Решение № 67 от 20.03.2024, Окръжен съд - Габрово

РЕШЕНИЕ

№ 67 гр. Г., 20.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на тридесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Симона Миланези при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева като разгледа докладваното от Симона Миланези Гражданско дело № 20234200100327 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по предявена искова молба от „Гилин“ ООД против ЕТ „Баджо- В. Б.- Д. Б.“.

Ищецът излага твърдения, че на 27.10.2022 г. е проведено събрание на съсобствениците на поземлен имот **, находящ се в гр. Г., ул. „О.“ **, както и съсобствениците на находящия се в същия имот сгради, за което е съставен констативен протокол № 128, том ІІ, рег. № 8709 от 27.10.2022 г., заварен от помощник нотариус Д. И. на нотариус с рег. № 358 на НК. Събранието на съсобствениците е свикано от съсобственика „Чинков Пропъртис“ ЕАД, ЕИК 207015569, притежаващ 98, 6813 % ид.части от ПИ ** и сгради, подробно изброени в исковата молба. На събранието е участвал и Д. В. Б., чрез адв. Т., притежаващ ЕТ „Баджо- В. Б.- Д. Б.“.

По т.1.1. от дневния ред събранието на съсобствеността е приело решение „Гилин“ ООД да менажира промишлената зона, като е приет вътрешен правилник на промишлената зона, тарифа на мениджъра и схемата на паркоместата, като всеки един съсобственик получил копие от протокола от 27.10.2022 г. По т. 1.7. от дневния ред събранието на съсобствеността приело мениджъра на промишлената зона „Гилин“ ООД да сключва, изменя, допълва, прекратява и разваля договори за отдаване под наем/лизинг с трети лица на процесния поземлен имот с идентификатор ** за срок от 5 години.

Събранието упълномощило мениджъра да сключва, изменя, прекратява и разваля договори относно услуги, посочени в тарифата, част от вътрешния правилник на ПИ. Решенията на събранието са влезли в сила, считано от 26.11.2022 г. съгласно т. 7 от констативния протокол, с изключение на т. 1.5, която влязла в сила на 27.10.2022 г. Твърди се, че съгласно чл. 31 от Правилника, съсобствениците на сгради дължат такса управление, като годишната такава се определя от 5% от данъчната оценка на имота плюс 1 разгърнатата площ в кв.м. на сградите умножено по К – 10 лв. Върху крайния размер на таксата се начислява 20 % ДДС.

Твърди се, че годишната такса управление, дължима от ответника ЕТ „Баджо- В. Б.- Д. Б.“, като собственика на сграда с идентификатор ** разположена в поземлен имот **, за периода от 26.11.2022 г. до 26.11.2023 г., на осн. нотар. акт № 5, том 1, дело 3 от 23.01.2006 г. на нотариус Г.Д., е в размер на 34 502, 92 лв. с включено ДДС, за което ищецът издал фактура на ответника. Същата била включена в дневника на продажбите на ищеца за м.

12.2022 г. и е платено ДДС. Същата е изпратена на ищеца на 16.12.2022 г.

В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца уточнява на първо място, че правото на ищеца (да събира такси) е възникнало от решението на събранието на съсобствениците на процесния ПИ, обективирано в констативен протокол и че таксата за управление се събира за бъдещ период за поддръжка на имота, както и че в процесната фактура е отразена такса управление за сграда идентификатор ** за сумата от 28 509, 10 лв. и такса управление за 1/3 от притежавания от ответника трафопост в размер на 243, 33 лв.

Моли да се осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 34 502, 92 лв., ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.

