Определение № 1783 от 21.10.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1783 гр. Варна, 21.10.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Пламен Ат. Атанасов като разгледа докладваното от Пламен Ат. Атанасов Търговско дело № 20263100900473 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано въз основа на искова молба от В. Ф., гражданка на Украйна, родена на **********г., с *************., настоящ адрес: гр.Бяла, ул.“Съединение“ №4, вх.1, ап.1, представлявана от адв.Н. Б., със съдебен адрес: гр.Варна, бул.“Мария Луиза“ №21, ет.2, против “С Естейт“ ООД, с ЕИК 207506237, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.“Братя Шкорпил“ №2, представлявано от Росен Руменов Ников, с която са предявени главен иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, вр. чл.87, ал.2 от ЗЗД за осъждане на ответника да върне на ищцата получената на отпаднало основание сума в размер от 44393.79 евро, с оглед развалянето на Споразумение от 12.03.2025г. и на Резервационни споразумения от 28.03.2025г. и от 01.04.2025г., изменени и допълнение с Анекс от 01.04.2025г. и Анекс от 27.05.2025г., и евентуален иск за връщане на процесната сума на основание чл.55, ал.1, пр.2 от ЗЗД, поради неосъществяване на основанието, на което ищцата е заплатила сумата, с оглед несбъдване съществените фактически и правни предпоставки за реализиране на инвестиционният проект, визирани в горецитираните споразумения, а именно набавяне от ответника на разрешение за строеж, сключването на предварителен договор между страните и последващото прехвърляне на конкретно индивидуализираните недвижими имоти в полза на ищцата. Претендира се и присъждане на основание чл.86 от ЗЗД на законна лихва върху главницата, считано от депозиране на исковата молба в съда до окончателното й плащане.

На основание чл.127, ал.4 ГПК е посочена Б.а сметка, по която ответникът може да плати претендираните суми, същата с **********

Исковата молба отговаря на изискванията за редовност, посочени в чл.127, ал.1 и чл.128 от ГПК, поради което съдът е постановил връчване на препис от същата на ответника.

В срока по чл.367, ал.1 от ГПК ответникът по делото е подал отговор на искова молба, с който оспорва основателността на иска. Изразява становище по отношение на 1 доказателствените искания на насрещната страна и прави свои.

В срока по чл.372, ал.1 от ГПК е постъпила допълнителна искова молба, с която се оспорват направените с отговора възражения.

В предоставения срок по чл.373 от ГПК, ответникът депозира становище, с което поддържа твърденията и възраженията, изложени в отговора на исковата молба.

Размяната на книжа е приключила.

По допустимостта на предявения иск:

Съдът намира, че исковете са допустими. Предмет на предявеният иск е кондикционна претенция във връзка с разваляне на договор поради отпаднало основание, или при евентуалност на неосъществено основание. Физическо лице в качеството на неудовлетворена страна по облигационна сделка, твърди разваляне на договори и връщане на всичко платено във връзка с нея.

Сезираният съд е компетентен по силата на чл.105 от ГПК, тъй като е с район на действие, съвпадащ със седалището на ответника. Съобразно размерът и вида на претенцията, същата е родово подсъдна на Окръжен съд на основание чл.104, т.4 от ГПК.

По предварителните въпроси:

С оглед предмета на предявения иск, попадащ в приложното поле на чл.365 от ГПК, съдът счита, че искът следва да се разгледа по реда на Глава XXXII от ГПК- „Производство по търговски спорове“. Възражение срещу характера на спора не е предявено.

По доказателствените искания:

Надлежно заверените по реда на чл.183 от ГПК писмените доказателства, представени от ищцата, следва да бъдат приети като част от доказателствения материал по делото, доколкото са относими към предмета на спора, съобразно фактическите твърдения на страните.

С оглед неясната процесуална позиция на ответника, съдът намира, че на същия следва да укаже да уточни изрично дали с отговора на исковата молба е отправил оспорване по смисъла на чл.193 от ГПК по отношение на приобщените по делото разписки за извършени плащания в брой.

