Решение № 464 от 18.11.2021, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 464 гр. Благоевград, 18.11.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ПЕТНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Ангелина Бисеркова при участието на секретаря Катерина Пелтекова като разгледа докладваното от Ангелина Бисеркова Гражданско дело № 20211200100392 по описа за 2021 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

С решение № 121/12.04.2021 г., постановено по т.д. № 1756/2019 г. на ВКС, 1-во т.о., е обезсилено решение № 625/14.03.2019 г. по гр.д. *384/2018 г. на САС в частта, с която е потвърдено решение № 1106/02.03.2018 г. по гр.д. № 89/2017 г. на БОС, в частта, с която е отхвърлен предявеният от К.У. и Д.Е.Д., действащи чрез адв.Д. Кр. У. от АК-С., вписан в ЕРЧА и адв.С.С. и отрицателен установителен иск с правно основание чл.124 ГПК, за установяване по отношение на „УниКредит Булбанк“ АД, че в полза на същия, въз основа на сключения договор за ипотека, с ипотекарен длъжник „Г.Б.С.Д.“ ЕООД, обективиран в нотариален акт № 93, т.4, рег. *057, нот.дело № 651/2007 г. на Нотариус С.К., с район на действие Районен съд-Разлог, не е възникнало /не съществува/ ипотечно право върху апартамент С 12 от жилищен комплекс със сезонен характер „С.Д.“, находящ се в м.Ш., землището на гр.Б. за който в полза на ищците ипотекарният длъжник е учредил и прехвърлил вещно право на строеж, с договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 63, том 5, рег. *525, дело № 800/15.11.2007 г. на същия нотариус, както и потвърденото решение № 1106/02.03.2018 г. по гр.д. № 89/2017 г. на БОС в същата част.

Касационната инстанция е приела, че съдилищата са се произнесли по непредявен иск, вместо по действително предявения отрицателен установителен иск – за установяване несъществуването на ипотечно право в полза на „УниКредит Булбанк“ АД върху притежавания от ищците жилищен имот, поради което делото е върнато на БОС за ново произнасяне от друг състав, съгласно изложените в него съображения, обвързващи разглеждащия спора съд единствено досежно правното основание на предявения иск.

Образувано е настоящото производство.

С определение № 629/03.06.2021 г. новият съдебен състав е насрочил открито с.з.

В съдебно заседание ищците не се явяват лично. Представляват се от договорни процесуални представители - адв.Д. Кр. У. от АК-С., вписан в ЕРЧА и адв.С.С., които поддържат предявения иск. Не сочат нови доказателства. Пледират за уважаване на иска като доказан и основателен. Претендират съдебни разноски съгласно представен списък по чл.80 ГПК, ведно с доказателства. Представят писмени бележки.

1

За ответника „Г.Б.С.Д.“ ЕООД, редовно призован, представител не се явява. Не изразява становище по предявения иск, не сочи доказателства.

За ответника „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД в съдебно заседание се явява договорен процесуален представител, който поддържа доводите и възраженията, сторени с писмения отговор на исковата молба. Не сочи нови доказателства. Пледира за отхвърляне на иска като недоказан и неоснователен. Представя писмени бележки.

Въз основа на събраните доказателства, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

Производството е образувано въз основа на искова молба на К.У. и Д.Е.Д., граждани на В. и Северна Ирландия, с която срещу „Г.Б.С.Д.“ ЕООД и „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД е предявен отрицателен установителен иск - да бъде признато за установено по отношение на „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, че не е носител на ипотечно право върху апартамент С 12 от жилищен комплекс със сезонен характер „С.Д.“, находящ се в м.Ш., землището на гр.Б., което да е възникнало по силата на договор за ипотека, сключен с ипотекарен длъжник „ГББритания-С.Д.“ ЕООД, обективиран в нотариален акт № 93, т.4, рег. *057, нот.дело № 651/2007 г. на нотариус С.К., с район на действие Районен съд-Разлог, за който имот в полза на ищците ипотекарният длъжник е учредил и прехвърлил вещно право на строеж, с договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 63, том 5, рег. *525, дело № 800/15.11.2007 г. на същия нотариус, поради липса на идентичност между собственика на имота при неговото възникване и лицето, подписало акта за обременяването му с тежест.

