Определение № 27670 от 31.07.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 27670 гр. София, 31.07.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в закрито заседание на тридесет и първи юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА като разгледа докладваното от МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело № 20251110156327 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 140 ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от „Билдинг Бокс София Юг“ ЕООД, с която срещу Г. Е. Л. са предявени осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 12 321.73 лева, равностойна на 6300 евро, представляваща неустойка, съгласно чл. 3.7, вр. чл. 3.5 от Ексклузивен договор за поръчка от 22.01.2025 г., ведно със законната лихва от 30.06.2025 г. до деня на окончателното изплащане на сумите, както и с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД в размер на сумата от 611.13 лева, равностойно на 312.46 евро - обезщетение за забава в размер на законната за периода от 20.08.2025 г. до 28.12.2025 г.

Твърденията на страните относно правнорелевантните за спора факти:

В исковата молба ищецът твърди, че на 22.01.2025 г. с ответника в качеството му на възложител е сключен договор за поръчка с клауза за ексклузивитет с предмет посредничество при намиране и закупуване на недвижим имот по посочени в договора параметри, което представлява услуга, която дружеството ищец извършва по занятие.

Договорът е бил сключен за срок от 6 (шест) месеца, за периода от 22.01.2025 г. до 22.07.2025 г. В исковата молба се сочи, че с договора са възникнали задължения за ответника, както следва: съгласно чл. 3.3 – да не търси имоти самостоятелно или чрез посредничеството на друга агенция, професионален посредник или трето лице, тъй като това право е изключително предоставено на дружеството ищец; чл. 3.5 – да заплати на дружеството възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от продажната цена на имота, но не по-малко от 1000 (хиляда) евро без ДДС; чл. 3.7 – да не закупува имот с описаните в т. 1 характеристики, без да уведоми предварително дружеството, включително и ако самостоятелно открие такъв, като възнаграждението по чл. 3.5 се дължи при всички случаи.

Пояснява се, че чл. 5 от договора предоставя на ответника възможността писмено да уведоми дружеството ищец за неизпълнение на задълженията му, като даде срок за изпълнение не по-кратък от 10 работни дни, в който ако дружеството не изпълни задълженията си, възложителят има право едностранно да прекрати договора за поръчка с едномесечно писмено предизвестие. Ищецът твърди, че в срока на договора са изпълнявани от негова страна коректно и в пълна степен поетите задължения. Сочи се, че в изпълнение на задълженията на дружеството, ответникът е получил близо 30 оферти и са извършени няколко огледа със съдействието на представители на дружеството. Твърди се, че до сделка не се стига, тъй като ответникът е сключил предварителен договор посредством услугите на друг брокер в срока на действие на сключения договор за поръчка и в противоречие с клаузите му. Пояснява се, че на 30.06.2025 г. ответникът е сключил договор за продажба, като с Нотариален акт №136, том CXXXII, вх. рег. №55154/30.06.2025 г., вписан в СВ1 София, е придобил правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***-04.4.19, представляващ Ателие №1 на първо ниво в подпокривното пространство със застроена площ 84.42 кв.м., за цена от 175 000 евро, равняваща се на 342 270.25 лв. Твърди се, че това действие на ответника е в нарушение на клаузата за ексклузивитет, заложена в договора, като ответникът е поканен да заплати дължимата неустойка съгласно чл. 3.7, вр. чл. 3.5 от договора, посредством ЧСИ Татяна Бориславова Кирилова, №815, ОС – Плевен на 12.08.2025 г., като поканата е била връчена на ответника. Ищецът твърди, че с ответника е направена уговорка за извънсъдебно споразумение, съгласно която дружеството се съгласило да направи отстъпка в размер на 1300 евро на ответника, но последният е уведомил дружеството, че се отказва от извънсъдебното уреждане на спора и желае решаването му по съдебен ред. Ищецът в подкрепа на твърденията си посочва подробни доводи и релевантна според него съдебна практика, счита исковете за основателни и доказани и иска от съда да бъдат уважени.

Представя документи, които иска да бъдат приети като писмени доказателства по делото.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който предявените искове са оспорени като неоснователни. Отрича се ответникът да дължи процесната неустойка на ищеца, тъй като сключеният между тях договор за поръчка е с предмет осъществяване на посредничество за закупуване на недвижим имот с точно определени параметри: двустаен апартамент в кварталите „Карпузица“ и „Овча купел“ с цена на имота до 150 000 евро (сто и петдесет хиляди евро), а закупеният от него имот е бил тристаен апартамент в квартал „Малинова долина“. Твърди се неизпълнение от страна на ищеца на задълженията му по сключения договор, изразяващо се в липса на представяне на подходящи оферти с параметрите, заложени в сключения договор, на провеждане на преговори с продавачи, на организиране на огледи на подходящи обекти и други, посочени в договора. Сочи се, че от страна на ищеца не е проявена активност в процеса на предлагане на подходящи имоти, комуникацията е била затруднена, както и че всичките три направени огледа на имота са организирани не от ищеца, а от ответника. Сочи се отсъствие на брокера за период от около 3 седмици, което ответникът счита за правно и фактическо прекратяване на правоотношението. Ответникът сочи, че се свързал с друг брокер, с чието посредничество е закупил апартамент в кв. Малинова долина, за което добросъвестно е уведомил ищеца.

