Решение № 205 от 16.01.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 205 гр. София, 12.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Иванка Иванова

Членове:

Петър Люб. Сантиров

Виктория М. Станиславова при участието на секретаря Елеонора Анг. Г.а като разгледа докладваното от Виктория М. Станиславова Въззивно гражданско дело № 20211100507163 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение № 20271310 от 08.12.2020 г., постановено по гр. д. № 4392/2020 г. по описа на СРС, I ГО, 124 състав, ответникът С. К. К. е осъден, на основание чл. 93, ал. 2, изр.

2 ЗЗД, да заплати на ищеца В. Г. В. сумата в размер на 18 000 (осемнадесет хиляди) лева – задатък в двоен размер, даден по предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 25.10.2019 г. – апартамент № 34, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр. София, ж. к. „******* бл.

******* ведно със законната лихва от завеждане на делото – 28.01.2020 г., до окончателното плащане. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответника са възложени сторените от ищеца разноски в производството пред СРС в размер на 1 700 лева.

Срещу първоинстанционното решение, в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК, е депозирана въззивна жалба от ответника С. К. К., чрез адвокат А. Т.. Излагат се оплаквания за неправилност и необоснованост на обжалваното решение. По делото било установено, че на 25.10.2019 г. е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 34, находящ се в гр. София, ж. к. „******* бл. ******* между С. К. К. – като продавач, и В. Г. В. – като купувач. В чл. 1.1. от договора били посочени прехвърлителните сделки, въз основа на които продавачът се е легитимирал като собственик на процесния апартамент, респ. тези сделки са били известни на ищеца – купувач към момента на подписване на предварителния договор. Съгласно чл. 5.1. от договора крайният срок за сключване на окончателен договор бил 24.12.2019 г. В исковата молба се съдържало изрично признание на купувача, че същият е отказал сключване на окончателен договор. Отказът бил мотивиран с узнати от ищеца данни за входиран сигнал в Софийска районна прокуратура /СРП/ вх. № 56668 от 20.12.2019 г. във връзка с процесния недвижим имот, с който последният е обосновал извод за наличие на извънсъдебен спор досежно собствеността върху гореописания недвижим имот. Жалбоподателят счита, че направеният отказ не почива на валидно основание, поради което не е породил правни последици между страните по договора. Посоченият сигнал до Софийска районна прокуратура не съдържал данни за наличие на съдебен или извънсъдебен спор относно апартамент № 34, като същевременно същият изхождал от лице, за което липсвал правен 1 интерес да оспорва прехвърлителните сделки, легитимиращи ответника като собственик на имота. С оглед така изложеното поддържа, че към момента на сключване на предварителния договор – 25.10.2019 г., както и към уговорения краен момент за сключване на окончателен договор – 23.12.2019 г, процесният апартамент не е бил предмет на извънсъдебен или съдебен спор. В тази насока счита за неправилно позоваването на Софийски районен съд на данните за инициирано исково производство с предмет ревандикационен иск, касаещ същия имот, като сочи, че този иск е предявен в неотносим за спора по делото момент. При така установеното от фактическа страна се твърди липса на виновно неизпълнение на предвиденото в т. 3.2. от предварителния договор задължение на продавача, което да поражда преобразуващо право в полза на купувача да се откаже или да развали договора и да претендира връщането на дадения задатък в двоен размер. Сочи се неяснота в мотивите на Софийски районен съд досежно вида на спора, който съдът е приел за установен по делото. Твърди се и неоснователност на предявената в условията на евентуалност искова претенция за връщане на платения задатък, като получен на отпаднало основание, обоснована с неизправността на купувача по предварителния договор, отказал да сключи окончателен договор на определената в договора дата – 24.12.2019 г. При тези аргументи моли за отмяна на обжалваното решение и за постановяване на друго решение, с което предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендират се разноски пред двете съдебни инстанции.

В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ищеца В. Г. В., чрез адвокат Д. Й.. Поддържа се неоснователност и необоснованост на заявените с въззивната жалба оплаквания. Оспорват се доводите на жалбоподателя за липса на извънсъдебен спор досежно собствеността върху процесния апартамент. В сигнала до Софийска районна прокуратура, послужил като основание на ищеца – купувач да се откаже от сключването на окончателен договор за покупко – продажба на апартамент № 34, се съдържали данни за измама и влошено психическо и физическо състояние на праводателя на продавача – ответник към момента на изготвяне на Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус А.Ш., в каквато насока били и събраните по делото гласни доказателства. Относно действителността на прехвърлителната сделка, обективирана в посочения нотариален акт, било инициирано в последващ момент гр. д. № 552/2020 г. по описа на СРС, ГО, 157 състав. По посоченото дело било постановено съдебно решение, с което била прогласена нищожността на договора за покупко – продажба на идеални части от недвижим имот, сключен на 17.05.2019 г. във формата на Нотариален акт № 93, том I, рег.

№ 2696, дело № 72/2019 г., на нотариус А.Ш., и на основание чл. 108 ЗС третото неучастващо по делото лице М.И.С. е било признато за собственик на ½ идеална част от апартамент № 34, находящ се в гр. София, ж. к. „******* бл. ******* по силата на наследствено правоприемството и въз основа на договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти, сключен на 29.12.1988 г. При така изложеното твърди, че с депозирания пред Софийска районна прокуратура сигнал за извършено от ответника престъпление е поставено началото на поредица от действия, целящи защита правото на собственост на М.И.С. върху ½ от апартамент № 34. Моли за потвърждаване на първоинстанционното решение като правилно и законосъобразно.

Претендира сторените пред въззивната инстанция разноски за адвокатско възнаграждение.