В постъпилия отговор ответникът възразява, че ищеца не е съсобственик и не е извършил разходи за управление и/ или поддръжка на същата, за да има претенция по чл. 30, ал. 3 от ЗС спрямо останалите съсобственици, като не се излагат и твърдения обосноваващи хипотезата и на чл. 31, ал. 2 от ЗС. Възразява се, че приетият Вътрешен правилник, който е незаконосъобразно приет и нищожен, биха били приложими санкциите спрямо останалите съсобствениците, но не и спрямо трето на съсобствеността лице, какъвто е ищеца. Възразява се, че възлагането на управление на съсобствен имот и упълномощаване на ищеца да събира такси и суми за ползването на този имот, не го превръща в носител на тези вземания, а единствено в техен администратор. Възразява се, че между страните по делото не съществува правоотношение, което да съдържа материалното право, защитимо с предявения иск. С исковата молба се нарушава чл. 26, ал. 2 от ГПК – ищецът да предявява искове за защита на права, които могат да са част от правата на съсобственика „Чинков Пропъртис“ ЕАД.

Възразява се, че е налице злоупотреба с право, която съсобственикът „Чинков Пропъртис“ ЕАД упражнява спрямо останалите съсобственици, чрез възлагане на управлението на съсобствената вещ на свързано с него лице „Гилин“ ООД, за което излагат подробни доводи. Възлагането на управлението на това дружество и приемане на ценоразпис на същото, представлява средство за необоснован натиск и ограничаване правата на останалите съсобственици. Възразява се, че взетото решение от съсобственика „Чинков Пропъртис“ ЕАД излиза извън рамките на действие по обикновено управление на имота, явяващо се санкция спрямо останалите съсобственици, като ценоразписа е произволно определен от същия.

2

Възразява се, че посоченото решение е незаконосъобразно, тъй като противоречи на чл. 31 от ЗС, съгласно който всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им.

Предоставените правомощия на „Гилини" ООД пряко накърняват правата на останалите съсобственици, като към момента на приемането му, така и към настоящия момент липсва разпределение на ползването на имота.

Възразява се, че решението е процесуално незаконосъобразно, тъй като към поканите за свикване на събрание на съсобствениците не са прилагани проект на Вътрешния правилник, ценоразпис (тарифата) на услугите на мениджъра и схема за платено паркиране (одобряването на последната дори не е включена в дневния ред по поканата). От написаното на стр. 3, б. "б" от Протокола от 27.10.2022г. не става ясно екземпляр от кой от изброените документи е предоставен на всеки от съсобствениците (използвано е местоимение в ед. число „който") - от Вътрешния правилник, от Ценоразписа или от схемата на паркоместата. Отделно от това от съдържанието на протокола е видно, че на съсобствениците не е предоставяна възможност да се запознаят с посочените документи и да изразят становище по тях.

От приложения към ИМ Констативен протокол от 27.10.2022 г. е видно, че на проведеното събрание на съсобствениците не е присъствал представител на дружеството „Гилини" ООД. Поради това не става ясно чий и какъв Ценоразпис за услуги е приел съсобственикът „Чинков пропърти" ЕАД - свой собствен или на дружеството „Гилини" ООД. Приложеният към Констативния протокол от 27.10.2022г. и ценоразпис също не съдържа информация относно неговия автор. Въз основа на това твърди, че Ценоразпис на услуги на „Гилини" ООД въобще не е бил приеман на събранието от 27.10.2022 г. и липсва основание това дружество да претендира заплащане на услуги и санкции по този ценоразпис. Не става ясно дали приложеният към исковата молба Вътрешен правилник е този, приет на проведеното на 27.10.2022г. събрание. Съгласно написаното на стр. 7 от протокола решението по т.1.1. влиза в сила на 26.11.2022г., докато в приложения към исковата молба Вътрешен правилник е посочено, че влиза в сила на 01.11.2022 г.

Възразява се, че съставеният Констативен протокол акт 128, том II, per.

№ 8709/27.10.2022 г. от помощник Нотариус Д. И.а при Нотариус С. Д., per.

