Решение № 301 от 29.05.2024, Районен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 301 гр. Ямбол, 29.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XV СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Марина Хр. Христова И. при участието на секретаря Т. С. К. като разгледа докладваното от Марина Хр. Христова И. Гражданско дело № 20232330102890 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба на П. С. П. и В. П. И. против М.

П. П. и „Юлия- М“ЕООД , с която срещу ответниците е предявен иск за прогласяване нищожността на договор за наем от 10.06.2022 год., вписан в Служба по вписванията с рег. № **** на същата дата, поради противоречие с добрите нрави.

В исковата молба се твърди, че ищците са съсобственици на недвижими имоти, находящи се в с. И., общ. С., подробно описани. На 10.06.2022 год. Между ответниците бил сключен договор за наем , по силата на който първата ответница отдала на ответното дружество, на което била и едноличен собственик на капитала , за временно и възмездно ползване описаните имоти за срок от 10 години при договорена наемна цена в размер на 150 лв. годишно. Ищецът П. бил собственик на 1/8 ид.ч. от имотите по силата на завещание , а ищцата И. и ответницата П. на по 1/8 ид.ч. по наследство, останалата част притежавала преживялата съпруга на общия наследодател П. П..

Така сключения договор бил нищожен поради противоречие с добрите нрави, т.к. наемодателят договарял сам със себе си и била налице явна нееквивалентност на насрещните престации, като договореният размер на годишният наем на практика представлявал липса на престация. Иска се да бъде прогласена нищожността му, както и присъждането на направените по делото разноски.

В депозирания в срок отговор ответниците оспорват исковете, като неоснователни. Посочва се, че договора не противоречи на добрите нрави , по подробно изложени съображения.Твърди се и, че ответницата М. П. противно на изложеното в исковата молба всъщност притежава мажоритарен дял в съсобствеността , който й давал право да сключи договор за наем на максимално предвидения срок от 10 години. Сключването на процесния договор било израз на правото й да предоставя ползването на имота на трети лица и да получава граждански плодове от него. Твърди се и, че договорът не може да увреди ответниците, т.к. квотите им в съсобствеността не са достатъчни за сключване на друг наемен или аренден договор. Твърди се и, че в 1 случая не била налице нееквивалентност на насрещните престации, т.к. на 12.01.2023 год. Между страните по договора било сключено споразумение, по силата на което било уговорено изменение в месечната наемна цена от 150 лв. на 9000 лв. годишно, за което ищците като трети лица било логично да не разполагат с информация.

Претендира се отхвърляне на иска, както и присъждане на разноски в производството.

В съдебно заседание исковата молба се поддържа от ищците и процесуалния им представител.

Ответниците оспорват исковете чрез процесуалния си представител.

След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Безспорно по делото е, че на 10.06.2022 год., между М. П. П. в качеството й на наемодател и „Юлия-М“ЕООД, представлявано от управителя си М. П. П., в качеството на наемател е бил сключен договор за отдаване под наем на ПИ с идентификатор № *** , в едно с находящите се в същия сгради и ПИ с идентификатор № ***, в едно с находящите се в същия сгради. Договорът е бил сключен за срок от 10 години, при уговорена годишна наемна цена в размер на 150 лв., вкл. е посочено, че размерът на годишния наем може да се измени единствено по взаимно съгласие на страните с подписване на анекс към договора. Договорът е бил вписан с вх. рег. № ****/10.06.20222 год.

От приетото удостоверение за наследници № ****03.10.2022 год. се установява ,че Г. Д.а П., М. П. П. и В. П. И. са наследници по закон на П. Х. П., поч. на ***.2021 год.

Приет е и НА за право на собственост върху недвижим имот придобит по силата на саморъчно завещание ****/02.02.2023 год., по силата на който ищецът П. П. е признат за собственик на 1/8 ид.част от имотите предмет на договора за наем.

Представени са о постановления за възлагане на недвижими имоти по чл.215 ДПК *** 07.11.2002 г., вписано на 29.01.2003 г.; ***/07.11.2022 г., вписано на 29.01.2003 г.;

***30.08.2002 г., вписано на 29.01.2003 г.; ***/11.02.2003, вписано на 11.03.2003 год. и ***/11.02.2003 г., вписано на 28.02.2003 г.; договор от 28.03.2006 г. за покупкопродажба на недвижим имот, държавна частна собственост по чл.27, ал.6 ЗСПЗЗ, вписан на 19.09.2006 г..

Прието са и НА № ***10.06.2022 год. и НА ****/07.01.2022 год., по силата на които Г. Д.а П. се е разпоредила посредством покупно – продажба в полза на дъщеря си М. П. със собствените си 4/6 ид.ч. от процесните ПИ и сгради.

В подкрепа на твърденията си ответниците са представили и споразумение за изменение на договор за наем на недвижим имот, от 12.01.2023 год. подписано от М.

П. – наемодател и от М. П. – управител на дружеството наемател , в което е посочено, че страните се споразумяват договорената между тях наемна цена в договор за наем от 10.06.2022 год. в размер на 150 лв., да бъде изменена на общо 9000 лв. за всички имоти предмет на договора. Споразумението е надлежно оспорено от насрещната страна, като антидатирано.