Като насочени към установяване на относими за правния спор обстоятелства, следва да бъдат уважени исканията на ищцата за издаване на съдебни удостоверения.

Отправеното от ищцата доказателствено искане на основание чл.190 от ГПК е оттеглено с допълнителната искова молба, поради това съдът не дължи произнасяне по него.

Съдът намира, че следва да остави без уважение искането на ответника за задължаване на основание чл.192 от ГПК на Община Варна да представи книжа по делото, тъй като искането не е надлежно упражнено доколкото липсва приложена молба, която да се връчи на третото, неучастващо по делото лице.

Следва да бъде допусната поисканата от страните съдебно-счетоводна експертиза, с въпросите формулирани в допълнителната искова молба и допълнителния отговор на исковата молба, с който са преформулирани първоначалните въпроси на ответника, 2 изложени в отговора на исковата молба.

Съдът намира, че не е налице необходимост от допускане на поисканата от ответника съдебно-техническа експертиза, доколкото част от въпросите към същата не изискват експертна оценка, а касаят фактическа проверка, която е идентична на тази предмет на уважените доказателствени искания за издаване в полза на ищцата на съдебни удостоверения за снабдяване с книжа от администрацията. Другата част от въпросите има правен характер, съответно не е от компетентността на вещо лице.

Искането на ответника за разпит на двама свидетели, при условията на довеждане, следва да се остави без уважение, тъй като фактите, които се цели да се установяват с гласни доказателства не са спорни и не засягат предмета на спора.

На основание чл.140, ал.3 от ГПК страните следва да бъдат приканени към медиация или към спогодба, като им се разясни, че приключването на спора по доброволен ред ще съкрати продължителността на съдебното производство, окончателно ще уреди взаимоотношенията между тях, като същевременно ще намали размера на разноските в производството.

Воден от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ПОСТАНОВЯВА разглеждане на делото по реда на Глава ХХХII от

ГПК-“Производство по търговски спорове“.

СЪОБЩАВА на страните следния проект за доклад по делото на осн. чл.374, ал.2 от ГПК:

Постъпила е искова молба от В. Ф., против “С Естейт“ ООД, с която са предявени главен иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, вр. чл.87, ал.2 от ЗЗД за осъждане на ответника да върне на ищцата получената на отпаднало основание сума в размер от 44393.79 евро, с оглед развалянето на Споразумение от 12.03.2025г. и на Резервационни споразумения от 28.03.2025г. и от 01.04.2025г., изменени и допълнение с Анекс от 01.04.2025г. и Анекс от 27.05.2025г., и евентуален иск за връщане на процесната сума на основание чл.55, ал.1, пр.2 от ЗЗД, поради неосъществяване на основанието, на което ищцата е заплатила сумата, с оглед несбъдване съществените фактически и правни предпоставки за реализиране на инвестиционният проект, визирани в горецитираните споразумения, а именно набавяне от ответника на разрешение за строеж, сключването на предварителен договор между страните и последващото прехвърляне на конкретно индивидуализираните недвижими имоти в полза на ищцата. Претендира се и присъждане на основание чл.86 от ЗЗД на законна лихва върху главницата, считано от депозиране на исковата молба в съда до окончателното й плащане.

В исковата молба се твърди, че ищцата е встъпила в договорни отношения с ответното дружество по повод придобиване на недвижим имот, част от инвестиционен проект, предвиден за реализиране в поземлен имот с идентификатор ********* по КККР на гр.Варна, район “Приморски”, к.к.”Чайка”, кв.14, парцел III. Сочи се, че на 12.03.2025г. е сключено споразумение, според чл.2 от което, страните се са задължили в срок до 3

