Решение № 1693 от 13.03.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1693 гр. София, 13.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Любомир Василев

Членове:

Ваня Н. Иванова

ДИАНА Д. ВАСИЛЕВА при участието на секретаря Донка М. Шулева като разгледа докладваното от Ваня Н. Иванова Въззивно гражданско дело № 20241100509406 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 8101 от 02.05.2024 г. по гр. д. № 56599/2023 г. на Софийски районен съд е обявен за недействителен по отношение на „ПРОПЪРТИ ТАЙМ” ЕООД сключения с нотариален акт № 50/31.05.2029 г., рег. № 7737, дело № 389/2019 г. на нотариус С.Т., договор, с който „ВИТАДЖОЙ” ЕООД е продал на П. М. Ч. правото на строеж за недвижим имот – апартамент № 3 със застроена площ от 105,65 кв.м., находящ се на ет. 2 /кота +2,85 м./ в сграда № 2 на обект: „Две многофункционални сгради с търговски площи, жилища, ателиета и подземен гараж”, състоящ се от антре, две бани с тоалетни, две спални, хол с кухненска част, две тераси, с посочени съседни имоти – стълбище, асансьор, двор, двор, ателие 2, ведно с прилежащите 7,022% идеални части, равняващи се на 19,779 кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху земята, съставляваща поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, одобрени със заповед № РД-18-3/11.01.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес: гр. Нови Искър, ул. ****, представляващ УПИ ХХV-1117, кв. 55 по плана на гр. Нови Искър, кв. Курило, включително по отношение последиците на този договор по силата на чл. 21, ал. 1 от СК за пораждане на вещни права за ответницата Д. В. Ч., съпруга на приобретателя П. М. Ч..

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ответниците „Витаджой” ЕООД, П.

М. Ч. и Д. В. Ч., в която се поддържа, че същото е незаконосъобразно и необосновано.

1

Излага се довод, че доколкото отделно правото на строеж на може да бъде обект на принудително изпълнение чрез публична продан предвид законовата забрана, установена в чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, и след като то е реализирано, липсвал правен интерес за ищеца да иска чрез иск по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД обявяване за недействителна сделката, с която е прехвърлено процесното право на строеж. След като правото на строеж било реализирано, то не можело да се прехвърля и не можело да служи за удовлетворяване на кредитора чрез принудително изпълнение. Навежда се довод, че изразеното в ТР № 5/29.12.2014 г. по тълк. д. № 5/2013 г. на ОСГК на ВКС становище, че при уважаване на иска по чл. 135 от ЗЗД прехвърленото имущество не излиза от патримониума на третото лице-приобретател и за кредитора се създава възможност за насочи принудително изпълнение върху чужда вещ, е неприложимо в настоящия случай, тъй като това е невъзможно по силата на законовата забрана по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. На следващо място, в жалбата се навежда и довод за незаконосъобразност и необоснованост на извода на районния съд относно пасивната легитимация на Д. В. Ч. като ответник по предявения иск по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД. Изтъква се в тази връзка, че съпругът, който не е страна по атакувания договор, няма материалноправна легитимация на длъжник, и в този случай ищецът по Павловия иск няма материалноправна легитимация на „кредитор” на другия съпруг, който не е страна по атакувания договор, съответно по отношение на ищеца този ответник няма качеството на длъжник. В подкрепа на тази теза за липса на пасивна легитимация на ответницата Д. Ч. да отговаря по предявения иск по чл. 135 от ЗЗД, жалбоподателите се позовават на разрешението, дадено в ТР № 5/29.12.2014 г. по тълк.д. № 5/2013 г. на ОСГТК. На това основание, след като Д. Ч. не е страна по договора, обективиран в нотариален акт № 50/31.05.2019 г., решението следвало да се отмени по отношение на нея. На следващо място, в жалбата се навежда възражение, че ищецът не е установил по делото индивидуализирани увреждания от страна на ответниците с продажбата на процесното право на строеж, както и на неговите интереси, което изключвало възможността за уважаване на иска по чл. 135 от ЗЗД. Отправя се искане да се отмени обжалваното решение и да се отхвърли изцяло предявени иск.