С определение № 3101 от 07.10.2021 г., постановено по настоящото дело, въззивният съд е допуснал и приел като ново писмено доказателство по делото Решение № 20027063/29.01.2021 г. по гр. д. № 552/2020 г. по описа на СРС, ГО, 157 състав.

Софийският градски съд, Гражданско отделение, II Е въззивен състав, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема за установено от фактическа страна следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал.

2 ЗЗД, а в условията на евентуалност – осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.

Ищецът В. Г. В. твърди, че на 25.10.2019 г. е сключил с ответника С. К. К. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът – като продавач, се е задължил да прехвърли на ищеца – купувач, чрез окончателен договор за покупко – продажба в нотариална форма, собствеността върху следния недвижим имот: апартамент № 34, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр. София, общ. Столична, по кадастрална 2 карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД – 18 – 14/06.03.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, с адрес на имота: гр. София, ж. к. „******* бл. ******* който самостоятелен обект се намира в сграда № 9, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, брой нива на обекта 1 /едно/, целият с площ по схема и документ за собственост от 52.24 кв.м., заедно с прилежащи части: избено помещение № 34, с полезна площ 4,50 кв.м., както и 2,583 % идеални части от общите части на сградата и 2,583 % идеални части от правото на строеж върху мястото /подробно индивидуализиран в ИМ/. При подписване на договора купувачът заплатил на продавача сумата от 9 000 лева, представляваща капаро (задатък). Това обстоятелство било изрично удостоверено в самия предварителен договор, имащ значението на разписка за извършеното плащане. Владението върху апартамента било предадено на купувача в деня на подписване на договора, като последният веднага предприел действия във връзка с неговото освежаване и почистване.

При извършването на тези действия купувачът се запознал с други обитатели на жилищната сграда, в която се намирал апартамент № 34. При разговори с тях се установило, че лицето С. К. К. не им е познато, макар да твърдели, че познават внука на починалата предходна собственица, за който продавачът се бил представил пред ищеца. Това обстоятелство накарало купувача да се усъмни в редовността на процесната сделка и декларираното от ответника – продавач, за което допринесло и поведението на последния, който вече желаел изповядване на сделката при по-ниска цена от договорената в предварителния договор.

Допълнително, при представяне на декларацията по чл. 87 ДОПК, се установило неизплатени публични задължения на собственика на процесния имот. Всичко това мотивирало ищеца да потърси контакт с праводателя на продавача по предварителния договор – М.И.С.. При телефонен разговор със С., последният му обяснил, че никога не е продавал своята ½ идеална част от апартамент № 34, нито е упълномощавал С. К. К. да се разпорежда с неговата собственост, че е измамен от К. и ще заведе дело срещу него.

Впоследствие на ищеца бил представен сигнал до Софийска районна прокуратура, подаден от дъщерята на М.И.С. – М.М. Б., в който били изложени твърдения, че М.И.С. е бил измамен при подписването на Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус А.Ш.. На 23.12.2019 г. бил съставен Констативен протокол по реда на чл. 593 ГПК, в който било удостоверено, че купувачът прави изявление за разваляне на предварителния договор, на основание чл. 3, ал. 3 от същия – поради нарушение на чл. 3, т. 2 от него, и на основание чл. 5, т. 4 от договора претендира връщане на платения задатък в двоен размер.

На 07.01.2020 г. в Софийски районен съд била депозирана искова молба от М.И.С. срещу С.

К. К. с предмет прогласяване нищожността на прехвърлителната сделка, обективирана в Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. по описа на нотариус А.Ш..

Ищецът твърди, че окончателен договор не е бил сключен по вина на продавача, който нарушил чл. 3.2. от предварителния договор – получената информация лично М.И.С. и входираният в СРП сигнал за извършено престъпление несъмнено свидетелствали за наличие на извънсъдебен спор досежно собствеността на процесния апартамент. С оглед на това и на основание чл. 93, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в полза на ищеца – купувач било възникнало вземане за сумата от 18 000 лева – двойния размер на предоставения задатък. Предвид изложеното моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати сумата от 18 000 лева, представляваща двойния размер на платения задатък. В условията на евентуалност моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати сумата от 9 000 лева, като платена на отпаднало основание – въз основа на разваления предварителен договор за покупко – продажба от 25.10.2019 г. Претендира сторените по делото разноски.

С постъпилия в срока по чл. 131 ГПК писмен отговор ответникът оспорва предявения иск. Поддържа, че направеното от ищеца – купувач изявление за отказ от сключване на окончателен договор за покупко – продажба на процесния имот не почива на валидно правно основание, поради което не е породило правно действие. Посоченият в исковата молба сигнал за извършено престъпление не съдържал данни за наличие на съдебен или извънсъдебен спор по отношение на апартамент № 34. Същевременно същият бил подаден от лице, за което липсвал правен интерес от оспорване прехвърлителните сделки, легитимиращи ответника като собственик на имота. Към датата на сключване на предварителния договор и към уговорената от страните крайна дата за сключване на окончателен договор не съществувал какъвто и да е спор относно собствеността на процесния апартамент, поради което не било налице твърдяното виновно неизпълнение на клаузата на т. 3.2. от сключения между страните предварителен договор. Относно данните за входирана в СРС искова молба срещу С. К. К. по повод действителността на сделката, 3 обективирана в Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус А.Ш., сочи, че същата е депозирана след уговорената крайна дата за сключване на окончателен договор, поради което е неотносима към преценката за основателност на заявената искова претенция за връщане на двойния размер на платения задатък. Твърди неоснователност и на предявената в условията на евентуалност претенция за връщане на получената сума от 9 000 лева, като платена на отпаднало основание, обоснована с твърдения за неизправност на купувача по предварителния договор. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявените искове. Претендира сторените по делото разноски.