Решение № 1452 от 26.01.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1452 гр. С., 26.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 49 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ДЕНИЦА ИВ. ЦВЕТКОВА при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА Д. НИКОЛОВА като разгледа докладваното от ДЕНИЦА ИВ. ЦВЕТКОВА Гражданско дело № 20241110117771 по описа за 2024 година

„Е. Е. Груп”ООД е предявил срещу М. К. П. обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД във вр. с чл.51 от ТЗ и чл.92 от ЗЗД за сумата от 7823.32 лева- главница по договор за посредничество от 16.12.2023, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното плащане, и 782.33 лева –неустойка по договор за посредничество от 16.12.2023.

Ищецът твърди, че на 16.12.2023 между него като изпълнител и ответницата като възложител е сключен договор за посредничество при продажба на следния недвижим имот: апартамент №3, находящ се в гр.С., бул.

„Е. и Х. Г.”№14, ет.2, ап.3 .Съгласно чл.2 от договора възложителят се е задължил да заплати на изпълнителя възнаграждение от 4000 евро, съответно от 7823.32 лева .Възнаграждението е следвало да бъде заплатено в деня на подписване на предварителния договор за покупко продажба.Съгласно чл.3, ал.2 от договора при неплащане на уговореното възнаграждение в срока по ал.1 възложителят дължи и неустойка в размер от 10% от уговореното възнаграждение, а именно: сумата от 400 евро, съответно 782.33 лева. Твърди, че на 26.12.2023 е проведен оглед на процесния имот с потенциален купувач 1

Ф. Т. ЕЛ Меграби.При проведения оглед тя е изразила желание да закупи имота и е подписала договор за посредничество с ищеца.Поддържа, че на същия ден е подписан договор за депозит между Ф. Т. Ел Метраби и М. К.

П..Твърди, че след подписване на договора за депозит ищецът е подпомогнал страните да договорят условията по предварителния договор за покупко продажба.Поддържа, че предварителен договор на процесния имот е подписан на 12.01.2024, но същият е бил изготвен в два екземпляра и страните са отказали да дадат екземпляр на представителя на ищцовото дружество.Твърди, че на 08.01.2024 с цел осигуряване на бъдещата сделка управителят на ищцовото дружество е подал заявление по електронен път, въз основа на което да се снабди със схема на апартамента.Впоследствие на 13.02.2024 друг служител на ищцовото дружество е подал искане за издаване на удостоверение по чл.45, б, „б” и в” от ПВ.Твърди, че ответницата е отказала да заплати дължимото възнаграждение.Поддържа,че при случайна справка установили, че между страните е сключен окончателен договор да продажба.Твърди, че нито една от страните не е уведомила дружеството за дата на сключване на окончателния договор.Твърди, че ответницата не е заплатила дължимото възнаграждение, поради това тя дължи и неустойка в размер от 10%.Поради това предявява искове с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД за сумата от 7823.32 лева – главница по договор за посредничество и за сумата от 782.33 лева – неустойка по договор за посредничество.

В срока по чл.131 от ГПК ответницата М. К. П. оспорва предявените искове.Твърди, че ищецът не е изпълнил задължението си да осигури проект на предварителен договор.Твърди, че липсват доказателства дружеството да има разрешение за осъществяване на посредническа дейност.

Съдът като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото и относими към разрешаване на спора доказателства приема за установено от фактическа страна следното:

Видно от нотариален акт №87 от 21.03.2024, том II, рег. №2475, дело №209 от 2024 „ОББ”АД е предоставила кредит в размер от 300 000 лева на Ф.

Т. Ел Меграби по договор за банков кредит №24R-I962630, за обезпечението на който последната е учредила договорна ипотека върху следния свой собствен недвижим имот, а именно:апартамент №3, находящ се в гр.С., бул.

2

„Е. Г.”№14, на втори жилищен етаж.