С писмения си отговор насрещната страна „Пропърти Тайм” ЕООД оспорва въззивната жалба. Изтъква, че предмет на иска е обявяване на недействителността на увреждащата разпоредителна иска, а настъпилите впоследствие промени в правния статус на предмета на сделката са ирелевантни по отношение допустимостта и основателността на този иск. Сочи се, че обстоятелството, че правото на строеж е реализирано, има за правна последица това, че в патримониума на длъжника ще се върне правото върху самостоятелния обект, за който суперфицията е реализирана, съответно кредиторът ще може да се удовлетвори от реализираното право на строеж, трансформирало се по силата на закона в право на собственост върху самостоятелен обект в сграда. Изтъква се също, че по делото не е било спорно и е установено, че към момента на сключване на атакуваната сделка правото на строеж за самостоятелния обект не е било реализирано /сградата не е била в степен на груб строеж към този момент/, поради което е бил налице годен обект на разпоредителната сделка с правото на строеж, а и възражение за невъзможен предмет на сделката не било въведено от ответниците в първоинстанционното производство. Излагат се съображения за 2 доказаност на всички предпоставки на предявения иск по чл. 135 от ЗЗД.

За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

„Пропърти Тайм” ЕООД е предявило срещу „Витаджой” ЕООД, П. М. Ч. и Д. В. Ч. иск за обявяване за недействителен спрямо него на договор за покупко-продажба на право на строеж, сключен с нотариален акт № 50, т. ІІІ, рег. № 7737, дело № 389/2019 г. на нотариус С.Т., с който „Витаджой” ЕООД продало на П. М. Ч. правото на строеж за построяване на апартамент № 3, със застроена площ от 105,65 кв.м., на 2 етаж, в сграда № 2, част многофункционален комплекс – жилищна сграда, изграждаща се в поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на гр. Нови Искър.

Ищецът твърди в исковата молба, че има вземания срещу първия ответник „Витаджой” ЕООД, произтичащи от сключен между тях договор от 01.05.2018 г. за извършване на довършителни СМР на многофамилна жилищна сграда, находяща се в гр. София, бул. „Ал.

Пушкин”. Вземанията възникнали поради неточното изпълнение на задълженията по договора и представлявали вреди от това неизпълнение – заплатени от ищеца на трети лица разходи за отстраняване на некачествено изпълнени СМР и за довършване на неизпълнени СМР, за неустойки за забава, както и за връщане на надплатени суми /описани по вид и размери в исковата молба/, за които ищецът предявил искови претенции срещу ответника пред АС при БТПП и било образувано ВАД № 61/2021 г.

Ищецът твърди, че на 31.05.2019 г. длъжникът „Витаджой” ЕООД сключил с втория ответник П. Ч. договор за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот, обективиран в нот. акт № 50, т. ІІІ, рег. № 7737, дело № 389/2019 г. на нотариус С.Т., с който му прехвърлил правото на строеж за построяване на апартамент № 3, със застроена площ от 105,65 кв.м., на 2 етаж, в сграда № 2, част многофункционален комплекс – жилищна сграда, изграждаща се в поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на гр. Нови Искър. С продажбата на правото на строеж първият ответник „Витаджой” ЕООД, представляван от управителя М.П. Ч., умишлено намалил имуществото си, с което увреждал интересите на ищеца-кредитор, и сделката била сключена само и единствено с тази цел. Към датата на извършване на разпоредителната сделка вземането на ищеца било възникнало и изцяло изискуемо, за което длъжникът „Витаджой” ЕООД получил отправени му от ищеца покани на 12.04.2019 г. Ищецът твърди, към момента на сключване на договора за покупкопродажба законният представител на прехвърлителя „Витаджой” ЕООД – управителят М.П.

Ч. е знаел, че прехвърляйки имуществото на дружеството на трето лице, уврежда интересите на кредитора „Пропърти Тайм” ООД. Сочи, че управителят на „Витаджой” ЕООД и вторият и третият ответник са роднини /П. Ч. и Д. Ч. са родители на управителя М. Ч./, при което е приложима презумпцията за знание, предвидена в чл. 135, ал. 2 от ЗЗД.

