Определение № 5596 от 03.12.2024, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 5596 гр. София, 03.12.2024 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на трети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Емил Томов

Членове:

Драгомир Драгнев

Геновева Николаева като разгледа докладваното от Емил Томов Частно касационно гражданско дело № 20248003102708 по описа за 2024 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 274, ал. 3 във вр чл.248,ал.3 от ГПК.

Образувано е по частна жалба на Б. В. С. чрез адв. Св. Г. от САК срещу определение №1208 от 17.05.2024г по в ч.гр.дело № 502/2024 г.на Софийски апелативен съд , с което след отмяна на определение №49 от 03.01.2024г по гр.д.№ 146/2023г. на Софийски градски съд в производство по чл.248 ГПК е пререшен въпроса за разноските по гр.д.№ 146/2023г. на Софийски градски съд, прекратено поради отказ от иска на Б. В. С. ,предявен на основание чл. 19, ал.3 ЗЗД срещу ответника „Интер Сървис”ЕООД за обявяване по съдебен ред на сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за окончателен .

Искът е да се обяви за окончателен предварителен договор ,сключен между ищцата и дружеството на 31.05.2020г за апартамент в новстрояща се сграда, като в договора има и елементи на изработка,с оглед на което са уговорени и вноските по плащането на цената от купувача Продажната цена е уговорена окончателно. Към датата на предявяване на иска и вписването на исковата молба на 24.01.2023г сградата е завършена ( издаден Акт обр.15),но още няма разрешение за ползване (Акт обр16),поради което падежът на задължението да се прехвърли собственоост с окончателна сделка не е настъпил съгласно договора ,тъй като е обвързан с издаване на разрешение за ползване на сградата .Независимо от това ищцата е изтъкнала ,че продавачът е в просрочие на задължението си да въведе сградата в експлоатация в срок от 36 месеца от подписването на договора , поето в чл. 4, ал.3 от същия.Като заявява готовност да плати остатъка от цената и като обосновава интереса си с това ,че представител на продавача се опитвал да предоговори по-висока цена , което не е позволено от договора(в твърденията на ищцата този представител не е конкретно посочен , 1 нито са изложени обстоятелствата),ищцата моли съда да обяви предварителният договор за окончателен ,като от дължимия остатък от цената приспадне дължимата от ответника неустойка за забава поради незавършване на строителството в срок съгласно чл.13, ал.1 от договора. В отговор ответникът е изтъкнал преждевременното предяваване на иска , оспорил е твърденията,че негов представител се е опитвал да предоговаря цена и е заявил че държи на договора ,но не би могъл да изпълни преди да настъпи падежа ,който е 30 дни от въвеждане на сградата в експлоатация (чл.4, ал.1 от договора) защото уговореното е съобразено със задължението обектът да се прехвърли със съответнвите идеални части от правото на собственост върху ПИ, а продавачът следва първо да придобие от учредителите на правото на строеж тези права.Направил е евентуално дилаторно възражение в тази насока. Възразил е да има нарушение на договора от страна на дружеството поради това ,че ипотеките не са вдигнати,такова задължение,съответно да не се обременява имота с тежести , е поето от обещателя- продавач, но към момента на падежа на задължението да се сключи окончателния договор, който падеж още не е настъпил.По доказателствата е поискал възможност да представи актовете за спиране и започване на строителните дейности ,предвид въведените от правителството през периода на изпълнение на договора извънредни мерки.По доказателствата ищцата е поискала да й се допусне свидетел. Тези допуснати от съда доказателства не са събрани,тъй като на 01.06.2023г строежът е въведен в експлоатация Продавачът се е сдобил се с Акт обр.16 ,като е уведомил и поканил ищцата за сключване на окончателен договор,съгласно договореностите помежду им.Сделката по прехвърлянето е оформена с нот.акт №30 от 17.07.2023г на Нотариус

Ал.П..Прехвърлянето,осъществило се след завеждане на иска засвидетелства изпълнение на поетите с предварителния договор задължения, при което ищцата,предвид този факт е заявила отказ от иска,но и претенция за разноски.Насрещна претенция за разноски е заявил и ответникът ,тъй като е изпълнил съгласно уговореното,а искът е бил преждевременно заведен.Въззивният съд е ревизирал съображенията на първоинстанционния Софийски градски съд да ангажира отговорността на ответника за разноски поради даден повод за завеждане на делото, предвид че към момента на завеждане на иска е изтекъл посочения при сключването на договора срок за въеждане на сградата в експлоатация до 14.06.2022г ,не е била вдигната договорната ипотека и отпадането на правния интерес за ищцата е поради изпълнение в хода на висящия процес. Софийски апелативен съд е изтъкнал, че ответното дружество не е дало повод за завеждане на иска с поведението си. Към момента на подаването на исковата молба не е налице неизпълнение от страна на продавача .

Предварителният договор съдържа елементи на договор за изработка и тълкувани една с друга ,уговорките изясняват кога настъпва изискуемостта да се прехвърли правото на собственост , свързана с въвеждане на сградата в експлоатация , а не с конкретно определен ден за изпълнение. Сочените от ищцата уговорки чл.4, ал.3 и чл.8, ал.1 са свързани със сроковете за изпълнение на строежа и въвеждане на сградата в експлоатация,като неизпълнението им е обезпечено с неустойки, но изтичането им не поражда задължение за прехвърляне на собственост на купувача ,такава уговорка липсва,а и противното не би съответствало на смисъла на договора.Ако стоежът не е изпълненен,не възниква и 2 задължението да се прехвърли собственост.В случая 80% от цената е била платима при въвеждане на сградата в експлоатация.Искът е предявен преждевременно,към момента на предявявянето му неизпълнение не е налице ,при настъпване на условието за поетото задължение е последвало изпълнение от ответното дружество , ответникът не е дал повод за завеждане на делото (чл.78, ал.2 ГПК)

Решаващите съображения на въззивния състав се оспорват от касаторката Б. В. С. като очевидно неправилни. Съгласно предварителния договор ,продавачът се е задължил да въведе сградата в експлоатация в срок от 36 месеца ,в случая до 14.06.2022г и след като разрешението/акт обр.16/ е от 01.06.2023г ,очевидно е налице забава,просрочие от почти една година.Като в процеса не са посочени и събрани доказателства за форсмажорни обстоятелства, след като искът е заведен на 06.01.2023г, очевидно е, че исковата молба е заведена след срока за изпълнение. Изтъква се основание по чл.280 , ал.2 , предл трето ГПК и поради укоримото поведение на ответното дружество,което въззивният съд не е оценил.

Поведението на ответника е укоримо не само поради забавата ,но и поради това,че е обременил имота с тежести в полза на банка ,при положение ,че е поел задължение за обратното.Ипотекарният кредитор е заличил ипотеката едва след завеждане на исковата молба,което е направило възможно прехвърлянето на имота с окончателна сделка,след отпадане на двете пречки /ипотека и снабдяване с Акт16/,при което е бил налице повод за завеждане на делото.Ответникът е оспорил иска и според защитата на касатора следва да понесе разноските , тъй като не е направил необходимото към момента на подаване на исковата молба да създаде условия за сключване на окончателен договор. Изтъква се като определящо ,че продавачът по предварителния договор е и строител ,който не е изпълнил в срок строителния процес с разрешение за ползване.Според защитата това е достатъчно за да се изключи първата предпоставка на чл.78, ал.2 ГПК ,да изключи извод за преждевременно завеждане на иска по чл.19,ал.3 ЗЗД и обосновава санкция за неоснователно предизвикан спор.

При изтъкнато основание по чл. 280, ал.1 т.3 ГПК в изложение са формулирани три въпроса , изразяващи поддържаната теза: (1)Налице ли е повод за завеждане на делото ,когато ответникът по иск по чл.19,ал.3 ЗЗД (строител , прехвърлител на правото на собственост) не е изпълнил в уговорения срок приключването на строителния процес и не се е снабдил с разрешение за ползване на сградата в уговорения срок .(2) Явява ли се преждевременсно предявен искът по чл.19, ал.3 ЗЗД когато строителят не е изпълнил в срок задължението си да построи и довърши сградата с разрешение за ползването й ,когато е уговорено ,че прехвърляне на собствеността ще се извърши след получаване на разрешение за ползване ,но крайният срок за завършване на сградата с разрешение за ползване е просрочен.(3) Налице ли е задължение за продавача по предварителния договор (едновременно строител по договора за изработка инкорпориран в предварителия) да прехвърли правото на собственост,когато не е изпълнил в срок задължението си да построи и довърши сградата с разрешение за ползване ,ако е уговорено,че окончателният договор ще се сключи след получаване на разрешение за ползване на сградата .

В отговор ответникът по частната жалба „Интер Сървис” ЕООД , представляван от 3 адв. Д.Н. оспорва съображенията на касатора за допускане до касационнно обжалване.Твърденията за недобросъвестно поведение са неверни. Договорът е със смесен характер,за изработка и предварителен за продажба ,като падежът на задължението за прехвърляне не е определен на конкретна дата,а обусловен от сбъдване на няколко условия.Забавата в строителството е скрепена с други санкции /неустойки/,но не е равнозначна на забава за прехвърляне на имота.Към момента на завеждане на иска по чл.

19,ал.3 ЗЗД изискуемост за това задължение не е настъпила,което означава, че искът е преждевременно заведен. Именно с този мотив,за преждевременно заведен иск и неоснователно предизвикан спор искът е бил оспорен в отговора, а след като изискуемостта е настъпила след завеждането му , ответникът изпълнява задълженията си с предприемане на необходимите правни и фактически действия , вкл. по заличаване на ипотеката и прехвърляне на собствеността по нотариален ред. Затова аргументът свързан с ипотекирането също е лишен от основание. Договорът позволява имотът да бъде ипотекиран от строителя , условието е при падежа на задължението за прехвърляне да бъде освободен от тежести /изрично чл.6 , ал.3 от договора/ , както е и станало.

Върховен касационен съд , Трето г.о,намира ,че въззивното определение не следва да се допуска до касационно обжалване .

Зададените във въпросите условия нямат самостоятелно и определящо значение при възлагане отговорността за разноски по настоящето дело предвид приетите за установени факти. Условията във въпросите не кореспондират с действителното съдържание на уговорките между страните, като смесват модалитетите на договора/срок и условие /при отличимо различни задължения. Въпросите свързват пряко просрочието за снабдяване с разрешение за ползване (акт обр.16) при договор,който има смесен характер за изработка и предварителен договор за покупко- продажба на самостоятелен обект,когато задължението за сключване на окончателен договор е темпорално обвързано със срок (30дни) от момента на издаване на разрешението/акт обр.16/ За въвеждането на строежа в експлоатация стоителят и продавач също е договорил срок от 36 месеца в своя тежест,с обичайните условности . Неизпълнението на посочения срок няма водещо значение за изводите на съда даден ли е повод за завеждане на дело с предмет иск по чл.19,ал.3 ЗЗД от купувача срещу прехвърлителя , същевременно строител. Водещо значение има изискемостта на задължението за сключване на окончателен договор,чието неизпълнение исковият ред цели да замести със съдебно решение. Ако искът по чл. 19, ал.3 ЗЗД е предявен преди да е настъпила изискуемостта за изпълнение на това задължение съгласно уговореното между страните,при положение че изискуемост настъпи след завеждане на иска и продавачът /ответник/ изпълни с прехвърляне на собствеността по нотариален ред,поради което ищецът заяви отказ от иска, отговорът на първия поставен въпрос е принципно отрицателен/не е налице повод за завеждане на делото/,а на втория поставен въпрос отговорът е принципно положителен/искът е преждевременно предявен/. Несъмнен е и следващият се отговор на третия въпрос,че продавачът има задължение по предварителния договор,но отговорът не е определящ за това кой ще дължи разноските в разглеждания случай.