Решение № 28 от 12.01.2026, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 28 гр. Варна, 12.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Константин Д. Иванов

Членове:

Златина Ив. Кавърджикова

Николай Св. Стоянов при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова като разгледа докладваното от Константин Д. Иванов Въззивно гражданско дело № 20253100502029 по описа за 2025 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на Глава Двадесета от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на Н. К. К. с постоянен адрес в гр. В., подадена чрез процесуален представител, срещу Решение № 2622/10.07.2025 год., постановено по гр. дело № 20243110103064 по описа на РС-Варна за 2024 год., с което е отхвърлен предявения от въззивника Н. К. срещу собствениците на обекти в сграда в режим на етажна собственост с админитративен адрес: гр. В., ул. Р. № ***, представлявани от управителя С. П. М., иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на взетите решения на проведеното на 08.02.2024 г. Общо събрание на ЕС по т. 5 от съставения протокол за събранието, а именно: „По т.2 от гореописаните, ОС в настоящия си състав приема отново и потвърждава Решение на ОС, взето на от ОС на собствениците на 23.01.2016г., за закриване на терасата, прилежаща към Коктейл - Бар (П.) в сградата на осн. чл. 151, ал.

1 от ЗУТ. Всички нови собственици, такива след 23.01.2016г., потвърждават с подписа си съгласието си и приемат това Решение и завареното състояние. По т. 3 от гореописаните, ОС в настоящия си състав дава съгласието си на основание на чл. 17, ал. (7), т. 6 от ЗУЕС, терасата, прилежаща към обект Коктейл-бар (П.) да се ползва като тераса за дейността на този обект; По т. 4 от гореописаните, Етажните собственици, притежаващи собственост в сградата от момента на възникване на етажната собственост, потвърждават, че съществува уговорка на осн. чл. 38, ал.2 от ЗС от самото възникване на етажната собственост за ползване на терасата, прилежаща към обект Коктейл-бар (П.) само от този обект, тъй като обслужва само него, като собствениците на Коктейл-бар П. полагат грижи самостоятелно за тази тераса и околните зелени площи от момента на възникване на етажната собственост. Всички нови собственици, 1 придобили собственост след възникване на етажната собственост, приемат с подписа си, че им била известна тази съществуваща заварена уговорка и са съгласни със нея.

По т. 4 от гореописаните, подписаните в този Протокол етажните собственици, притежаващи собственост в сградата към 23.01.2016г., потвърждават с подписите си на настоящия протокол, че бившия Домоуправител на сградата С. М. е притежавал еднолични пълномощия, дадени му от всички собственици на сградата към посочената дата, в качеството си на Домоуправител, за разписване на съгласието, материализирано в Протокол на ОС от 23.01.2016г.“.

В жалбата са наведени оплаквания, че решението е неправилно и незаконосъобразно, постановено е в нарушение на материалния закон и при допуснати нарушения на процесуалните правила, изразяващи се в неправилна преценка и анализ на доказателствата. Неправилно е прието, че решенията по т. 5 от протокола за проведеното на дата 08.02.2024 год. ОС на ЕС са били включени в дневния ред за събранието, а именно – че са били включени в т. 4 от обявения дневен ред на събранието. Този извод на първоинстанционният съд е неаргументиран. Въззивникът счита, че атакуваните от него решения на ОС на ЕС не са били включени в дневния ред, с което е нарушена разпоредбата на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС, а нарушаването й има за последица незаконосъобразност на решението на ОС на ЕС и съответно – неговата отмяна.

Неправилно е прието също, че т. нар. „тераса“ е обща част на етажните собственици (респ. обща част на сградата в режим на етажна собственост). Навежда, че т. нар. „тераса“ е „свободна дворна площ“ по смисъла на на § 5, т. 15 и т. 16 от ДР на ЗУТ, която е извън предмета на съвместното управление от етажната собственост, поради което и ОС на ЕС не е компетентно да взима решения относно площ, която не е обща част на сградата.

Отделно от това не е съобразено, че решението по т. 5 от протокола за проведеното на 08.02.2024 год. ОС на ЕС, касателно т. нар. „тераса“ засяга правата на трети лица – собственици на терена, които не са участници в етажната собственост и съответно не са страни по делото, поради което и при взимане на решението по т. 5 от протокола за проведеното на 08.02.2024 год. ОС на ЕС, е налице недопустимо превишаване на компетеността на общото събрание на етажната собственост.

Отправено е искане за отмяна на първоинстанционното решение и за постановяване на друго, с което искът му да бъде уважен, ведно с присъждане на разноските за двете инстанции.

В писмен отговор, подаден в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК чрез процесуален представител – ответниците по иска и по жалбата – собствениците на обекти в сградата в режим на етажна собственост с админитративен адрес: гр. В., ул. Р. № ***, представлявани от управителя на ЕС С. П. М., оспорват жалбата, считат решението за правилно и настояват да бъде потвъдено. Претендират присъждане на разноски.

В писмен отговор, подаден в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК чрез процесуален представител, И. С. В. – собственик на обект в сградата в режим на етажна собственост, участваща в делото на основание чл. 23, ал. 6 от ЗУЕС – оспорва жалбата, счита решението за правилно и настоява да бъде потвърдено. Претендира присъждане на разноски.

В съдебно заседание въззивникът лично и чрез процесуален представител поддържа въззивната си жалба и настоява да бъде уважена, а ответниците по жалбата, вкл. и И. С. В., собственик на обект в сградата в режим на етажна собственост, участваща в делото на основание чл. 23, ал. 6 от ЗУЕС, оспорват жалбата, считат решението за правилно и настояват да бъде потвърдено.

2

Съдът съобрази следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

В исковата си молба ищецът Н. К. К. от гр. В. е навел следните твърдения:

Собственик е на самостоятелни обекти – два апартамента, в сграда в режим на етажна собственост с административен адрес: гр. В., ул. Р. № ***.

На 08.02.2024 год. е проведено Общо събрание на етажната собственост, на което са били взети няколко решения, между които и решения по т. 5 от протокола за проведеното на 08.02.2024 год. ОС на ЕС, а именно: „По т.2 от гореописаните, ОС в настоящия си състав приема отново и потвърждава Решение на ОС, взето на от ОС на собствениците на 23.01.2016г., за закриване на терасата, прилежаща към Коктейл - Бар (П.) в сградата на осн. чл. 151, ал. 1 от ЗУТ. Всички нови собственици, такива след 23.01.2016г., потвърждават с подписа си съгласието си и приемат това Решение и завареното състояние. По т. 3 от гореописаните, ОС в настоящия си състав дава съгласието си на основание на чл. 17, ал. (7), т. 6 от ЗУЕС, терасата, прилежаща към обект Коктейл-бар (П.) да се ползва като тераса за дейността на този обект; По т. 4 от гореописаните, Етажните собственици, притежаващи собственост в сградата от момента на възникване на етажната собственост, потвърждават, че съществува уговорка на осн. чл. 38, ал.2 от ЗС от самото възникване на етажната собственост за ползване на терасата, прилежаща към обект Коктейл-бар (П.) само от този обект, тъй като обслужва само него, като собствениците на Коктейл-бар П. полагат грижи самостоятелно за тази тераса и околните зелени площи от момента на възникване на етажната собственост. Всички нови собственици, придобили собственост след възникване на етажната собственост, приемат с подписа си, че им е била известна тази съществуваща заварена уговорка и са съгласни с нея. По т. 4 от гореописаните, подписаните в този Протокол етажни собственици, притежаващи собственост в сградата към 23.01.2016г., потвърждават с подписите си на настоящия протокол, че бившият Домоуправител на сградата С. М. е притежавал еднолични пълномощия, дадени му от всички собственици на сградата към посочената дата, в качеството си на Домоуправител, за разписване на съгласието, материализирано в Протокол на ОС от 23.01.2016г.“.

Ищецът счита, че решението (респ. решенията) на ОС на ЕС от 08.02.2024 год. по т. 5 от протокола са незаконосъобразни поради наршуване на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС, тъй като взетите решения по т. 5 от протокола не са били включени в обявения дневен ред на ОС и не касаят неотложен случай, т. е., не е налице предвиденото в чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС изключение.

