Решение № 6865 от 14.04.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 6865 гр. С., 14.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ЯНА М. ФИЛИПОВА при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело № 20221110136561 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба на И. П. Н. против С. И. К., с която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 45, ал. 1 ЗЗД за сумата в общ размер на 5368,83 лева, ведно със законна лихва от подаване на исковата молба до окончателно погасяване на вземането, от която сумата в размер на 3389 лева представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди вследствие на теч възникнал в собствения на ищеца имот, представляващ апартамент № 10, находящ се в ***, сумата в размер на 1955,83 лева, представляваща обезщетение за пропуснати ползи от неполучаване на една месечна наемна вноска по сключен договор за отдаване под наем на процесния недвижим имот, сумата в размер на 24 лева, представляваща направени извънсъдебни разноски за изпращане на покана за доброволно уреждане на спора, както и осъдителен иск с правно основание чл. 109 ЗС за осъждане на ответника да направи ревизионен отвор за достъп до тръбите в банята в собствения му недвижим имот, представляващ апартамент № 13, находящ се в ***. Направено е искане сторените в производството съдебни разноски да бъдат възложени в тежест на ответника.

В исковата молба са изложени твърдения, че И. Н. притежава право на собственост върху недвижим имот, находящ се в ***, а ответницата притежава право на собственост върху намиращ се над собствения на ищеца недвижим имот, а именно апартамент № 13, находящ се на четвърти етаж в същата жилищната страда. Страната поддържа, че на 10.01.2022 г. бил констатиран теч в апартамент № 10, като след обследване с термокамера, извършено от представител на фирма „ТермоТех“, се установило, че течът е причинен от собствения на ответника апартамент № 13. Съгласно съставения констативен протокол източникът на теч от тавана на апартамент № 10 е компрометирана тръба на парна инсталация в стената на апартамент № 13 на мястото където се отклонява за лирата в банята.

Във връзка с установения теч бил съставен констативен протокол от 10.01.2022 г. в присъствието на живущи в сграда, в който са описани причинените щети в апартамент № 10, като за да се спре течът в имота на И. Н. етажните собственици взели решение временно да 1 бъде спряна топлата вода от общия кран от страната на жилищната сграда където се намират апартаменти № 10 и № 13. Ищецът поддържа, че бил извършен и оглед на апартамент № 13, като било установено, че в жилището са извършвани преустройства при неспазване на законоустановените изисквания за това. В исковата молба са изложени твърдения, че санитарното помещение на апартамент № 13 е разширено посредством изместване на една от стените, вследствие на което същото попадало над спалното помещение на апартамент № 10. Ищецът поддържа, че липсва изискуемо съгласно нормативната уредба разрешение за строеж за извършване на конкретните ремонтни дейности, като извършеното в апартамента на ответника преустройство е недопустимо. В исковата молба са изложени твърдения, че в апартамента на ответника било извършено освен изместване на стена на санитарното помещение и разместване на тръби, през които преминава топла вода, без изготвена и одобрена част за вътрешно отоплителна инсталация съгласно Наредба № 4/2001г. за обхватът и съдържанието на инвестиционните проекти. В исковата молба са изложени твърдения, че течът в апартамента на ищеца е причинен в резултат на извършеното преустройство и преместване на тръби в банята на апартамент № 13, които са реализирани при неспазване на законовите изисквания, както и че ответникът не е отстранил своевременно проблема в санитарното помещение на собствения си апартамент. Ищецът поддържа, че в имота на ответника липсва ревизионен отвор за достъп до изместените тръби, което препятства точното локализиране на компрометирания елемент от инсталацията, респ. отстраняването му. Вследствие на теча в апартамента на ищеца възникнали множество щети - напукани, мокри и частично мухлясали стени в кабинет (едната стая), баня и коридор, мокър, изметнат, издут и разпукан естествен дървен паркет в кабинета, две от вратите и касите били мокри и подути. За отстраняване на щетите били необходими разходи за демонтаж на паркет и подготовка на основата, подмяна на масивен паркет, пререждане на паркет с лепене и фугиране, шлайфане и циклене с дискова машина, демонтаж на два броя врати, премахване на дефектирала мазилка в стая, коридор и баня, премахване на мухъл, два броя нови интериорни врати, обръщане на два броя врати след смяна, ръчни грундиране с контактен грунд на стая, коридор и баня, полагане на шпакловка с гипсово лепило на стая, коридор и баня-2 слоя, ръчно полагане на фина шпакловка – 2 слоя, боядисване на стени с латекс на стая, коридор и баня, боядисване на тавани с латекс, като стойността на необходимите ремонтни дейности възлиза на 3389 лева. В исковата молба са изложени твърдения, че собственият на ищеца апартамент бил отдаден под наем по силата на Договор за наем от 02.04.2018 г. с месечен наем в размер на 1000 евро. Ищецът поддържа, че във връзка с теча в апартамент № 10, предизвикан от собствения на ответника апартамент, наемателят не можел да ползва процесния имот, като с оглед запазване на добрите отношения между страните по наемното правоотношение на 01.05.2022 г. бил сключен анекс, съгласно който наемателят се освобождава от задължение за заплащане на стойността на една месечна наемна вноска. По изложените доводи е направено искане за присъждане на сумата в размер на 1955,83 лева, явяваща се стойността на пропуснатата полза от отдаване на имота под наем. В исковата молба са изложени твърдения, че ищецът направил разноски в размер на 24 лева за изпращане на извънсъдебна покана до ответника за доброволно уреждане на спора.

Направено е искане ответникът да бъде осъден за своя сметка да предприеме направа на ревизионен отвор за достъп до тръбите в имота си, тъй като липсата на такъв препятства отстраняването на причината за теча, а наличието му би предотвратило възможността в имота на ищеца да се появят нови течове, които препятстват спокойното упражняване правото на собственост.

