Решение № 2244 от 02.11.2023, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2244 гр. Бургас, 02.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на втори октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: МОНИКА Г. ЯХАНАДЖИЯН при участието на секретаря Мирослава Хр. Енчева като разгледа докладваното от МОНИКА Г. ЯХАНАДЖИЯН Гражданско дело № 20222120105804 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба на С.

К. С., ЕГН ********** и В. К. В., ЕГН **********, двамата с адрес в ***, против „Е. и Партньори“ ЕООД, ЕИК 201221594, седалище и адрес на управление в ***, представлявано от В. А. Е. и В. А. Е., адрес в ***, с която се иска да бъде признато в полза на ищците, в режим на СИО, правото им на изкупуване на 300 кв.м.ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 1491 кв.м., адрес на имота в ***, при граници на имота: ***.939, ***.932, ***.102, ***.938 за сумата от 8500 лева, при каквито условия първият ответник е продал на втория ответник правото на собственост на посочената ид.ч. от имота с н.а.№***, т.***, рег.№***, д.№***/2022 г. на нотариус Б. К. рег.№290 на НК.

Ищците твърдят, че са придобили по силата на договор за покупкопродажба, обективиран в н.а. за покупко-продажба на недвижим имот №***, т.***, рег.№***, д.№***/24.09.2007 г. на нотариус К. К., рег.№248 на НК, район на действие РС-Бургас, в режим на СИО, 300 кв.м.ид.ч. от дворно място, представляващо поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 1491 кв.м., с адрес на имота в *** и изградената в УПИ масивна жилищна 1 сграда, обозначена като къща №1, находяща се в източната част на описания парцел, с разгърната застроена площ от 159,99 кв.м., ведно със съответните ид.ч.кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена.

Ищците твърдят, че съсобственик на поземления имота е „Е. и партньори“ ЕООД, който на 28.07.2022 г. продал на ответника В. А. Е. 300 кв.м. от собствената си ид.ч. от имота за сумата от 8 500 лева.

Според ищците, преди да прехвърли собствената си ид.ч. от съсобствения им имот, ответното дружество не ги поканило, нито останалите съсобственици, да изкупят процесната ид.ч. Твърдят, че нито те, нито останалите съсобственици са декларирали по надлежния ред изричен отказ от изкупуване на тази ид.ч.

В подкрепа на иска си ангажират доказателства, претендират разноски.

В съдебно заседание ищците се представляват от надлежно упълномощен процесуален представител, който поддържа иска и моли за уважаването му.

В законоустановения срок по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответника В. А. Е., който оспорва иска като неоснователен и моли за отхвърлянето му. Твърди се, че процесният поземлен имот, в който е изградено в.с.“Свети С.“, състоящо се от пет самостоятелни вилни сгради, не представлява съсобствен недвижим имот, което изключва приложението на нормата на чл.33, ал.2 от ЗС. Твърди се, че към момента на продажбата – 28.07.2022 г., имотът е бил със статут на застроен имот. При този статут са извършени всички разпоредителни сделки за находящите се в имота вилни сгради, както и съответните ид.ч. от имота, върху който са построени. Счита, че още при първото разпореждане за имота, вилната сграда, придобита от ищците в режим на СИО е била придружена със съответните прилежащи към нея ид.ч. от терена. Така, при същите условия, на 04.09.2008 г., ответникът В. Е. е придобил в собственост вилна сграда 2, както и процесните 300 кв.м.ид.ч. от недвижимия имот, представляващи прилежащи към този обект части, заплащайки на продавачите сумата от 50 000 Евро по банков път. Твърди се, че поради действащата към 2008 г., забрана на чужди граждани да придобиват право на собственост върху земя, сделката е била оформена с два н.а., като прехвърлянето на притежаваните от ответника Е. 300 кв.м.ид.ч. от поземления имот, върху който е построена 2 сградата му, представляващи прилежащи от терена части към сграда ***.2 е оформено с н.а. №***, т.2, рег.№***, н.д.№***/28.07.2022 г. на нотариус Б. К. рег.№290 на НК, в който изрично е посочено, че ответникът Е. придобива процесните 300 кв.м.ид.ч. от терена в качеството си на едноличен собственик на къща 2 във в.с.“Свети С.“. В обстоятелствената част на исковата молба ответникът посочва условията, при които са били придобити другите вилни сгради в имота и счита, че при този статут на дворното място и притежаването на сгради от различни собственици в индивидуална собственост, положението на земята, върху която са построени сградите – в случая обособени и във ваканционен комплекс /селище/ е сходно с това в етажната собственост, при която мястото представлява обща част, няма самостоятелно значение и служи за обслужване и ползване на всички сгради, поради което и собствеността върху общите части следва собствеността върху отделните самостоятелни жилища. Освен възражение за приложение на чл.38 от ЗС, при условията на евентуалност са въведени и следните други възражения, а именно, че договорът за продажба на ид.ч. на ПИ с идентификатор *** по КККР на гр.Созопол, оформен с н.а.№***, т.2, рег.

