Определение № 685 от 03.06.2025, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 685 гр. Благоевград, 03.06.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на тридесет и първи май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Лилия Масева

Членове:

РОСИЦА ВЕЛКОВА

Крум Динев като разгледа докладваното от РОСИЦА ВЕЛКОВА Въззивно частно гражданско дело № 20251200500497 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 274 и сл. от ГПК.

Производството по настоящото въззивно частно гражданско дело е образувано по частна жалба от „*** 09“ ЕООД, ЕГН ЕИК 204207450 представлявано от Д.Д. - управител, срещу Определение от 30.04.2025 г. на А.А. – съдия по вписванията при Районен съд – Сандански, с което е постановен отказ за вписване на депозирана с вх. № 1247 от 30.04.2025 г. молба за вписване на договор за наем на недвижим имот.

Жалбоподателят излага доводи за неправилност на Определение от 30.04.2025 г. на А.А. – съдия по вписванията при Районен съд – Сандански.

Излага, че съдията по вписванията е приел неволно допусната очевидна пунктуационно - граматическа греша в Договора за наем, подлежащ на вписване, като ключова за своя правен извод за липса на установеност на имота, за който се иска вписването, без да се обсъдят нито описа в молбата за вписване, нито останалите представени писмени доказателства и данните от кадастралната карта и регистри. Съдията по вписванията не е поискал и уточнение от заявителя, а направо е постановил отказ за вписване на Договора за наем, който е със срок от 10 години.

Жалбоподателят сочи, че е очевидно, че предмет на Договора за наем е самостоятелен обект в сграда, с идентификатор № *** по ККР на гр. Сандански, със застроена площ от 80 (осемдесет) кв.м. Това следва 1 пряко от текста и граматическото тълкуване на Договора за наем, тъй като наетият обект е идентифициран с няколко отделни кадастрални белега, а именно: Самата структура на изписания идентификатор, завършваща на „1.1“, показва, че не става въпрос за поземлен имот, а за отделен обект в сградата.

В тази връзка, изрично в молбата за вписване е уточнено, че поземленият имот, в който е разположена сградата, е с идентификатор № ***, а това следва и от публичните кадастрални регистри, които са служебно достъпни.

От своя страна, съгласно нормативните изисквания относно кадастралните идентификатори - Наредба № РД-02-20-3 от 29.09.2016 г. за структурата и съдържанието на идентификатора на недвижимия имот и на номера на зоната на ограничение в кадастъра, йерархичните нива на кадастралните идентификатори са както следва: населено място; кадастрален район; поземлен имот, сграда; самостоятелен обект в сграда. Следователно, петцифрен идентификатор се отнася само и единствено до самостоятелен обект в сграда и не може да има друга интерпретация, съгласно императивните нормативни изисквания.

Жалбоподателят счита, че неправилно при постановяване на

Определението, Съдията по вписванията не е издирил и приложил чл. 2 до чл.

8 от Наредба № РД-02-20-3 от 29.09.2016 г. за структурата и съдържанието на идентификатора на недвижимия имот и на номера на зоната на ограничение в кадастъра, като неоснователно се е мотивирал и е приел, че идентификатор със структура *** следва да се тълкува като идентификатор на поземления имот, а не на наетия самостоятелен обект на собственост. Въпреки пунктуационната грешка, наетият обект е индивидуализиран с достатъчно белези, съгласно чл. 6, ал. 1, буква „в“ от Правилника за вписванията, като обектът има идентификатор, посочен вид и предназначение, местонахождение и административен адрес, площ и граници, като след като заема цялата партерна част от сградата, имотът е съобразно границите по кадастралната схема. Дори договорът за наем да има непрецизност, то тя е по-скоро плод на техническа грешка, а не на липса на индивидуализация на наетия имот, между страните по договора за наем, които дългосрочно и ясно са уредили отношенията си, в това число - относно наетия обект на собственост.

Моли за отмяна поради незаконосъобразност на Определение от 30.04.2025 г. на А.А. – съдия по вписванията при Районен съд – Сандански, с което е отказано вписването на Договор за наем на недвижим имот с нотариална заверка на подписите, с peг. ***г. на нотариус С.П., peг. № *** при Нотариалната камара и да се разпореди вписване на Договора за наем.

Благоевградският окръжен съд намира подадената частна жалба за допустима, като подадена в срок, от надлежна страна и против подлежащ на обжалване съдебен акт, като същата отговаря на изискванията за редовност по чл.275, ал.2 вр. с чл.260 и чл.261 ГПК.

Разгледана по същество, жалбата се явява основателна, като съображенията за това са следните:

Съдът като обсъди доводи на жалбоподателя, приема за установено от фактическа страна следното:

С депозирана с вх. № 1247 от 30.04.2025 г. молба за вписване на договор за наем на недвижим имот до Службата по вписванията - гр. Сандански, „*** 09“ ЕООД, ЕГН ЕИК 204207450 представлявано от Д.Д. - управител, е 2 поискало на основание чл. 112, б. „е“ от ЗС вписване (отбелязване) на договор за наем на недвижим имот с нотариална заверка на подписите с рег.

*** г. на нотариус С.П., рег. № ***при Нотариалната камара. Към заявлението са приложени писмени доказателства, а именно: оригинал/нотариално заверен препис от договор за наем – 3 броя, нотариален акт № **** г. на Служба по вписванията – гр. Сандански и платежно нареждане за внесена държавна такса по сметка на АВ.

С Определение от 30.04.2025 г. А.А. – съдия по вписванията при Районен съд – Сандански е отказал вписване, тъй като е приел, че направеното описание на имота не отговаря на изискванията на чл. 6, ал. 1, б. „в“ и ал. 3 от Правилника за висванията, както и че не е посочен собствения идентификатор на имота, за който се иска вписване.

При така установеното съдът намира от правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 577 вр. с чл. 569, т. 5 от ГПК отказът да се извърши нотариално удостоверяване, каквото е вписването, може да се обжалва пред окръжния съд.

В конкретния случай жалбата е депозирана в срок, като доколкото е насочена срещу отказ за вписване на акт, предвиден за вписване на онсование чл. 112, б. „е“ от ЗС, то съдът приема, че съобразно чл. 577 вр. с чл. 569 от ГПК същата е насочена срещу подлежащ на обжалване акт и като такава е допустима.

Разгледана по същество е основателна.

Съдията по вписвания може да откаже да извърши действия по вписвания само ако: представения акт не подлежи на вписване (чл. 32а от Правилника по вписванията), което следва от съдържанието му; ако не е местно компетентен (чл. 570 от ГПК и чл. 7 от Правилника по вписванията); ако формата на акта не отговаря на изискванията на закона, за който извод се изхожда от съдържанието на този акт; ако актът няма необходимото съдържание кат не позволява идентифициране на страни и на имот; ако не е внесена дължимата държавна такса; ако не е представена данъчна оценка или скица за имотите, а такива са необходими; ако не са представени доказателства за изпълнени изисквания на други закони, какъвто е чл. 264 от ДОПК изискващ представяне на декларация от праводателя при прехвърляне/учредяване на вещни права върху недвижими имоти, апортни вноски, ипотека, особен залог върху такива. (В този смисъл т. 6 от ТР № 7/25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС).

Съгласно чл. 2 от Правилника за вписванията, вписването се допуска само за случаите, които са предвидени изрично в закона или в Правилника по вписванията. Съгласно чл. 4, буква "е" от Правилника за Вписвания вр. с чл.

112 от Закона за собствеността, договорите за наем на недвижим имот, в т. ч. на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година подлежат на вписване.

В този случай договорът трябва да отговаря и на изискванията на чл. 6.

Съгласно чл. 6 от Правилника по вписванията подлежащите на вписване 3 актове трябва да съдържат конкретни данни: собственото, бащиното и фамилното име (име, съобразно отечественото право), местожителството (постоянният адрес) и единният граждански номер на страните, в случаите на чл. 3 ЗРБУЛСТАТ, ЛНЧ или код по БУЛСТАТ, а когато няма такъв - мястото и датата на раждане; когато една от страните е търговец или юридическо лице, посочват се фирмата (наименованието) и организационната форма; посочват се и съдът по регистрация, номерът на фирменото дело, седалището и кодът по БУЛСТАТ, а за вписаните в търговския регистър към Агенцията по вписванията - ЕИК; за местните и чуждестранните юридически лица, които нямат съдебна регистрация в Република България, се посочват фирмата, седалището и кодът по БУЛСТАТ; датата и мястото на издаването на акта; описанието на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите; цената на имота или на правото, съответно удостоверявания материален интерес. Съгласно чл. 6, ал.

3 и ал. Правилника по вписванията, когато недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1 - 7 от Закона за кадастъра и имотния регистъри към акта се прилага скица, скица-проект, схема или схема-проект, издадени от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, или нотариално удостоверени преписи от такива., но това изискване не се прилага при вписвания, отбелязвания и заличавания по чл. 11, 17, 18, 19, 22, чл. 22а, ал. 1 и 3, чл. 23, 24, 25, 26 и 31. Съгласно чл. 3, ал. 1 от Тарифата за държавните таксите, събирани от АВписвания /Тарифата/ за извършване на отбелязване, за заличаване и за подновяване на вписване се събира половината от събраната такса за вписване.

Разпоредбата на чл. 6, ал. 1 ПВ предвижда актовете подлежащи на вписване да съдържат определени реквизити, с оглед възможността за надлежно извършване на вписването. В настоящия случай, подадената молба за вписване и приложения към нея договор съдържат всички необходими данни на имота и към тях са приложени изискуемите документи. Основателно е оплакването на жалбоподателя, че отказът е незаконосъобразен. Видно от преписката в нея са приложени изискуемите документи. Дължимата държавна такса е внесена по сметка на АВ.

Съгласно указанията в т.6 на Тълкувателно решение №7 от 25.04.2013г. по тълк. д. № 7/2012г. на ОСГТК на ВКС „проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.

В случая молителят е посочил идентификационен номер на имота, който се отдава под наем и дори при наличие на пунктуационна грешка в молбата не 4 може да се възприеме извода на съдията по вписванията, че не е посочен и индивидуализиран имота. Напротив, същият е с вярно посочен идентификатор, което наред с другото описание и предствените доказателства е достатъчно, за да се уважи молбата и да се впише договора за наем.

С оглед горните съображения съдът намира, че постановеният отказ се явява незаконосъобразен и следва да бъде отменен, а преписката върната на Съдия по вписванията при Районен съд – Сандански, със задължителни указания за извършване на исканото от молителя.

Предвид горното, Окръжен съд – гр. Благоевград

ОПРЕДЕЛИ:

ОТМ ЕН Я отказ на съдия по вписванията при РС - Сандански, обективиран в Определение от 30.04.2025 г., с което е отказано вписването на Договор за наем на недвижим имот с нотариална заверка на подписите, с peг.

***г. на нотариус С.П., peг. № **при Нотариалната камара.

УКАЗВА на съдията по вписванията при РС - Сандански да извърши исканото вписване.

Определението не подлежи на обжалване.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

5