№ 358 на НК, представлява официален документ единствено в частта относно удостоверяването на подписите на адв. Л. В. (пълномощник на „Чинков пропърти" ЕАД и К. Г. А. (изп. директор на „Чинков пропърти" ЕАД). В останалата си част протоколът не се ползва с материална доказателствена сила. Видно от написаното на стр. 1, ред 4 от протокола същият е бил съставен в канцеларията на Нотариуса в град София, ул. „Княз Александър Г № 10, вх. А, докато събранието на съсобствениците е било проведено в град София, район „Красно село", ул. „20-ти април" № 13, ет. 3. На стр. 7, абз. последен е отразено, че протоколът е прочетен и подписан единствено от представителите на „Чинков пропърти" ЕАД, по чиято молба е съставен, но не и от останалите участници в събранието, чиито изявления се твърди, че са 3 обективирани в протокола. В Констативния протокол е посочена само датата, но не и часът на неговото съставяне, за да може да бъде съпоставен с отразените в него начален и краен час на събранието. Не става ясно присъствал ли е изобщо Нотариусът или неговият помощник на проведеното събрание. Отделно от това съгласно чл. 593 ГПК Констативен протокол се съставя при удостоверявания за явяване или неявяване на лица пред нотариуса за извършване на действия пред него. По същия начин се удостоверява съгласието или несъгласието на явилите се лица за извършване на съответните действия. В настоящия случай никой не е бил канен да се явява пред Нотариус, за да бъдат извършвани действия пред него. За разлика от чл. 232, ал. 4 от ТЗ, Законът за собствеността не предвижда възможност на събранието на съсобствениците да присъства Нотариус, който да състави констативен протокол по чл. 593 от Гражданския процесуален кодекс.

Отделно от това съставеният от нотариуса Констативен протокол не може да замести Протокола от събранието на съсобствениците, а следва да бъде съставен наред с него. Аргумент за това е разпоредбата на чл. 232, ал. 4, изр. второ от ТЗ, съгласно която Препис от констативния протокол се прилага към протокола от общото събрание. В настоящия случай протокол от проведено събрание на съсобствениците на 27.10.2022г. не е представен по делото.

Изложеното се отнася и до Констативен протокол Акт № 156, том II, per. № 9450/25.11.2022г. на Нотариус С. Д., който според ищеца отразява проведено на 25.11.2022г. събрание на съсобствениците.

Възразява се, че приетият Вътрешен правилник е нищожен (незаконосъобразен), тъй като предоставените с него правомощия от съсобственика „Чинков пропърти" ЕАД на свързаното с него лице „Гилини" ООД противоречат на разпоредбите на чл. 3 2 , а л . 1 от ЗС (правомощията излизат извън рамките на действия по обикновено управление на имот), както и на чл. 3 1 , а л . 1 от ЗС, тъй като ограничават правото на останалите съсобственици да си служат с общата вещ съобразно нейното предназначение.

Вътрешният правилник е нищожен и поради противоречие с добрите нрави, тъй като чрез него съсобственикът „Чинков пропърти" ЕАД възлага на свързаното с него лице „Гилини" ООД правомощия, каквито самият той няма, с цел ограничаване правата на останалите съсобственици и оказване на неоснователен финансов натиск спрямо тях. Текстът на чл. 31 от Вътрешния правилник е нищожен поради противоречие с добрите нрави, тъй като определеният в него размер на таксата за управление е произволен и не е съобразен с действителния размер на разходите за управление на имота.

Противоречи на добрите нрави и предвиденото изцяло авансово плащане на тази такса. Така определената такса и начинът на заплащането й създават предпоставки за неоснователно обогатяване на „Гилини" ООД. Действия по управление и поддръжка на имота не са били извършвани. В този й вид и начин на определяне таксата за управление прикрива своеобразен данък (налог), който съсобственикът „Чинков пропърти" ЕАД се опитва да въведе в тежест на останалите съсобственици, без да има право на това.

Съсобственик, който е направил разходи за управление и/или 4 поддръжка на съсобствения имот в повече от дела му в съсобствеността, има претенция по 30, ал, 3 от ЗС спрямо останалите съсобственици за заплащане на съответна част от тези разходи. В настоящия случай „Гилини" ООД нито е съсобственик, нито доказва реално извършени разходи за управление и/или поддръжка на имота. Опитът на съсобственика „Чинков пропърти" ЕАД да предостави на „Гилини" ООД право, каквото самият той няма - да претендира произволно определен размер на „такса за управление", без да доказва каквито и да било разходи по това управление, противоречи както на закона, така и на справедливостта и морала.