Решение № 487 от 20.04.2026, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 487 гр. София, 20.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на първи април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария Георгиева

Членове:

Валентин Д. Бойкинов

Асен Воденичаров при участието на секретаря Павлина Ив. Христова като разгледа докладваното от Валентин Д. Бойкинов Въззивно гражданско дело № 20261000500501 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК въззивна жалба от К. А. К. и Г. Г. К., подадена чрез процесуалния му представител адв. К. Д. срещу Решение № 3898/20.06.2025г. по гр.дело № 3072/2023г. на Софийски градски съд, ГО, 8с-в, с което е обявен за окончателен сключеният на 22.11.2017г. между купувача И. С. Н. и продавачите К.

А. К. и Г. Г. К. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за прехвърляне правото на собственост върху притежаваната от всеки от продавачите ½ идеална част от недвижим имот, представляващ апартамент №15, на административен адрес в ***.

Считат решението за неправилно, като постановено поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост.

Поддържа че решението на съда е постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила, изразяващи се в това, че упълномощеният от тях процесуален представител е бил надлежно упълномощен само за първото по делото съдебно заседание, но не и за цялото производство пред първоинстанционния съд. Тъй като упълномощеният от тях адвокат не е имал възможност да се яви в едно от съдебните заседания по делото и делото е било отложено на основание чл.142, ал.2 ГПК, в разрез с процесуалните правила, съдът неправилно бил приел, че ответниците са били редовно 1 призовани и за следващите съдебни заседания при условията на чл.56, ал.2 ГПК без да им бъдат изпращани призовки. Поддържа се, че вследствие на тези съдопроизводствени нарушения жалбоподателите са били лишени от възможността да участват ефективно в производството по делото и да защитят правата си във всички проведени съдебни заседания по делото.

Излага се довод на следващо място, че като е приел, че са налице всички законови предпоставки за обявяване на процесния предварителен договор за окончателен, първоинстанционният съд е постановил решението си в противоречие с приложимия материален закон тъй като ищецът също бил неизправна страна по договора. Поддържа се, че неизправността на ищеца се изразявала в обстоятелството, че той също, както и ответниците, не се бил явил на посочената в предварителния договор дата за изповядване на сделката пред нотариус. Счита че едно от двете съществени задължения на купувача по предварителния договор/ да плати цената и да се яви в определеното време и място за сключване на окончателния договор/ очевидно не е установено по делото да е било изпълнено, въпреки иначе правилно разпределената от съда доказателствена тежест на ищеца да установи наличието на всички предпоставки за сключване на окончателен договор, поради което и предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД се явявал неоснователен само на това основание.

Конкретни съображения за неправилността на обжалвания съдебен акт са подробно изложени в обстоятелствената част на въззивната жалба.

Искането към съда е да се постанови решение, с което да се отмени Решение № 3898/20.06.2025г. по гр.дело № 3072/2023г. на Софийски градски съд, ГО, 8с-в, с което е обявен за окончателен сключеният на 22.11.2017г. между страните предварителен договор и вместо него да се постанови друго, с което предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД да бъде отхвърлен като неоснователен.

Претендират се и направените по делото съдебно-деловодни разноски.

В срока по Чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на подадената въззивна жалба от насрещната страна И. С. Н., подадена чрез процесуалния представител адв. О. С.. Излагат се съображения, че въззивната жалба е неоснователна поради съображения, които са подробно изложени в отговора. Въззиваемият счита, че постановеното решение на Софийски градски съд е правилно и законосъобразно, поради което искането към въззивния съд е то да бъде потвърдено. Претендират се и направените по повод на въззивното обжалване съдебноделоводни разноски.

Софийски апелативен съд, намира, че въззивната жалба като подадена в законоустановения срок и срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, е процесуално допустима. След като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, съобразно изискванията на чл.235 от ГПК във вр. с чл.269 от ГПК, приема за установено следното от фактическа и правна страна :

Въззивната жалба е процесуално допустима – същата е подадена в срока по чл. 259, 2 ал. 1 от ГПК, изхожда от легитимирана страна, имаща право и интерес от обжалване, насочена е срещу валиден и допустим съдебен акт, подлежащ на обжалване.

Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искова молба подадена от И. С. Н., в която са изложени твърдения от последния, че на 22.11.2017 г. е сключил с ответниците К. А. К. и Г. Г. К. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с нотариална заверка на подписите. Сочи се в исковата молба, че по силата на сключения договор, ответниците – в качеството на продавачи са се задължили да прехвърлят на ищеца правото на собственост върху следния недвижим имот – Апартамент № **, находящ се в жилищна сграда – ***, построен върху държавна земя в ***, състоящ се от три стаи, дневна и кухня, със застроена площ от 118,29 кв.м., при съседи на апартамента: стълбищна клетка, от три страни двор и апартамент № 16, заедно с Избено помещение № 15, с площ от 2.19 кв.м., при съседи: двор, калкан, мазе № 16 и коридор, заедно с припадащите се 7.174 % идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото. Твърди се, че договорената продажна цена на имота била в размер на 100 000 лева, като същата е била заплатена изцяло от ищеца в деня на сключване на договора по посочена от продавачите банкова сметка. Заявява се, че със сключването на предварителния договор, ответниците са поели задължение да прехвърлят на ищеца правото на собственост върху посочения имот не по-късно от 24.01.2018 г., но малко преди тази дата заявили, че са в невъзможност да се явят за сключване на окончателен договор и помолили да бъде отложен за по-късна дата. Ищецът е поддържал, че впоследствие били проведени множество неуспешни опити за контакт с ответниците, при които същите сочели различни причини за отлагане сключването на договора, като дори заявили готовност да заплатят неустойка по договора, която била в размер на 2000 лева за всеки месец забава от тяхна страна, но и до настоящия момент окончателен договор не бил сключен между страните.