Ищецът И. П. Н. е починал в хода на делото, като с протоколно определение от 30.03.2025 г. в процесуалните права на починалото лице са конституирани наследниците му по закон – Р. И. Н. ( дъщеря) и Л. И. Н. ( дъщеря).

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът оспорва поддържаните в исковата молба фактически твърдения и правни изводи. В депозирания отговор са изложени твърдения, че ремонтът извършен в собствения на ответника апартамент № 13 е изцяло съобразен с проект – част „Архитектурна“ и за извършването му не е било необходимо съгласие на етажните собственици при условията на Закона за управление на етажната собственост, като 2 изготвеният проект отговаря на законовите изисквания. Ответникът поддържа, че в хода на ч. гр. д. № 5060/2022 г. по описа на СРС, образувано по искане за обезпечаване на доказателства, било установено по безспорен начин, че в апартамент № 13 не е налице преместване и/или изграждане на нова стена на банята, а единствено е преместена лирата с 30-40 см., както и че за преместване на отоплителния уред не е необходимо разрешение от „ТОПЛОФИКАЦИЯ С.“ ЕАД. В отговора на исковата молба са изложени твърдения, че течът в апартамента на ищеца не е възникнал в резултат на извършените ремонтни дейности в апартамент № 13, а може да се дължи на извършен ремонт на вертикалния щранг в сградата. Ответникът оспорва наличието на пряка причинно-следствена връзка между описания теч и твърдените вреди, както и размера на претенцията. Във връзка с претендираното обезщетение за пропуснати ползи в размер на една месечна наемна вноска от 1955,83 лева ответникът оспорва съществуването на наемно правоотношение с предмет собствения на ищеца имот. Ответникът оспорва поддържаните от ищеца твърдения относно сключване на анекс за намаляване на наемната цена на имота. В отговора на исковата молба са изложени твърдения, че в апартамент № 13 съществува ревизионен отвор за достъп до тръбите, като страната поддържа, че евентуална липса на ревизионен отвор не осуетява упражняването на правото на собственост от страна на ищеца, поради което е направено искане за отхвърляне на претенцията за създаване на такъв отвор. По изложените съображения е направено искане предявените искове да бъдат отхвърлени, като в тежест на ищеца бъдат възложени сторените по делото съдебни разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира от фактическа и правна страна следното:

Като писмено доказателство по делото е приет констативен протокол от 10.01.2022 г., изготвен от Цанко Ичев от „ТермоТех“, в който е посочено, че „избива теч от таван на баня и от таван на кабинет в апартамент 10. Източникът е компрометирана тръба от парната инсталация в стената на банята в апартамент 13, където се отклонява за лирата в банята“. Посоченият документ съдържа следната препоръка: „Необходимо е да се разкрие вертикалният щранг на парното в банята на апартамент 13 там където е отклонението за лирата в банята и да се ревизира“.

Като писмено доказателство е приет констативен протокол от 10.01.2022 г., съгласно който при установен теч в апартамент № 10 са налице следните щети: течащ, мокър и напукан таван в стаята; 2 мокри стени в стаята, естествен дървен паркет в стаята – мокър и изкривен, издут и разпукан; мокър и мухлясал таван в банята, мокри стени в банята, мокър таван и две стени в коридора, мокри и подути каси на две врати и вратите.

Като писмено доказателство по делото е приет Договор за наем от 02.04.2018 г., сключен между И. Н. в качеството на наемодател и „РАПУЛ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД в качеството на наемател, по силата на който процесният апартамент № 10 бил отдаден за временно и възмездно ползване за сумата в размер на 1000 евро месечно, дължима до 5-то число на съответния месец. Съгласно анекс към договора за наем от 01.05.2022 г. страните уговорили гратисен период на плащанията, равняващ се на сумата от една месечна наемна вноска, а именно 1955,83 лева, поради настъпило наводнение на част от помещенията, установено на 10.01.2022 г., и неизползваемост на една стая и едно санитарно помещение ( баня и тоалетна) за периода 10.01.2022 г. – 01.06.2022 г.

Като писмено доказателство по делото е прието конструктивно становище относно вътрешно преустройство на апартамент № 13 с проектант инж. ***, притежаваща пълна проектантска правоспособност видно от удостоверение № 08692 на КИИП, съгласно което баня към две спални с общ балкон откъм ул. „Доспат“ е разширена в посока към коридора, като на приложение № 2 са обозначени стените предвидени за премахване и съответно разположението на предвидените за изграждане такива.

Като писмено доказателство по делото е приета покана от Л. И. Н. до С. И. Кафарова 3 за доброволно заплащане на ремонт на вреди, причинени в апартамент № 10 от теч в апартамент № 13, изпратена чрез ЧСИ Александър Бизов, връчена чрез залепване на уведомление на 24.02.2022 г. и квитанция за заплатена такса за връчване в размер на 24 лева от 24.02.2022 г.

От приетото по делото заключение по допусната съдебно-счетоводна експертиза, което съдът цени като обективно и компетентно дадено се установява, че дружеството „РАПУЛ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД отчита разходи за наем, като в периода от 2018 година до 2023 година начислените разходи за наем на апартамент № 10 са общо в размер на 131040,58 лева. Вещото лице разяснява, че наемната цена за периода от м. 01.2022 г. до м. 04.2022 г. е в размер на 1000 евро месечно, а за периода от 01.05.2022 г. до 31.12.2012 г. наемната цена е 1100 евро месечно. От приетото заключение се установява, че през м. 07.2022 г. е заплатена сума единствено в размер на 100 евро, като сумата от 1000 евро е приспадната.