Решение № 3316 от 18.08.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3316 гр. Варна, 18.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 9 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Насуф Исмал при участието на секретаря Илияна Илк. Илиева като разгледа докладваното от Насуф Исмал Гражданско дело №

20243110116561 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен от „*“ ЕАД, ЕИК * против А. В. К., гражданин на *, роден на * г. в гр. *, Република *, облигационен осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в общ размер на 2 802.34 евро, представляваща незаплатеното възнаграждение по договора за поддръжка и управление от * г., във връзка с имот с идентификатор *, от която дължимото и незаплатено възнаграждение по договора за 2022 г. е 826.38 евро; за 2023 г. е 965.49 евро, а за 2024 г. е 1010.48 евро, ведно с обезщетението за забава, съизмеримо със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 30.12.2024 г. до окончателното погасяване на вземането.

В исковата молба ищецът твърди, че ответникът е собственик на самостоятелен обект с идентификатор *с площ от 38.5 кв. м., който се намирал в комплекс от затворен тип, с адрес в *.

Сочи се, че за процесния имот бил сключен договор по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС за поддръжка и управление на общите части на сграда в режим на етажна собственост, построена в горепосочения жилищен комплекс от затворен тип, респективно на * г. Твърди се, че страните се уговорили срещу непаричната престацията на ищеца за поддръжка и управление на общите части, които били изрично договорени в чл. 1.1 от договора, ответникът да заплаща възнаграждение в размер на 10.00 евро без ДДС на кв. м. по договора за имота с идентификатор * Сочи се още, че страните по сделката се договорили възнаграждението по Договора да се индексира ежегодно съобразно годишната инфлация определена от НСИ, съгласно чл. 5.1 от Договора. Навеждат се доводи, че след индексацията годишното възнаграждение на кв. м. за 2022 г., което ответникът е следвало да заплати авансово в срок до 31.12.2021 г., е в размер на 13.96 евро без ДДС, възнаграждението за кв.м. за 2023 г. възлиза на 16.31 евро без ДДС, което следвало да бъде заплатено до 31.12.2022г., а възнаграждението за кв.м. за 2024 възлиза на 17.07 евро без ДДС, което следвало да бъде заплатено до 31.12.2023 г.

Твърди се, че ответникът не е заплатил уговореното възнаграждение за имота за 2022 г., 2023 г. и 2024 г., като за предходни години възнаграждението е заплащано в пълен размер.

1

По същество се моли съдът да уважи предявения иск.

Претендират се сторените по делото съдебно-деловодни разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал писмен отговор на исковата молба, в който оспорва в цялост исковите претенции и счита същите за неоснователни и недоказани. Моли за отхвърляне на предявените искови претенции, тъй като договорът за поддръжка и управление е нищожен поради противоречие със закона, в частност с разпоредбите на ПУРНЕС и ЗУЕС, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД; евентуално поради неспазване на установената от закона форма – писмена с нотариална заверка на подписите, на основание чл. 26, ал. 2, предл. 3-то от ЗЗД; евентуално поради липса на съгласие, на основание чл. 26, ал. 2, предл. 2-ро от ЗЗД. Твърди се, че договорът не е подписан нито от ответника, нито от ищцовото дружество. Оспорват се и изправността на ищеца. Твърди се, че посочените дейности в чл. 1.1 от договора не са извършвани по поддръжка и управление на общите части на процесната сграда. Оспорват и претендираните в исковата молба суми по размер. Навеждат се твърдения относно липсата на валидна облигационна връзка между страните, задължаваща ответника да заплащат търсените суми.

Оспорва се твърдението, че е приел съществуването на договора с конклудентни действия – чрез заплащане на дължимото възнаграждение за минали години. Оспорва се действителността на клаузата на чл. 5.1 от договора на основание чл. 146, ал. 1 вр. чл. 143, т.

10 и т. 13 от ЗЗП; на чл. 1.6 и чл. 5.4 от договора, на основание чл. 146, ал. 1 вр. чл. 143, ал. 2 т. 20 от ЗЗП; на чл. 5.6.1 от договора на основание чл. 143, ал. 2, т. 6 от ЗЗП; на чл. 5.6.2 от договора на основание чл. 143, ал. 2, т. 15 от ЗЗП.

В проведеното открито съдебно заседание ищецът, редовно призован, чрез адв. А. Д. и адв. Г. М. поддържа исковата молба.

Ответникът, редовно призован за същото съдебно заседание, чрез адв. С. К. поддържа отговора на исковата молба.

И двете страни в депозираните писмени бележки доразвиват своите доводи за основателност, респективно за неоснователност на исковата претенция.

Съдът, като взе предвид доводите на страните, събрания и приобщен по делото доказателствен материал в съвкупност и поотделно и като съобрази предметните предели на исковото производство, очертани с исковата молба и отговора, на основание чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установени следните фактически и правни положения:

За да бъде ангажирана договорната отговорност на ответника, ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване кумулативното наличие на следните елементи от фактическия състав на предявения иск по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД: 1./ наличието на валидно облигационно правоотношение, учредени въз основа на договора за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на ЕС, построена в жилищен комплекс от затворен тип; 2./ своята изправност по договора; 3./ изискуемостта на вземането и изпадането на ответника в забава, както и 4./ размера на претендираните граждански притезания.

В тежест на ответника е да проведе насрещно доказване по тези факти, както и да докаже възраженията си в отговора – за нищожността на договора поради противоречие със закона, в частност с разпоредбите на ПУРНЕС и ЗУЕС, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1во от ЗЗД; евентуално поради неспазване на установената от закона форма – писмена с нотариална заверка на подписите, на основание чл. 26, ал. 2, предл. 3-то от ЗЗД; евентуално поради липса на съгласие, на основание чл. 26, ал. 2, предл. 2-ро от ЗЗД, а при установяване на горното от ищеца – да докаже, неравноправността на клаузите на договора и че е погасил претендираните суми.

С оглед изявленията на страните в рамките на проведеното открито съдебно заседание, на осн. чл. 146, ал. 1, т. 3 от ГПК, съдът е обявил за безспорно между участниците в производството следните юридически факти:

- че процесният комплекс е жилищен и е от затворен тип;

- че ответникът е собственик на недвижим имот, представляващ имот с идентификатор * който е ситуиран в процесния жилищен комплекс, находящ се в *;

- че ищцовото дружество е предоставило твърдените действия в исковата молба по 2 поддръжката и управлението на жилищен комплекс от затворен тип, изразяващи се в организация на вътрешния ред в сградата на Комплекса и по отношение на общите части и оборудването в Комплекса; оказване на всякакъв вид съдействие на собствениците с оглед тяхното спокойно и необезпокоявано пребиваване и упражняване и защита на техните собственически права в помещенията и Комплекса като цяло, в рамките на настоящия договор; техническа поддръжка и почистване на общите части в сградата, съоръженията, паркинга, тревните площи, алеите и настилките в Комплекса; всички услуги, предвидени във фитнес центъра и плувния басейн към Комплекса, както и безплатно ползване на залата, сауната и джакузи в работно време; външно и вътрешно оформление на растителността в сградата и в Комплекса (алеи, тревни площи); организация на външната охрана на Комплекса (пазачи, пропускателен режим и контрол на достъпа); организация на санитарнохигиеничните и екологични мерки в Комплекса и в общите части на сградата на Комплекса (дезинфекция, обезпаразитяване, дезинсекция, почистване); заплащане на консумативите за електричество, климатизация и водоснабдяване за общите части; подготовка на сградата и Комплекса за зимния сезон;

- че съществуват валидни облигационни правоотношения между ищцовото дружество и други собственици на имоти, които са ситуирани в този жилищен комплекс от затворен тип;

- че изчисленията са такива, каквито са посочени в исковата молба, т.е. не се оспорва размерът на исковата претенция, възлизащ на 2 802,34 евро за периода от 2022 г. до 2024 г.;

- че ответникът до 2019 г. е плащал фактурираните суми по процесния договор за поддръжка и управление.

Основният спор между страните се концентрира върху валидността на съществуващата облигационна връзка, евентуално ако същата е валидна – върху неравноправността на посочените в писмения отговор клаузи, и дали плащанията от страна на ответника представляват приемане с конклудентни действия на съществуващата облигационна връзка.

Първият спорен въпрос, който е поставен за разрешаване пред настоящия съдебен сътав е за това дали страните в производството са страни и по договор за поддръжка и управление на комплекса.

В действителност между страните не е подписан нарочен договор за поддръжка и управление на комплекса. Страните по делото са сключили в писмена форма предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на * г. Видно е от съдържаните на тази сделка, че в чл. 2.2. страните са поели задължение да подпишат договор за поддържака и управление на Комплекса във формата, приложена към предварителния договор за покупкопродажба на недвижим имот като Приложение № 2. Страните са уговорили договорът за поддържка и управление да влезе в сила с подписването в нотариална форма на окончателния договор за покупко-продажба на апартамента. Такъв е подписан на 29.12.2008 г., видно от представения нотариален акт № * г. по поиса на нотариус С. А.ов, пвисан в НК под рег. № *, с район на действие РС-Несебър. Съгласно дефинитивните разпоредби на предварителния договор от * г., под понятието „договор“ се разбира както самия договор, така и всички приложения към него. Т.е. Приложение № 2 е част от правната сделка от * г.

Така по своята правна същност чл. 2.2. от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от * г., ведно с приложение № 2 към сделката, представлява друг, отделен предварителен договор за сключване на договор за поддръжка и управление на Комплекса.

До влизането в сила на ЗУЕС – 01.05.2009 г. договорите за поддръжка и управление са били неформални – формата не е била елемент от фактическия състав на сдлеката и следователно не е било необходимо насрещно съвпадащите се по обем и съдържание волеизявления да бъдат облечени в някаква форма – писмен, писмена с нотариална заверка подписите и/или съдържанието, или нотариална. Както доктрината, така и казуалната съдебна практика на ВКС приема, че сключването на предварителен договор е възможно и правно приложимо само в случаите, когато за окончателния договор е предвидена форма, по-тежка от частната писмена форма. ВКС приема, че когато за окончателния договор не е предвидена форма, уговорка относно съществените условия съставлява самия договор, а не предварителен. В конкретния случай, предварителният договор е сключен преди влизането в сила на ЗУЕС, когато не е съществувало законово изискване за нотариално заверена форма за договора за 3 поддръжка и упралвение на жилищните комплекси от затворен тип. Следователно, уговорката в чл. 2.2, която препраща към конкретен текст /приложение № 2/, следва да се разглежда като окончателно обвързване между страните, а не само като задължение за бъдещо подписване на такъв договор. В този смисъл възраженията за липса на сключен договор за поддръжка и упралвение са несъстоятелни, тъй като чл. 2.2 от предварителния договор, ведно с Приложение № 2 към същия, представляват окончателен договор за поддръжка и упралвение на Комплекса, тъй като съдържат съществените елементи от съдържанието на облигационното правоотношение, имайки предвид изчерпателното уговаряне на правата и задълженията, които са възникнали за двете страни.

Вторият спорен въпрос, който е поставен за разрешаване пред настоящия съдебен състав е за нищожност на договора поради противоречие със закона, в частност с разпоредбите на Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост /ПУРНЕС/ и ЗУЕС, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД.