Решение № 617 от 06.05.2024, Районен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 617 гр. Русе, 06.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, XII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Десислава Н. Великова при участието на секретаря Светла К. Г. като разгледа докладваното от Десислава Н. Великова Гражданско дело № 20234520104240 по описа за 2023 година

Ищецът М. Д. Н. твърди, че на 20.06.2023 г. с ответниците Ю. П. и с Л.

П., действащ чрез пълномощника си Ю. П., сключил предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който договор като купувач да придобие техния съсобствен недвижим имот, а именно: апартамент ********.

Договорът бил изготвен от брокер на недвижими имоти, която го завела да му покаже апартамента. Тя поискала да сключат договор на място /в самия апартамент/. Цената на имота била 42 500 евро. Той заплатил на единия от продавачите – Л. П. по негова банкова сметка CZ18 0300 0000 0004 7534 4093 задатък (капаро) в размер на 2500 евро. Попитал брокерката и Ю. П., защо цялата продажна цена трябвало да се плати само на втория ответник – Л. П., отговорили му, че така се били разбрали. В последствие на няколко пъти се опитвал да убеди продавачите и брокера, че договора трябвало да бъде изменен и да заплати продажната цена поравно на всеки от продавачите – по 50 % на всеки, тъй като били съсобственици при равни права. След като не успял да ги убеди, че предмета на продажбата е всеки от съсобствениците да получи по равно половината от цената на апартамента, изпратил на 26.07.2023 г. уведомление, с което уведомил ответниците, че сключения между тях договор бил нищожен и поискал да му бъдат върнати в 10-дневен срок от получаване на уведомлението преведените от него по банкова сметка на 1 втория ответник – Л. П. 2500 евро, представляващи задатък.

Иска да бъде постановено съдебно решение, с което да бъде празната нищожността на сключения на 20.06.2023 г. между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, като иска да бъде осъден втория ответник – Л. П. да върне на ищеца сумата от 2500 евро, представляващи задатък. Заявява, че нищожността се изразявала в липса на съгласие и договорът противоречал и на добрите нрави.

Ответниците Ю. И. П. и Л. И. П. считат предявените искове за неоснователни.

Съдът, след като взе предвид събраните по делото доказателства, прие за установено от фактическа страна следното:

Не е спорно по делото, а и видно от приетия по делото Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 128, том І, рег. № 1352, дело № 037/2007 г. от 23.02.2007 г. и от Удостоверение за наследници, че процесното жилище - апартамент ********, е съсобствено на ответниците.

Според представеното по делото нотариално заверено пълномощно от 01.06.2023 г., Л. П. упълномощил Ю. П. да продаде съсобствения им имот, като тя имала право да получи цялата продажна цена в брой или по банков път по посочена от нея банкова сметка.

На 20.06.2023 г. в гр.Русе, страните по делото подписали предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който ответниците се задължили да прехвърлят /продадат/ собствеността си върху недвижим имот : апартамент ********. Съгласно чл.2 от договора ищецът се задължавал да плати цена в размер на 42500 евро, от която сума при сключване на договора дал 2500 евро задатък по посочена в него банкова сметка на Л. П. в Република Чехия. Окончателен договор за продажба следвало да се сключи в срок до 20.07.2023 г. Според чл.7.3 ако купувачът не сключел окончателен договор в указания срок или не заплатил цената, продавачът задържал получения задатък/капаро/ като неустойка.

На 20.06.2023 г. ищецът заплатил на Л. П. по неговата банкова сметка в Република Чехия сумата от 2500 евро – капаро за покупка на апартамент в Русе.

На 20.07.2023 г. страните по договора сключили анекс като удължили срока за сключване на окончателния договор на 31.07.2023 г.

2

На 26.07.2023 г. чрез телепощта , получена на 27.07.2023 г. от Ю. П., ищецът уведомил ответниците, че счита предварителния договор на нищожен, тъй като продажната цена щяла да бъде получена само от единия съсобственик, а това противоречало на закона и добрите нрави. Канел ответниците да му върнат дадения задатък от 2500 евро.

Съгласно Констативен протокол от 31.07.2023 г. с нотариална заверка от същата дата от нотариус А.Ф. с рег. № 629 с район на действие РРС, ищецът не се явил на 31.07.2023 г. за сключване на окончателен договор за имота.

При така установените фактически положения, съдът прави следните правни изводи:

Спорно в производството по делото е дали процесния предварителен договор е действителен или нищожен поради липса на съгласие и накърняване на добрите нрави.

Съгласно т.1 от Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г. за упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи - определено имущество, цена (стойност) и пр. , нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане. Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в пълномощното. Само когато правна норма изрично установява определени изисквания относно необходимото съдържание на даден вид пълномощно, то следва да отговаря на тях.

В конкретния случай ответниците по делото са определили на кого и как следва да бъде платен задатъка/капаро/, респективно цената по окончателния договор, което не се отразява на действителността на процесния предварителен договор.

Според Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС , всяка нищожност по чл. 26 ЗЗД, включително и тази по чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД (поради липса на съгласие) е абсолютна - не само изначална, а и окончателно 3 водеща до пълна невъзможност опорочената сделка да породи правни последици, т.е. - непоправима, неоздравима, без възможност за саниране.

Липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е тежък порок на правната сделка, който е налице, когато волеизявлението е направено при т. нар. "съзнавана липса на съгласие" (например - изтръгнато е с насилие, направено е без намерение за обвързване - на шега, като учебен пример и др. подобни). Този тежък порок е непоправим и непреодолим - за да породи действие, договорът трябва да бъде сключен отново.

В конкретния случай не са налице данни върху ищеца да е упражнено насилие или той да е сключил предварителния договор на шега- заплатил е същия ден капаро на Л. Прушев в размер на 2500 евро.

Предвид изложеното съдът приема, че процесният предварителен договор е действителен, поради което предявените искове като неоснователни следва да се отхвърлят

С оглед изхода на спора на основание чл.78 ал.3 от ГПК в тежест на ищеца са направените от ответника Ю. П. деловодни разноски в размер на 690 лв.

Мотивиран от изложеното, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения от М. Д. Н., ЕГН ********** от ********** против Ю. И. П., ЕГН ********** от ********** и Л. И. П., ЕГН ********** от гр. ******* иск за прогласяване нищожността на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.06.2023 г. сключен между тях поради липса на съгласие и накърняване на добрите нрави.

ОТХВЪРЛЯ предявения от М. Д. Н., ЕГН ********** от ********** против Л. И. П., ЕГН ********** от гр. *******, иск за заплащане на сумата от 2500 евро, представляваща платен задатък по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.06.2023 г.

ОСЪЖДА М. Д. Н., ЕГН ********** от ********** да заплати Ю. И.

П., ЕГН ********** от **********, сумата от 690 лв. разноски в производството.

РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Русенския 4

Окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Районен съд – Русе: _______________________ 5