Твърди се в молбата, че на 10.01.2007 г. ищците сключили с „Г.Б.С.Д.“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба на правото на строеж на апартамент № С12, със застроена площ от 26.53 кв.м., състоящ се от : коридор, тоалетна/баня, хол с кухня,спалня и балкон, при съседи: коридор, апартамент № С11, външни стени от двете страни, застроена площ /на вероятна тераса/ 12.48 кв.м, ведно с 0.56 %, съответстващи на 15.38 кв.м идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж.

Ищците твърдят, че между страните по договора била постигната договореност продавачът да построи описания апартамент във вида и обема, заложени в представения на купувачите одобрен архитектурен проект за изграждане на жилищен комплекс за сезонно ползване с наименование „С.Д.“, който трябвало да бъде построена в ПИ № 151063, целят с площ от 5 267 кв.м, разположен в м.“Ш.“ в землището на гр.Б.. Твърди се, че с предварителния договор страните уговорили всички съществени елементи на сделката: цена на правото на строеж – 17 859.10 евро и стойност на строителните и довършителните работи – 26 788.86 евро с ДДС или общо цена в размер на 44 648.10 евро.

Твърди се в исковата молба, че съгласно чл.7 от договора „Г.Б.С.Д.“ ЕООД декларирал при сключване на договора, че към същия момент уговореното право на строеж не е обременено с тежести. Дружеството се задължило до учредяването и възмездното прехвърляне на правото на строеж по нотариален ред, да не прехвърля собствеността или да ипотекира правото на строеж в полза на трети страни. Сочи се в молбата, че по настояване на първия ответник, през месец юли 2007 г. страните подписали анекс към предварителния договор, с който променили начина и сроковете на плащане и изрично била потвърдена крайната цена на сделката.

Ищците твърдят, че на 09.10.2007 г. „Г.Б.С.Д.“ ЕООД сключил с „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД договор за банков кредит № 278/09.10.2007г., по силата на който банката предоставила на кредитополучателя - първия ответник, инвестиционен кредит в размер на 3 000 000 евро и револвиращ кредит в размер на 450 000 евро за довършване на строителството на комплекса за отдих „С.Д.“, в който се намира и притежавания от ищците апартамент № С12. Сочат, че за обезпечаване на вземането по отпуснатия кредит банката и кредитополучателят сключили договор за ипотека, обективиран в нотариален акт № 93, том IV, рег. *057, дело № 651 от 10.10.2007 г. по описа на нотариус С.К., вписан като акт № 172, том III за 2007 г. в Служба по вписванията –гр.Разлог. Твърдят, че ипотеката била учредена върху поземления имот № 151063, ведно с правото на строеж върху мястото, включващо 2 правото да се построи жилищния комплекс с посочени застроена и разгърната площ, съгласно одобрен архитектурен проект от 24.11.2006 г. и разрешение за строеж от 24.11.2006 г., заедно с обектите, които ще бъдат построени в сградата /изчерпателно изброени/, в това число и апартамент № С12. Твърдят, че с посоченото поведение „“Г.Б.С.Д.“ ЕООД, вследствие на упражнено от страна на банката въздействие, грубо нарушило задължението си по чл.7 от предварителния договор.

Твърди се в молбата, че на 15.11.2007 г., пред нотариус С.К., „Г.Б.С.Д.“ ЕООД сключило с ищците договор /нотариален акт № 63, том V, рег. *525, дело № 800/ за учредяване и продажба на право на строеж за апартамент № С12, разположен на първия етаж в сграда „С.Д.“, състояща се от сутерен, четири етажа и подпокривен етаж, изградена с Разрешение за строеж *84/24.11.2006 г. и одобрени проекти от 08.02.2007 г., със застроена площ от 26.53 кв.м., състоящ се от : коридор, баня с тоалетна, дневна с кухня и тераса с площ от 12.48 кв.м, при съседи: коридор, апартамент № С11, външна стена и стълбище, ведно с 0.45 % съответстващи на 8.15 кв.м идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж на сградата за сумата от 17 859.24 евро. Съгласно сключения договор дружеството се задължило да изгради и предаде обекта, за който учредява и продава правото на строеж, за цената от 26 788.86 евро с ДДС в уточнена между страните степен на завършеност на жилището в срок до 30 юни 2008 г. Ищците твърдят, че с договора били уточнени заплатените вече от купувачите суми по сделката в размер на 32 732.67 евро, както и сроковете за плащане на оставащите дължими суми в общ размер 11 915.43 евро /с левова равностойност 23 304.56 лева/. Твърди се, че за обезпечаване на това вземане, в полза на учредителя-продавач „Г.Б.С.Д.“ ЕООД е учредена законна ипотека.

