Решение № 59 от 19.04.2022, Районен съд - Кнежа

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 59 гр. Кнежа, 19.04.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КНЕЖА, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Пламен Г. Тодоров при участието на секретаря Красина М. Давидова като разгледа докладваното от Пламен Г. Тодоров Гражданско дело № 20211430100675 по описа за 2021 година и за да се произнесе взе предвид следното :

СВ. СТ. ИЛЧ.,с ЕГН**********,с адрес:гр.Кн.,ул."С."№**, чрез адв. М. М. от АК-Вр. като пълномощник,с адрес за призоваване и съобщения: гр.Вр., ул."Л." №**,ет.*,офис *** е предявил против ЛЮБ. Д. М.,с ЕГН:**********,с адрес: гр.Кн.,ул."Б."№*** иск с правно осн.чл.124,ал.1 ГПК вр. с чл.537,ал.2 ГПК и цена на иска: 1966.32 лв.

Ищецът твърди,че е съсобственик и притежава 1/4 идеална част от правото на собственост върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор: ***/тридесет и седем хиляди триста седемдесет и шест, точка, петнадесет, точка, пет/ в гр.Кн., общ. Кн., обл. Пл., по КК и КР, одобрени със Заповед №РД-18-1431/07.08.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК,с адрес на поземления имот: гр.Кн.,местност "ДИНКОВИ КОЛИБИ", с площ 86922кв.м./осемдесет и шест хиляди деветстотин двадесет и два квадратни метра/, с трайно предназначение на територията:земеделска,с начин на трайно ползване: НИВА, категория на земята:4(четвърта),предишен идентификатор:няма,номер на предходен план: 015005, при съседи: ***;***; ***;***;***;***;*** и ***.

Ищецът описва ,че правото си на собственост върху описаният по-горе недвижим имот е придобил по силата на сключените от него с други съсобственици сделки, както следва:

1.Договор за дарение от 28.11,2019г. , обективиран в Нотариален акт за дарение на недвижим имот №167,том 5,per.№5453,дело №857 от 28.11.2019г. на В. Р.,Нотариус с район на действие Районен съд Кн.,надлежно вписан в Службата по вписванията при PCКн. на 28.11.2019г.,Акт №177,том 7, дело №1340/2019г. с дарител Алб. П. Ив. с 1

ЕГН:********** и предмет дарение на 1/640ид. част от всички описани по-горе имоти;

2.Договор за покупко-продажба от 28.11.2019г. ,обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти Ns 168, том 5, per. № 5459, дело № 858 от 28,11.2019г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд Кн.,надлежно вписан в Службата по вписванията при PC - Кн. на 28,11,2019г. Акт No178, том 7, дело № 1341/2019 г. с продавач Алб. П. Ив., ЕГН: ********** и П. П. П., ЕГН********** и предмет продажбата на 19/640 от всичките описани по-горе земеделски имота;

3.Договор за покупко-продажба от 16,04.2020г. ,обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 7, том 2, per. №1334, дело № 174 от 16 04.2020г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд- Кн., надлежно вписан в Службата по вписванията при PC-Кн. на 16.04.2020г. Акт No161,том 2. дело № 357/2020г. с продавачи П. Д. М., с ЕГН**********; Н. Д. М., с ЕГН********** и В. Д. Й., с ЕГН********** и предмет продажбата на общо 1/16 /една шестнадесета/ идеална част от всичките описани по-горе земеделски имота;

4.Договор за покупко-продажба от 11.06.2020г. ,обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №117,том 2, per. №1982, дело № 237 от 11.06,2020г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд-Кн., надлежно вписан в Службата по вписванията при PC -Кн. на 11.06.2020 г., Вх. per. № 943, том 2, дело №554/2020г., с продавач Цв. Й. Г., с ЕГН********** и предмет продажбата на общо 1/32/една тридесет и втора/ идеална част от всичките описани по-горе земеделски имота;

5.Договор за покупко-продажба от 24.06.2020г. , обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №170,том 2, per.N2208, дело №267 от 24.06.2020г. на В. Р.,Нотариус с район на действие Районен съд - Кн., надлежно вписан в Службата по вписванията при PC -Кн. на 24,06,2020 г Акт № 45, том 4, дело № 267 от 24.06.2020 г. , с продавачи Ел. Игн. П., с ЕГН: ********** и Б. Ив. П., с ЕГН********** и предмет продажбата на общо 1/32/една тридесет и втора/ идеална част от всичките описани по-горе земеделски имота;

6.Договор за покупко-продажба от 08.07.2020г. ,обективиран в Нотариален акт за покупкопродажба на недвижими имоти №15,том 3, рег. №2441,дело №303 от 08.07.2020г. на В.

Р.,Нотариус с район на действие Районен съд-Кн.,надлежно вписан в Службата по вписванията при PC-Кн. на 08.07.2020г. Акт №98, том 4, дело № 698/2020г. с продавачи Пл. Л. К., с ЕГН**********; В. Г. Д., с ЕГН: **********; П. М. М., с ЕГН: **********; Цв.