По делото е изготвено и прието заключение на СТОЕ, вещото лице по която след извършване на съответните справки и оглед на имотите е дало заключение, че стойността на годишния наем за имот № *** е в размер на 9 600 лв., а стойността на годишния наем за имот № *** е в размер на 8 400 лв.

2

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл.26, ал.1 предл.3 от ЗЗД.

Нищожността може да се установи и с иск пред съда при наличието на правен интерес. Ищец в такова производство може да бъде както лице, което е страна по договора, така и трето лице, чиито права и признати от закона интереси се засягат с действието на сделката, за която се твърди, че е нищожна, поради което съдът счита, че за ищците е налице правен интерес да предявят исковете.

Смисъла на понятието „добри нрави”, на което правно основание се атакува сключеният договор за наем от 10.06.2022 год. , е изяснен в съдебната практика (Решение № 88 от 22.06.2010 г. на ВКС по т.д.№ 911/2009 г., I т. о., ТК, Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС по т.д.№ 395/2008 г., I т. о., ТК, определение № 794 от 15.12.2011 г. на ВКС по т.д.№ 224/2011 г., II т. о., ТК и др.), като се приема, че се касае за обща правна категория, приложима към гражданските и търговските правоотношения, в която попадат тези наложили се правила и норми, които бранят принципи и ценности, които са общи за всички правни субекти и тяхното зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване. Въпросът дали поведението на конкретния правен субект съставлява действие, накърняващо „добрите нрави”, злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай въз основа на доводите на страните и събраните доказателства по конкретното дело.

Съгласно чл. 9 о т ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и добрите нрави. В съдебната практика е прието, че противоречието с добрите нрави се свързва с нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот от гледна точка на които морално недопустимо е сключеният договор да породи съответните прав ни последици. Приема се, че нееквивалентността на престациите, когато има за резултат нарушаването на такива норми, обуславя нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави. ВКС в по-актуалната си практика въвежда по-конкретни критерии при определяне на еквивалентността на престациите, като приема, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна нееквивалентност, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност -Решение № 24/09.02.2016 г. по гр.д.№ 2419/2015 г. на ІІІ г. о. на ГК на ВКС. В него съдът се мотивира с това, че критерии са необходими, тъй като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните и би се накърнил принципът на свободата на договарянето, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. Мотивира се още с това, че като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите-в Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на ІІІ г. о. на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в Решение №119 от 22.03.2011 г. по 3 гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на І г. о. на ВКС-при двадесет и осем пъти по-ниска цена. В последното решение се сочи още, че предвид казуалния характер на възмездните сделки при преценката на тяхната действителност следва да се съобразява не само съдържанието на уговорените насрещни престации, а съгласно чл. 20 ЗЗД следва да се вземе предвид целта, с която е сключена сделката от всяка страна, тъй като тази цел е свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес на страната.

Съгласно чл. 2228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена, като от тази дефиниция следва, че страните по договора за наем следва да постигнат съгласие по два въпроса - относно вещта, която се предоставя за временно ползване и относно цената, която се дължи срещу предоставеното ползване.

Това са съществените елементи на този вид облигационно правоотношение. Няма спор в съдебната практика, а и в доктрината, че договорът за наем е действие на управление на вещта, поради което то може да бъде извършено от всеки, който разполага с управителни правомощия. При отдаване под наем на съсобствена вещ, следва да се съобрази правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.

В процесния случай не се спори, че имотите предмет на договора са отдадени под наем от съсобственик разполагащ с мажоритарен дял в съсобствеността – М. П., че наемател по договора е дружество, чийто управител и едноличен собственик на капитала е същото лице, с писмен договор с нотариална заверка на подписите на страните, надлежно вписан. Ответниците оспорват да е налице нарушаване на добрите нрави , вкл. нееквивалентност на престациите, представяйки споразумение от 12.01.2023 год. , с който твърдят наемната цена да е предоговорена в размер на 9000 лв. годишно. Ищците в съответните процесуални срокове са оспорили това споразумение , с твърдението, че е антидатирано и изготвено единствено за целите на процеса. Следва да се има предвид, че приетото по делото споразумение от 12.01.2023 год. е частен документ, а такъв документ се ползва с доказателствена сила само по отношение на авторството му и той не доказва нито фактите, които са предмет на направеното изявление, нито датата и мястото на съставянето на документа, като в тази връзка са решение № 748/17.02.2011 г. по гр. д. № 801/2009 г. на IV-то гр. отд. на ВКС и решение № 197/23.12.2014 г. по гр. д. № 7364/2013 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС. Тъй като частните документи не се ползват с обвързваща съда материална доказателствена сила, ако бъдат оспорени удостоверените от тях факти, последните подлежат на доказване по общите правила на ГПК - решение № 50/21.07.2017 г. по гр. д. № 4880/2014 г. , на IV-то гр. отд. на ВКС и решение ****0/19.02.2015 г. по гр. д. № 7175/2013 г. на IV-то гр. отд. на ВКС. Според решение № 213/15.01.2018 г. по гр. дело № 856/2017 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС, страната не следва да разчита на доказателствената сила на представен по делото частен документ, когато е съставен в свидетелство на факт, който насрещната страна оспорва, защото съдът няма задължението да приеме за осъществен оспорения факт, нито за вярна датата на съставянето му.