Решение № 1713 от 29.01.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 1713 гр. С.. 29.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ Р.ЕН СЪД, 36 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СЛАВЕНА Г. КОЙЧЕВА-ПЕЕВА при участието на секретаря КРАСИМИРА М. ИНКОВА като разгледа докладваното от СЛАВЕНА Г. КОЙЧЕВА-ПЕЕВА Гражданско дело № 202..10176777 по описа за 2024 година

Предявен е от „ССГ“ ЕООД срещу Л. Б.а В. конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за учредяване на право на строеж върху урегулиран поземлен имот и договор за изработка /задължение за проектиране и построяване на жилищна сграда/ от .. г. до размера на непрехвърлените и дължими от ответника 42,99% идеални части от .. .. в квартал 516 по регулационния план на С.. местността „О-к.л“, одобрен с Решение № 114 по протокол № от 30.03.2001 г. на СОС, с площ от 969 кв.м., при граници: улица и урегулирани поземлени имоти V-... VI - общински, и .... който имот съгласно Скица на поземлен имот №.... от 18.03.2019 г. представлява ПИ с идентификатор ... град С.. община С..., област С.. - столица по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-51 от 15.07.2010 г. на Изпълнителен директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на поземления имот: град С.. Р. „О-к.л“, с площ: 989 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: .., кв.: .. парцел: IV, съседи: ПИ ... ПИ ...., ПИ ... и ПИ ...

Ищецът твърди, че по силата на горепосочения договор страните са се задължили да сключат окончателен договор, с който ответникът да учреди в полза на дружеството, а същото да приеме право на строеж за изграждане на самостоятелни обекти (жилища, гаражи и паркоместа) в жилищна сграда. Към датата на предварителния и окончателния договор теренът под сградата е собственост на ответника съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 200, том I, peг. № .. дело № .../22.03.2004 г. на нотариус М. К. с Р. на действие СРС, вписана в рeг. на Но. к. под № 200, а актът вписан в СВ с вх. peг. № .. акт № 162, том XXVIII, дело № .../2004 г. и представлява следния недвижим имот: .. .. в квартал 516 по регулационния план на С.. местността „О-к.л“, одобрен с Решение № 114 по протокол № от 30.03.2001г. на СОС, с площ от 969 кв.м., при граници: улица и урегулирани поземлени имоти V-... VI - общински, и .... който имот съгласно Скица на поземлен имот № .... от 18.03.2019 г. представлява ПОЗЕМЛЕН НМОТ с идентификатор ... град С.. община С..., област С.. - столица по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-51 от 15.07.2010 г. на Изпълнителен директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес 1 на поземления имот: град С.. Р. „О-к.л“, с площ: 989 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: .., кв.: .. парцел: IV, съседи: ПИ ... ПИ ...., ПИ ... и ПИ ... Сочи, че в предварителния договор ответникът се задължил да запази за себе си право на строеж в размер на 27% от общата разгъната застроена площ на жилищната сграда (в това число от подземния етаж) за определени самостоятелни обекти, които са щели да бъдат построени върху собствения му поземлен имот. Страните са постигнали съгласие конкретните обекти, които всяка една от тях е щяла да получи в собственост, съгласно договореното процентно обезщетение, да бъдат окончателно индивидуализирани /с посочване на етаж, номерация, квадратура, вътрешно разположение и съседи/ с писмен протокол, подписан между тях в двуседмичен срок от изготвянето на работните проекти за сградата. В чл. 28 от предварителния договор, ответникът е поел задължението да прехвърли в нотариална форма собствеността върху 73 % идеални части от .. на ищцовото дружество не покъсно от 30 дни след въвеждане на жилищната сграда в експлоатация. Изрично е договорено, че ответникът има правото да упълномощи приемателя по предварителния договор за извършване на действията по чл. 28, като фактът на упълномощаване ще се счита за изпълнение на задълженията му. Поддържа, че на 13.03.2020 г. страните са сключили нотариален акт за учредяване право на строеж № № том I, peг. № .., дело № 31/13.03.2020 г. на нотариус И.Р. № 051 в регистъра на Но. к., с който ответникът си е запазил право на строеж върху определени самостоятелни обекти, а за всички останали такива дружеството е станало изключителен собственик на правото на строеж, като на 24.01.2020 г. е издадено Разрешение за строеж № 6 на Главния архитект на С... община - Р. „О-к.л“. Поддържа, че по силата на гореописания договор във формата на нотариален акт ответникът е учредил право на строеж върху .. .. в полза на „ССГ“ ЕООД срещу задължението на последното дружество да построи самостоятелно или чрез осигурено от него трето лице изцяло за своя сметка със собствени средства и материали следната сграда: „Жилищна сграда с магазини, гаражи и подземен гараж“, със застроена площ от 401.46 кв.м., състояща се от сутерен с подземни гаражи, паркоместа и складове, партерен етаж с апартаменти, магазини и гаражи, пет жилищни етажа с апартаменти и ателиета, съгласно архитектурен проект, одобрен на 17.01.2020 г. от С... община - Р. „О-к.л“ и Разрешение за строеж № от 24.01.2020 г., издадено от С... община - Р. „О-к.л“, с разгъната застроена площ на сградата без сутерена от 2 846.92 кв.м., и с разгъната застроена площ със сутерена от 3 657.56 кв.м. В пункт VI от Нотариалния акт страните за заявили, че са съгласни и сключват договора при всички условия, посочени в него, и при условията на подписания между тях Предварителен договор за учредяване право на строеж върху урегулиран поземлен имот, договор за изработка от .. г. и подписаното допълнително споразумение към договора от ... г. На база учреденото право за строеж е построена сградата, за която е издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 379 от 19.04.2024 г. на Главния архитект на С... община, като след издаването на Удостоверението, към ответника са били отправени множество устни покани да изпълни задължението си, произтичащо от чл. 28 от Предварителния договор, но същият нито е прехвърлил дължащите се на ищеца 73% идеални части от правото на собственост върху земята, нито е дал пълномощно на последното. Ищецът изпратил до ответника Нотариална покана с peг.