Искането към съда е било да се постанови решение, с което да бъде обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор. Претендирани са и направените по делото съдебно-деловодни разноски, вкл. и за заплатено адвокатско възнаграждение.

В срока за отговор на исковата молба ответниците К. А. К. и Г. Г. К. са оспорили исковата претенция като неоснователна. Направили са възражение, че предявеният иск е погасен по давност, поради изтичане на 5-годишната погасителна давност, считано от договорения краен срок за сключване на окончателен договор 24.01.2018г. Същевременно не са оспорили твърденията в исковата молба относно факта на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.12.2017г., както и за заплащането на сумата от 100 000 лева от ищеца по банковата сметка на ответника К. К..

Поискали са постановяване на решение за отхвърлянето на иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД като неоснователен.

За установено от фактическа страна, настоящият състав намира следното:

Между страните не се спори, а и от съдържанието на представения по делото и приет 3 като доказателство Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 22.12.2017 г. с нотариална заверка на подписите, рег. № 3093 на нотариус Д. К., рег. № *** на НК установява сключването и съдържанието на възникналото договорно правоотношение между ищеца И. С. Н., от една страна, в качеството на купувач, а от друга страна – ответниците К. А. К. и Г. Г. К., в качеството на продавачи, относно сключването на бъдещ (окончателен) договор за покупко-продажба на недвижим имот представляващ: Апартамент № **, находящ се в жилищна сграда – ***, построен върху държавна земя в ***, състоящ се от три стаи, дневна и кухня, със застроена площ от 118,29 кв.м., при съседи на апартамента: стълбищна клетка, двор, двор, двор, апартамент № 16, заедно с Избено помещение № 15, с площ от 2.19 кв.м., при съседи на мазето: двор, калкан, мазе № 16 и коридор, заедно с припадащите се 7.174 % идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото.

Не е спорно, а се установява, че в чл. 2.6. от договора, страните са се уговорили, че продажната цена на имота е в размер на 100 000 лева, като купувачите са се задължили да платят цялата договорена продажна цена при подписването на предварителния договор, която следвало да бъде заплатена по банковата сметка на продавача К. К. в „УниКредит Булбанк“ АД.

Не е спорно, а и се установява, че съгласно уговореното в чл. 2.1., продавачът е следвало да сключи окончателен договор и да прехвърли на купувача правото на собственост по предвидения в закона ред върху имота в срок до 24.01.2018 г., а владението на имота да се предаде до 25.01.2018 г.

В чл. 3.1.1. е предвидено, че при неизпълнение на което и да е от условията по предварителния договор от страна на продавача, същият дължи незабавно на купувача връщане на платената сума и неустойка в размер на 2 000 лева, за всеки месец забава на изпълнение на задълженията. При неизпълнение от страна на купувач задатъка остава за продавача.

Няма спор между страните по делото, а и се установява, че на 22.12.2017г., в изпълнение на задълженията си по договора, ищецът И. Н. е превел по банковата сметка на ответника К. цялата продажна цена на имота в размер на сумата от 100 000 лева.

Посоченото обстоятелство се установява и от приетото като доказателство извлечение от банкова сметка от 04.01.2018 г..

Не е спорно, а и от съдържанието на представената по делото Справка от Агенция по вписвания се установява, че към 14.03.2024 г. ответникът К. А. К. е посочен в справката като собственик на процесния недвижим имот.

От съдържанието на прието като доказателство Писмо изх. № ДПД25 ДИ11-15 от 04.02.2025 г. на Столична община, Дирекция „Общински приходи“, Отдел „ОП - Подуяне“ се установява, че данъчната на процесния имот при приключване на устните състезания възлиза на 55 972,50 лева.

Видно от съдържанието на писмото, като собственици на имота са посочени 4 ответниците К. А. К. и Г. Г. К. – всеки по 1/2 идеална част от имота. Съгласно отразеното за процесния имот са налице непогасени задължения, както следва: от К. К. данък върху недвижим имот в размер на 52,65 лева; лихва към 14.01.2025 г. – 1,55 лева; такса битови отпадъци – 89,87 лв., лихва към 14.01.2025 г. – 2,91 лв., а от Г. К. дължими суми за: данък недвижим имот 142,52 лв., лихва към 14.01.2025 г. – 4,46 лева; такса битови отпадъци - 142, 52 лв. и начислена лихва към 14.01.2025 г. – 4,46 лв.

От съдържанието на приетото като доказателство Удостоверение за наличие или липса на задължения по чл. 87, ал. 6 ГПК на НАП, ТД – София, изх. № 23020500032817 от 30.01.2025 г. се установява, че към 30.01.2025 г. лицето К. К. има задължения към НАП в общ размер на сумата от 70,21 лева.

От съдържанието на прието като доказателство Удостоверение за наличие или липса на задължения по чл. 87, ал. 6 ГПК на НАП, ТД – София, с изх. № 220202500032233/30.01.2025 г. се установява, че към 30.01.2025 г. лицето Г. К. няма задължения към НАП.

При така установената фактическа обстановка и с оглед правомощията си по чл.

269 от ГПК, настоящият съдебен състав намира от правна страна следното:

Въззивната жалба е процесуално допустима – същата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК, изхожда от легитимирана страна, имаща право и интерес от обжалване, насочена е срещу валиден и допустим съдебен акт, подлежащ на обжалване.