По силата на договор за посредничество от 26.12.2023 „Е. Е. Груп”ООД е предложил за покупка на възложителя Ф. Т. Ел Меграби апартамент №3, находящ се в гр.С., бул.”Е. и Х. Г.”№14, ет.2, ап.3.

По силата на договор за продажба от 21.03.2024, обективиран в нотариален акт №86, том II, рег. №2474, дело №208 от 2024 М. К. П. е продала на Ф. Т. Ел Меграби свой собствен недвижим имот, а именно: апартамент №3, находящ се в гр.С., ***, на тори жилищен етаж.

По силата на договор за посредничество от 16.12.2023 М. К. П. в качеството на възложител е възложила на „Е. Е. Груп”ООД в качеството на изпълнител да продаде срещу възнаграждение в размер от 4000 евро следния недвижим имот: апартамент №3, находящ се в гр.С., бул. „Е. и Х. Г.”14, ет.2.

С предварителен договор от 12.01.2024 М. К. П. се е задължила да продаде на Ф. Т. Ел Меграби следния свой недвижим имот: апартамент №3, находящ се в гр.С., бул. „Е. и Х. Г.”14, ет.2.

По делото е представена схема №15-22471-11.01.2024 на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

По делото е представено и нареждане от 13.02.2024 за сума в размер от 30 лева за издаване на удостоверение с наредител Стефан Г..

По делото е представено и удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавия за имот -апартамент №3, находящ се в гр.С., бул. „Е. и Х. Г.”14, ет.2.

При тази установеност на фактите съдът прави следните правни изводи:

По силата на договор за посредничество от 16.12.2023 М. К. П. в качеството на възложител е възложила на „Е. Е. Груп”ООД в качеството на изпълнител да продаде срещу възнаграждение в размер от 4000 евро следния недвижим имот: апартамент №3, находящ се в гр.С., бул. „Е. и Х. Г.”14, ет.2.

Съгласно чл.4 от договора изпълнителят се задължава да осигури огледи на имота, както и да представи проект на предварителен договор за покупкопродажба на имота, да участва активно в преговорите и да консултира възложителя по договаряне на условията по предварителния и окончателния договор.

В случая видно от представения договор за посредничество от 26.12.2023 ищецът е предложил за покупка на Ф. Т. Ел Меграби процесния имот на 3 ответницата, а именно:апартамент №3, находящ се в гр.С., бул. „Е. и Х.

Г.”№14, ет.2.В този смисъл по силата на договора ищецът е поел задължение да посредничи във връзка с покупката на имота.

С оглед на което съдът приема, че ищецът е изпълнил задължението си да предложи имота за продажба на ответницата и да намери купувач за имота.

По делото е представен проект на предварителен договор, който не е подписан от страните.

Но видно от сключения договор за продажба от 21.03.2024, обективиран в нотариален акт №86, том II, рег. №2474, дело №208 от 2024 М. К. П. е продала на Ф. Т. Ел Меграби процесния недвижим имот.И за ответницата и за купувача ищецът е поел задължение да посредничи при сключването на договора за продажба.

Като взе предвид сключения окончателен договор съдът намира, че сделката е финализирана.В случая възнаграждение следва да се дължи поради сключването на окончателния договор.Изпълнена е целта на договора за посредничество, а именно:свързване на страните и сключването на окончателен договор.

Съдът приема, че като е намерил купувач за имота и е свързал страните по сделката ищецът е изпълнил задължението си като посредник.

Съгласно чл.49 от ТЗ посредник е търговецът, който по занятие посредничи за сключване на сделки.Съгласно трайната съдебна практика договорът за посредничество се различава съществено от договора за поръчка, тъй като посредничеството следва да се разглежда като чиста фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт, както и фактическо изготвяне на необходимите документи за сключване на окончателен договор. Дейността на посредника се финализира със сключване на договор за продажба на съответния продукт – в този смисъл е решение №54/10.09.2020 по г.д. №267/2009 на ВКС, II ТО.Съгласно доктрината и съдебната практика предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултатсвързването на страните по сделката.

