Акт № 6739 от 05.11.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 6739 гр. София, 05.11.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Е СЪСТАВ, в публично заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател:Рени Коджабашева

Членове:Мария Г. Шейтанова

Велислава Ив. Илиева при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Велислава Ив. Илиева Въззивно гражданско дело № 20251100507216 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх. № 144858/24.04.2025 г. на ищеца в първоинстанционното производство Столична община, чрез юрк. З., срещу Решение № 6568/11.04.2025 г., постановено по гр. д. № 60500/2023 г. по описа на СРС, 64 състав, с което са отхвърлени изцяло предявените от Столична община срещу „София Аутдоор“ ООД, ЕИК *********, обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 1495,77 лв., представляваща непогасен остатък от наемна цена по договор за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни материали № СОА16- ДГ66-3/05.04.2016 г., за периода м. 01.2021 г. - м. 03.2021 г., вкл., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда - 03.11.2023 г., до окончателното плащане, както и сумата от 7672,81 лв., представляваща неустойка за забава за плащане на претендираните главни вземания при общ период на забавата 05.12.2020 г. - 03.11.2023 г.

Във въззивната жалба се поддържа, че обжалваното решение е неправилно поради нарушение на материалния и процесуалния закон.

Въззивникът оспорва извода на първоинстанционния съд за липса на основание за актуализация на наемната цена по реда на чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община. Сочи, че процесният договор попада в приложното поле на наредбата и че 1 индексацията по чл. 13, ал. 2 настъпва автоматично по силата на нормативната уредба, без да е необходима изрична договорна клауза. Излага доводи, че разпоредбите на наредбата имат императивен характер и дерогират общите правила на ЗЗД, като се позовава на необходимостта от защита на обществения интерес и задължението на ответното дружество като търговец да познава приложимата нормативна уредба. Счита, че индексацията не представлява изменение на наемната цена със задна дата. Иска отмяна на решението и уважаване на предявените искове. Претендира разноски и прави възражение за прекомерност на разноските на насрещната страна.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба с вх. № 213420/18.06.2025 г. от въззиваемото дружество „София Аутдоор“ ООД, чрез адв. П., с който жалбата се оспорва като неоснователна.

Поддържа се, че процесният договор, сключен след проведена конкурсна процедура при пазарна наемна цена, не попада в приложното поле на Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община.

Излагат се доводи, че дори наредбата да е приложима, чл. 13 от нея не представлява самостоятелно основание за индексация при липса на изрична договорна клауза, като се сочи противоречие с чл. 20а ЗЗД. Подчертава се, че възможност за актуализация не е предвидена и в приложимата конкурсна документация. Иска се потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на разноски.

Софийският градски съд, като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства съобразно правомощията си по чл. 269 ГПК, намира следното:

Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок, от надлежна страна и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото във въззивната жалба.

Обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.

За да отхвърли предявените искове, първоинстанционният съд е приел, че процесният договор за наем не съдържа клауза за ежегодна актуализация на наемната цена, а разпоредбата на чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община не представлява самостоятелно основание за едностранното й изменение. Посочил е, че предвиденото в чл. 13, ал. 1, изр. 2 от наредбата изключение се отнася до договорите, сключени преди влизането й в сила, какъвто процесният не е. Съобразил е и липсата на последващо споразумение между страните за увеличаване на наемната цена, като е приел, че сключеното на 18.03.2021 г. споразумение урежда единствено временното й намаляване. С оглед задължителната сила на договора по чл. 20а ЗЗД е достигнал до извод, че претендираните суми, произтичащи от едностранно извършената индексация, не се дължат, поради което е отхвърлил както иска за неплатена част от наемната цена, така и обусловения иск за неустойка.

2

Настоящата въззивна инстанция намира постановеното от СРС решение за правилно и споделя изложените в мотивите му съображения, обосноваващи крайния извод за неоснователност на предявените искове, поради което на основание чл. 272 ГПК препраща към тях. Във връзка с оплакванията във въззивната жалба съдът намира следното.

Съгласно чл. 232, ал. 2 ЗЗД наемателят е длъжен да заплаща уговорената наемна цена. При предявен иск за неизпълнение на това задължение в тежест на наемодателя е да установи съществуването на наемното правоотношение, размера на дължимата цена и настъпването на изискуемостта на претендираното вземане.

В случая не е спорно между страните, че на 05.04.2016 г. е сключен договор № СОА16-ДГ66-3, по силата на който Столична община е предоставила на „София Аутдоор“ ООД за временно възмездно ползване части от имоти - публична общинска собственост, за поставяне на рекламни материали на територията на общината. Договорът е сключен за срок от десет години, при уговорена месечна наемна цена в размер на 27 600 лв. без ДДС.

Не се спори и че за процесния период ответникът е ползвал предоставените му части от имоти.

Спорът между страните се свежда до въпроса дали разпоредбата на чл.

13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община предоставя на ищеца право едностранно да изменя уговорената наемна цена при липса на изрична договорна клауза за нейната актуализация.

За разрешаването на поставения въпрос следва да се съобрази правната уредба на отношенията по управление на имоти - общинска собственост, както и съдържанието на постигнатите между страните договорни уговорки.

Съгласно чл. 8, ал. 1 ЗОС придобиването, управлението и разпореждането с имоти и вещи - общинска собственост, се извършват под общото ръководство и контрол на общинския съвет, като ал. 2 предвижда редът за предоставянето им под наем да бъде определен с наредба на общинския съвет. Разпоредбата на чл. 14, ал. 7 ЗОС допуска отдаването под наем на свободни имоти или части от тях - публична общинска собственост, след решение на общинския съвет и при спазване на предвидения в закона ред.

По отношение на наемните цени приложение намира специалната уредба на Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община. Съгласно чл. 12 от нея наемните цени на общинските недвижими имоти са пазарни или преференциални. Ето защо обстоятелството, че процесният договор е сключен след проведена конкурсна процедура при цена, определена въз основа на предложението на наемателя, само по себе си не изключва приложението на наредбата, както поддържа въззиваемото дружество. Същевременно приложимостта й към определено наемно правоотношение не означава, че всяка нейна разпоредба поражда непосредствено изменение на вече уговорените между страните условия.

Съгласно чл. 13, ал. 1 от наредбата договорите за наем се сключват с клауза за ежегодна актуализация на наемната цена. В същата разпоредба е предвидена възможност за актуализация при липса на такава клауза 3 единствено по отношение на договорите, сключени преди влизането в сила на наредбата. Разпоредбата на чл. 13, ал. 2 урежда начина на ежегодната актуализация чрез прилагане на съответния индекс на потребителските цени, официално обявен от Националния статистически институт.

От систематичното тълкуване на чл. 13, ал. 1 и ал. 2 от наредбата следва, че последната разпоредба урежда единствено начина за изчисляване на актуализацията на наемната цена, но не създава самостоятелно основание за нейното извършване. Възможността за актуализация при липса на изрична договорна клауза е предвидена само за договорите, сключени преди влизането в сила на наредбата. Следователно за договорите, сключени след този момент, актуализацията на наемната цена предполага наличието на съответна договорна уговорка.

Този извод се подкрепя и от разпоредбата на чл. 20а ЗЗД, съгласно която договорите имат силата на закон за страните, които са ги сключили, и могат да бъдат изменяни само по взаимно съгласие или на основания, предвидени в закона. Предвиденото в наредбата задължение за включване на клауза за актуализация на наемната цена не замества липсващата договорна уговорка, нито предоставя самостоятелно основание за едностранно изменение на договорното съдържание.

В случая процесният договор № СОА16-ДГ66-3 от 05.04.2016 г. е сключен след влизането в сила на наредбата, приета с Решение № 81 по Протокол № 7 от 28.02.2008 г. на Столичния общински съвет, поради което не попада в хипотезата на чл. 13, ал. 1, изр. 2 от нея. Договорът не съдържа уговорка за ежегодна актуализация на наемната цена, като не се установява страните впоследствие да са постигнали съгласие за въвеждане на подобен механизъм.

Този извод не се променя от изменението на чл. 13, ал. 3 от наредбата, извършено с Решение № 281 от 09.07.2020 г. на Столичния общински съвет.

Предвиждането на актуализация по силата на договора, с уведомяване на наемателя, урежда начина за нейното осъществяване, но не замества липсващото договорно основание за увеличаване на наемната цена.

Следва да се съобрази и сключеното между страните Споразумение № СОА21-ДГ66-9 от 18.03.2021 г., с което е уговорено временно намаляване на наемната цена с 50 % за периода от 01.12.2020 г. до 31.01.2021 г. Това споразумение не съдържа уговорка за индексация, като страните изрично са предвидили, че останалите разпоредби на договора запазват действието си.

Следователно и това последващо съглашение не установява постигнато между страните съгласие за увеличаване на първоначално уговорената наемна цена.

Неоснователни са доводите на въззивника, че императивният характер на общинската наредба и необходимостта от защита на обществения интерес обосновават право на едностранна индексация. Специалният ред за предоставяне под наем на имоти - публична общинска собственост, не променя облигационния характер на възникналото между страните правоотношение. При изпълнението на договора Столична община участва като наемодател, а не като орган, упражняващ властнически правомощия 4 спрямо наемателя, поради което позоваването на обществения интерес не обосновава изменение на договорното съдържание извън предвидените в закона основания.

Без значение за този извод е и обстоятелството, че ответникът има качеството на търговец и дължи съответната грижа при осъществяване на дейността си. Задължението за познаване на приложимата нормативна уредба не създава само по себе си задължение за заплащане на наемна цена в размер, различен от уговорения между страните.

Неоснователен е и доводът, че индексацията не представлява изменение на наемната цена със задна дата, доколкото при липса на основание за актуализация въпросът за момента на извършването й е без значение за дължимостта на претендираните суми.

При тези обстоятелства настоящият въззивен състав намира, че Столична община не е разполагала с право едностранно да увеличи уговорената наемна цена чрез прилагане на механизма по чл. 13, ал. 2 от наредбата. Следователно за ответника не е възникнало задължение да заплати претендираната разлика в размер на 1 495,77 лв., поради което предявеният иск с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД правилно е отхвърлен от първоинстанционния съд.

Неоснователен е и обусловеният иск с правно основание чл. 92 ЗЗД.