Решение № 751 от 03.12.2021, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 751 гр. София, 03.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 13-ТИ ТЪРГОВСКИ, в закрито заседание на трети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Анелия Цанова

Членове:

Христо Лазаров

Николай Ст. Метанов като разгледа докладваното от Анелия Цанова Въззивно търговско дело № 20211001000455 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 260177 от 29.01.2021г., постановено по т.д. № 2598/2019г., СГС, ТО, V І - 1 9 състав е осъдил „Неостил“ ООД, с ЕИК: 121749438, със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. „Фондови жилища“, бл. 5, вх. В, ет. 8, ап. 72, на основание чл.

233, ал. 1, изр.1 ЗЗД, да опразни и да предаде на Национален дарителски фонд „13 века България“, с Булстат 000675001, с адрес: гр. София, пл. “Проф. Васил Геров“, № 1, следния недвижим имот - ресторант, хотел и офис, находящи се в жилищна сграда „Дом на НДФ 13 века България“, с идентификатор ***, построена в поземлен имот с идентификатор ***, в гр. София, м. “Манастирски ливади- запад“ на ул. „***“ № 60, съгласно развален договор за наем № 72 от 18.10.2013г., както и да му заплати на осн. л.78, ал.1 ГПК направените по делото разноски в размер на 5 850.08 лв. и е оставил е без уважение искането на Национален дарителски фонд „13 века България“ за допускане на предварително изпълнение на решението, като неоснователно.

В законоустановенният срок по делото е постъпила въззивна жалба от ответникът „Неостил“ ООД, с която се обжалва първоинстанционното решение. Твърди, че съдът неправилно е приел, че процесният договор за наем е развален валидно от ищеца, игнорирайки изцяло наведените в отговора на исковата молба негови доводи, че договорът не е прекратен поради извършено извънсъдебно прихващане на насрещните задължения на ищеца с дължимата наемна цена, като е оставил без уважение и исканията за събиране на доказателства. Решението било постановено въпреки, че на 26.12.20г. е починал едноличният собственик на капитала на „Неостил“ ЕООД, а на 26.01.21г. в ТР е вписано заличаването на управителя П.М. по реда на чл.141, ал.3 ТЗ, като не е вписан нов, т.е. дружеството било без волеизявяващ и волеобразуващ орган и всички процесуални действия 1 били порочни, в който смисъл било и решение № 205/17г. по т.д. № 1464/17г. на ВКС, І т.о.

Поради това и съдът следвало да даде възможност на наследниците на починалият едноличен собственик на капитала да представят доказателства дали са заявили продължаване на дейността на дружеството и дали са избрали представителен орган. Иска се съдът да отмени обжалваното решение.

С писмения си отговор Национален дарителски фонд „13 века България“ оспорва въззивната жалба. Твърди, че правопогасяващото възражение на „Неостил“ ООД за погасяване на дължимата наемна вноска чрез прихващане е неоснователно, тъй като до датата на прекратяване на наемния договор, волеизявление за прихващане не било отправено, а и твърдяното насрещно задължение не съществувало видно от клаузите на договора за наем и в съответствие с чл.231, ал.1 ЗЗД. При събирането на доказателства първоинстанционният съд правилно бил съобразил нормата на чл.314, ал.3 ГПК. Безспорно в хода на първоинстанционното производство била установена смъртта на едноличният собственик на капитала на ответника, а скоро след това бил заличен и неговия управител, които обстоятелства били ирелевантни за спора, тъй като към датата на приключване на устните състезания и към датата на постановяване на решението, „Неостил“ ЕООД е съществувало, като в процеса е представлявано от надлежно упълномощен процесуален представител, поради което и по аргумент от чл.34, ал.4 ГПК и чл.41, ал.1 ЗЗД и въззивната жалба може да се счете за редовна каго изготвена от надлежна страна. Оспорва твърденията за насрещни изискуеми задължения по договора, които били неотносими в процеса и не следвало да се разглеждат, и да се събират доказателства в тази връзка. Иска се съдът да потвърди обжалваното решение, с присъждане на разноски.

