Определение № 6149 от 17.03.2026, Софийски градски съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 6149 гр. София, 17.03.2026 г.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-I-В, в закрито заседание на тринадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Божана Желязкова

Членове:

Любка Голакова

Десислава Янева-Димитрова като разгледа докладваното от Божана Желязкова Въззивно частно гражданско дело № 20261100501025 по описа за 2026 година

Производството е по чл. 274 вр.чл. 577 от ГПК.

Образувано е по частна жалба от В. Ч., нотариус с район на действие Районен съд град София, „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД с ЕИК 203511753, „РЕЗИДИА ГРУП“ АД с ЕИК 208423470, срещу определение №

1501/15.12.2025 г. на съдия по вписванията при

Софийския районен съд, с което е отказано извършване на вписване по молба с вх. per. № 113425/15.12.2025 г. в Служба по вписванията - гр. София.

Софийски градски съд, след като обсъди доводите на жалбоподателите и определение №1501/15.12.2025 г. на съдия по вписванията при Софийския районен съд, намира за установено следното:

Съгласно чл. 32а, ал. 4 от Правилника за вписванията отказът на съдията по вписванията да се извърши вписване на представен акт в имотния регистър подлежи на обжалване с частна жалба пред окръжния съд. Разпоредбата на чл. 275, ал. 1 ГПК установява едноседмичен срок за обжалване на определението, който тече от деня, следващ деня на съобщаването му по правилата за броене на сроковете, установени с ГПК.

Върху атакуваното определение на страница втора е вписано, че препис от него е връчен на пълномощник на заявителя на 08.01.2026 г., а жалбата е подадена на 15.01.2026 г., поради което и съдът приема, че частна жалба, предмет на настоящото разглеждане, е депозирана в рамките на законоустановения срок и доколкото същата се отнася до подлежащ на обжалване отказ на съдията по вписванията по чл. 577, ал.1 ГПК е процесуално допустима.

Разгледана по същество частната жалба е неоснователна.

С молба с вх.рег.№113425/15.12.2025г. на нотариус с рег.№210 на Нотариалната камара с район на действие СРС за вписване на нотариален акт, извършен от същия нотариус, е поискано от съдията по вписванията вписване на нотариален акт за отмяна на нотариални актове за продажба на недвижими имоти, в изпълнение на извънсъдебна 1 спогодба, обективиращ договор между „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД и „РЕЗИДИА ГРУП“ АД-нотариалният акт от 15.12.2025г.

С Определение № 1501/15.12.2025 г. съдия по вписванията при Софийския районен съд е отказал вписване по молба с вх. per. № 113425/15.12.2025 г. в Служба по вписванията - гр.

София, като се мотимирал: 1) че нотариалният акт от 15.012.2025г. не подлежи на вписване, тъй като с него се развалят договори за прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти, а съгласно чл. 87, ал.З ЗЗД, изр.1 ЗЗД развалянето на такива договори става по съдебен ред; 2) нотариалният акт от 15.12.2025г. обективира воля не да се прехвърли, учреди или измени право на собственост, а воля за постигане на друг правен резултат - разваляне на сделка по доброволен начин - който резултат следва да се реализира по установения от закона ред (а именно - по съдебен ред), като вписването на нотариален акт за разваляне на сделка не било предвидено в нормативен акт; 3) даже да се приеме, че съдебният ред за разваляне на такъв тип договори е приложим само при наличие на спор, договарянето на обратно действие при развалянето по взаимно съгласие създавало несигурност в гражданския оборот, защото могло междувременно имотите да са продадени, да има вписани искови молби или обезпечения, а правомощията на съдията по вписванията били насочени към предотвратяване на правни спорове и безспорна регулация на гражданските отношения.

Актовете, подлежащи на вписване са посочени в чл. 112 от ЗС, както и чл. 4 от Пвп, като се вписват и други актове, за които това е предвидено изрично в закон. В чл. 112 б. "а" ЗС се предвижда вписване на всички актове, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя, или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, а в чл. 4б. "а" ПВп са посочени изчерпателно актовете, с които се прехвърля правото на собственост и съответно подлежат на вписване.

