Решение № 21469 от 29.12.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 21469

[******], 29.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА при участието на секретаря НИКОЛЕТА СТ. И. като разгледа докладваното от МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело № 20231110125438 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на глава осемнадесета, Раздел I, чл. 235 ГПК.

Образувано по предявени от Б. В. К. срещу Ю. Ц. А. и Т. П.а З. искове с правно основание чл. 30, ал.3 ЗС и чл. 31, ал.2 ЗС.

Ищецът твърди, че с ответниците са съсобственици в недвижим имот, представляващ магазин на партерен етаж на сграда в [******], с площ от 120 кв.м., състоящ се от дюкянско помещение, тоалетна, два клозета, заедно с избено помещение с площ от 85,40 кв.м. и заедно с прилежащи части от поземления имот, представляващ самостоятелен обект на правото на собственост с идентификатор съгласно КККР на [******] при квоти за ищеца 34/120 идеални части, за ответника Ю. А. – 62/120 идеални части и за ответника Т. З. – 2/120 идеални части. Сочи, че ответниците са сключили договор за наем на недвижимия имот и получавали цялата част от наемната цена, поради което й дължат припадащата й се част от същата, която за периода м. март 2020 г. – м. март 2021 г. възлизала в размер на общо 6630 евро, а за периода 01.04.2021 г. 31.12.2021 г. – в размер на 6120 евро. Твърди, че доколкото договорената от страна на ответниците наемна цена била значително по-ниска от средната пазарна, с нотариална покана връчена на ответниците на 05 и 06.07.2021 г., поканила ответниците да й заплащат разликата на основание чл. 31, ал.2 ЗС. Твърди същата да възлиза на сумата в общ размер на 6800 евро за периода 01.08.2021 г. – 31.12.2021 г.

Ответникът Ю. А. е заявила, че признава исковете по чл. 30, ал. 3 ЗС по основание и размер. Оспорва изпадането си в забава. Сочи, че поради отказ на ищеца от всякаква комуникация припадащата се част от наема за процесния недвижим имот е била депозирана по специална банкова сметка по чл. 39 ЗАдв на адв. И. И., като всички средства били налични и на разположение на ищеца.

1

Счита, че не е станала повод за предявяването на иска. Оспорва иска по чл. 31, ал.2 ЗС, като счита същия за напълно неоснователен.

Ответникът Т. П. З. е заявила, че не оспорва предявените срещу нея искове по чл. 30, ал.3 ЗС по основание и размер. Оспорва иска по чл. 31, ал.2 ЗС. Твърди, че поради пандемията пазарните условия са се променили, което е довело до спад на наемните цени, поради което е била договорена по-ниска наемна цена, която обаче е била съответна на пазарната към съответния момент. Твърди, че страните са съсобственици и в други имоти, които ищецът отдава под наем и получава наемната цена, поради което са правени множество опити за договаряне в т.ч. и за прихващане, каквото ищецът отказвал. Сочи, че дължимата на ищеца част от наема е депозирана по банкова сметка.

Софийски районен съд въз основа на съвкупна преценка на събраните в хода на производството доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:

С доклада по делото съдът е обявил на страните, че безспорни и ненуждаещи се от доказване в производството са следните обстоятелства: че страните са съсобственици в посочения в исковата молба недвижим имот, както следва: магазин, находящ се на партерния етаж на сграда в [******] с площ около 120 кв.м., състоящ се от дюкянско помещение, кухненско помещение, тоалетна, два клозета, заедно с избено помещение, разположено под лицевата част на магазина и сервизните части на същия с площ по предходен акт за собственост 85,40 кв.м., заснет като самостоятелен обект на правото на собственост с идентификатор [******]V.

Установено по делото е, че с договор за наем на недвижим имот от 26.07.2019 г. ответниците, в качеството на собственици на общо 64/120 ид.ч. и наемодатели по договора, са отдали под наем процесния магазин с площ от около 120 кв.м. и прилежащото му мазе с площ 80 кв.м. на трето за спора лице ([******]) при месечна наемна цена 3600 евро, платима по описания в договора начин от първо до пето число на текущия месец за същия, за срок от 5 години.

С анекс към договора за наем от 01.04.2020 г. е променен размерът на месечния наем на сумата от 15 евро на кв.м.

С анекс от 01.09.2020 г. към договор за наем размерът на месечния наем е определен на 10 евро на кв.м. или общо сума в размер на 1200 евро месечно, като е предвидено същият да е в сила до 31.12.2020 г.

С анекс от 31.10.2020 г. размерът на месечния наем е определен на 2400 евро.

Подписан е анекс към договора за наем на 21.12.2020 г. съгласно който за периода 01.01.2021 г. – 31.12.2021 г. месечният наем е определен в размер на 20 евро на кв.м.

С анекс към договора за наем от 01.04.2021 г. размерът на месечния наем е променен на 2400 евро, считано от 01.04.2021 г., като е предвидено частта от намената цена, дължима на Г.Г.Д. да се превежда на адвокат И. И. по банкова сметка, посочена в анекса, тъй като същият е починал на 26.03.2020 г. и нямал наследници.

С нотариална покана от 07.04.2021 г., изпратена чрез нотариус Л.А., ответниците са признали вземане на ищцата в размер на сумата 6630 евро за 2 периода 01.03.2020 г. – 31.03.2021 г. във връзка с отдаването под наем на имота на [******]. Със същата ответниците са „напомнили“ на ищцата, че не следва да претендира това си вземане от наемателя.

С отговор на нотариална покана от 07.04.2021 г., изпратена чрез нотариус Л.А., наемателят [******] е уведомил ищцата за позицията си, че К. не е страна по договора за наем, с оглед което и следва да насочи претенциите си за припадащата й се част от наеманта цена, която наемателят заплаща, към мажоритарните собственици на имота, с които договорът е бил сключен.

С нотариална покана, връчена на ответниците на 05.07.2021 г. и на 06.07.2021 г. ищцата ги е уведомила, че намира условията, при които е изменен договорът за наем на процесния имот, за явно неизгодни, като счита, че средната месечна пазарна наемна цена за имота възлиза на сумата 7200 евро. Със същата ответниците са поканени да й заплащат разликата, заедно с лихва за забава по посочената в поканата банкова сметка.

Следва да се посочи, че с молба, вх. № 2461/11.01.2023 г. ищцата в изпълнение на изискването на чл. 127, ал. 4 ГПК е посочила и банкова сметка в лева, на която е титуляр.

По искане на ищеца по делото е допуснато, изслушано и е прието заключението на съдебно-техническата и оценителна експертиза, изготвено от вещото лице инж. Т.. Заключението си вещото лице е изготвило въз основа на наличната по делото документация и допълнителни проучвания, извършени за целите на експертизата. Извършен е бил оглед на търговската част на магазина, който се намира на пешеходната зона на [******] в непосредствена близост до кръстовището с [******]. Магазинът е завършен и е изцяло годен за експлоатация.

Лицето му е изпълнено със стъклени витрини към [******], вътре е със завършени настилки и окачен таван с гипскартон и монтирани осветителни тела тип „луна“.

Функционира като магазин за модни аксесоари. Вещото лице не е открило вписани в Агенция по вписванията договори за наем към процесния период. За да определи средната пазарна наемна цена вещото лице Т. е използвало два метода – приходен метод и метод на капитализиране на бъдещите приходи от наем.

Направено е проучване на пазара, което е установило, че средната продажна цена за кв.м. за магазин в центъра на [******] е в размер на 6714,36 лева, въз основа на която стойност е изведен и среден месечен наем. Вещото лице е посочило, че е взело предвид местоположението на имота, вида на сградата, годината на построяване и състоянието на имота. Приложени са коригиращи коефициенти – на незаетост и на разходи, коефициент за складово помещение без естествено осветление, коефициент на офертност. Средната пазарна наемна цена е определена по приходния метод и е посочено, че същата е в размер на 5900,11 лева на месец за периода 01.08.2021 г. – 31.12.2021 г. или в общ размер на сумата 29 500,54 лева за този период.

Прието е и повторното заключение на съдебно-техническата и оценителна експертиза, изготвена от вещото лице инж. З.. Същото съдът кредитира като обосновано, задълбочено и компетентно изготвено от специалист, притежаващ необходимите специални знания, за да отговори на поставените задачи. Вещото лице е извършило собствено проучване, направило е оглед на магазина и на прилежащото му складово помещение, съобразило е релевантни фактори за целите на извеждане на средната пазарна наемна цена, в т.ч. е съобразен и темпът на инфлацията спрямо датата на изготвяне на заключението, като са ползвани 3 данни от НСИ. Съгласно същото процесният имот е помещение с обществено предназначение „магазин“ с разположено в сутерена на сградата избено помещение. На първия етаж са разположени търговското помещение, кухненско помещение, тоалетна и два клозета. Подовата настилка е с мраморни плочи в търговското помешение и с гранитогрес в сутерена. Стените и таванът са покрити с латекс, по тавана са разположени вентилационни отвори и решетки на отоплителната инсталация и насочено осветление. Вертикалната комуникация между търговската част и сутерена се осъществява посредством стълба.

Заключението е изготвено като вещото лице е приложило два подхода – приходен и сравнителен и методите за прилагането им. Отчетено е местоположението, градската инфраструктура в района, като са изследвани пазарни аналози с близки до процесния магазин качествени характеристики. Вещото лице е изчислило, че месечният пазарен наем възлиза на сумата 7100 лева към м.08.-09.2021 г., 7200 лева към м.10-11.2021 г. и 7300 лева към м.12.2021 г.

Заключението си вещото лице е пояснило по реда на чл. 200 ГПК в проведеното на

29.11.2023 г. открито съдебно заседание пред първоинстанционния съд. Съгласно поясненията използваните аналози са от интернет пространството, като същите са редуцирани с коефициент за адаптация, т.к. са с офертен характер, както и обявления на ЧСИ за продажба на сходни имоти. Цените са били коригирани с коефициенти, които отличават процесния имот от съпоставимите такива, които са за локация, условия, инфраструктура, фасада, изложение, годината, респ. периода, в който сградите са били построени.

Въпреки възраженията на страните срещу обосноваността и правилността на заключението на повторната експертиза, съдът намира, че следва да даде В. на същото и да ползва изводите на вещото лице за установяване на правнорелевантните за спора факти. В експертизата вещото лице З. обстойно е обяснила от какви критерии изхожда, за да обоснове заключението си, като съдът приема, че е отчела в най-висока степен конкретните особености на имота и е представила нагледно аналозите, които е ползвала, за да изчисли среден пазарен наем на имота за процесния период. За да кредитира заключението на вещото лице по повторната експертиза, съдът съобразява също и извънсъдебното признание на ответниците относно наемната цена, получавана за друг съсобствен техен търговски обект (на адрес: [******], [******] № 24), която възлизала на сумата 54,56 евро на кв. м. (виж отговор на исковата молба, подаден от ответника З.). В тази връзка съдът приема, че определената от вещото лице З. средна месечна наемна цена за кв.м. търговска площ от процесния магазин в размер на 30,25 – 31,10 евро през процесния период не се явява нереалистична, необоснована и прекомерно завишена, както поддържат ответниците в хода на производството. Що се отнася до възраженията на ищеца, която от своя страна намира, че така определената от вещото лице средна месечна наемна пазарна цена е необосновано занижена, съдът следва да акцентира, че е видно от използваните от вещото лице пазарни аналози и направения анализ, че тези доводи на ищеца са неоснователни. В случая, изхождайки от критериите, заложени в съдебната практика по релевантните спорни въпроси, не бива да се забравя, че се търси именно средната пазарна наемна цена, т.е. на сравнение и изследване се подлагат различни ценови аналози, а не само и единствено онези с най-висока стойност, както се домогваше да установи ищецът чрез процесуалния си представител, заявявайки искане за допускане на трето (по същността си повторно) заключение 4 на съдебно-оценителна експертиза, която да даде заключение по същия въпрос само въз основа на два от аналозите, посочени от адв. Д. (виж протокол от открито съдебно заседание на 29.11.2023 г. л. 73 от делото на СРС). Съдът държи сметка, че в случая и двете вещи лица не са открили достъпни според възможностите им данни за реално сключени в района договори за наем, а са използвали офертни цени и прилагайки съответните коефициенти са извели именно средномесечна пазарна наемна цена, която представлява усреднена стойност и служи за пазарен измерител, необходим за разрешаване на спорните между страните въпроси.

Разпечатката съдържа 34 от 79 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/d3d7057b-52a8-451f-9499-44704a5c3f4a