Решение № 978 от 13.07.2021, Административен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№ _________ гр. Варна _____________2021г.

В ИМЕТО

НА НАРОДА

Варненският административен съд, VІІІ – ми състав, в публичното заседание на шести юли две хиляди двадесет и първа година в състав:

Административен съдия: ИСКРЕНА Д. при секретаря Калинка

Ковачева, като разгледа докладваното от съдията Искрена Д. адм. дело № 2417 на Административен съд - Варна по описа за 2020 год., за да се произнесе, взе предвид

Производството е по реда на чл.45, ал.3, вр.чл.21, ал.1, т.8 от Закона за местното самоуправление и местната администрация /ЗМСМА/, вр.чл.145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/.

Образувано е по жалба на К.Г.И., ЕГН: ********** и И.С.И., ЕГН: **********, двамата с адрес ***, чрез адв.П.Ч., против Решение № 270 от 01.10.2020г. на Общински съвет-гр.Аврен, в частта по т.2, с което на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.8, ал.9 и чл.35, ал.3 от Закона за общинската собственост /ЗОС/ и чл.104, ал.1 и ал.3 от Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество /НРПУРОИ/, е възложено на кмета на Община-Аврен да издаде заповед и да сключи договор с К.И., ЕГН: ********** – собственик на сграда с ид. ****.1, за продажба на поземлен имот с площ 654кв.м. с ид. ******по КККР на с.Близнаци, общ.Аврен, обл.Варна, трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване (до 10м.), притежаван с АОС № 5209/16.09.2020г. за поправка на АОС № 2437/17.06.2015г., при цена, определена от лицензиран оценител в размер на 16200лв.

Жалбоподателите оспорват решението в частта на определената оценка като твърдят, че е необосновано завишена. Позовават се на разпоредбата на чл.22 от ЗОС и твърдят, че за целите на процедурата по чл.35, ал.3 от ЗОС, оценката следва да бъде определена въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до продавания имот. В тази връзка сочат, че оценката следва да отговаря на пазарните условия и да бъде обоснована с цените на действителни разпоредителни сделки между несвързани лица за сходни имоти, т.е. да бъде определена справедлива пазарна стойност. В случая одобрената с обжалваното решение оценка не отговаря на тези изисквания и не е обоснована с реално осъществени разпоредителни сделки, които да позволяват сравнение между характеристиките на продавания имот и ползваните аналози. На следващо място твърдят, че разпорежданията на основание чл.35, ал.3 от ЗОС не могат да се квалифицират като сделки, сключени при нормални, пазарни условия, за да бъдат сравнявани с такива, т.к. законът ограничава възможните купувачи само до лицата, които притежават построената в имота законна сграда. В случай че те не желаят да придобият земята, собственикът в лицето на Община-Аврен, не може да отстъпи право на строеж на други лица или свободно да се разпореди със земята при пазарни условия в полза на трети лица. В тази връзка твърдят, че определената оценка не може да определи действително справедлива пазарна стойност, а следва да се вземе предвид пазарна цена на земята, различна от условията на чл.35, ал.3 от ЗОС, но коригирана със съответен коефициент.

В съдебно заседание жалбоподателите се представляват от адв.П.Ч., която поддържа жалбата.

Във връзка с извършената в хода на съдебното производство продажба на процесната сграда, се позовава на разпоредбата на чл.226, ал.1 от ГПК и твърди, че производството следва да продължи между първоначалните страни. Моли съдът да постанови решение, с което да уважи жалбата, като измени решението на ОбС-Аврен съобразно оценката по СОцЕ в последния представен и приет по делото вариант.

Твърди, че същата отговаря на изискванията за обективна и точна пазарна цена към момента на образуване на производството през 2020г. и е съобразена с разпоредбите на ЗОС. Претендира присъждане на разноски за двамата жалбоподатели, съгласно представен списък по чл.80 от ГПК.

Ответната страна – Общински съвет - Аврен, не изразява становище по жалбата.

Заинтересованата страна – кмета на Община-Аврен, чрез юрк.К.Н., прави възражение за недопустимост на оспорването, поради това, че жалбоподателите са се разпоредили с процесната сграда и правният им интерес от обжалване на оценката е отпаднал. По същество оспорва жалбата и моли да бъде отхвърлена като неоснователна. Счита, че изготвената в съдебното производство оценка е необоснована и не следва да се кредитира, т.к. според вещото лице липсва унифициран метод за определяне на пазарна оценка. Моли производството да бъде прекратено, респ. жалбата да се отхвърли като неоснователна. Претендира присъждане на разноски.

След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от фактическа страна, следното:

С договор

№ 65/25.04.2016г., вписан в Служба по вписванията под № 200, том ХХIV, вх.рег.№ 9348, дело № 1273/27.04.2016г., Община-Аврен учредила в полза на К.Г.И., възмездно право на строеж за изграждане на жилищна страда със ЗП 150кв.м. в ПИ с площ 655кв.м., съставляващ ПИ ******по КККР на с.Близнаци, общ.Аврен, ***.

Видно от представеното по делото Удостоверение за граждански брак № 009551, към датата на сключване на договора К.Г.И. е имала сключен граждански брак с И.С.И..

С

Разрешение за строеж № 65/06.10.2016г. на гл.архитект на Община-Аврен, на К.Г.И. е разрешено извършването на строителство на „Жилищна страда“, със ЗП – 67,62кв.м., РЗП – 150кв.м., в УПИ № ХV-общ., кв.6 по плана на с.Близнаци, общ.Аврен, обл.Варна (с идентификатор ******по КККР). Сградата е въведена в експлоатация с Удостоверение № 30/13.08.2020г. и е нанесена в КККР с ид. ****.1. и собственик К.Г.И..

С вх.№

М-1642/02.09.2020г. К.И. ***-Аврен заявление за изкупуване на земята, върху която ѝ е учредено право на строеж с Договор

№ 65/25.04.2016г. – ПИ с ид. ****, общинска собственост.

Във връзка с така постъпилото заявление и възлагателно писмо

№ ОП-3033/15.09.2020г. от Община-Аврен, „Пасаж Консулт 2“ ЕООД изготвило оценителски доклад, според който пазарната стойност на ПИ ****, с построена сграда с право на строеж върху ЗП-67,62кв.м. и РЗП-150кв.м., находящ се в с.Близнаци, е в размер на 16200лв. без ДДС.

При така изготвената оценка, с т.2 на Решение № 270 от

01.10.2020г. на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.8, ал.9 и чл.35, ал.3 от ЗОС и чл.104, ал.1 и ал.3 от НРПУРОИ, Общински съвет-Аврен възложил на кмета на Община-Аврен да издаде заповед и да сключи с К.И. – собственик на сграда с ид. ****.1 – договор за продажба на ПИ с ид. ******по КККР на с.Близнаци, общ.Аврен, обл.Варна, с площ 654кв.м., при цена, определена от лицензиран оценител в размер на 16200лв.

Със

Заповед № 1106/08.10.2020г. и на основание чл.44, ал.2 ЗМСМА, чл.35, ал.6 от ЗОС, чл.108, вр.чл.104, ал.1 и ал.3 от НРПУРОИ, кметът на Община-Аврен разпоредил да бъде извършена продажбата на процесния имот – ПИ с ид. ****, на К.Г.И., за сумата в размер на 16200лв. без ДДС, с указание по т.2 – че ако в петнадесетдневен срок от влизане в сила на заповедта не се внесат дължимите суми (цена, местни данъци и ДДС) на Община-Аврен, [ще се] счита, че лицето се отказва от сключване договора.

Съгласно т.3 от заповедта, в 7-дневен срок, считано от датата на депозиране на документите, отразяващи изпълнението на плащанията, следва съответните длъжностни лица да изготвят договор за продажба на имота. Според т.4, имотът преминава в собственост на купувача след сключване на договора за продажба и вписването му в АВ-Варна.

Решение №

270 от 01.10.2020г. на ОбС-Аврен и Заповед № 1106/08.10.2020г. на кмета на Община-Аврен, са обжалвани от К.И. и И.И. едновременно – с жалба вх.№ 13576/03.11.2020г.

С протоколно определение от с.з. на 16 февруари 2021г., съдът е отделил жалбата против Решение № 270 от 01.10.2020г. на ОбС-Аврен от жалбата срещу Заповед

№ 1106/08.10.2020г., като производството по адм.д. № 2417/2020г. е продължило по жалбата на К.И. и И.И. против Решение № 270 от 01.10.2020г. на ОбС-Аврен, в частта на оценката.

При служебна справка в деловодната система на Адм.съд-Варна се установява, че във връзка с жалбата против Заповед № 1106/08.10.2020г. е образувано адм.д. № 355/2021г., което с протоколно определение от с.з. на 9 март 2021г. е спряно до приключване на настоящото производство.

