за сключване на предварителен договор. Твърди, че първоинстанционният съд не е обсъдил и съпоставил поведението на двете страни по договора, разгледал е същото едностранчиво и по тази причина е достигнал до неправилен извод относно нищожност на т. 5 от процесния договор поради накърняване на добрите нрави.

Настоява за отмяна на атакувания съдебен акт. Претендира разноски.

В законоустановения срок е депозиран писмен отговор от Б.И., чрез адв. Соня Бъчварова – ВАК, с който се оспорва въззивната жалба. Счита атакуваното решение за правилно и законосъобразно. Сочи, че изводите на първоинстанционния съд изцяло кореспондират със събрания в хода на производството доказателствен материал, като излага подробни съображения в тази насока.

Настоява за потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на разноски.

В съдебно заседание въззивникът „Регион имоти“ ООД, се представлява от адв. Д.Й., който настоява за отмяна на първоинстанционното решение. Поддържа застъпеното във въззивната жалба становище, че за да се стигне до изпълнение на вменените задължения на ответното дружество по т.3 от процесния договор, първо купувача следва да изпълни задълженията си по т. 2 от същия.

В съдебно заседание въззивамият Б. К. И., чрез адв. С.Б., излага становище за правилност и законосъобразност на обжалваното решение. Застъпва, че не се е стигнало до подписване на предварителен договор до крайната дата – 27.03.2020 г., тъй като ответното дружество не е поканило купувача да сключи предварителен договор, включително не е представило продавача по сделката, нито е било упълномощено да сключи предварителен договор.

Настоящият съдебен състав, като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:

От копие от Договор за депозит, сключен на 11.03.2020 г. между Б. К. И., ЕГН ********** - клиент, и „Имоти Регион“ ООД, ЕИК 205121698, представлявано от С.А., се установява, че клиентът е предал на дружеството сумата от 4000,00 лева като депозит за закупуването на следния недвижим имот: апартамент № 9, находящ се в гр. Варна, ул.

„Брегалница“ № 6, ет. 3, със застроена площ от 115 кв. м. В т. 2 на Договора е отразено, че клиентът изрично заявява, че желае да закупи горепосочения имот при следните параметри: продажна цена от 107 000 Евро, одобрение за банков ипотечен кредит в необходимия размер и подготвяне на експертна оценка, обезпечаваща размера на кредита. В т. 3 е уредено, че при постигане на посочените в т. 2 параметри на сделката, клиентът възлага на дружеството да предаде на собственика на имота половината от сумата на депозита – 2000,00 лева, както и се задължава в срок до 27.03.2020 г. да сключи предварителен договор за покупкопродажба на имота и да плати възнаграждение от 2200 Евро в деня на подписване. В т. 4 е посочено, че разликата между депозита по т. 1 и предадената на собственика сума по реда на т. 3 се прихваща срещу размера на дължимото възнаграждение, като в случай че сумите не съвпадат по стойност, разликата се доплаща от клиента, респективно се възстановява от дружеството. В т. 5 е отразено, че в случай че клиентът не изпълни задължението си за сключване на предварителен или окончателен договор, възнаграждението, дължимо на дружеството, се прихваща от предоставения депозит по т. 1.

2

Видно от съобщение, изпратено по електронна поща на 27.03.2020 г. от Б.И. до „Регион имоти“ ООД, със същото ищецът (сега въззиваем) излага, че съгласно т. 3 от Договор за депозит от дата 11.03.2020 г. е длъжен да подпише предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот в срок до 27.03.2020 г. Изтъква, че ответното дружество не е спазило задълженията си по договора и не го е поканило да сключи съответния предварителен договор, което се явява достатъчно основание той да иска разваляне на сключения между страните договор за депозит. Уведомява ответното дружество, че на 30.03.2020 г. в 12:00 ч. ще посети офиса им с цел получаване обратно на сумата в размер на 4000,00 лева.

В хода на първоинстанционното производство са ангажирани гласни доказателствени средства посредством разпита на св. Драгомир Божидаров Катеринов – баща на собственика на процесния имот Боян Катеринов. В показанията си, ценени по реда на чл. 172 от ГПК, свидетелят излага, че синът му е възложил на агенция да продаде апартамента, находящ се на ул. „Брегалница“, като за целта е вадил документи чрез посолството в Англия, тъй като пребивава там; свидетелят сочи, че той също е предавал документи на брокерката. Излага, че е разбрал от сина си Боян и от брокерката, че сделката не се е осъществила поради неосигуряване на кредит за купувача.

От показанията на св. С.А. – служител на ответното дружество, ценени по реда на чл.

172 от ГПК, се установява, че същата е водила преговорите за продажба на процесния имот и с двете страни. Излага, че са осъществени два огледа на процесния апартамент. Сочи, че в продължение на около две седмици са провеждани телефонни разговори и комуникация посредством „Вайбър“ с купувача с цел намаляване на продажната цена, като последната била договорена в размер на 107 000 Евро. Свидетелката заявява, че на 11.03.2020 г. Б.И. дошъл в офиса на ответното дружество и предал сума от 4000 лева – капаро, като подписали съответните документи. Излага, че след обявяване на извънредното положение на 13.03.2020 г. последният „се стреснал“ и не искал да подписва предварителен договор, тъй като следвало да заплати 10% от сумата. Свидетелката изтъква, че ищецът й казал да забави сделката, поради което същата не предприела действия по уговаряне връщането на продавача в България, както и по изваждане на документи за имота. Сочи, че около 20.03.2020 г. Бейхан я уведомил по телефона, че е разговарял със служител на банката, като последният му казал, че не обслужват кредити на моряци по време на извънредното положение. Поради това ищецът поискал продължаване на срока за сключване на предварителен договор до месец май, впоследствие и до месец октомври. Заявява, че предварителен договор не бил подписан, тъй като ищецът нямал финансова възможност за закупуването на имота. Изтъква, че продавачът искал да се осъществи сделката, като е съгласен и сега да се продаде имотът. Заявява, че не е предала на продавача договорената сума от внесеното от ищеца капаро, тъй като последният не изпълнил задълженията си по договора. Свидетелката изтъква, че същата няма задължения по договора, като сочи, че такива има само купувачът.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Жалбата, инициирала настоящото въззивно производство, е подадена в срок, от легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съобразно разпоредбата на чл. 269 от ГПК, в правомощията на въззивния съд е да се произнесе служебно по валидността на решението, а по отношение на допустимостта - в 3 обжалваната му част.

Атакуваният съдебен акт е постановен от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, при спазване на законоустановената писмена форма, поради което същият е валиден. Постановен е при наличието на всички положителни процесуални предпоставки за възникването и надлежното упражняване на правото на иск, като липсват отрицателните такива, поради което е и допустим.

Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 1 от ЗЗД. За да бъде същият основателен, съдът следва да установи наличието на две предпоставки: 1) получаването на нещо от обогатилото се лице - ответника, което му се дава от обеднялото лице – ищеца, и 2) липса на основание за получаването му. Фактът на настъпилото имуществено разместване не се оспорва от страните по делото.

Оплакванията се концентрират върху тълкуването на съглашението между страните, същите се свързват с мотивите на първоинстанционния съд относно признатото право на възложителя да развали неизпълнения от посредидника договор, пораждащо отпадане на основанието за задържане на платения депозит. Евентуално оплаквания се сочат и за необоснования извод за отричане на право на посредника да задържа предоставения депозит, тълкуван като неустойка, уговорена според съда в нарушение на добрите нрави.

Съгласно установения в чл. 9 от ЗЗД принцип за свобода на договарянето, страните могат да обусловят настъпването, изменението или прекратяването на правното действие на сделката от бъдещи обстоятелства (модалитети). Последните се обхващат от волеизявлението и се включват като клаузи от съдържанието на сделката, т. е страните по последната имат възможност да съобразяват правните последици с определени обстоятелства, които имат значение за техните интереси. Обстоятелствата следва да са възможни и да не са в противоречие с добрите нрави.

Според чл. 25, ал. 1 от ЗЗД, условието е едно бъдещо несигурно събитие. В зависимост от правните последици от настъпването на последното, условието може да бъде отлагателно или прекратително. При отлагателното условие, настъпването на правните последици на сделката е в зависимост от сбъдването му. При сключване на сделката същата не поражда исканите от страните правни последици, те настъпват, ако условието се сбъдне; поражда се правно очакване за придобиване на права.

Срокът е също обуславящо обстоятелство, предвидено по волята на страните по сделката, като за разлика от условието, той е бъдещо, но сигурно събитие. Срокът представлява период от време или абсолютно определена дата, с които се свързва правното действие на уговорката по сделката.

В конкретния случай, процесният Договор за депозит е сключен при наличие на два модалитета - отлагателно условие по отношение на уговорките за възложеното посредничество и уговорен краен срок с настъпване, на който условието губи значение.

С оглед целта на страните по съглашението и неговия предмет, пораждането на правните последици на договора е поставено в зависимост от настъпването на бъдещо несигурно събитие – одобрение за банков ипотечен кредит в необходимия размер и подготвяне на експертна оценка на закупуваното обезпечение. Това условие е възможно и допустимо от закона. То е положително, тъй като предвижда настъпване на промяна в обстоятелствата. Същото е уговорено в полза на купувача - с цел набавяне на кредитни средства за планирана покупката, чието организиране като предварителен договор е 4 възложено на посредника именно защото купувачът не разполага с наличност за договаряне на окончателна сделка .