Решение № 919 от 18.02.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 919 гр. София, 18.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично заседание на шести февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Стефан Ис. Шекерджийски при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело № 20231100106173 по описа за 2023 година искове с пр.осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съединен при условията на евентуалност с претенция по реда на чл. 211 от ГПК, във вр. с чл. 124, ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 266 от ЗЗД:

Ищецът – Й. Д., твърди, че на 11.03.2020г., като купувач, сключил с ответника - „Г.-П.” ЕООД, като продавач, договор за покупко-продажба и за строителство на недвижими имоти - ателие № 21, във вход Б и паркомясто 82, находящи се в жилищен комплекс „1 Хоум”, гр. София.

Така, продавачът се задължил да построи със свои средства и да продаде на купувача в изцяло завършен вид следните недвижими имоти в Жилищен комплекс „1 Хоум”, гр.

София:

Ателие 21, находящо се във вход „Б“, на пети етаж, кота + 12,93 метра, с чиста застроена площ 53,13 м2 , състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, при съседи: апартамент 22, външен зид, стълбище, коридор, отгоре - апартамент 22, отдолу ателие 15, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9,81 м2 , с обща площ 62,94 м2 , заедно с припадащите се към апартамента ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, което ателие е заснето като СОС ***, област София (столица), община Столична, гр. София, район Възраждане, п.к. 1000, ул. *******, вид собств. Частна, тип Ателие в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, бр. нива 1, площ по документ 53.13 м 2 , 0.186 % (9.81 м2 ) ид.ч. от общ.ч. на сградата; и

1

Паркомясто 82, находящ се в подземен гараж ПЕ1, в сутерен - 2, кота -7,15 метра, с площ 13,38 м2 , при съседи: паркомясто 79, зона за маневриране, паркомясто 81, рампа, ведно с идеални части от правото на стоеж върху поземления имот, върху който е построена сградата.

До момента купувачът заплатил сума от 15 600 евро (€), представляваща първа вноска по погасителения план, от която сума при подписване на предварителния договор бил приспаднат платения депозит в размер на 5 000 €. Купувачът не бил канен по предвидените в Договора начини за подписване на Нотариален акт или за заплащане на някоя от следващите вноски, въпреки че за сградата имало издаден акт Образец 14. Вместо това му било изпратено уведомление, че предварителният договор бил прекратен от страна на продавача без да са налице условията за това и при положение, че продавачът бил неизправна страна по договора.

С оглед изложеното, моли, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да се обявя за окончателни договорът.

Претендират и разноски.

Ответникът - "Г.П." ЕООД, оспорва иска:

- действително бил сключен договор;

- видно от платежните нареждания, представени към исковата молба, ищецът бил неизправна страна по сделката;

- имало и ненастъпило договорно условие;

По тези съображения моли искът да се отхвърли.

На основание чл. 211 от ГПК, във вр. с чл. 307 от ТЗ, предявява насрещен иск.

В хода на строителните дейности дружеството е уведомило купувача, че поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не били предвидени, било необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна инфекция, която на 11.03.2020г. била обявена за пандемия от Световната здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020г. от Народното събрание на Република България.

Счита, че при така изменената икономическа обстановка възникнало драстично нарушение на еквивалентността на насрещните престации, тъй като запазването на продажната цена по договора протИ.речало на изискванията за справедлИ.ст и добросъвестност. То би имало прекомерно обременителен характер за дружеството и би довело до неоснователно обогатяване на купувача.

С оглед изложеното моли да измени Предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 11.03.2020г. в частта му относно продажната цена, като тя се увеличи от 62 400 € на 81 120 €.

Първоначалният ищец счита, че претенцията е неоснователна, тъй като в областта 2 на строителството нямало съществени икономически изменения, въпреки пандемията.

Навежда и други доводи.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено следното: от фактическа страна:

Не се спори, че на 11.03.2020г. страните са сключили предварителен договор относно жилището, описано в исковата молба (към него има и разпределено паркомясто).

Съгласно нормата на чл. 1: продавачът се задължава да построи със свои средства и да продаде на Купувача, а Купувачът се задължава да купи при условията на този договор в изцяло завършен вид, така както е посочено в приложение № 1, следните недвижими имоти …

Цената е 62 400 €, ако се спази финансовия план (чл. 2). Сумата от 15 600 € капаро (задатък) се заплаща при подписване на договора (в нея влиза и депозитът от 5 000 € (чл. 3).

Сумата от 15 600 € се заплаща в срок до 7 дена след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 14 за сградата.

След това се заплащат различни суми, в зависимост от развитието на строежа и уведомления до купувача.

Срокът за подписване на окончателен договор е 31.07.2022г.

До купувача на 16.05.2023г. е изпратено съобщение, че сделката се разваля от страна на изпълнителя, поради неплащане (л. 12), като не се спори, че то е получено.

В насрещната искова молба се твърди, че: в хода на строителните дейности „Т.П." ЕООД е уведомило ответника, че поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са били предвидени, е необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна инфекция, която на 11.03.2020 г. (а това е датата на сключване на договора) бе обявена за пандемия от Световната здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020 г. от Народното събрание на Република България извънредно положение във връзка със същата, които съставляват извънредни обстоятелства, които са настъпили след възникване на договорните отношения между страните и не са могли да бъдат предвидени, в резултат на което в интерес на представляваното от мен дружество е да упражни конститутивното си право по чл. 307 ТЗ.

Насрещната искова молба няма приложения. Към отговора на първия иск е приложен само договорът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

На 06.04.2020г. ответникът е уведомил ищеца, че има разрешение за строеж от 24.02.2020г., влязло в сила на 12.03.2020г. Вече се работело, въпреки извънредното положение, което не се очаквало да повлияе на процеса по изграждане на сградата (л. 73-4).

3

Депозирани са две заключения на ССчЕ и СТЕ, неоспорени от страните и приети от съда, като компетентно изготвени. От тях, както и от разпита в о.с.з. на второто в.л.-е, се установява, че:

I. По процесния предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижими имоти - Ателие № 21 във вход Б и Паркомясто 82, находящи се в жилищен комплекс „1 Хоум“, гр. София от 11.03.2020г., Й. Д. е заплатил на „Г.-П.“ ЕООД обща сума в размер на 30 510,94 лева, или 15 600 евро:

- на 01.11.2019г. - 9 779,15 лева (5 000 евро); и

- на 18.03.2020г. - 20 731,79 лева (10 600 евро).

II. При извършения оглед на място на процесиите имоти се установи, че същите са изградени на етап, доближаващ се до договорената степен на завършеност, описана в Приложение № 1 към сключения Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти.

За периода от месец март 2020г. до месец юли 2023г. са настъпили промени в цените на отделните видове СМР – средно около 54,88 %.

Процесният недвижим имот се състои от Ателие № 21 и Паркомясто № 82, които са част от новоизграждащата се жилищна сграда, поради което отделни количества изпълнени СМР не могат да се определят при оглед на място и част от тях са от тип „скрити“ работи и такива, които са технологично необходими за изпълнение на последващи видове СМР, като например кофражните работи. В тази връзка без подробна количествена сметка за отделните обекти не може да се установи точния обем на изпълнените СМР. Отчетени са и строителните показатели от предоставената таблица за площообразуване, съгласно която общата РЗП, заедно със сутерена е 36 523,95 м2 и площ на общи части 12 428,48 м 2 .

Средната строителна стойност на сградата и процесните обекти към 12.03.2020г. е:

22 046 714,54 лева (сграда) – 39 996,23 лева (ателие) – 5 270,96 лева (пяркомясто).

Към 12.09.2022г. тези стойности са:

31 419 692,85 лева (сграда) – 56 027,71 лева (ателие) и 8 147,87 лева (паркомясто).

- пазарната стойност на недвижимите имоти към месец юли 2023г. общо е в размер на 240 352,00 лева.

- пазарната цена на АТЕЛИЕ № 21 към юли 2023г. е в размер на 208 020 лева - пазарната цена на ПАРКОМЯСТО № 82 към юли 2023г. е в размер на 32 332 лева.

Пазарните стойности са изчислени на база застроената площ на обектите и средни пазарни строителни цени към съответните периоди. При направеното проучване на пазарните цени се установи, че за периода от 12.03.2020г. до 12.09.2022г. строителната стойност за изграждане на жилищната сграда е увеличена с 48,65 %.

Разходите, формиращи себестойността на строителната продукция включват следното:

4

- разходи за проектиране;

- разходи за строителен надзор;

- разходи за инвеститорски контрол;

- разходи за организация на строителната площадка и временно строителство;

- разходи за изпълнение на строителството;

- разходи за изграждане на външни връзки; и

- разходи за държавни такси.

Разпечатката съдържа 60 от 227 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/d3d75c5d-8085-499b-a45f-420508ad1b19