Както бе посочено по-горе в мотивите на определение №1501/15.12.2025г., постановено от съдията по вписванията при Софийски районен съд, е прието, че депозираният акт не подлежи на вписване, тъй като не е от категорията на подлежащите на вписване актове.

Посочено е, че договарянето на обратно действие при развалянето на договори по взаимна уговорка между страните създава несигурност в гражданския оборот, особено в случаи като настоящия, в които с 1 /един/ акт се развалят 94 /деветдесет и четири/ други, сключени преди по-малко от 4 месеца.

Съгласно задължителните разяснения, дадени с т. 6 от Тълкувателно решение № 7/2012г. на ВКС по т.д. № 7/2012г., ОСГТК, проверката, която съдията по вписванията извършва съобразно чл.32а, ал.1 от ПВ относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписване съдържание, като не се проверяват материалноправните предпоставки на акта.

В случая е подадена молба с искане за вписване на нотариален акт за отмяна на нотариални актове за продажба на недвижими имоти в изпълнение на извънсъдебна спогодба акт №115, том IX, peг. №10904, дело № 1372/2025 год. от 15.12.2025г. по описа на нотариус с рег. №210 2 на НК. В нотариалния акт е вписано, че „Грийнлайф – пропърти“ ЕООД и „Резидия груп“ АД, „сключват настоящия договор в изпълнение на договор за извънсъдебна спогодба, сключен между тях на 15.12.2025 година“, като се споразумяват за следното: „Грийнлайф – пропърти“ ЕООД и „Резидия груп“ АД развалят по взаимно съгласие с обратна сила и изцяло следните сключени между тях във формата на нотариални актове договори за покупко-продажба на недвижими имоти, с които „Грийнлайф – пропърти“ ЕООД е продало и „Резидия груп“ АД е закупило недвижими имоти и отменят действието на тези нотариални актове, а именно и са описани 94 нотариални акта. В т. 2 от нотариалния акт са описани всички 129 имота, които са обект на описаните в т. 1 нотариални актове. В т. 3 от нотариалният акт е вписано „„Грийнлайф – пропърти“ ЕООД и „Резидия груп“ АД заявиха, че задължението на „Грийнлайф – пропърти“ ЕООД да върне на „Резидия груп“ АД съответната, посочена във всеки от нотариалните актове по пункт II, точка 1 по-горе, платена част от цената по всяка от сделките, която част е в общ размер на 2 030 531,56 лева, е надлежно погасено“.

На първо място следва да се посочи, че съществува противоречие между наименованието на нотариалния акт, който се иска да бъде вписан и неговото съдържание. Нотариалният акт е наименован такъв за отмяна на нотариални актове, а в съдържанието се посочва разваляне.

Няма уредена правна възможност с нотариален акт да се отменя друг нотариален акт. Редът за отмяна на нотариален акт е единствено посочен в чл. 537, ал. 2 от ГПК и е това е последица, в резултат на уважаване на предявен иск при разрешен от съда правен спор.

Съгласно Тълкувателно решение №3/29.11.2012г. постановено по т. д. №3/2012г. на ОСГК на ВКС „На отмяна по реда на чл. 537, ал. 2 ГПК подлежат само констативни нотариални актове, с които се удостоверява право на собственост върху недвижим имот, не и тези, удостоверяващи сделки, с които се прехвърля, изменя или прекратява вещно право върху недвижим имот“. Следователно единствена правна възможност за отмяна на нотариален акт е предоставена на съда и то само по отношение на констативните нотариални актове. В разглеждания случай е посочено, че това се прави от участниците по сделките, което не е допустимо. Съгласно чл. 112, б. „а“ от Закона за собствеността „вписват се всички актове, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, както и актове, с които се признават такива права“. Следователно при съпоставка между актовете, които подлежат на вписване в имотния регистър, и представения нотариален акт действително следва изводът, че не е правно уредена възможност такъв акт да подлежи на вписване. И това е логично по изложените по-горе мотиви, доколкото не е предвидена такава възможност за участниците в една сделка по своя воля, отразена във формата на нотариален акт, да извършват отмяна на същата. Допълнителен аргумент в подкрепа на тази теза е и нормата на чл. 113 от ЗС, съгласно която „Актовете по предходния член до вписването им не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и вписали вещни права върху недвижимия имот“. В случай, че се допусне вписването на този нотариален акт, в който е предвидено, че има обратно действие, това би довело до 3 нарушение на именно тази императивна норма на чл. 113 от ЗС, която е приета в защита на правната сигурност и стабилитет в отношенията с предмет вещни права.

Настоящият съдебен състав е запознат със съществуващата съдебна практика / определение №438/29.12.2002г. по ч. гр. д. №414/2002г. на ВКС, II Г. О. и определение №122 от 29.03.2011г. по ч. гр. д. №413/2010г. по описа на ВКС, II Г. О./ която допуска, да бъде вписвано разваляне на договори с вещни права по взаимно съгласие в имотния регистър. Но, въпреки че не споделя тази практика, по мотиви които ще изложи по - долу, първо разглежда именно съобразно същата въпроса за възможността за вписване на процесния нотариален акт. В самото съдържание на нотариалния акт, което е възпроизведено буквално по-горе, е вписано, че същият се сключва в изпълнение на договор за извънсъдебна спогодба, сключен между тях на 15.12.2025 година. Самият договор за извънсъдебна спогодба не е възпроизведен в нотариалния акт, но в изпълнение на него страните се съгласяват да развалят сключени между тях сделки за продажба на недвижими имоти с обратно действие.

Развалянето представлява възможност да бъде преустановено действието на една сключена между страните сделка при неизпълнение на една от страните по нея. Тоест, за да съществува възможност страните да се освободят по този ред от сключената между тях сделка, е необходимо да има неизпълнение по нея. В конкретния случай от съдържанието на нотариалния акт, който се иска да бъде вписан, не е ясно по всяка една от 94 сделки /оформени с нотариални актове/, в какво се изразява неизпълнението – тоест кое задължение, от коя от страните не е изпълнено, кога е настъпила изискуемостта на същото, пълно или частично е неизпълнението /по аргумент на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, недопускащ поради незначителна част на неизпълнението да бъде развален един договор и чл. 206, ал. 1 от ЗЗД – недопускащ разваляне дори и при съгласие на страните, в случай, че не е платена по-малко от 1/5 от цената на вещта/, а се препраща към документ, чието съдържание не е възпроизведено в нотариалния акт. Предвид вида на сключената сделка – прокупко – продажба на недвижим имот, то задължението на продавача е да прехвърли правото на собственост върху имота, а задължението на купувача е да заплати уговорената продажна цена за това. Неизпълнението от страна на продавача би било, ако към момента на сключване на сделката същият не е бил собственик. В този случай няма как да настъпи вещнопрехвърлителния ефект. Неизпълнение от страна на купувача е, ако той в уговорените от страните срокове не заплати продажната цена. От съдържанието на представените 94 нотариални акта, чиито сделки, които отразяват се иска да бъдат развалени, се установява, че цената на обектите е уговорено във всички случаи да бъде заплатена на две части – първата, която се заплаща преди сключване на самата сделка и това е отразено в нотариалния акт, и втората до 31.12.2025г. Следователно при така направените вписвания се установява, че към датата, на която се иска вписване на разваляне на тези договори, не е настъпила изискуемостта на задълженията на купувача. Предвид липсата на посочване в какво се изразява неизпълнението и от коя от страните е допуснато и установеният факт, че всъщност такова липсва по отношение на купувача, това създава неяснота дали изобщо е налице някакво неизпълнение по договорите, което да бъде основание да се иска тяхното разваляне или по този път се цели постигане на друг резултат. С оглед на 4 така установеното следва извода, че от съдържанието на този нотариален акт не се съдържат съществени елементи от фактическия състав на разваляне на една сделка, заявени от страните, поради което това е основание да бъде постановен отказ за нейното вписване, включително при съобразяване с посочената по-горе съдебна практика на ВКС.