Ищците твърдят, че „Г.Б.С.Д.“ ЕООД преустановила плащанията на задълженията по договора за кредит с „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, поради което последната се снабдила с изпълнителен лист на основание заповед за изпълнение по чл.417 от ГПК, както и че били предприети действия по принудително изпълнение върху обектите от комплекса, включително изнасянето им на публична продан, в това число и имотът на ищците.

Ищците твърдят, че учредената в полза на “УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД договорна ипотека няма обвързващ ефект спрямо тях, тъй като е учредена под условие и е следвало да произведе действие от момента на завършване на строителството, при положение, че има идентичност между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и при условие, че същият имот е собственост на учредителя на ипотеката.

Твърди се в исковата молба, че сградата е изпълнена в степен „груб строеж“, удостоверен с Акт обр.14 на 03.12.2007 г., от който момент според молителите е възникнала вещта, респективно правото на собственост за притежателя на правото на строеж – ищците.

Твърдят, че разпоредбата на чл.167, ал.2 ЗЗД дерогира действието на ипотечния акт, тъй като в момента на неговото съставяне ипотечното право върху процесния имот не е съществувало поради липса на веща /имота/, а в момента на създаването на имота собствеността върху него вече не е на собственика на поземления имот – учредител на ипотеката, а на трето лице – ищците.

Твърдят, че жилищният комплекс окончателно е завършен на 15.09.2010 г., съгласно удостоверение № 43/15.09.2010 г., издадено от община Б., за въвеждане на строеж в експлоатация. Сочи, че след изграждането апартамент № С12 е с идентификатор ***. След завършването и въвеждането на сградата в експлоатация, поради изпълнение на задължението на купувачите към първия ответник, владението върху апартамента е предадено на ищците и същите понастоящем ползват жилището.

Сочи се в молбата, че законната ипотека не е заличена, първият ответник не е внесъл молба по реда на чл.179, ал.2 ЗЗД.

Ищците твърдят, че изплащането на погасителните вноски по договора за кредит, сключен между ответниците, е преустановено, кредитът не е погасен изцяло, поради което вторият ответник се е снабдил със заповед по чл.417 ГПК и изпълнителен лист за непогасеното вземане. Въз основа на издадения изпълнителен лист е образувано 3 изпълнително дело по описа на ЧСИ Ш.Д. с рег. *96 с район на действие БОС, в хода на което са предприети действия за изнасяне на публична продан на имотите , намиращи се в комплекса, в това число и апартамент № С12.

Ищците твърдят, че предприетите по отношение на собствения им недвижим имот – апартамент № С12, действия по изнасяне на публична продан са неправомерни, тъй като имотът е изключителна собственост на ищците.

С гореизложеното ищците обосновават правния си интерес от предявяване на иска.

В срока за отговор „Г.Б.С.Д.“ ЕООД не депозира писмен отговор.

Ответникът „УниКредит Булбанк“ АД депозира писмен отговор, с който оспорва предявения иск като недопустим и неоснователен. Навежда подробни съображения .

От фактическа страна:

Съгласно неоспорения от страните и необорен от останалите доказателства по делото предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж на недвижим имот и строителни и довършителни работи от 10.01.2007 г. се установи, че „Г.Б.С.Д.“ ЕООД в качеството на продавач и К.У. и Д.Е. от друга страна като купувачи са постигнали договореност, по силата на която са се съгласили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на право на строеж на апартамент № С12, намиращ се на партерния етаж на новострояща се сграда в имот № 151063 за обща цена 44 648.10 евро, от които 17 859.10 евро е цената на правото на строеж, а 26 788.86 евро с ДДС е цената за извършване на СМР.