Отбелязва, че покупката на имота е извършена без съдействието на ищеца и твърди, че този имот не попада в обхвата на посредническия договор, тъй като притежава други характеристики, различаващи се от тези, посочени в договора. Оспорена е твърдяната от ищеца клауза за ексклузивност в договора, като се твърди, че тя не е ясно и точно посочена в договора, както и че не е ясно какво се влага в значението на посредничество при „изключителни права“. Твърди се още противоречие на договора с потребителските права и нищожност на определени клаузи от него, поради противоречието им с чл. 143 и чл. 146 ЗЗП и Директива 93/13/ЕИО. Сочи се, че клаузите на чл. 3.6 – 3.8 от договора са нищожни, тъй като задължават потребителя да заплати без насрещна престация, ограничават правото му на свободен избор и го поставят в икономически подчинено положение. Направено е възражение за неоснователност и – в условията на евентуалност – прекомерност на търсената неустойка в размер на 6300 евро. Оспорена е и релевантността на посочената от ищеца в исковата молба съдебна практика. Ответникът иска от съда да задължи ищеца да представи препис от Регистъра на предложените имоти, както и доказателства за извършените огледи с участието на ответника. Иска от съда да отхвърли предявените срещу него искове и претендира разноски.

С оглед на твърденията на страните, релевирани в производството, съдът приема, че е сезиран с осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и с възражение за нищожност на договорни клаузи на договор, сключен потребител по смисъла на ЗЗП, както и с възражение за неоснователност на търсената неустойка и – в условията на евентуалност – възражение за прекомерност на неустойката по чл. 92, ал. 2 ЗЗД.

По разпределянето на доказателствената тежест:

В тежест на ищеца е да докаже, че добросъвестно е изпълнявал задълженията си по сключения договор за посредничество (че е изправна страна по същия), както и че сключеният от ответника договор за продажба на имот представлява неизпълнение на договора, че с валидна клауза от процесния договор е уговорено да се дължи неустойка в 2 процесния размер при неизпълнение на конкретно договорно задължение на ответника, че са възникнали предпоставките за дължимост на неустойката. В тежест на ищеца още е да установи, че оспорените като неравноправни клаузи са индивидуално уговорени.

В тежест на ответника е да докаже, че сключеният договор за посредничество е бил прекратен поради неизпълнението му от страна на ищеца, както и своето качество на изправна страна по договора. В тежест на ответника е и да докаже релевираните в отговора на исковата молба възражения, а именно наличието на нищожни клаузи в договора за поръчка поради противоречието им със ЗЗП и Директива 93/13/ЕИО, а в условията на евентуалност прекомерност на неустойката съобразно вредите за кредитора.

В тежест на всяка от страните е да докаже твърденията си, от които черпи благоприятни правни последици за себе си.

Във връзка с възраженията на ответника за наличие на нищожни клаузи в договора, доколкото от една страна е предявен иск за реално изпълнение на договора (заплащане на неустойка, уговорена със същия), а от друга страна ответникът има качеството потребител по смисъла на ЗЗП, на страните следва СЪДЪТ УКАЗВА на страните, че съгласно разрешението, дадено с ТР №1/27.04.2022 г. по тълк.д. № 1/2020 г. на ВКС, ОСГТК, следи служебно за нищожност на клаузите, въз основа на които ищецът извежда правата си, поради тяхното противоречие с императивни норми на закона, заобикаляне на закона, противоречие с добрите нрави и други изводими от съдържанието на договора пороци, а на основание чл. 7, ал. 3 ГПК следи служебно и за неравноправност клаузи в договора, сключен с потребител.

УКАЗВА на страните могат да депозират становищата си във връзка с горното в срок до първото по делото съдебно заседание.

За безспорни и ненуждаещи се от доказване съгласно чл. 153 ГПК ОБЯВЯВА обстоятелствата, че между ищеца и ответника е сключен договор за посредничество за закупуване на недвижим имот, както и е че водена съответната Вайбър кореспонденция, чиято автентичност ответникът не оспорва. Безспорно и ненуждаещо се от доказване е и обстоятелството, че ответникът е придобил имот в кв. Малинова долина чрез договор за покупко-продажба съгласно Нотариален акт №136, том CXXXII, вх. рег. №55154/30.06.2025 г., вписан в СВ-София.

По доказателствените искания:

Следва да се приемат представените с исковата молба документи като писмени доказателства по делото.

Следва да се уважи доказателственото искане на ответника за предоставяне на препис от Регистъра на предложените имоти, в който с подпис са отбелязани извършените огледи.

Други доказателствени искания не са заявени.

Страните следва да се приканят към сключването на спогодба или доброволно уреждане на спора по друг начин.

Делото следва да се насрочи за разглеждане в открито съдебно заседание с призоваване на страните.

Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, във вр. с чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК, съдът:

ОПРЕДЕЛИ:

ОБЯВЯВА проект за доклад съобразно обстоятелствената част на определението.

УКАЗВА на страните, че следва най-късно в първото по делото заседание да изложат становището си във връзка предявените искове, възраженията на ответника, дадените указания и доклада по делото, както и да предприемат съответните процесуални действия, вкл. да изчерпят всички свои доказателствени искания. Ако в изпълнение на предоставената 3 им възможност не заявяват доказателствени искания, те губят възможността да направят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.

ПРИЕМА като писмени доказателства по делото представените с исковата молба по делото документи.

ЗАДЪЛЖАВА на основание чл. 190 ГПК ищеца в срок най-късно в насроченото открито съдебно заседание да представи препис от Регистъра с предложените на ответника за покупка имоти, в който с подпис да са отбелязани извършените огледи.

НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 01.10.2026 г. от 10:00 ч., за когато да се призоват страните.

ПРИКАНВА страните към сключването на съдебна спогодба, към медиация или извънсъдебно доброволно уреждане на спора.

Разяснява на страните, че при постигане на съдебна спогодба дължимата държавна такса е в половин размер и спорът ще се уреди в по-кратки срокове.

Указва на страните, че за постигане на съдебна спогодба следва да се явят лично в съдебно заседание или да упълномощят свой процесуален представител, който от тяхно име да постигне спогодба, за което следва да представят по делото изрично пълномощно.