Решение № 17718 от 02.10.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 17718 гр. С., 02.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на втори юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ при участието на секретаря ГЕРГАНА Н. БАРАКОВА като разгледа докладваното от МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ Гражданско дело № 20241110141621 по описа за 2024 година

Предявен е иск от В. В. И., ЕГН: **********, адрес: гр. С., ***, срещу „***** ООД, ЕИК: *****, седалище и адрес на управление: гр. С., ***, ет. 3, по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД вр. чл. 88 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 8 000 лв. – възнаграждение по т. 4.3 от Споразумение за посредничество от 09.02.2023 г., ведно със законната лихва от 10.07.2024 г. до окончателното изплащане.

Ищецът твърди, че съгласно процесното споразумение, сключено между страните, ответникът приел да посредничи при придобиването на имот, описан в Регистъра на предложените имоти, предоставен от последния, срещу възнаграждение от 3,6 % с ДДС от продажната цена на съответно предложения и закупен от ищеца имот. Ищецът не одобрил нито един от предложените от ответника имоти, като сам намерил имот, който желаел да закупи, за което уведомил ответника, а негови служители одобрили документите относно собствеността на същия имот. Така на 16.03.2023 г. ищецът сключил предварителен договор за продажба на имот с „И К Х.Т.Ю.“ АД с посредник ответникът, за което бил сключен договор за гаранция с купувач. Във връзка със сключения предварителен договор ищецът заплатил на ответника сумата от 8 000 лв. като възнаграждение по споразумението за посредничество, след което на ищеца бил отказан от „У. Б.“ АД банков кредит при установяване, че имотът, обект на предварителния договор, и сградата, в която същият се намирал, са незаконен строеж съгласно ЗУТ. С Констативен протокол от 28.06.2023 г. ищецът заявил, че не желае сключване на окончателен договор за имота, тъй като същият бил незаконен строеж. Сочи, че ответникът не изпълнил задълженията си по процесното споразумение да намери имот и да провери надлежно неговия статут, доколкото процесният имот бил без Акт 16, в резултат на което ищецът претърпял вреди, заплащайки сумата от 22 492 лв. – капаро по предварителния договор за имота.

1

В срока по чл. 131 ГПК „***** ООД оспорва предявения иск. Излага твърдения, че процесното възнаграждение е дължимо поради сключването на предварителния договор за имота, в каквато връзка служителят на ответника Н. Ц. посредничил между страните по съответно описан начин. Ищецът знаел, че процесният имот не притежава Акт 16, за което бил уведомен от продавача при огледа относно налично удостоверение за търпимост преди сключването на предварителния договор. Ответникът не носел отговорност за отказа на банката да кредитира покупката на имота, който можел да бъде закупен и без Акт 16.

Съдът, като прецени събраните доказателства и доводите на страните, приема за установено следното:

В доказателствена тежест на ищеца е да установи следните обстоятелства: сключване на процесното споразумение за посредничество от 09.02.2023г. със соченото в исковата молба съдържание; заплащане от ищеца на ответника на сумата от 8000 лв. по същото споразумение; сключване на процесния предварителен договор със соченото в исковата молба съдържание; развалено споразумение за посредничество от 09.02.2023 г. към момента на връчване на препис от исковата молба на ответника.

В тежест на ответника е при установяване на горните обстоятелства да докаже погасяване на дълга или наличие на основание за получаване и задържане на платените от ищеца суми – валидно процесно споразумение, по което е бил изправна страна, в частност с оглед сключването на процесния предварителен договор, както и всички факти, на които основава своите искания или възражения.

Между страните не се спори, а и от приложеното по делото споразумение за посредничество от 09.02.2023 г. се установявя, че същото е сключено между ищцата В.

В. И., от една страна кто възложител, и ответното дружество „***** ООД, от друга страна като посредник, по силата на който ищцата е възложила, а ответникът е приел да посредничи при придобиването на имот, описан в регистър на предложените имоти, срещу възнагражение – чл. 1 от споразумението.

В чл. 2 и чл. 3 на споразумението са описани правата и задълженията на посредника, а в чл. 4 и чл. 5 – тези на възложителя. Съгласно чл. 2, посредникът се задължава да представи имоти, съгласно търсенето на възложителя (т. 2.1.); да извършва проверка на избрания имот при желание на възложителя по представени от собственика на имота документи към сключването на предварителен и окончателен договор (т. 2.2.); да осигури организационно обслужване на сделката до сключване на окончателен договор (т. 2.3.); да информира възложителя за предлагането на имоти по начин, какъвто прецение (т. 2.4.), а съгласно чл. 3, посредникът има право да получи възнаграждение, определено в т.4.3. в размер и срокове, посочени в договора.

Съгласно чл. 4 от споразумението, възложителят се задължава да подписва регистър на предложените имоти за всеки имот, представен от посредника (т. 4.1.); да информира посредника при придобиване на имот без посредничеството на посредника и прекратяване на търсенето си (т. 4.2.); да заплати на псоредника еднократно възнаграждение за свързване на страните във връзка с придобиването на имот, представен от посредника, в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва, в деня на придобиване на имот, представен от посредника (чрез сключване на окончателен договор или по друг начин); вънаграждението се дължи и в случай, че възложителят лично или чрез свързано с него лице придобие имот, предложен от посредника по време на действие на договора или в срок от 12 месеца след неговото прекратяване и без посредничеството на посредника (т. 4.3.1.); размерът 2 на възнаграждението е 3,6 % с вкл. ДДС от продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро (т. 4.3.2.); възнаграждението по т. 4.3. се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката, а съгласно чл. 5, възложителят има право да се информира за обявени за проджба имоти, съгласно неговото търсене.

В чл. 8 от споразумението е предвидено, че регистърът на предложените имоти е неразделна част от същото. Независимо, че процесният имот – апартамент № 3, находящ се в гр. С., район „П“, ***-А, ет. 3, не е посочен в регистъра на предложените имоти към споразумението, между страните не се спори, а и от показанията на свидетелите Б. К. Б. и Н. Ц. Ц., които в тази им част са еднопосочни и съдът кредитира като достоверни, се установява, че ищцата е намерила обявата за продажба на процесния апартамент и се е свързала със свидетеля Н. Ц., брокер при ответното дружество, който да посредничи за покупката на имота.

Между страните не се спори, а и от приложения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 18, том I, рег. № 234, дело № 15 от 2023 г. на пом. – нотариус по заместване Д. Г. при нотариус С. Ф., с рег. № *** в НК, се установява, че собственик процесният имот – апартамент № 3, находящ се в гр. С., район „П“, ***-А, ет. 3, е „И К Х.Т.Ю.“ АД.

Между страните не се спори и от доказателствата по делото се установява, че между „И К Х.Т.Ю.“ АД, като продавач, от една страна, и ищцата В. В. И., като купувач, от друга, на 16.03.2023г. е бил сключен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор **********, с адрес: гр. С., район „П“, ***-А, ет. 3, ап. 3, с площ 78,71 кв.м., заедно с припадащите се на апартамента 10,199 % ид.ч. от общите части на сградата, заедно с мазе, без посочен номер, разположено в сутерена на сградата, с площ 4,00 кв.м., както и припадащите се на мазето 3,863 % ид.ч. от общите части на сградата и заедно с 1/16 ид.ч. от мястото, върху което е построена сградата, предсъавляващо поземлен имот с идентификатор ***, с адрес: гр. С., район „П“, кв. „В. Л.“, ***-А, сплощ 312 кв.м., за продажна цена от 115 000 евро.

Между страните не се спори, а и от съвкупната преценка на представените по делото фактура № 80/07.04.2023 г. с доставчик „***** ООД и получател В. В. И. на стойност 8097,00 лв. и платежно нареждане за кредитен превод от 12.04.2023 г. се установява, че ищцата е платила на ответника възнаграждение по процесния договор за посредничество в размер на 8097,00 лв.

Между страните не се спори, а и от приложения по делото констативен протокол – акт № 52, том 2, рег. № 6850 от 28.06.2023 г. по описа на нотариус С. Ф., се установява, че ищцата е заявила, че не желае да сключи окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, подробно описан в предварителен договор от 16.03.2023 г., сключен между нея и „И К Х.Т.Ю.“ АД, тъй като сградата, в която се намира имотът, предмет на сделката, няма акт 16 и същият представлява незаконен строеж по смисъла на ЗУТ.

Предвид становищата на страните, изразени както в исковата молба и нейния отговор, така и в последващите молби, съдът приема, че спорът между страните се концентира върху следните въпроси: 1) имал ли е ответникът задължение да уведоми ищцата, че процесният имот е без акт 16, а с удостоверение за търпимост на строеж;

2) бил ли е ответникът изправна страна по договора, респ. изпълнил ли е точно задълженията си по него; 3) налице ли е основание за разваляне на договора за посредничество поради виновно неизпълнение от страна на ответника на 3 задължението му да информира ищцата за статута на процесния имот, в частност липсата на акт 16.

С оглед предмета на сключеното споразумение и предвид поетите насрещни престации на страните по него се налага изводът, че се касае за договор за посредничество по смисъла на чл. 49 ТЗ. Този договор се различава съществено от договора за поръчка, тъй като посредничеството представлява фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт, както и относно други необходими за сделката – предмет на договора данни, в зависимост от спецификата й, изготвяне (фактическо) на необходимите за продажбата документи като предварителен договор, както и извършване на необходимите (фактически) справки за нотариалното изповядване на сделката. Договорът цели постигане на определен резултат, който е свързване на страните и подпомагането им за сключване на договор и е регламентиран в чл. 49-51 ТЗ. Дейността на посредника, който е търговец, посредничещ по занятие за сключването на сделки, съобразно чл. 49, ал. 1 ТЗ, се финализира със сключването на договора за продажба на съответния продукт между възложителя и трето лице, като посредникът не участва в самата сделка. В този смисъл са определение № 177/21.03.2018 г. по т. д. № 2227/2017 г. на ВКС, II т. о.; решение № 236/27.02.2012 г. по т. д. № 1048/2009 г. на ВКС, ІІ т.о.; решение № 54/10.09.2010 г. по т. д. № 267/2009 г. на ВКС, ІІ т.о. и решение № 37/27.04.2012 г. по т. д. № 1143/2010 г. на ВС, І т.о.

Договорът за търговско посредничество е неформален, консенсуален, комутативен и възмезден, като в конкретния случай страните по процесния такъв са уговорили изрично размера на дължимото възнаграждение. За да се приеме, че това възнаграждение е дължимо, е необходимо да се установи изпълнило ли е ответното дружество точно и съгласно уговорките в договора поетото задължение за оказване на съдействие на ищцата при покупката на описания в договора за посредничество недвижим имот. Предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултат – свързването на страните и подпомагането им да сключат договор чрез извършването на определени действия. За разлика от договора за поръчка и за изработка, договорът за търговско посредничество за сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота. Не е нужно посредникът да взема непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните и е съдействал при постигане на съглашение между страните – продавач и купувач. В случая, фактът на осъществено посредничество – свързване на страните по дадена сделка с оглед на нейното сключване, се установява при съвкупна преценка на събраните по делото гласни доказателства – свидетелските показания на Б. К. Б., Н. Ц. Ц. и К. О. М..