Решение № 528 от 17.04.2024, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 528 гр. Пловдив, 17.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, II СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Велина Бр. Дублекова при участието на секретаря Мария Ив. Пеева като разгледа докладваното от Велина Бр. Дублекова Гражданско дело № 20215300102839 по описа за 2021 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от „А. БИО РУМ“ ЕООД, ЕИК 203343216, със седалище и адрес на управление ****, представлявано от **** Т.Д.П., срещу Л. М. П., ЕГН **********, с постоянен адрес **** с искане да бъде обявен за окончателен Предварителен договор от 03.07.2015г. за покупко- продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот № 223147, находящ се в землището на ****, с площ на имота от 0.369 дка, ведно с построената в този имот сграда за **** с площ от 314 кв.м.

Ищецът твърди, че на 03.07.2015г. между него и ответника е сключен предварителен договор за продажба на гореописания недвижим имот, собственост на ответника, за продажната цена от 30 000 лв., от която сума 27 000 лв. са платени в брой на продавача в деня на сключване на договора, а остатъкът от 3 000 лв. следва да се изплати в срок до 4 години, считано от датата на сключване на договора. Твърди, че е уговорен срок за сключване на окончателен договор до 4 години от сключването на предварителния договор, но не по- късно от пет работни дни от датата на заплащане на остатъка от продажната цена, която от двете дати настъпи по- рано. Твърди, че владението и ползването на имота е предадено от продавача на купувача в деня на подписване на договора. Твърди, че до настоящия момент не е сключен окончателен договор.

1

Въз основа на изложените твърдения е формулирано искане сключеният между страните предварителен договор за покупко- продажба на описания в исковата молба недвижим имот да бъде обявен за окончателен. Претендира разноски.

Ответникът Л. М. П., ЕГН **********, със съдебен адрес ****, в срока по чл.131 ГПК, е депозирал отговор на исковата молба.

С отговора на исковата молба ответникът твърди, че закупил процесния имот на 02.07.2015г. от ищцовото дружество, като се е съгласил имотът да се ползва от дружеството продавач още 4 години. Твърди, че към датата на закупуването му е имал сключен валиден граждански брак и процесният имот е СИО. Оспорва да е налице валидно правоотношение между страните, по силата на което да се е задължил да продаде имота на ищцовото дружество, като твърди, че не е подписвал представения с исковата молба предварителен договор и в тази връзка релевира възражение за нищожност на предварителния договор. На следващо място твърди, че не е имал воля да се разпореди с имота си, като в тази връзка оспорва предварителния договор кто привиден, прикриващ други съглашения между страните, а именно посредством същия да се уреди ползването на имота от ищцовото дружество, както и да се гарантира изплащането на продажната цена по нотариалния акт от 30000 лв. На следващо място твърди, че ищецът е неизправна страна и не е изплатил в договорения срок остатъка от продажната цена, което било условие за сключване на окончателния договор, тъй като било договорено между страните сключването на окончателния договор да стане след изплащане на остатъка от цената, като в тази връзка с отговор на исковата молба прави изявление за разваляне на предварителния договор.

Пловдивският окръжен съд, като взе предвид събраните по делото доказателства, както и доводите на страните намери за установено следното:

По допустимостта на иска.

Предявеният иск е допустим и следва да се разгледа по същество.

По основателността на иска.

По делото е представен препис от предварителен договор за покупкопродажба на недвижими имот, сключен между Л. М. П., в качеството му на продавач, и „А. Био Рум“ ЕООД, в качеството му на купувач /л.5-л.6/, от който се установява следното:

Страните са сключили на 03.07.2015г. в **** предварителен договор за покупко – продажба

, по силата на който ответникът П. се е задължил да продаде на ищцовото дружество следния свой собствен недвижим имот поземлен имот № 223147, находящ се в землището на ****, с площ на имота 2 от 0.369 дка, ведно с построената в този имот сграда за **** с площ от 314 кв.м, както и всички останали подобрения и приращения в имота. Договорена е покупна цена в размер на 30 000 лв., от която сумата от 27 000 лв. е изплатена от купувача на продавача, при подписването на договора, като е изрично посоченото в чл.1.1 и чл.2.1 от договора, че същата е получена от продавача, съответно заплатена от купувача и договорът служи като разписка за нейното получаване. Договорено е между страните, че остатъкът от сумата в размер на 3000 лв. ще бъде заплатена в срок до четири години, считано от датата на сключване на договора. Съгласно чл.4 от договора страните са договорили, че окончателният договор за покупко- продажба на описания недвижим имот ще бъде в срок до четири години, считано от датата на подписване на настоящия договор, но не по- късно от пет работни дни от датата на заплащане на остатъка от 3000 лв., която от двете дати настъпи порано.

Между страните не е спорно, че остатъкът от цената от 3000 лв. не е заплатена от купувача на продавача.

По делото е прието като писмено доказателство препис от предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от датата 07.07.2023г. /л.255-л.261/, от който се установява следното:

На 07.07.2023г. между ответника Л. М. П. и съпругата му Т.В. П., от една страна, в качеството им на продавачи, и ищецът „А. Био Рум“ ЕООД, в качеството му на купувач, е сключен договор по силата на който страните изменят действието на сключения предварителен договор от 03.07.2015г. С подписания договор страните са декларирали, че между ищеца и ответника има сключен и действащ предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 03.07.2015г. с предмет - поземлен имот № 223147, находящ се в землището на ****, с площ на имота от 0.369 дка, ведно с построената в този имот сграда за **** с площ от 314 кв.м, както и всички останали подобрения и приращения в имота. Страните потвърждават валидността и действието на сключения между тях предварителен договор от 03.07.2015г., като с настоящия договор изменят действието му, както следва:

Съгласно чл.1 от договор ответникът и съпругата му се задължават да прехвърлят на ищеца правото на собственост върху следния свой недвижим имот - поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на ****, с 3 площ на имота от 0,369 дка, ведно с построената в имота сграда с идентификатор ***, със ЗП 300 кв.м., с предназначение промишлена сграда, както и всички останали подобрения и приращения в имота. Съгласно чл.2 от договорена е договора цена в размер на 220 000 лв. или 112458 евро по фиксинга на БНБ за деня, платима по банков път по посочена от продавачите в срок до 05.07.2033г. банкова сметка или чрез квитанции, издадени от продавача, които се заверяват от купувача, посредством подпис и за двете страни. Договорено е разсрочено плащане на цената, на вноски, платими от 1 до 5 число на текущия месец, както следва: сумата от 60 000 лв. ще бъде изплатена през първите 60 месеца от действието на договора, на 60 равни месечни вноски по 1000 лв.; остатъкът от 160 000 лв. ще бъде заплатен на 59 равни месечни вноски по 2700 лв. и една последна изравнителна вноска в размер на 700 лв. Съгласно чл.4 договорът влиза в сила от датата на подписването, срокът за сключване на окончателният договор е до 05.08.2033г. или в случай, че покупната цена бъде изплатена преди договорения краен срок, в едномесечен срок от получаване на последната вноска до крайната цена.

При така установеното от фактическа страна, съдът намира следното от правна страна:

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

По този иск в доказателствена тежест на ищеца е да докаже, че е сключен валиден предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, точно изпълнение на поетото от негова страна задължение по договора, настъпил падеж за сключване на окончателния договор. Ищецът следва да докаже, че продавачът е собственик на недвижимия имот,предмет на предварителния договор, към датата на съдебното решение.

Между страните не е спорно, че същите са подписали предварителен договор от 07.07.2023г., с който се изменя действието на сключения между тях по- рано предварителен договор от 03.07.2015г. Нито една от страните не е оспорила авторството на положения подпис, нито една от страните не е оспорила факта на сключването на този договор от 07.07.2023г. Сключеният договор от 07.07.2023г. е обстоятелство, които съдът следва да съобрази на основание чл.253, ал.3 от ГПК.

Със сключения на 07.07.2023г. предварителен договор страните 4 договорят нова продажна цена и както и нов срок за нейното плащане и нов срок за сключване на окончателния договор.

В договора от 07.07.2023г. процесния недвижим имот е описан съгласно актуалните му кадастрални данни, като страните не спорят за това, а това се установява и от приетата по делото като писмено доказателство Скица на поземлен имот № 11-1151125/ 22.10.2021г. /л.9-л.10/.

Ищецът оспорва сключения договор от 07.07.2023г. като нищожен, като сключен в противоречие на закона, с невъзможен предмет и при липса на съгласие относно продажната цена.

Релевираните от ищеца възражения за нищожност на предваителния договор от 07.07.2023г. съдът намира за неоснователни. Сключеният договор е валиден и не страда от сочените от ищеца пороци. Договорът не е сключен в нарушение на закона, което да води до неговата нищожност. Това, че е договорена възможност за плащане в брой на вноски от продажната цена, като нарушение на разпоредбите на Закона за ограничаване на плащанията в брой, и по – конкретно ако бъде извършено такова плащане на сума, надвишаваща 10000 лв., е основание за възникване на административнонаказателна отговорност за страните, но не влече нищожност на договора по смисъла на чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД. Следва да се посочи, че към датата на сключване на предварителния договор от 03.07.2015г. е действала редакция на чл.3 от ЗОПБ, обн. ДВ бр.16/ 2011г., съгласно която сума равна или надвишаваща 15 000 лв. следва да бъде плащана само банков път, включително когато сумата е под 15 000 лв., но е част от парична престация по договор равна или надвишаваща 15 000 лв. Независимо от това с предварителния договор от 03.07.2015г. не е договорено плащане по банков път, като сумата от 27 000 лв. видно от договореното в чл.1.1 и чл.2.1 от договора е заплатена не по банков път от купувача на продавача, доколкото е изрично договорено, че сумата е заплатена от купувача, съответно получена от продавача и договорът служи като разписка за получената сума.

Договорът не е сключен при невъзможен предмет по смисъла на чл.26, ал.2, предл. първо от ЗЗД. Предметът на договора е недвижим имот, конкретно индивидуализиран и реално съществуващ. Същият може да бъде предмет на прехвърлителни сделки, тъй като не е изключен от гражданския оборот.

5

Неоснователно е възражението за нищожност на договора поради липса на съгласие относно продажната цена. Цената срещу която е договорено прехвърлянето на правото на собственост върху процесния недвижим имот е ясно и недвусмислено уговорена – 220 000 лв. или 112 485 евро по фиксинга на БНБ. В чл.2, ал.1, б „б“ от предварителния договор е посочено, че сумата от 220 000 лв. (или 112 485 евро по фиксинга на БНБ) е крайна цена и не подлежи на предоговаряне. Очевидно страните са постигнали съгласие относно цената на сделката и волята им е ясна и недвусмислена.

Първоначално договорената цена е изменена и е договорена нова цена в размер на 220 000 лв. Липсата на клаузи, регламентиращи предходно извършено плащане на първоначално договорената цена, не обосновават твърдения от ищеца порок на договора – липса на съгласие относно цената на сделката. Сумата, която трябва да се плати на продавачите е 220 000 лв., това е крайната, окончателно договорена цена между страните. В случай че има вече плащане на част от цената, то това е обстоятелство, което е относимо към изпълнение на задължението на купувача за плащане на цената.