№***, н.д.№***/28.07.2022 г. на нотариус Б. К. рег.№290 на НК, сключен на 28.07.2022 г. между ответниците е нищожен, като противоречащ на закона, евентуално прикрива дарение между ответниците. В подкрепа на твърденията си ангажира доказателства.

В предоставения срок по чл.131 от ГПК ответното дружество не се е възползвало от правото си да депозира писмен отговор на исковата молба.

В съдебно заседание ответното дружество не се представлява.

В съдебно заседание ответникът Е. се представлява от надлежно упълномощени процесуални представители, които поддържат отговора на исковата молба и молят за отхвърляне на иска, претендират разноски.

Така предявения иск е с правно основание чл.33 , ал.2 от ЗС, като същият е допустим.

Бургаският районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Между страните не се спори, че ищците са собственици, в режим на СИО, на 300/1435 кв.м.ид.ч. от УПИ, съставляващ УПИ ХV-***, целият с 3 площ от 1435 кв.м., бивш поземлен имот №00***, с площ от 1719 кв.м. по плана на м.“***“ в землището на гр.Созопол, и на изградената в този имот масивна жилищна сграда, обозначена като къща №1, находяща се в източната част на описания парцел, с разгъната застроена площ от 159,99 кв.м., ведно със съответните ид.ч. кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена, за което свидетелстват приетите като доказателства н.а за покупко-продажба на недвижим имот №***, т. ***, рег.№***, д.

№***/24.09.2007 г. на нотариус К. К., рег.№248 на НК и район на действие РС-Бургас и Удостоверение за сключен граждански брак, издадено от Община Бургас въз основа на акт за граждански брак №***/01.07.1977 г.

В съответствие със скица на ПИ №15-1036472-07.09.2022 г. на Служба по геодезия, картография и кадастър-гр.Бургас, поземленият имот е с идентификатор №***, с площ от 1491 кв.м. и адрес в гр.Созопол, м.***, а описаната по-горе масивна жилищна сграда е с идентификатор №***.1, застроена площ от 52 кв.м., брой етажи:3 и предназначение: жилищна сградаеднофамилна. Видно от скицата е и това, че парцелът е застроен с повече от една жилищни сгради, които са собственост на различни лица, за което свидетелстват и приетите като доказателства н.а. за покупко-продажба на недвижим имот №47, т.V, рег.№8206, н.д.№812/2008 г., н.а. за покупкопродажба на недвижим имот №***, т. I, рег.№1166, н.д.№133/15.02.2008 г., н.а. за покупко-продажба на недвижим имот №186, т. III, рег.№5099, н.д.

№542/13.06.2008 г., и трите на нотариус Б. К. рег.№290 на НК, район на действие РС-Бургас и Решение №142/29.07.2010 г., постановено по гр.д.

№444/2010 г. по описа на РС-Сливница. От съдържанието на нотариалните актове става ясно и това, че при придобиване на собствеността върху сградите, ответникът В. А. Е. и трети за спора лица не са придобили дял от терена. Такъв са придобили „Е. и партньори“ ЕООД, „***“ ЕООД и Иванка Славчева Рейзи, за което свидетелстват н.а. за покупко-продажба на недвижим имот №83, т.III, рег.№6031, д.№445/19.09.2012 г. и н.а. за покупкопродажба на недвижим имот №106, т.III, рег.№6181, д.№465/26.09.2012 г., н.а. за покупко-продажба на недвижим имот №84, т. III, рег.№6033, д.