По делото е назначена

Съдебно-оценителна експертиза /СОцЕ/, по която е прието Заключение С.д. № 7899/28.05.2021г., изготвено от инж.Ж.Н.Б.. Вещото лице е използвало два варианта за определяне на пазарната стойност на застроения имот – на незастроен и на застроен имот, като и в двата варианта като аналози са използвани реални сделки за покупко-продажба, като между физически, така и между юридически лица.

За целите на експертизата вещото лице е ползвало информация, предоставена от отдел „Местни данъци и такси“ при Община-Аврен, относно вписани и декларирани по чл.14 ЗМДТ продажби в с.Близнаци за периода 16.09.2019г. – 16.09.2020г. Видно от Вариант № 1, по информация от Дирекция МДТ при

Община-Аврен, вещото лице е установило за релевантния период общо 20бр. сделки, от които 7 бр. сделки (№№ по ред 4, 5, 9, 10, 14 и 18) за имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до процесния имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и/или установен начин на трайно ползване. Въз основа данните за така идентифицираните аналози, вещото лице е установило стойност за 1кв.м. – 31,30лв., пазарна стойност за незастроения имот – 20470лв. (31,30лв. х 654кв.м.). След приспадане на стойността на правото на строеж – 5703лв., вещото лице е установило стойност на ПИ – 14767лв., а след прилагане на отстъпка поради застроеност на парцела по чл.14, ал.2 от Приложение № 2 към ЗМДТ – 11810лв. Във Вариант № 2 от заключението, по данни от Дирекция „МДТ“ при Община-Аврен за релевантния период, вещото лице е установило и използвало като аналози 5бр. сделки ( № № по ред 1, 12, 13, 16 и 17), въз основа на които е установило стойност за 1кв.м. – 18,32лв., пазарна стойност на застроения имот – 11980лв.

(18,32лв. х 654кв.м.).

Видно от Удостоверение №

10189/01.07.2021г. на Агенция по вписванията, на 19.02.2021г. с вх.рег. № 4075/19.02.2021г., том 10, № 129/2021, нот.дело № 2204/19.02.2021г., дв.вх.рег.

№ 4013/19.02.2021г., е вписана продажбата на сграда с ид. ****.1, с площ по документи 68кв.м., с.Близнаци, общ.Аврен, ***, от И.С.И. и К.Г.И., на Тоню И.И..

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

С обжалваното решение на

ОбС-Аврен – т.2, на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.8, ал.9 и чл.35, ал.3 от ЗОС и чл.104, ал.1 и ал.3 от НРПУРОИ е възложено на кмета на Община-Аврен да издаде заповед и да сключи договор с К.Г.И. – собственик на сграда с ид. ****.1, за продажба на недвижим имот с ид. ******по КККР на с.Близнаци, общ.Аврен, при цена в размер на 16200лв., определена от лицензиран оценител. Решението на ОбС-Аврен, в частта за определяне цената на имота е властническо волеизявление на колективен административен орган по разпореждане с общинско имущество по смисъла на чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА и по арг.чл.8, ал.11 от ЗОС, и ТР № 5/10.12.2008г. на ВАС по т.д. № 20/2007г., подлежи на самостоятелен контрол по реда на чл.45, ал.3 от ЗМСМА – Решение на ВАС № 1963/16.02.2017г. по адм.д. № 435/2016г.

С протоколно определение от с.з. на 19.02.2021г. съдът е приел, че Решение

№ 270/01.10.2020г. на ОбС-Аврен не е надлежно обявено по реда на чл.22, ал.3 ЗМСМА, вр.чл.5, ал.2 от Правилника за организация на дейността на Общински съвет-Аврен, липсват и доказателства решението да е надлежно съобщено на жалбоподателите. В решението не е указана възможността за съдебното му обжалване, като моментът, от който жалбоподателите се считат за уведомени за това решение, е датата, на която им е връчена Заповед

№ 1106/08.10.2020г. – 23.10.2020г., съгласно известие за доставяне ИД PS 9135 001В30 Е. Жалбата е подадена на 27.10.2020г., т.е. в срока по чл.149, ал.1 от АПК.

Жалбата е подадена и от надлежни страни. Административното производство е започнало по заявление с вх.№ М-1642/02.09.2020г. на К.И. ***-Аврен, за изкупуване на земята, върху която ѝ е учредено право на строеж с Договор № 65/25.04.2016г. – ПИ с ид. ****, общинска собственост. Към датата на подаване на заявлението жалбоподателите се легитимират като съсобственици в режим на СИО на построената в нея сграда ****.1, поради което имат правен интерес да оспорват решението на ОбС-Аврен в частта на определената за земята пазарна цена.