01.04.2025г. да сключат Резервационно споразумение за подписване на предварителен договор за покупка на апартамент №17Б, описан по идейни скици, находящ се на четвърти етаж в предвидената за изграждане сграда, с площ 46.10 кв.м., заедно с прилежащите към апартамента 7.02 кв.м. ид. части от правото на строеж върху дворното място, в което ще се изгради сградата, при продажна цена на обекта в размер от 97656 евро. Твърди се, че на 28.03.2025г. страните подписали Резервационно споразумение, по силата на чл.1.1 от което, ответникът се задължил да резерВ. в полза на ищцата паркомясто №3 с площ 12.50 кв.м., което предвидено за изграждане в бъдещия жилищен комплекс. Сочи се, че с чл.2.1 от същото споразумение, е договорено подписването на предварителен договор в срок до 2 месеца от снабдяването на ответника с Разрешение за строеж, като е определен и краен срок за получаване на разрешението до 30.10.2025г. Сочи се, че е договорена възможност за удължаване на срока за набавянето на разрешение за строеж само при административна забава и за срок не по-дълъг от шест месеца. Твърди се, че на 01.04.2025г. е подписано второ Резервационно споразумение за придобиване на апартамент №17Б, находящ се на четвърти етаж в предвидената за изграждане сграда, с площ 46.10 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена. Сочи се, че въпросното споразумение предвижда плащането на продажната цена за обекта, в размер на 97656 евро с вкл. ДДС, да се извърши поетапно, съобразно развитието на инвестиционния проект. Сочи се още, с клаузата на чл.2.1 от споразумението е предвидено задължение за ответника за снабдяване с Разрешение за строеж най-късно до 30.10.2025г., който може да се удължи със срок до 6 месеца при административна забава. Твърди се, че на 01.04.2025г. е подписан Анекс към споразумението, с който са извършени изменения в предмета на бъдещата сделка и във финансовите параметри на правоотношението. На 27.05.2025г. между страните е подписан нов Анекс, с който в предмета на бъдеща продажба, е включено и складово помещение №8 с площ 3.20 кв.м., находящо се на първи етаж, за сумата от 2688 евро, платима на вноски, като с посочената цена се е увеличила дължимата обща сума.

Излага се, че според съдържанието на двете резервационни споразумения, ответното дружество е предприело реализиране на инвестиционният си проект на основание Предварителен договор от 20.09.2024г. за учредяване на право на строеж и извършване на строителство, сключен с “Еф Груп“ ЕООД, което дружество е собственик на имота. Твърди се, че посоченият предварителен договор не е бил представен на ищцата, както и документи за неговото изпълнение, изменение, прекратяване или такива във връзка последващо учредяване на право на строеж от “Еф Груп” ЕООД в полза “С Естейт” ООД. Сочи се, че в изпълнение на всички договорености между страните, ищцата е извършила плащания в общ размер от 44393.79 евро, от които: 2000 евро в брой на 12.03.2025г. за апартамент №17Б;