№446/19.09.2012 г., и трите на нотариус Б. К. рег.№290 на НК и район на действие РС-Бургас.

Безспорно в отношенията между страните е и това, че на 28.07.2022 г., ответното дружество се е разпоредило в полза на ответника Е. със 4 собствените си 300 кв.м.ид.ч. от дворното място, представляващо ПИ с идентификатор *** за сумата от 8500 лева, за което свидетелства и приетия като доказателство н.а. за покупко-продажба на недвижим имот №***, т. II, рег.№***, д.№***/2022 г. на нотариус Б. К. рег.№290 на НК и район на действие РС-Бургас.

В процеса няма спор и по това, че до ищците няма отправена от ответното дружество писмена покана по чл.33 от ЗС.

По делото е извършена съдебно-техническа експертиза вещото лице, по която дава заключение, че в процесния ПИ с идентификатор *** по КККР на гр.Созопол, представляващ УПИ ХV-*** в м.***, е завършено предвиденото по проект строителство, което изчерпва възможностите за бъдещо строителство в имота. Съществуващото строителство включва пет вилни сгради, четири от които са изградени две по две в сключено застрояване /на калкан/, а петата сграда е самостоятелно стояща. Имотът е ограден с масивна ограда, като достъпа до комплекса е контролиран. Изградена е вертикална планировка – алеи, стълби, дворно осветление, басейн, зелени площи и зона за паркиране. Земята в парцела няма самостоятелно предназначение или по някакъв начин да е разделена като прилежаща към сградите, напротив строителството и експлоатацията на терена е като общ комплекс. Вещото лице дава заключение и по това, че начина на строителство, изградената вертикална планировка и допълнителни съоръжения като общ басейн, алеи, стълби, паркинг, предполагат общо ползване на земята.

При така приетото за установено от фактическа страна се налагат следните правни изводи:

Искът за изкупуване по чл.33 от ЗС се предявява в 2-месечния преклузивен срок, за чието спазване съдът следи служебно. В случаите, при които съсобственикът-продавач предварително е поканил другите съсобственици да изкупят дела му и те не са приели това предложение, срокът тече от датата на сключване на договора за продажба с третото лице.

Когато обаче покана до другите съсобственици не е била отправяна, срокът тече от узнаването на сделката.

В настоящият случай, такава покана не е била отправяна, поради което двумесечният срок за предявяване на иска тече от датата на узнаване на същата. По делото липсват твърдения от страна на ищците за датата, на която 5 са узнали за сключването на договора за покупко-продажба от 2022 г., но тъй като исковата молба е подадена на 09.09.2022 г., то срокът се явява спазен, тъй като изтича на 28.09.2023 г.

Спорният по делото въпрос е притежават ли ищците право на изкупуване на процесните 300 кв.м.ид.ч. от процесния поземления имот, продаден на ответника В. А. Е. без предварителното им съгласие , а за отговора му съдът съобрази следното:

Съгласно разпоредбата на чл.33, ал.1 от ЗС, съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Целта на законодателя е да се въведе ограничение в избора на купувач при продажбата на дял от съсобствен имот, като собствеността върху недвижимото имущество да бъде притежавана от една страна от възможно по-ограничен кръг лица, а от друга – в нея да не се встъпват различни от първоначалните съсобственици лица. При продажба на идеална част от недвижим имот, на останалите съсобственици е предоставено законово право да бъдат предпочетени пред трето за съсобствеността лице. Нормата на чл.33 от ЗС не цели ликвидиране на съсобствеността и не установява забрана за разпореждане с идеална част от съсобствеността, а ограничава правомощието на съсобственика свободно да се разпорежда с притежаваната от него идеална част, доколкото по този начин се предпазват съсобствениците от нежелани от тях нови участници в имуществената общност. Изискването за предварително предложение до останалите съсобственици не е условие за валидност на сделката с третото лице, съответно продажбата, извършена без да е спазено посоченото изискване, не е нищожна поради противоречие със закона.