№ 5275 от 09.05.2024 г., том III Б, акт .., на нотариус И.Н.в, вписан под № 040 в регистъра на Но. к.. С тази покана на ответника е даден срок да изпълни задълженията си относно прехвърлянето на идеалните части от урегулирания поземлен имот доброволно, като дружеството е изразило готовност да изпълни оставащите си задължения спрямо него при оказване на необходимото съдействие. На 31.05.2024 г. е съставен нотариално заверен протокол, съгласно който страните са постигнали съгласие владението върху имотите, за които ответника си е запазил право на строеж, да бъде предадено на 01.06.2024 г. Ответникът снабдил тогавашния управител на „ССГ“ ЕООД с две нотариално заверени пълномощни, както и нотариално заверени декларации по образец, е следвало да прехвърли идеални части от поземления имот на лицата, на които дружеството е продало самостоятелни обекти в сградата с нотариални актове и е поело задължението от своя страна да им прехвърли 2 съответстващи на самостоятелните им обекти идеални части от земята, съобразно постигната договореност с ответника. Общо прехвърлените на клиентите на „ССГ“ ЕООД идеални части от ПИ с идентификатор ... се равняват на 30,01 % от дължимите от ответника на дружеството общо 73%, като на 01.08.2024 г. ответникът оттеглил дадените на ищеца пълномощни, цитирани по-горе, с две нотариално заверени декларации за оттегляне. Навежда твърдения, че към настоящия момент ответникът отказва да изпълни договорното си задължение, част от дължимата престация по предварителния договор. Налице е частично изпълнение, което се приравнява на пълно такова с оглед отказа му да изпълни докрай задължението си да прехвърли на дружеството или на лица, посочени от последното, останалите 42.99 % идеални части от ПИ с идентификатор .... Искането към съда е да обяви предварителния договор за окончателен. Претендира разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, който се оспорва исковата претенция. Оспорва изцяло изложената от ищеца фактическа обстановка. Сочи, че ищецът не е изправна страна, тъй като не е изпълнил поетите с предварителния договор и приложенията към него задължения. Дружеството-ищец не спазило уговорените в чл. 15 от Предварителния договор от .. г. срокове за строителство и въвеждане в експлоатация на сградата. В хода на строителството са допуснати множество явни и скрити недостатъци и са констатирани множество неизпълнени строително-монтажни работи. С нотариална покана peг. № .., том 1, акт № от .. г. на нотариус И.Р. peг. № 051 на НК, ответникът е поканил ищеца да отстрани констатираните недостатъци при изпълнение на строителството на сградата в срок от 45-дни от получаване на поканата, връчена на управителя на дружеството на 18.10.2023 г., като към 2023 г., така и към настоящият момент недостатъците при изпълнение на строителството не са отстранени от ищеца. Навежда твърдения за наличието на незаконосъобразните сделки на разпореждане от страна на ищеца със собствените на ответника наземни паркоместа. Поддържа, че ищецът е надлежно уведомен за готовността на ответника да се яви лично на сделки за извършване на прехвърлянето по нотариален ред. Предвид изложеното, счита че е изправната страна по предварителния договор и моли предявения иск да бъде отхвърлен.

