Решение № 45 от 29.01.2024, Районен съд - Шумен

РЕШЕНИЕ

№ 45 гр. Ш, **/**/**** г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Ш, X-И СЪСТАВ, в публично заседание на девети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Жанет Марчева при участието на секретаря А.СТ.Т като разгледа докладваното от Жанет Марчева Гражданско дело № ****363010**** по описа за **** година

Предявени са субективно съединени искове с правно основание чл.232, ал.2, предл.първо и второ от ЗЗД, във връзка с чл.228 от ЗЗД.

Производството по делото е образувано по повод предявена искова молба от О Ш с БУЛСТАТ ********* с адрес гр.Ш, бул.“С“ № ** представлявано от К Л Х, чрез Общинско предприятие „*********“ чрез упълномощения адвокат Б П от ШАК със съдебен адрес гр.Ш, ул.“Д В“ № 9-13, ет.2, кантора 3 срещу „В Т ** ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Ш, пл.“О“ № 6, ап.9, представлявано от В Д А.а.

В исковата молба се сочи, че между страните бил сключен Договор № ** от **/**/****г. за отдаване под наем на общински имот, представляващ Магазин ** от Общински кооперативен пазар след проведен публичен търг с тайно наддаване от **/**/****г. Месечната наемната цена по договора била 266.67 лв. без ДДС платима до 15-то число на месеца или 3200 лв. за годишен наем без ДДС. Наемът бил индексиран на **/**/****. на основание чл.6 от договора. При сключването на договора бил внесен депозит от 360 лв. Плащанията по договора били преустановени от месец юли ****г., което било предпоставка за прекратяването му на основание чл.26, б.“в“ във връзка с чл.5 от Договора за наем. Било изпратено уведомление изх.№ **/**/**/****.(погрешно посочен в молбата ****г.) за натрупаните задължения и започната процедура по чл.26 от АПК. С ответника било сключено споразумение за разсрочено плащане от **/**/****., след което плащания не са получавани. Договорът бил прекратен на **/**/**** В заключение се иска осъждането на ответника да заплати сумата от 2 417.10 лв. – главница по договор за наем от **/**/**** до **/**/**** и текущи разходи за неплатени сметки за консумирана електроенергия и вода в общ размер на 853.54 лв. за периода от **/**/**** до **/**/****, както и законата лихва върху главницата, считано от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане на 1 задължението.

В уточняваща молба от **/**/**** (находяща се на лист 25 от делото) индиксираната месечна цена на наема е в размер на 320.32 лв. с ДДС, като размера на консумативните разходи се предявява за общата сума от 713.08 лв. за периода от **/**/**** до **/**/**** и от **/**/**** до **/**/****.

Препис от исковата молба, ведно с доказателствата към нея били надлежно връчени на ответника, като в депозирания в срок писмен отговор се сочи, че исковете са допустими, но неоснователни. Твърди се, че наемната цена от 320 лв. с ДДС била променена на 345.30 лв. едностранно от наемодателя, съобразно процент инфлация, като никъде в договора не се посочвало, че наемната цена се обвързвала автоматично с индекс. Поради влагането на много средства в наетия обект, наемодателя бил принуден да подпише анекса към договора, като не бил спазен срока за обмисляне на съгласие, който бил тримесечен, като промяната следвало да влезе в сила от **/**/****, а не от **/**/****г. В случая издадената фактура за месец февруари ****г. била с новоопределения наем, като анекса бил подписан със задна дата. Съгласно анекса наемната цена била 320.32 лв. с ДДС, а фактурите които били съставяни от наемодателя били за наем в размер на 345.30 лв., заплащани от м.февруари ****г. до м. юли ****г. Поради това ответника счита, че наемодателят е надвзел сума в размер на 426.66 лв. за периода от **/**/****г., като има внесена и сума от 360 лв. за депозит, която не е приспадната от цената на иска.

Прави се възражение за прихващане, като сумата в размер на 2 242.24 лв., представляваща неплатения месечен наем от 320.32лв. от ответника за периода от **/**/**** до **/**/**** се прихване с надвнесената сума от 424.66 лв. и депозита от 360 лв.

(или общо 784.66 лв.). Прави се и признание на иска за сумата от 1457.58 лв. за неплатен наем и за сумата от 713.08 лв. за неплатени консумативи за ел.енергия и вода.

Въвежда се възражение за нищожността на подписания анекс, поради липса на съгласие. Взема се и становище по иска по чл.86, ал.1 от ЗЗД. Претендират се и разноски, съобразно изхода на делото.

В съдебно заседание за ищеца се явява адв. Б П от ШАК, като поддържа исковете и счита за основателно направеното искане за прихващане от претендираната сума със сумата от внесения депозит от 360 лв. В заключение се моли за уважаване на исковете, като доказани, съобразно установеното по делото.

За ответника се явява адв. Ю. Р. от ШАК, който поддържа писмения отговор, а в хода на съдебните прения счита иска за неплатен наем за неоснователен. Сочи, че договорът е променен едностранно от ищеца, без съгласието и знанието на ответника. В договора липсва точка за индексиране на наемната цена, поради което Анекса към договора е нищожен поради липса на съгласие на наемателя. Иска се внесения депозит да бъде приспаднат от сумата, а акцесорния иск по чл.86, ал.1 от ЗЗД да бъде отхвърлен като неоснователен.

ШРС, след като взе предвид събраните по делото доказателства и становища на страните, преценени поотделно и в тяхната съвкупност и като съобрази разпоредбите на 2 закона, намира за установено от фактическа страна следното:

Страните били в облигационни отношения, възникнали на основание Договор № ** от **/**/****г., сключен между О Ш, чрез ОП“ОЖИ“ Ш, в качеството му на наемодател и ответника „В Т ** ЕООД, в качеството му на наемател. Предметът на договора бил отдаването за временно и възмездно ползване на общински имот, а именно Магазин М ** с търговска площ от 20 кв.м., находящ се в гр.Ш при наемна цена от 266.67 лв. без ДДС за месец (3200 лв. за година без ДДС), с падежна дата до 15 – то число на текущия месец и срок на действие на договора 5 години, считано от **/**/****г. В чл.5 от договора е посочено, че неплащането на която и да е наемна вноска е основание за прекратяването му, поради виновно неизпълнение на наемателя. В чл.6 от договора било уговорено, че размера на наема се актуализира, в зависимост от действащите нормативни документи. При сключването му наемателя заплатил сума в размер на 360 лв., представляваща гаранция обезпечаваща бъдещите вземания на ищеца за наем и консумативи – ток, вода и др. В чл.26 от договора били изброени изрично случаите, в които същия се прекратява. Договорът бил подписан от представител на ответното дружество и подпечатан с фирмения печат.

На **/**/****. между страните бил подписан Анекс към договора, съдържащ в себе си споразумение за заплащане на наемна цена от 320.32 лв. с ДДС, индексирана с процента инфлация по данни на НСИ за 2020г.

На **/**/****. била изпратено Уведомление до представляващия ответното дружество относно това, че договора за наем ще бъде прекратен на основание чл.26, б.“в“ от него, връчено на същата дата на представляващия В А.а.

На **/**/****г. между страните било подписано Споразумение за прекратяване на договора за наем по взаимно съгласие, считано от **/**/****г.

На **/**/**** между „О Ш“ и „В Т ** ЕООД било сключено Споразумение за разсрочено плащане на задължения, включващи сумата от 2 417.10 лв., представляваща сбора от наемни вноски за процесния период, а именно от **/**/**** до **/**/****, сумата от 853.54 лв. консумативи за периода от **/**/**** до **/**/****, както и 125.29 лв. лихви.

Сумата следвало да се плати на общо 22 равни месечни вноски от по 150 лв. всяка.

По делото е представена счетоводна справка (находяща се на лист 13 от делото), от която се установява, че за периода от месец юли ****г. до **/**/****г. месечната цена на дължимия наем, който дължал ответника е в размер на 345.30 лв., или общо 2 417.10 лв.

Представена е и разпечатка от сметка „клиенти“ за процесния период, в която е отразена същата сума. Представени са и фактури, включващи задълженията, префактурирани от наемодателя към наемателя за консумативи за разходи за ел.енергия и ВиК в процесния период.

За изясняване на фактическата обстановка по делото е допусната и назначена съдебно-счетоводна експертиза, заключението по която се кредитира от съда, като компетентно и обективно дадено. Вещото лице е изготвило заключението си след запознаване с материалите по делото и справка в счетоводствата на страните. Заключението 3 е основано и на Анекс от **/**/****г. към договор за наем, сключен между страните, в който е уговорено, че наемната цена се променяла на 345.30 лв. с ДДС, считано от **/**/****г., което съдът кредитира по делото. Вещото лице заключава, че задължението за наем в процесния период е в размер на 2417.10 лв. с ДДС. В процесния период е имало заплащане от ответника в размер на 22.10 лв., с което частично било погасено задължение по Фактура № *****/**/**/****г, невлизащо в процесния период. Внесения депозит от 360 лв. не бил приспаднат от наемодателя. Задълженията за ел.енергия и вода били в общ размер на 853.54 лв. с ДДС. Нямало извършено надплащане на наемната цена от ответника.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

По допустимостта: Предявените искове са допустими и следва да се разгледат по същество от съда. По отношение на възраженията на ответника относно задължения за лихва, съдът не следва да се произнася, тъй като не е сезиран с иск с правна квалификация по чл.86, ал.1 от ЗЗД.

Иска по чл.232, ал.2, предл.второ от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати дължимите консумативи за ел.енергия и вода за ползването на наетия имот следва да бъде прекратен частично за сумата от 1**.46 лв., представляваща разликата между сумата от 713.08 лв. и първоначално предявения иск от 853.54 лв., поради намаляване на размера му от страна на ищеца с уточняващата молба рег. № ***** от **/**/**** (лист 25 от делото).

По основателността на исковете: Договорът за наем е двустранен, консенсуален и възмезден, като от него възникват права и задължения за всяка страна. От материалите по делото се установява по безспорен начин, че страните са били в облигационни отношения, основани на Договор № ** от **/**/****г., по който ищецът предоставил на ответника за възмездно и временно ползване недвижим имот - Магазин М ** с търговска площ от 20 кв.м. в гр.Ш, на територията на Общинския пазар. В договора бил уговорен наем в размер на 266.67 лв. без ДДС, платим до 15-то число на текущия месец. Задължението на наемателя да заплаща разходите за ел. енергия и разходите за вода, произтича от чл.13 от Договора за наем. Размера на наема бил увеличен с Анекс от **/**/****г. на 345.30 лв., считано от **/**/****г.

Безспорно е също, че в процесния период от **/**/**** до **/**/**** наетия обект е ползван от ответника, като договорът прекратен по взаимно съгласие между страните със Споразумение за прекратяване на договора за наем, считано от **/**/****г. (находящ се на лист 15 от делото).

Спорния по делото въпрос е дали наемната вноска е променена съобразно уговорките в договора и дали промяната е настъпила едностранно и „автоматично“ или е налице съгласие на наемателя при сключването на Анекса към договора, съдържащ промяна в размера на наема.

Изрично в чл. 6 от Договора било предвидено, че размера на наема ще се актуализира в зависимост от действащите нормативни документи. Действително в него не са посочени 4 изрично нормативните документи, на основание на които настъпва промяната в наемната вноска, но това не е и необходимо, предвид липсата на уговорка промяната да настъпва автоматично, без уведомяване на насрещната страна – наемателя. Напротив, за увеличаване размера на наемната цена е сключен Анекс между страните от **/**/****г. (находящ се на лист 60 от делото) съдържащ уговорка за заплащане на наем в размер на 345.30лв. с ДДС, считано от **/**/****г. Анекса е подписан от процесуалния представител на ответника, с което е налице и съгласие с увеличаването на вноската. В този смисъл съдът не възприема възражението на ответника, че промяната е настъпила едностранно и без знанието на ответника.

Съгласно чл.232, ал.2 от ЗЗД, наемателят на една вещ е длъжен да заплаща наемната цена и разходите, свързани с веща. Същото задължение е предвидено и по чл.3 и по чл.13 от договора за наем. Следва да се отбележи, че наемната вноска е престанала да бъде заплащана от месец юли ****г., като дотогава наемателя е я заплащал в размер на 345.30 лв., което се възприема от съда като извънсъдебно признаване на уговорката за увеличение на наема.