Решение № 78 от 05.01.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 78 гр. София, 05.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-13 СЪСТАВ, в публично заседание на пети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Росен Димитров при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Росен Димитров Гражданско дело № 20221100109455 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание по чл. 79, ал.1 ЗЗД.

Ищецът, "Н. ЕООД, ЕИК ******* е предявил против П. П. М.-А., ЕГН: ********** иск за заплащане на сумата от 30 000 лева ,дължима по предварителен договор за продажба на право на собственост върху недвижими имоти и строителство от 07.06.2019 г.

Ищецът чрез процесуалния си представител адв. С. Д., твърди в исковата си молба, че на 07.06.2019 г. между него и ответницата П. П. М.-А. е сключен предварителен договор,съгласно който дружеството е поело задължение да построи и прехвърли правото на собственост върху Апартамент №10, със застроена площ от 116,67кв.м, заедно с Мазе №2, находящо се в сутерена на същата сграда и заедно със 17,377% идеални части от общите части на сградата.

Съгласно втория предварителен договор от 07.06.2019г., "Н. ЕООД се е задължило да продаде правото на собственост на груб строеж на П. П. М. върху Паркомясто №6 и *******

Твърди, че към датата на подаване на исковата молба е прехвърлило правото на собственост върху горните недвижими имоти на П. П. М.-А. и съпруга й Г.Г.А., но въпреки многократно отправени покани, ответницата е заплатила само част от общата уговорена цена .

Моли да бъде постановено решение, с което ответницата да бъде осъдена да заплати сумата от 30 000 лева, съставляваща остатък от дължимото уговорено плащане за прехвърляне на собствеността и построяването на недвижимия имот, съгласно подписаните два предварителни договора за продажба на право на собственост върху недвижими имоти и строителство от 07.06.2019г., заедно със законната лихва за забава върху дължимата сума, считано от датата на предявяване на иска. Претендира и направените разноски по делото.

В отговора на исковата молба, подаден в предвидения срок, ответницата П. П. М.А., чрез процесуалния си представител адв. М. Б., оспорва иска като неоснователен, тъй като от представените преводни нареждания, е видно, че е изплатила цялата продажна цена по предварителния договор от 07.06.2019 г.

1

В условие на евентуалност на основание чл. 104 ЗЗД прави възражение за прихващане с дължимата й по чл. 29 от Предварителния договор от 07.06.2019г. с предмет продажба на правото на собственост върху Апартамент №10 и Мазе №3 неустойка, в размер на 30 300 лева. Твърди, че е заплатила 19 000 лева от четвъртата вноска по предварителния договор от 07.06.2019г., възлизаща на 49 000 лева, като с остатъка е направила прихващане на задължението на "Н. ЕООД за заплащане на неустойка за забава по чл.29.1 от предварителния договор от 07.06.2019 г.

С отговора на исковата молба прави и съдебно възражение за прихващане на задължението по четвъртата вноска от Анекса от 07.06.2019г. към предварителния договор от 07.06.2019г. в размер на 30 000 лева със задължението на ищцовото дружество към нея за заплащане на неустойка за забава по чл. 29.1 от договора в размер на 30 000 лева на основание чл. 104 ЗЗД.

Доказателствата са писмени.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от фактическа страна:

Представен е предварителен договор за продажба на право на собственост върху недвижими имоти и строителство от 07.06.2019г., сключен между "Н. ЕООД, в качеството на ПРОДАВАЧ, и П. П. М., в качеството на КУПУВАЧ. От него се установява,че продавачът е титуляр на право на строеж за построяване на една жилищна сграда с подземен паркинг, гаражи и апартаменти съгласно инвестиционен проект, одобрен на 03.04.2019г. от Главен Архитект на Район Лозенец, с обща разгърната застроена площ от 1184,9 кв.м, която ще се изгради в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор, *** съгласно кадастрална скица по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед №РД-18739/21.11.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, който имот съгласно доказателствени документи за собственост съставлява УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ 603, кв. 37 по план на местност "Кръстова вада", СО Район Лозенец, с административен адрес ул. ******* по одобрения регулационен план на град София, образуван съгласно влязла в сила Заповед №РД-О9-50-521 от 12.08.1999г. на Главния архитект на Столична община. Продавачът се е задължил да построи в степен на завършеност и да продаде на купувача правото на собственост на груб строеж върху: Апартамент №10 със застроена площ 116,67 кв.м и обща площ с разпределени 17,377% идеални части от общите части на сградата, съставляващи 30 кв.м, образуващи обща площ от 146,67 кв.м, находящ се на етаж V, кота + 9,00м, състоящ се от следните помещения: дневна с кухненски бокс, 2 спални, 2 бани, склад, гардеробна и 3 балкона, тераса, както и покривна тераса със застроена площ 42,01 кв.м с право на ползване, като част от общите части на сградата и МАЗЕ №2, находящо се на ниво "Сутерен", кота -3,00м, със застроена площ от 3,56кв.м, при съседи: от две страни - преградна стена; мазе №1, паркомясто №2 и мазе №3.

Според договора продажната цена е 230 000 лева и е уговорено да бъде платена както следва: Първа вноска в размер на 46 000 лева, изпълняваща функцията на задатък (капаро), е следвало да бъде заплатена в срок до 15 работни дни от подписването на предварителния договор; Втора вноска в размер на 115 000 лева - в срок до 45 работни дни от представяне на удостоверение по чл. 181, ал.2 ЗУТ; Трета вноска - сума в размер на 50 000 лева - в срок до 20 работни дни от представяне на подписан Акт №15 за сградата;

Четвърта вноска - в размер на 19 000 лева - в срок до 20 работни дни от представяне на Разрешение за ползване на сградата.

С Анекс към Предварителен договор от 07.06.2019г. страните са променили продажната цена на 306 000 лева, с оглед на поискани допълнителни довършителни работи в апартамента от страна на купувача - ответник по настоящото дело. Променените вноски са както следват: Първа вноска е увеличена на 66 000 лева, като разликата в размер на 20 000 лева е била дължима в същия срок; Втора вноска се изменя от 115 000 лева на 125 000 лева, 2 като разликата в размер на 10 000 лева е била предварително платена при подписване на Договор за депозит от 19.02.2019г., сключен между страните, и за която е представена депозитна разписка за приспадане на сумата от продажната цена; Трета вноска е променена от 50 000 на 66 000 лева, като разликата в размер на 16 000 лева е следвало да се изплати в същия срок; Четвърта вноска е променена от 19 000 лева на 49 000 лева и е следвало да бъде платена в същия срок. Със Споразумение от 07.07.2021г. "Н. ЕООД и П. П. М.-А. са променили размера на третата вноска от продажната цена от 66 000 на 63 000 лева.

Страните са сключили втори предварителен договор на 07.06.2019г., по силата на който продавачът "Н. ЕООД се задължава да построи в степен на завършеност и да продаде на купувача правото на собственост върху: Паркомясто №6, находящо се в сутеренния етаж, кота - 3,00м, със застроена площ от 23,15кв.м, при съседи: коридор, паркоместа №5 и №7, както и ******* находящо се в сутеренния етаж на кота - 3.00м, със застроена площ от 22,10кв.м, при съседи: коридор, паркомясто №6, рампа. Уговорена е продажна цена в размер на 24 000 лева, дължима в деня на пописване на окончателния договор по посочена в договора банкова сметка на продавача.

Съгласно Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №119, том VI, peг. № 967/2020г. на нотариус И.Д., peг. № 039 на Нотариалната камара, в изпълнение на сключения предварителен договор, "Н. ЕООД продава следните собствени на дружеството недвижими имоти, изградени на груб строеж: 1). Апартамент №10 и прилежащото му Мазе №2; 2). 23,15% идеални части от подземен гараж, както и 3). 22.10/358,22 идеални части от подземен гараж.

От представените преводни нареждания и разписки е видно, че ответницата е заплатила дължимите суми като първа вноска, втора вноска и трета вноска от продажната цена, като не се спори, че плащането е съобразно уговореното. Четвъртата вноска е заплатена частично от ответницата.

Приобщени към доказателствения материал са Протокол №80, том IV, с номер в общ регистър 9832 от 19.04.2022г., както и Протокол №5, том V, с номер в общ регистър 11918 от 12.05.2022г., удостоверяващи, че на посочените дати страните са имали уговорен час при нотариус за извършване на сделка, с която "Н. ЕООД следва да прехвърли на П. П.

М. и Г.Г.А. 23.836% идеални части от дворното място, в което е построена сградата.

Управителят Р.Х.Т. е отказала да подпише представения нотариален акт за прехвърляне на идеални части от недвижим имот, като претендира плащане на сумата от 30 000 лева, представляваща част от уговорената продажна цена. От своя страна купувачът - П. П. М.-А. претендира плащане на неустойка за забава от продавача в размер съгласно посоченото в сключения предварителен договор. Ответницата по настоящото дело е заявила, че вноските по продажната цена са надлежно платени, а представляващият "Н. ЕООД оспорва претендираната неустойка, тъй като забавата не е по вина на ищцовото дружество.

С нотариална покана № 73, том VБ, рег.№9849 по описа на нотариус И.Н. с рег.№ 040 на НК, връчена на 22.08.2022г., ответницата П. П. М.-А. прави изявление за прихващане на своето задължение към Н. ЕООД в размер на 30 000 лева със сумата от 30 300 лева, представляваща неустойка за забава по силата на сключения предварителен договор от 07.06.2019г.

В т.29.1 от цитирания по-горе договор, страните са уговорили клауза за мораторна неустойка, съгласно която: ".. При забава на продавача в изпълнението на строителството и сроковете за задължението по чл. 7 и чл.7.1 от този договор, и тя продължила повече от 90 дни от уговорените срокове, продавачът дължи неустойка за забава в размер на 0,1% (нула цяло и една стотна процента) на ден за всеки ден забава, но не за повече от 10% от договорената цена на имотите, предмет на този договор

Продавачът по цитирания предварителен договор, ищец в настоящото производство, се е задължил: 1). Да изгради сградата в степен на завършеност "груб строеж" 3 в срок до 30.03.2020г.; 2). Да организира въвеждането в експлоатация на сградата, в която се намират недвижимите имоти, предмет на продажба, в срок най-късно до 01.11.2020г. Към доказателствения материал е приобщено и Удостоверение за въвеждане в експлоатация №1190, издадено от СО на 22.12.2021г.

Ищецът "Н. ЕООД оспорва основанието за плащане на мораторна неустойка, твърдейки, че забавата е изцяло във връзка с независещи от него обстоятелства, свързани с глобалната пандемия от Ковид-19 и въведените ограничителни мерки. В тази връзка са представени Решение на НС на РБ от 13.03.2020г. за въвеждане на извънредно положение, заповеди на министъра на здравеопазването, с които се налагат ограничителни мерки в периода март 2020г.-август 2021г., както и актове за установяване състоянието на строежа при спиране на строителството поради пандемията от Ковид-19.

Към доказателствения материал по делото е приложена и комуникация между страните по имейл. На 01.04.2020г. ответницата е била уведомена, че въпреки извънредната ситуация, продължават да се извършват строително-монтажни работи, като работният процес е изцяло съобразен с инструкциите на РЗИ. Посочено е, че е възможно забавяне на сроковете на изпълнение на някои видове СМР, но въпреки това не се планира спиране на работата освен ако не бъде разпоредена такава мярка, свързано с разпространението на Ковид-19.

С имейл от 18.03.2021г. ответницата отправя запитване към ищеца относно причините за забавянето на строителството, кога се очаква издаването на актове №15 и 16, с оглед на получено обаждане от банката и усвояването на изтегления кредит. На същия ден "Н. ЕООД чрез управителя си Р.Т. отговаря, че за да бъде издаден акт 15, трябва да се завърши вертикалната планировка с озеленяването, което в момента се е изпълнявало, но са били възпрепятствани от "метео условията". Добавя, че се надява в следващия един месец да са готови с издаването на акта. На 09.04.2021г. и на 21.05.2021 г. ответницата изпраща нови имейли до "Н. ЕООД относно причините за забавянето. На 09.06.2021г. ответницата получава имейл, с който е уведомена, че процедурата по издаване на акт 15 вече е почти приключила и че веднага след това ще се задейства и тази по въвеждане на сградата в експлоатация.