В този смисъл от съществено значение е дали е постигнат целения с договора резултат, за да има право на възнаграждение посредника.

4

Съдът намира, че в случая е постигнат целения резултат, а именно:свързването на страните по договора за продажба и сключването на окончателен договор.

Отделно от това по делото се установява, че ищецът е ангажирал документи във връзка със сделката, а именно:схема на самостоятелен обект в сграда и удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот.

Предвид изложеното и като взе предвид, че е постигната целта на договора за посредничество, а именно: свързването на страните и сключване на окончателен договор, съдът намира, че ответницата дължи възнаграждението по договора.

Съгласно чл.51 от ТЗ търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни съобразно уговорката им.Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни.

Съгласно чл.2 от договора възложителят дължи възнаграждение на изпълнителя в размер от 4000 евро.Съгласно чл.3, ал.1 от договора възложителят се задължава да заплати на изпълинтеля възнаграждението в деня на подписване на предварителен договор за покупко –продажба.

Доколкото не е представен подписан предварителен договор, съдът намира, че възнаграждението се дължи от подписването на окончателен договор.В този смисъл възнаграждението е дължимо, считано от сключването на договора за покупко-продажба от 21.03.2024.

Предвид изложеното съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД във вр. с чл.51 от ТЗ следва да бъде уважен за сумата от 7823.32 лева /равностойност на 4000 евро/.

По отношение на неустойката

Съгласно чл.3, ал.2 от договора в случай, че възложителят не заплати уговореното възнаграждение на изпълнителя в срока по чл.3, ал.1, същият дължи неустойка в размер на 10%.

По своята правна природа неустойката представлява форма на договорна отговорност. Тя служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, чийто размер са предварително определени от страните.Страните могат отнапред да 5 уговорят размер на обезщетението за причинени вреди от неизпълнение на договорно задължение, без да е нужно те да се доказват.

Вредите от неизпълнението се изразяват в неплащане на уговореното възнаграждение, доколкото възнаграждението от възложителя е дължимо след сключване на предварителен договор, съответно в случая на окончателен договор.

Неустойката се дължи ако са налице условията и онази форма на неизпълнение, за която е уговорена.Освен това ищецът е изправна страна по договора и може да претендира вреди от неизпълнението.

По делото се установи, че ответницата не е изпълнила задължението си за плащане на възнаграждение по договора.Поради това е налице и формата на неизпълнение, за която е уговорена неустойката.

Съдът служебно следи за действителността на клаузите в договорите.

Съдът намира, че уговорената неустойка в размер на 10% накърнява добрите нрави и излиза извън обезпечителната, обезщетителна и санкционна функция на неустойката.Освен това клаузата на чл.3, ал.2 от договора предвиждаща неустойка е неясна, доколкото не е посочено от какво възложителят дължи 10 %, а именно:дали е 10% от възнаграждението или 10% от стойността на продажбата или от друга сума.

Съдът намира, че в случая неустойката води до нееквивалентност на задълженията по договора. Неизпълнението на задължения на посредника не е обвързано с неустойки в полза на възложителя.Неустойки са предвидени само във връзка с неизпълнение на задължения от страна на възложителя.Поради това съдът намира, че уговорената неустойка е в противоречие с принципа на добросъвестност и справедливост.Освен това така предвидената неустойка води до неоснователно обогатяване на посредника и представлява скрита печалба.

С оглед на което съдът намира, че клаузата на чл.3, ал.2 от договора е нищожна поради противоречие с добрите нрави.

С оглед на което предявеният иск с правно основание чл.92 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен.

По разноските

6

Крайният изход на делото обуславя присъждане на разноски в полза на ищеца съобразно уважената част от исковете.Ищецът е реализирал разноски в размер от 383 лева – държавна такса, 600 лева – депозит за особен представител и 1100 лева за адвокатско възнаграждение.