Отделно от изложеното, решението по т. 5 от проведеното на 08.02.2024 год. ОС на ЕС е незаконосъобразно и поради това, че е взето извън компетентността на ОС на ЕС. Навежда, че към самостоятелния обект „Коктейл бар (П.)“ прилежаща тераса няма. Въпросната площадка, наречена в оспореното решение на ОС на ЕС „тераса“, представлява според ищеца „свободна дворна площ“ и нямала статут на обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС за всички етажни собственици, тъй като не всички собственици на обекти в сградата в режим на етажна собственост притежават и собственост върху терена, върху който е построена сградата. Поради това и ОС на ЕС не е компетентно да взима решения относно начина на ползване на тази част от двора, която представлява „свободна дворна площ“ по смисъла на 5, т. 16 от ДР на ЗУТ и не е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС.

В съответствие с наведените твърдения е и отправеното искане – за отмяна на решенията на Общото събрание на Етажната собственост от 08.02.2024 год. по т. 5 от протокола за проведеното ОС на ЕС.

3

В писмен отговор, подаден в срока по чл. 131 ГПК, ответниците – собствениците на обекти в сграда в режим на етажна собственост с административен адрес: гр. В., ул. Р. № *** чрез процесуален представител, надлежно упълномощен от управителя на етажната собственост, оспорват иска. Считат, че е недопустим, тъй като исковата молба е подадена след срока по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС. В евентуалност излагат, че искът е неоснователен. Навеждат, че решенията на ОС на ЕС от 08.02.2024 г. са взети легитимно, при спазване изискванията на закона. Документацията по свикване на събранието, провеждането му, изготвяне на протокол от събранието, както и обявяването на протокола на собствениците, били изготвени съобразно всички изисквания на действащата нормативна уредба в страната, относно съдържанието им, изискуемите реквизити и срок. Относно решението във връзка със закриване на тераса, прилежаща към Коктейл-бар (П.) в сградата се твърди, че вземането на това решение се наложило, поради множеството жалби, отправени от ищеца до различни институции. Твърди се, че още през 2016 год. ОС на ЕС е взело решение в този смисъл, но документацията, изготвена тогава не се съхранявала, предвид и многократната смяна на управители на сградата. Оспорват като несъстоятелни твърденията на ищеца, че терасата пред обекта в сградата Коктейл-бар (П.) нямала статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Твърдя т , че всички собственици на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост притежават идеални части от собствеността върху терена, в който е изградена сградата. Именно поради това и на проведеното общо събрание се взело решение относно тази обща част.

По тези съображения ответниците считат иска за неоснователен (в случай, че е допустим) и настояват за отхвърлянето му, ведно с присъждане на разноски.

Ответницата И. С. В., участваща в делото на основание чл. 23, ал. 6 от ЗУЕС в качеството на ответник, чрез процесуален представител оспорва иска. Счита, че е недопустим, тъй като е предявен сред срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС и настоява за прекратяване на производството. В евентуалност оспорва иска като неоснователен.

Излага, че прилежащата към коктейл-бара тераса е обща част на сградата, разположена върху покрива на подземен паркинг, поради което и в компетентността на ОС на ЕС е да взима решения относно нея. Настоява за отхвърляне на иска и за присъждане на разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид становищата и доводите на страните, прие за установено следното от фактическа страна:

Не е спорно по делото, а това се установява и от представените писмени доказателства, че ищецът Н. К. К. е собственик на самостоятелни обекти в сграда с режим на етажна собственост, находяща се в гр. В., ул. „Р.“, №*** в поземлен имот с идентификатор ***, представляващи; апартамент №* на * етаж, с площ от 82,30 кв.м., ведно с прилежаща изба и 7, 2680% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж; апартамент №* на * етаж, с площ от 82,30 кв.м., ведно с прилежащи изби и 7, 4904% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж; магазин на първи етаж с площ от 28, 40 кв.м., ведно с 2, 3538% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена. Ответницата И. С. В. е собственик на самостоятелен обект в същата сграда, представляващ „Коктейл-бар“ (П.), с площ 93, 10 кв. м., ведно със 7, 7161 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена.