Решение № 1375 от 03.10.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1375 гр. София, 03.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-10, в публично заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Цвета Желязкова при участието на секретаря Анелия Й. Груева като разгледа докладваното от Цвета Желязкова Търговско дело № 20251100900126 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 310 и сл. от ГПК.

Образувано е по искова молба на Градска П. К.

Искра срещу М.Т. ЕООД по иск с правно основание чл. 233, ал.1, изр.1 от ЗЗД.

Ищецът твърди, че на 01.11.2022 г. между него в качеството й на наемодател, и „М.Т.“ ЕООД, в качеството му на наемател, е сключен договор за наем, по силата на който на „М.Т." ЕООД са предоставени за временно възмездно ползване недвижими имоти, както следва:

1/

МАСИВНА

ДВУЕТАЖНА

СГРАДА с идентификатор

*** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо имота, от 27.11.2014 г., находяща се в гр. Нови Искър, община Столична, област София, ул. „Искърско дефиле“, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Нови Искър, одобрени със Заповед РД-183/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ от 294.00 /двеста деветдесет и четири/ кв.м.; брой етажи: 2 /два/; предназначение:

Сграда за обществено хранене.

2/

МАСИВНА

ДВУЕТАЖНА

СГРАДА с идентификатор

*** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо имота, от 27.11.2014 г., находяща се в гр. Нови Искър, община Столична, област София, ул. „Искърско дефиле“, разположена в поземлен 1 имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Нови Искър, одобрени със Заповед РД-183/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ от 219.00 /двеста и деветнадесет/ кв.м.; брой етажи: 1 /един/; предназначение:

Сграда за търговия.

Излага се, че съгласно чл.1.2 от договора, наемателят има право да извършва в наетите имоти търговска дейност, която е посочена изчерпателно договора за наем, както и за „всяко друго предназначение, което е в обхвата на издаденото за имота разрешение за ползване“.

Твърди се, че съгласно протокол-образец 16 от 16.06.1970 г. двете сгради, съставляващи комплекс „Стара планина" са с предназначение: Ресторант, кафе-сладкарница и хранителни стоки.

Твърди се, че съгласно чл.3.2., 6. "Д от договора за наем наемателят има право и е длъжен да извърши в имота подобрения, основни ремонти и преустройства, променящи външния и вътрешния вид на помещенията, разпределението на площите и/или общите части на сградите, след получено писмено съгласие от наемодателя и само след изготвяне на архитектурен план с всички части, съгласуван с РЗИ, ПБЗН и одобрен от Главния архитект на общината, под чийто район се намира имота, но ответникът като наемател на имотите е извършил преустройство и основен ремонт на част от наетата сграда, като е обособил магазин за хранителни стоки и железария, при което са премахнати и построени преградни стени, както и е извършена смяна на предназначение на обособени в сградата помещения /кухня, складове и др./, както и е обособен магазин-железария, чието предназначение попада извън обхвата на предназначението на имотите, съгласно издадения и валиден протокол-образец 16 от 16.06.1970 г. /Ресторант, кафе-сладкарница и хранителни стоки/.

Поради това се излага, че наемодателят е изискал от наемателя да представи необходимите строителни книжа за извършените преустройства и промяна на предназначение, на основание чл.3.2, б. „Д" от договора за наем, в срок от 15 дни, считано от датата на получаване на уведомлението.

Уведомлението било получено на 26.09.2024 г., а повторно идентично уведомление било изпратено и получено от законния представител и управител на дружеството-наемател, на 23.10.2024 година. В повторното уведомление бил определен срок за представяне на документите до 15.11.2024 година, като и в двете уведомления е посочено, че в случай, че наемателят не представи изисканите строителни книжа в определения срок, на основание раздел V, чл.5.7 от договора за наем, договорът ще се счита за прекратен незабавно-с изтичане на определения в уведомленията срок.

Поради това ищецът твърди, че договорът за наем е прекратен с оглед извършените от ответника преустройства на имота, предмет на договора за наем, при което е променено предназначението на част от помещенията в обекта (обособена е част за магазин – железария, сменено е предназначението на част от помещенията – кухня и складове), при което не са представени необходимите строителни книжа/разрешения, одобрени и съгласувани 2 технически проекти за тези преустройства и промяна на предназначенията в 15- дневен срок от изискването им.

Излага се, че в неизпълнение на договора за наем и отправените покани наемателят не е опразнил наемните помещения.

По изложените съображения ищецът предявява иска за осъждане ответникът „ДА ОСВОБОДИ и ПРЕДАДЕ на ищеца помещенията, предмет на договора за наем.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, в който оспорва предявения иск.

Не се оспорва, че между страните е сключен на 01.11.2022 г. договор за наем, по силата на конто ищецът е предоставил на ответника двете сгради в гр.

Нови Искър. Не се спори, че на 23.10.2024 г. е връчено уведомление за предоставяне на строителни книжа. Оспорва се твърдението, че договорът за наем е прекратен на посочените от ищеца основания.

Поддържа се, че съгласно договора, наетите помещения могат да се ползват за търговска дейност, включваща обекти за търговия с всякакви продукти, както и по всеки начин, който съответства на предназначението за което е издадено за имота разрешение за ползване.

Излага се, че имотът е взел под наем, с цел да се обнови от наемателя и да се преотдаде част от него, за което имало и съответно съгласие в договора за наем. Поради това и били сключени два договора за наем с БГК АД и с Тандем 96 ЕООД, както и с Ърбан Култура ЕООД. С оглед възможността да се осъществява търговска дейност без ограничение на асортимента, с което се осъществява търговията, се оспорва довода, че е налице промяна на предназначението на обекта.

Поддържа се, че всички преустройства са направени с първоначалното съгласие по силата на договора. Излага се, че всички извършени преустройства целят да приведат обектите в състояние да се ползва за осъществяване на търговска дейност, без обаче да представляват „строеж“ по смисъла на ЗУТ, поради което и не е необходимо разрешение за строеж по смисъла на ЗУТ. Всички извършени дейности имали характеристика на текущ ремонт по смисъла на параграф 5, т.43 от ДР на ЗУТ. Поради това и се излага, че ищецът не е имал основание да прекрати договора.

Излага се, след действията на ищеца, наемателите на ответника също са прекратили договорите си с ответника, и са сключили нови договор за наем на същите помещения с ищеца. Поради това и се твърди, че имотът не се ползва от ответното дружество.

Претендират се разноски.

Софийски градски съд, след като обсъди събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа страна:

Видно от договор за наем от 01.11.2022 г ., сключен между Градска 3

П. К. И. като наемодател и М.Т. ЕООД като наемател.

По силата на договора на „М.Т." ЕООД са предоставени за временно възмездно ползване недвижими имоти, както следва: 1/ МАСИВНА ДВУЕТАЖНА СГРАДА с идентификатор *** , със застроена площ от 294.00 кв.м.; брой етажи: 2 /два/; предназначение: Сграда за обществено хранене; и 2/ МАСИВНА ДВУЕТАЖНА СГРАДА с идентификатор *** със застроена площ от 219.00 /двеста и деветнадесет/ кв.м.; брой етажи: 1 /един/; предназначение: Сграда за търговия.

Съгласно чл. 1.2 от договора наемодателят предоставя на наемателя имотите за търговска дейност, включваща, но не само обекти за търговия с хранителни и нехранителни добавки,хигиенни и санитарни материали, тютюн, тютюневи изделия и алкохол, кафетерия, винетни стикери, продажба на застрахователни и финансови продукта и услуги, бързи парични преводи, плащане на битови сметки, данъци и местни такси, платежни услуги, куриерски услуги, и ваучери за предплатени услуги, поставяне и опериране на банкомат/и (АТМ), терминали и устройства за заплащане на стоки и услуги, вендинг автомати и други устройства за продажба на стоки и услуги на самообслужване, и всички свързан и складови, административни, обслужващи, сервизни и други дейности.