САС, ТО, 13 състав, след като обсъди оплакванията в жалбата във връзка с атакувания съдебен акт, намира следното:

Жалбата е допустима като подадена в срок от легитимирано лице с правен интерес срещу подлежащ на въззивно обжалване валиден и допустим съдебен акт.

По реда на чл.310 ГПК е предявен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД.

В исковата молба на Национален дарителски фонд „13 века България“, се излага, че на 18.10.2013г. между страните е с ключен наемен договор № 72, с допълнителни споразумения от 26.01.2015г. и 15.03.2018г., по силата на който в качеството си на наемодател е предоставил на ответника „Неостил „ ООД за временно ползване процесния недвижим имот, ведно с движимото имущество и оборудването в него, съгласно приемопредавателен протокол от 21.10.2013 г. и опис на имуществото - оборудване на хотел и ресторант от 21.10.2013 г., за срок от 10 години. С наемния договор наемателят се е задължил да извърши за своя сметка текущите ремонти и поправки на вещта, както и други ремонти и подобрения само след изричното съгласие на наемодателя, които ще бъдат за сметка на наемателя- чл.6, като при прекратяване на наемния договор, независимо от основанието, всички подобрения стават собственост на наемодателя. В изпълнение на поетите с договора задължения, с констативен протокол от 29.07.2014г. страните са установили извършените ремонтни работи и подобрения от наемателя в обектите по реда и в сроковете по чл. 6.3 и чл. 6.4 от договора за наем. След поредната забава за плащане на месечна наемна вноска и консумативни разходи с повече от 30 дни, с уведомление изх. № РД-30-266 от 03.10.2019г., връчено на наемателя на 04.10.2019г., НДФ „13 века България“ 2 развалил договора за наем по реда на чл. 7, б. А от договора. С уведомлението на наемателя е даден срок за доброволно изпълнение, както и за представяне на доказателства за доброволно изпълнение, като поради неизпълнение, договорът е прекратен, считано от 08.10.2019г. С уведомлението бил даден и 10-дневен срок от прекратяването на договора за предаване на държането на имота, ведно с оборудването, подобренията и движимите вещи в него, а с писмо изх. № РД-30-275 от 14.10.19г., получено на 15.10.2019г., наемателят бил поканен да предаде държането на имота в 11 часа на 18.10.2019 г. Видно от протокол № РД29-605 от 18.10.2019 г., представителят на „Неостил“ ООД отказал да предаде държането, като отказвал и достъп на назначената комисия за приемане на имота. Иска се съдът да постанови решение, с което ответника да бъде осъден да изпълни задължението си за връщане на отдадената му под наем вещ, с присъждане на разноски.

С допълнителна молба от 16.09.2020 г., НДФ „13 века България“ уточнява, че не предявява други искове освен за опразване на предоставеното помещение и предаването му съгласно цитираните протоколи и описи.

Ответникът „Неостил” ООД оспорва иска, като неоснователен. Оспорва че наемният договор е развален, както и че е в забава в плащане на задълженията по наемния договор.

Твърди, че от самото начало на наемните отношения имало сериозни затруднения при използването на имота поради непрестанни течове в помещенията и терасите, повреди в оборудването и действия от страна на етажната собственост в сградата, поради което бил в невъзможност да използва пълноценно имота. В резултат на тези действия търпи вреди, изразяващи се в претърпени загуби и пропуснати ползи. С писма уведомявал наемодателя за по-сериозните проблеми. Било принудено и да покрива разходи по отстраняване на повреди и подмяна на обзавеждане и оборудване, които били извън пределите на чл. 5.2 и чл. 6.1 от договора между страните, които разходи за периода 01.11.2014 г. до 20.08.2019 г. били в размер на 147 850.50 лв. С покана за доброволно изпълнение поканил ищеца да заплати тази сума в 30-дневен срок от връчване на поканата, но вместо това, ищецът изпратил цитираното писмо от 03.10.2019г., в което неоснователно твърдял, че е в забава за заплащане на наемната цена за м.08.2019 г., че ползва не по предназначение предоставения с договора офис като хотелски апартамент и че е в забава за заплащане на дължими режийни разноски във връзка с ползването на имота. Относно твърденията за неплащане на месечните наемни вноски за м.08. и м.09.2019 г., възразява, като сочи, че е извършено прихващане с 4 протокола, като за останалите дължими суми продължил да плаща оставащата част от месечния наем. По отношение на месечната наемна цена за месеците 08. и 09. 2019 г., в размер на 7 000 евро, било извършено прихващане по реда на чл. 103, ал. 1 ЗЗД с дължими от наемодателя суми за ремонт и подмяна на оборудване в размер на 14 364 лв. Оспорва твърденията за неплатени режийни разноски в размер на 14 000 лв., като към август 2019 г. неплатени били единствено задължения към „Софийска вода“ АД в размер на 2 192.51 лв. и към „ЧЕЗ Електро България“ АД в размер на 830 лв. Въпреки че ищецът твърди че договорът е развален, считано от 08.09.19г., издал фактура на 01.10.2019 г. за дължим наем за месец октомври, което означавало, че ищецът не се е противопоставил на ползването на имота от наемателя и след 08.10.2019 г.

С допълнителна молба с вх. № 274127 от 16.10.2020 г., НДФ „13 века България“ твърди, че са налице хипотезите на т. 1, 2, 4 от чл. 7.3 от договора за наем, като отделните неизпълнения на наемателя се изразявали в следното: към датата на изпращане на уведомлението, в дадения срок за доброволно изпълнение и към датата на разваляне на договора- 08.10.2019 г., наемателят небил платил дължимия наем за м.08.19г., с падеж на плащане 15.08.2019 г . и той бил просрочен с повече О Т 30 дни; към датите на уведомлението и на прекратяване на наемния договор наемателят използвал не по предназначение предоставения по наемния договор офис, при условията и в сроковете на договор № 72 от 18.10.2013 г.: офис- помещенията били преобразувани, обзаведени и използвани като хотелски апартаменти, е обособени спални, дневни, трапезарии кътове, 3 кухненски боксове и бани; към датите на уведомлението и на прекратяване на наемния договор наемателят бил в забава с повече от 30 дни за плащането на дължимите режийни разноски, във връзка с използването на наетия имот. Наемателят имал неплатени задължения към доставчика за ползване на вода и неплатени задължения за електрическа енергия към ЧЕЗ.

САС, ТО,13 състав, намира от фактическа страна следното:

Не се спори по делото, че на 18.10.2013г. между „Неостил” ООД- наемател, и Национален дарителски фонд „13 века България“- наемодател, е сключен договор за наем № 72, по силата на който наемодателят е отдал на наемателя за временно ползване следния недвижим имот: ресторант, хотел и офис, находящи се в жилищната сграда „Дом на НДФ 13 века България“, с идентификатор ***, с адрес: гр. София, м. „Манастирски ливади - запад“, ул. „***“ № 60, заедно с движимото имущество, находящо се в ресторанта и хотела (описано в приложение № 1 към договора). Съгласно чл.2.1., срокът на договора е 10 години, с начална дата- 01.11.2013г., при уговорена месечна наемна цена: през първите пет години- левовата равностойност на 3 000 евро с ДДС; всяка следваща година (от шеста до десетата) месечната наемна цена се увеличава автоматично с 500 евро (чл. 3). Договорено е наемателят да ползва гратисен период от три месеца от предаване на имота, през който не се дължи наем, но дължи извършването на описаните в т. 6.3. и 6.4. ремонтни дейности в посочените срокове. Месечната наемна вноска се заплаща до 15-то число на всеки месец, за който се дължи наема и се извършва по банков път. В чл. 3.2. от договора за наем страните са уговорили, че месечните консумативни разходи за ток, охрана, вода и газ за наетия имот ще се заплащат от наемателя в установените за това срокове. В чл. 7.3. от договора са договорени условията, при които договора може да бъде развален от наемодателя, между които и в случай че наемателят се забави с плащането на наемната цена повече от 30 дни; в случай че наемателят не използва наетия имот по предназначението, за което е нает и - в случай че наемателят се забави с повече от 30 дни с плащането на режийните разноски.

Разпечатката съдържа 24 от 63 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/d06fc12d-ee55-4483-b927-8c71aa08130e