27296.80 евро по Б. път на 28.03.2025г. за апартамент №17Б; 1400 евро по Б. път на 28.03.2025г. за паркомясто №3; 4000 евро в брой на 28.03.2025г. за паркомясто №3; 1152 евро в брой на 27.05.2025г. за складово помещение №8; 16712.37лв. или 8544.90 евро по Б. път на 25.06.2025г. Твърди се, че всички суми са приети от ответното дружество и за тях са издадени разписки и платежни документи. Излага се, че въпреки плащанията, към настоящия момент, на ищцата не е предоставено Разрешение за строеж или съгласувана и 4 одобрена строителна документация, включително доказателства за учредено право на строеж в полза на ответника. Сочи се, че съобразно клаузите на процесните резервационни споразумения, описаните книжа са нужните условия за развитието на последващите етапи от договорните отношения между страните. При така изложената фактическа обстановка, от ищцата се поддържа, че са възникнали предпоставките да упражни правото си да развали облигационната връзка между страните, респективно да претендира връщане на даденото на отпаднало основание. Поддържа се още, че гореописаните споразумения, независимо от тяхната различна форма и съдържание, преследват една обща цел, а именно реализиране на инвестиционен проект, изграждане на жилищна сграда в поземлен имот с идентификатор ********* по КККР на гр.Варна и последващо придобиване от ищцата на конкретно индивидуализирани обекти в тази сграда. Излага се, че имено с тази цел-придобиване на собственост от ищцата са извършени плащанията към ответника. Твърди се, че от съдържанието на двете резервационни споразумения, в частност от чл.2.1 от тях, е видно, че необходимо условие за сключване на предварителен договор за покупко-продажба, е снабдяването с разрешение за строеж не по-късно от 30.10.2025г., респективно в рамките на допълнително допустим шестмесечен срок, при административна забава. Сочи се, че към датата на предявяване на исковата молба в съда, максимално допустимият договорен срок до 30.04.2026г. е изтекъл, като насрещно изпълнение от ответника липсва. Сочи се, че в споразуменията е включена и клауза, уреждаща изрично имуществените последици от непредставянето на разрешение за строеж, а именно задължение е за продавача да възстанови всички получени плащания. Поддържа се, че в случая се касае за съществено неизпълнение на задължение от ответника, защото с изтичането на посочения срок и продължаващата забава от над 9 месеца, възможността за реализиране на преследваната от страните договорна цел е окончателно осуетена. Твърди се, че неизпълнението на задължението за снабдяването с Разрешение за строеж, в договорно определения срок, касае нереализиране на основна предпоставка, върху която страните са изградили облигационното правоотношение. Сочи се, че без тази предпоставка не може да се стигне до реализирането на основната стопанска цел и основанието на сделката, а именно изграждане на сградата и придобиване на уговорените обекти от страна на купувача. Твърди се, че интересът на ищцата да встъпи в договорни отношения, не е да финансира неопределено във времето инвестиционното намерение на ответника, а в разумен и предварително договорен срок, да придобие собствеността върху конкретно индивидуализирани недвижими имоти. Твърди се още, че в случая липсват доказателства за възможността на ответника да реализира процесният инвестиционен проект, съответно да изпълни задълженията си за бъдещо прехвърляне на обекти в него. Сочи се, че в имотния регистър няма данни за учредяване на право на строеж по партидата на ответното дружеството, като са налице данни, че процесният имот е предмет на апорт от “Еф Груп” ЕООД в “Еф Груп 2“ ЕООД, извършен на 24.02.2025г., т.е. преди подписване на резервационните споразумения. Освен това се установява, че на 28.02.2025г. “Еф Груп” ЕООД е прехвърлило всички притежавани дялове в полза на “Ер Инвест” ЕООД, поради което изпълнението на договорите между страните, е загубило своята практическа и икономическа стойност. В обобщение се поддържа, че в 5 отношенията между страните намира приложение нормата на чл.87, ал.2 от ЗЗД, съответно че са налице предпоставките за разваляне на договорите без предоставяне на допълнителен срок за изпълнение, като се моли исковата молба да се счита за изявление за разваляне на всички договорни отношения между страните, считано от момента на връчването на препис от същата на ответника. Излага се, че развалянето е настъпило, независимо от договорката, предвидената в чл.6 от резервационните споразумения, която предвижда самостоятелна хипотеза за разваляне и не дерогира потестативно право на изправната страна да развали договора при условията на чл.87 от ЗЗД. Ето защо се поддържа, че ответника дължи връщането на всички получени средства от ищцата, поради отпадане на основанието за получаването им, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане. В условията на евентуалност, ако се приеме, че процесните договори не са развалени, се предявява иск за връщане на платените средства като дадени с оглед на едно бъдещо основание, което не се е осъществило. Сочи се, че всички процесни плащания са извършени с оглед настъпването на фактически и правни предпоставки, които самите страни са определили като необходими за развитието на договорните отношения и за сключването на последващите договори. Твърди се, че тези специфични условия за осъществяване на предмета на процесната облигационна връзка при реализацията на инвестиционнният проект, са снабдяването на ответника с разрешение за строеж, сключването на предварителен договор между страните и последващо прехвърляне на конкретно индивидуализираните недвижими имоти в полза на ищцата, които последици не са се осъществили.