Посочено е, че наемателят може да ползва имота и по всяко друго предназначение, което е в обхвата на издадено за Имота разрешение за ползване (респ. удостоверение за въвеждане в експлоатация и/или всички документа касаещи статута на имота).

Според чл. 3.2, б „д“ от договора наемателят има право да извърши в имота подобрения,основни ремонти и преустройства, променящи и вътрешния вид на помещенията, разпределението на площите и/или общите части на сградите, след получено писмено съгласие от наемодателя и само след изготвяне на арх. план с всички части, съгласуван с РЗИ, ПБЗН и одобрен от съответния гл. архитект община, под чийто район се намира имота.

Предвидено е, че средствата за тези ремонти, както и проектирането са за сметка на наемателя, освен ако страните не се договорят изрично друго със споразумение в писмена форма.

Според л. 3.2 б „е” от договора наемателят имат право да оборудва и обзаведе имота за извършването на дейността си в него изцяло по своя собствена преценка, както и да прави основни и освежителни ремонти, вкл. да монтира и прикрепва към стените и пода оборудване. НАЕМАТЕЛЯТ има право, по своя преценка, да извърши строително-монтажни, ремонтни и довършителни работи и други промени в имота, в съответствие с нуждите си.

Подготвителните работи се изпълняват от наемателя или избрани от него изпълнители, като всички разходи и разноски за изпълнението на подготвителните работи се заплащат наемателя.

Предвидено е, че наемодателят ще оказва на наемателя всяко съдействие, каквото може да е необходимо или изискуемо съгласно закона от наемодателя, за извършването на подготвителните работи, като 4 напр.подписване, предоставяне и/или подаване на молби и искания до властите или трети лица, изрични пълномощни, покани за свикване на общо събрание, протокола от събрания, съгласие на кооперацията, инвестиционни проекти, съгласувания, договори с експлоатационни дружества и изпълнители (напр. проектанти, строители, лица, упражняващи строителен надзор, и др.), актове и протоколи, съставяни по време на строителството, и др., според както е приложимо.

Според чл. 4.1 от договора, същият се сключва за срок от 10 години.

В чл. 5.7 са предвидени хипотези на едностранно прекратяване на договора от страна на наемодателя при неизпълнение от наемателя на изброени задължения, след отправяне на 15 дневно писмено уведомление по наемателя по е - мейл за твърдяното неизпълнение на съществено договорно задължение, в който срок следва да се даде възможност за наемателя да изпълни задължението си – б. б )- използване на наемния обект не по предназначение –и б. г) - извършване на преустройства в наетия обект без съгласието на НАЕМОДАТЕЛЯ.

Страните изрично са говорили, че за избягване на недоразумения за целите на първоначално преустройване на обекта и извършените ремонтни дейности и подобрения, Наемодателят дава изричното си съгласие със сключването на договора.

По делото е приложен протокол, образец 16/16.04.1970 г. за въвеждане в експлоатация на обект „Търговски комплекс „Стара планина“, състоящ се от:

Ресторант, кафе-сладкарница и хранителни стоки на потребителна кооперация „искра“, Курило, София.

Представено е удостоверение 7000-36/23.02.2004 г. от главния архитект на СО, район Нови Искър, с което се удостоверява, че актуалността на протокол, образец 16/16.04.1970 година.

По делото е прието като доказателство и разрешение за промяна на предназначението 1/25.02.2025 г., издадено от СО, район Нови Искър. Със същото е разрешено на ГПК Искра да промени предназначението без строително - монтажни работи на търговска сграда – ресторант, кафе сладкарница и хранителни стоки с идентификатор *** и *** по КККР на гр. София, находящо се в Сграда със смесено предназначение в УПИ кв. 16, гр. Нови Искър, кв. Курило, район Нови Искър в търговска сграда - ПРОМИШЛЕНИ СТОКИ, КАФЕ-СЛАДКАРНИЦА И ХРАНИТЕЛНИ СТОКИ на основание чл. 147а, ал.1 от ЗУТ въз основа на нотариално заверена декларация за липса на СМР. Площта на преустройството е 513 кв. метра.