Ищецът излага твърдения, че сключеният между ответниците договор за покупкопродажба е привиден, като прикриващ дарение, и целта на страните по него е била да се осуети евентуално принудително изпълнение върху имота. В условията на евентуалност е отправил искане за разкриване на симулацията, изразяваща се в прикриване на безвъзмездна сделка с възмездна такава, обективирана в посочения нотариален акт № 50/31.05.2019 г., и да 3 се обяви тази разпоредителна сделка за относително недействителна спрямо ищеца като безвъзмездна увреждаща сделка по чл. 135, ал.1, изр. 1 от ЗЗД.

Тримата ответници са подали писмен отговор, с който оспорват иска.

Излага се възражение, че третият ответник Д. В. Ч. не е процесуални легитимен ответник и спрямо нея производството следва да се прекрати. На следващо място се навежда довод, че от изложените в исковата молба обстоятелства не се установява, че „Витаджой” ЕООД е длъжник на ищеца, а фактът, че ищецът е предявил искове пред Арбитражния съд на БТПП, не го правел кредитор. Във връзка с това се навежда довод, че ответното дружество „Витаджой” ЕООД, респ. неговият управител, не могат да извършват увреждащи действия по отношение на неустановени и спорни вземания на дружеството-ищец, а още по-малко третото лице може да знае, че с продажбата на правото на строеж се увреждат интересите на това дружество. Ответниците навеждат възражение, че към момента на предявяване на иска по чл. 135 от ЗЗД описаното право на строеж в нот. акт № 50/2019 г. вече не съществува, поради което договорът не може да бъде увреждащо действие по смисъла на чл. 135, ал. 1 от ЗЗД. Изтъква се в тази връзка, че съгласно чл. 181, ал. 1 и ал. 2 от ЗУТ правото на строеж може да бъде предмет на самостоятелна прехвърлителна сделка само до завършването на сградата в груб строеж. След като правото на строеж не е съществувало към момента на сключването на процесния нотариален акт, то не съставлявало увреждащо действие и било недопустимо да се обявява за недействителен спрямо ищеца договорът, обективиран в този нотариален акт.

Въззивният съд, след преценка на събраните по делото доказателства във връзка с наведените от страните доводи, намира следното от фактическа и правна страна:

Предявен е иск с правно основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД.

Този иск представлява средство за защита на кредитора в случай, че неговият длъжник предприема увреждащи действия, с които намалява имуществото си и/или затруднява удовлетворението от него.

Искът е допустим с оглед твърденията на ищеца, че е кредитор на ответника „Витаджой” ЕООД по конкретно негово неудовлетворено вземане, произтичащо от договор от 01.05.2018 г. за изпълнение на довършителни СМР на жилищна сграда, и че последният е извършил действие, с което го уврежда – продажба на право на строеж на втория ответник.

Приобретател по атакувания договор за продажба на право на строеж е вторият ответник П. М. Ч., като не е спорно и се установява от представените писмени доказателства, че по време на сключването на сделката той е бил в брак с третата ответница Д. В. Ч.. Когато приобретател по прехвърлителната сделка е лице, което е в брак, имуществото е придобито в режим на съпружеска имуществена общност, надлежни ответници по иска по чл. 135 от ЗЗД са и двамата съпрузи – същите са необходими другари като участници в неделимото правоотношение поради бездяловия характер на съпружеската имуществена общност. С оглед на това ответницата Д. Ч. е пасивно легитимирана да отговаря по предявения иск и съответно – възражението във въззивната жалба за недопустимост на иска спрямо нея е неоснователно. Следва да се посочи, че ТР № 4

5/29.12.2014 г. по тълк.д. № 5/2013 г. на ОСГТК, на което се позовава въззивницата Д. Ч. в подкрепа на въведеното в отговора на исковата молба и поддържано във въззивната жалба възражение за липса на пасивна легитимация на тази ответница да отговаря по предявения иск, е неотносимо към преценката за процесуалната й легитимация. Това ТР дава разрешение на различен въпрос, а именно: може ли за личен дълг на единия съпруг да бъде обявена за недействителна по реда на чл.135 от ЗЗД цялата разпоредителна сделка, извършена с имот в режим на съпружеска имуществена общност, като с него е прието, че за личен дълг на единия съпруг разпоредителната сделка с имот, притежаван в режим на съпружеска имуществена общност, се обявява за относително недействителна по реда на чл.135 ЗЗД за ½ идеална част от имота. В случая длъжник на ищеца и прехвърлител на правото на строеж по атакуваната сделка е „Витаджай” ЕООД, а не съпругът П. Ч..