Решение № 399 от 20.10.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 399 гр. Варна, 20.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на деветнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Елина Пл. Карагьозова при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Търговско дело № 20243100900584 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени от К. Д. В. - Г., ЕГН **********, с постоянен адрес: ****************, срещу „Вип Билдинг Груп Инвест” ЕООД, ЕИК 203462149, със седалище и адрес на управление: гр.

Варна, ул. „Черни връх” № 4, обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, чл.86 от ЗЗД и чл.82 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 6000 евро, дължима по чл. 2.1 от Анекс № 1/19.12.2018 г. към сключения между страните предварителен договор от 06.12.2017 г. за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за изграждане на жилищна сграда в недвижим имот, уговорена като обезщетение за получаване на по-малка от първоначално договорената площ на собствените й апартаменти № 6 и № 9 в сграда, находяща се на адрес: ***************, сумата от 913.51 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата от 6000 евро, за периода 16.09.2023 г. – 23.10.2024 г., сумата от 64 459,88 лв., представляваща обезщетение за неизпълнение на задължението на ответника по чл. 22, ал. 3 от предварителен договор от 06.12.2017 г. за извършване на довършителни строително-ремонтни дейности в посочените апартаменти № 6 и № 9, сумата о т 2250 лева, представляваща обезщетение за неимуществени вреди – тревоги, безпокойство, огорчение и обида, претърпени в причинна връзка с неизпълнение на задължението на ответника по чл. 22, ал. 3 от предварителен договор от 06.12.2017 г. и сумата от 1712.53 лева, представляваща обезщетение за претърпени загуби, от които 254 лева – платени входни разходи за осветление, за стълбище, чистачка, асансьор, фонд „Резервен“ към ЕС на адрес *************, за периода 2021г. – 2024г., сумата от 1110 лева – помесечни входни такси към професионалния домоуправител за процесните две жилища „Кантора Акрод Форум“ООД за периода 21.12.2021г. – 1

12.03.2024г. и 348.53 лева – платена такса битови отпадъци за двете процесни жилища за периода 2022г. – 2024г., ведно със законната лихва върху главниците от 6000 евро, 64 459,88 лева, 2250 лева и 1712.53 лева, считано от 24.10.2024 г. - датата на подаване на исковата молба, до окончателното заплащане на задължението.

В исковата молба се излага, че на 06.12.2017 г. между страните е бил сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за изграждане на жилищна сграда в недвижим имот. С оглед изготвения проект за сградата и нейното площообразуване, с Анекс № 1/19.12.2018 г. към предварителния договор, страните са уговорили конкретните обекти в нея, върху които ищцата запазва правото си на строеж и съответно ще получи в своя изключителна собственост след изграждането им на съответния етап. Сочи се, че част от тях са Апартамент № 6 и № 9, като първоначално дадената им в Анекс № 1/19.12.2018 г. номерация е била променена с Анекс № 2/21.12.2018 г. към предварителния договор. На 29.05.2019 г. между страните е бил сключен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на сграда, обективиран в нотариален акт № 45, том III, рег. № 6132, дело № 428 от 2019 г. на нотариус рег. № 147 в НК, вписан в СВ с вх. № 13096, дв. вх. № 13029, акт № 129, том XXXVI, дело № 7812/2019 г., в раздел V от който е посочено, че предварителният договор и анексите към него са неразделна част от окончателния договор. Съгласно чл. 6 от предварителния договор в срок до 21 месеца от датата на протокола за определяне на строителна линия и ниво – в случая 26.08.2021 г. сградата е следвало да бъде снабдена с Протокол – образец 15, а цялостното й изграждане и издаването на разрешение за ползването й да бъде съответно завършено и издадено в срок от 30 месеца, считано от същата дата 26.08.2021 г. Твърди се, че сградата е била въведена в експлоатация с Удостоверение № 138/16.12.2021 г. на главния архитект на Община Варна, за което ищцата е била уведомена чрез изпратен й от ответника имейл на 21.12.2021 г. На същата дата, владението върху имотите е било предадено на ищцата в отсъствието на представител на ответника, чрез оставянето на ключовете на бравите на входната врата на съответния обект, в нарушение на предвиденото в предварителния договор изискване за съставяне на двустранен протокол. В чл. 2 от Анекс № 1/19.12.2018 г. ответникът изрично се е задължил да заплати на ищцата обезщетение от 6000 евро, тъй като предоставеният й имот е с 40 кв. м. по-малка площ в сравнение с първоначално договореното. Съгласно чл. 2, т. 2.2 от Анекс № 1/19.12.2018 г. сумата е следвало да бъде заплатена в 10-дневен срок от съставянето на Протокол – образец № 14 за изпълнение на грубия строеж на сградата. Тъй като ищцата не е била известявана за настъпването на това събитие, в изпратена до ответника нотариална покана № 160, том II, рег. № 4711/22.08.2023 г. по описа на нотариус рег. № 195 в НК му е предоставила допълнителен срок за плащане, изтекъл на 15.09.2023 г. Твърди се, че сумата понастоящем не е заплатена, поради което се претендира за реално изпълнение на задължението по анекса. Досежно обезщетението за неизпълнени довършителни работи се излага, че съгласно чл. 22, ал. 3 от предварителния договор, ответникът се е задължил да извърши упоменатите във въпросната клауза строителни дейности. Това задължение не е изпълнено, нито в първоначално уговорения в чл. 5, ал. 4 от предварителния договор срок – момента на въвеждане на сградата в експлоатация – 16.12.2021 г., нито 2 впоследствие, въпреки отправените многократни вербални и писмени покани в периода 21.12.2021 г. – 03.08.2022 г. В периода януари 2023 г. – март 2024 г. представители на „Ес Ел Парти” ЕООД, ЕИК 203644760, а през месец януари 2024 г. физическото лице Юмер Мехмед Юмер, ЕГН **********, извършили по възлагане от ищцата, дължимите от ответника довършителни строителноремонтни дейности, възлизащи на общо 64 793,91 лв. за двата обекта, подробно индивидуализирани в уточнителните молби. Вследствие неизпълнението на задължението на ответника за извършване на довършителните работи, ищцата е претърпяла неимуществени и имуществени вреди в посочените по-горе размери, изразяващи се в направени входни разходи за поддръжка на етажната собственост и такса битови отпадъци за периода 21.12.2021 г. – 12.03.2024 г., които претендира да бъдат репарирани на плоскостта на договорната отговорност.

В срока по чл. 367, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, в който ответникът изразява становище за допустимост, но неоснователност на предявените искове, като оспорва същите по основание и размер. Поддържа, че ищцата е била надлежно уведомена за полученото Разрешение за ползване на сградата и към 21.12.2021 г. е била въведена във владение на имотите, за които е запазила правото на строеж. В десетдневен срок считано от тази дата, ищцата не е отправила писмено забележки за констатирани недостатъци относно извършеното строителство и довършителни работи, както изисква чл.

18 и 19 от предварителния договор. Ответникът твърди, че на основание чл.

90, ал. 1 ЗЗД е имал право да откаже изпълнение на задължението си за извършване на довършителните ремонтни дейности, тъй като и към момента на подаване на отговора на исковата молба ищцата не е изпълнила задължението си по чл. 2, ал. 5 от предварителния договор за прехвърляне на 63 % от правото на собственост върху имота, което е следвало да бъде сторено в 10-дневен срок от изпълнението на грубия строеж сградата. Оспорва като недоказани цената, количествата и видовете извършени довършителни дейности и вложени материали, като твърди, че представените с исковата молба писмени доказателства не представляват достатъчен доказателствен източник. Поддържа, че задължението му за заплащане на обезщетението от 6000 евро е отпаднало с подписването на Анекс № 3/21.12.2018 г. към предварителния договор, с който е осъществена замяна на избраните от ищцата апартаменти, вследствие на което ищцата е получила повече площи от първоначално установените, поради което се е задължила да доплати на ответника сумата от 28 000 евро.

В срока по чл. 372, ал. 1 ГПК е постъпила допълнителна искова молба, с която ищцата поддържа, че в чл. 22, ал. 3 от предварителния договор са посочени максималните цени, които ответникът е следвало да заплати при избор на всички компоненти, които влизат в завършването на жилищните имоти „до ключ”. Излага, че с отговора липсва представен двустранно подписан приемо-предавателен протокол съгласно чл. 34, ал. 1 вр. чл. 28 от предварителния договор и писмени документи, удостоверяващи качеството на извършените от него СМР и вложените за тях материали съгласно чл. 28 и чл.

29 от предварителния договор. Твърди, че за нея не е възниквало задължението за уведомяване на ответника за неточно изпълнение на извършени довършителни работи в уговорения срок, доколкото такива изобщо липсват. Замяната в Анекс № 3/21.12.2018 г. е приета от ответника без уговорки, вкл. такива за отпадане на задължението му за плащане на сумата от 6000 евро или за прихващането й с нейното задължение за доплащане.

3

Поддържа, че е заплатила посочената в Анекс № 3/21.12.2018 г. допълнителна стойност от 28 000 евро на две вноски: 4000 евро на 21.12.2018 г. – съгласно служещия като разписка анекс и 45 000 лв. на 28.05.2019 г., за получаването на която ответникът е издал на ищцата квитанция. С доплащането от 28 000 евро ищцата е закупила допълнителните 34 кв. м. от апартамент № 6, поради което не може да се счита, че същите служат като обезщетение за първоначално получените 40 кв. м. по-малко, половината от стойността на които се равнява на претендираните 6000 евро. Излага в хронология съдържанието на проведената между страните електронна кореспонденция в периода 27.07.2021г. - 30.05.2022 г. по повод довършителните работи, с твърдения, че след този период ответникът преустановил комуникация с нея. Относно твърденията, че не е изпълнила задължението си за прехвърляне на 63 % от поземления имот, твърди, че преди това е било необходимо изпълнение на задълженията на ответника по чл. 27, ал. 2 от предварителния договор за представяне на необходимите й документи, вкл. Протокол-образец № 14.

Поддържа, че ответникът не е отправял до нея писмена покана, с посочени дата и час, за нотариалното прехвърляне на ид. ч. от поземления имот съгласно чл. 2. ал. 5 от предварителния договор. Доколкото дори не е била информирана за датата на съставяне на Протокол-образец № 14, то счита че не е започнал да тече предвиденият в чл. 2, ал. 5 от договора 10-дневен срок за сключване на прехвърлителната сделка и съответно ищцата не е в забава.

В постъпилия отговор на допълнителна искова молба ответникът поддържа изложените в първоначалния си отговор оспорвания и възражения, като счита за неоснователни ищцовите твърдения, посочени в допълнителната искова молба.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:

С предварителен договор от 06.12.2017 г. К. Д. В. и В. Д. И. са се задължили да учредят в полза на „Вип Билдинг Груп Инвест“ЕООД право на строеж върху собствения си недвижим имот, представляващ дворно място с площ 284 кв.м., находящо се в ************, съставляващо парцел VII-199 по плана на 24 подрайон на гр.Варна, за построяване на многоетажна жилищна сграда, срещу обезщетение с жилищни имоти в бъдеща сграда, която ще бъде построена от строителя – инвеститор, равняващо се на 37 % от разгънатата застроена площ на сградата над кота 0,00 м., представляващи не по-малко от 425 кв.м. жилища с прилежащите им общи части и 84 кв.м. гаражи, или по 18,50 % за всеки от собствениците. Същите са се задължили в 10 дневен срок от изпълнението на грубия строеж на сградата и подписване на Протоколобразец 14 за строежа да прехвърлят правото на собственост на притежаваните от тях 63% ид.ч. от земята, върху която е построена сградата на строителя-инвеститор, като за съставянето на Протокол-образец 14 последният следва да уведоми собствениците писмено. Съгласно чл.3 от договора всички разходи по строителството са за сметка на строителя – инвеститор. Според чл.5, ал.2 собствениците имат право да изберат своите обекти, които следва да са разположени от 3-ти до 5-ти етаж. Срокът за изграждане на сградата и издаването на разрешение за ползване не може да бъде по-дълъг от 30 месеца считано от датата на протокола за определяне на строителна линия и ниво на строежа. Степента на довършеност на обектите на ищците е уговорена в чл.22, ал.3 от предварителния договор. В чл.28 от 4 договора строителят се е задължили след завършване на строителството и уговорените строителни работи да покани писмено собствениците за оглед и да предаде обектите с приемо- предавателен протокол. В чл.35 от договора е уговорена неустойка в размер на 50000 лева за неизпълнение на задължението на собствениците да учредяване на право на строеж.

Разпечатката съдържа 20 от 76 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/d06916a8-df16-4681-9390-33a7bfb5ebde