С протоколно определение от 29.10.2025г. на основание чл. 232 ГПК съдът е прекратил производството в частта на предявения иск по отношение на 8,612% идеални части от правото на собственост върху .. .. в квартал 516 по регулационния план на С.. местността „О-к.л“, одобрен с Решение № 114 по протокол № от 30.03.2001 г. на СОС, с площ от 969 кв.м., при граници: улица и урегулирани поземлени имоти V... VI - общински, и .... който имот съгласно Скица на поземлен имот №.... от 18.03.2019 г. представлява ПИ с идентификатор ... град С.. община С..., област С.. – столица.

Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, взети предвид съобразно събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

По силата на сключен договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № том I, рег. № .. дело №.../2004г. по описа на нотариус М. К., ответникът Л. В. е придобил правото на собственост върху .., находящ се в гр. С.. с площ от 969 кв. м., представляващ .. IV-.. от квартал 516 по регулационния план на гр. С.. местност О-к.л.

Съгласно Предварителен договор за учредяване на право на строеж върху урегулиран поземлен имот и договор за изработка /задължение за проектиране и построяване на жилищна сграда/, сключен между Л. В. /учредител/ и „ССГ“ ЕООД /приемател/ страните са се задължили да сключат окончателен договор, с който учредителят да учреди в полза на приемателя в съответствие в условията, предвидени в предварителния договор, право на строеж за самостоятелни обекти в жилищна сграда, които да бъдат построени върху собствения му имот – .. IV-.. в кв. 516 по регулационния план на гр. С.. местност О-к.л, заснет като ПИ с кад. идент. .... Съгласно чл. 2 от договора учредителят си запазва правото на строеж върху 27% идеални части от общата разгъната застроена площ на жилищната сграда /включително подземния етаж/ за самостоятелни обекти, които ще бъдат построени върху терена, като конкретните обекти, с които ще бъде обезщетен учредителят, подлежат на 3 допълнителна конкретизация с изготвяне на писмен протокол /Приложение №/.

Съгласно чл. 19 от предварителния договор след сключване на окончателния договор във формата на нотариален акт приемателя става изключителен собственик на прехвърленото му право на строеж без правото на строеж за недвижимите имоти, подробно описани в Приложение №, и има право да се разпорежда със собствените си обекти в полза на всяко физическо или юридическо лице след завършване на конструкцията и изготвяне на акт-образец №. Учредителят е поел задължение да прехвърли в нотариална форма, а приемателят е поел съответно задължение да приеме собствеността върху 73% идеални части от .. не по-късно от 30 дни след въвеждане в експлоатация на жилищната сграда, като за учредителя е предвидена възможност да упълномощи приемателя за извършване на описаните действия, което ще се счита за изпълнение на предвиденото задължение на учредителя /чл. 28/. Страните са уговорили задължение за приемателя за отстраняване на недостатъци в строителните работи при отправени възражения от учредителя при подписване на протокол-образец № /чл. 7/ и отстраняване на скрити недостатъци на извършените строителни работи в законоустановените гаранционни срокове /чл.8/. При допусната забава от приемателя при отстраняване на констатираните недостатъци в строителството същият дължи мораторна неустойка от 50 лева за всеки ден просрочие до започване на дейностите по отстраняване на недостатъците, а при неизпълнение в минимално необходимия технически срок приемателят следва да заплати неустойка в удвоен размер на разноските за отстраняване на недостатъците.