Кр. Кр., с ЕГН:********** и Кр. Кр. Кр., с ЕГН:**********, и предмет продажбата на общо 1/16 /една шестнадесета/ идеална част от всичките описани по-горе земеделски имота и 7.Договор за покупко-продажба от 25,08.2020г. ,обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 177, том 3, per. № 3342, дело № 418 от 25.08.2020г. на В. Р., Нотариус с район на действие Районен съд Кн., надлежно вписан в Службата по вписванията при PC- Кн. на 25.08.2020г. Акт №111, том 5. дело №904/2020г., с продавачи Ем. Анг. Т., с ЕГН: ********** и Кр. Анг. К., с ЕГН:**********, 2 и предмет продажбата на общо 1/32 /една тридесет и втора/ идеална част, от всички описани по-горе земеделски имота.

Той твърди,че съсобственик с права 6/972идеална част от горепосочения недвижим имот е ответника ЛЮБ. Д. М., който е придобил правата си по силата на договор за дарение, сключен с Н. Д. В., с ЕГН:**********, вписан в CB-Кн. под дв.вх. per, №1627 от 19.05.2015г.

Ищецът сочи,че на 07.09.2015г. ответникът ЛЮБ. Д. М. е сключил сам съм себе си, явявайки се и арендодател и арендатор, договор за аренда с нотариална заверка на подписите per.№3891 от същата дата по регистъра на нотариус №407 Г. Хр., с район на действие PC гр. Б. Сл., по силата на който предоставя на себе си за временно и възмездно ползване под аренда процесния недвижим имот. Сочи се от ищцовата страна,че договорът е сключен за срок от 15/петнадесет стопански/ години, считано от стопанската 2016/2017г. и е вписан в CB-Кн. под дв. вх, per. №3167 от 08.09.2015г.

Според ищеца така сключения договор за аренда от 07.09.2015г. не поражда действие и от него не възниква арендно правоотношение, тъй като съгласно легалната дефиниция на понятието "договор", регламентирана с разпоредбата на чл.8,ал.1 от ЗЗД, договорът е съглашение между две или повече лица,за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях,което е в насока,че за да възникне изобщо договорно правоотношение е необходимо да има най-малко две страни , освен при едностранните правни сделки, към чиято категория обаче договорът за аренда не принадлежи, всяка от които изразява правно валидна воля за обвързване с другата страна по общо съгласие, като с договора страните определят и предмета и съдържанието на правната връзка между тях.

Въззивникът изтъква,че законът и правовия ред изключват изобщо възможността в едно и също лице, разбираемо като един и същи правен субект, да се съвместяват качествата и на двете страни по договора,което е продиктувано от факта, че едно и също лице фактически не може да изразява воля и съгласие за сключване на двустранен договор,заемайки качеството и на двете страни по договора.

Според ищцовата страна в случай, на формално сключване на такъв договор, неясно при какви обстоятелства заверен нотариално и вписан в Службата по вписванията-Кн., то същият изобщо не поражда правно действие и от него не възниква облигационно правоотношение,защото липсва основния елемент от правопораждащия правоотношение факт, а именно съгласието на поне две лица. Излагат се доводи,че договорът за аренда е производен от договора за наем, представлява специален вид договор, регламентиран в специалния по отношение на ЗЗД, Закон за арендата в земеделието, но като вид облигационна сделка, към него се прилагат общите правила на ЗЗД, регламентиращи правната същност на договора като вид правна сделка. Ищецът счита,че целта, преследвана със сключване на този договор може да бъде постигната, чрез подаване па декларация от страна на ответника в качеството му на съсобственик по чл.376,ал.1 от ЗСПЗЗ и чл.69 ППЗСПЗЗ за лично ползване на процесния недвижим имот от ответника, което би имало за последица правото да се ползва целият имот именно от този 3 съсобственик. Ищцовата страна сочи,че със сключването на атакувания договор ответникът е придобил правото да ползва целия недвижим имот на договорно основание,въпреки че притежава това право в качеството си на съсобственик, което счита за недопустимо и в противоречие с правовия ред.Според ищцовата страна,процесният договор за аренда е сключен с цел да се увредят интересите на останалите съсобственици,като се създаде пречка пред тях да ползват съсобствения недвижим имот лично или чрез отдаването му за ползване на трето лице.Ищцовата страна изтъква,че дори хипотетично да се допусне,че договорът за аренда от 07.09.2015 г. поражда правно действие, то към настоящия момент същият е загубил това свое действие и се явява непротивопоставим на ищеца, защото със ЗИДЗАрЗ(обн.ДВ.,бр.13 от 2017г.,в сила от 07.02.2017г.) е създадена императивната норма на чл.3,ал.4 на същия закон,съгласно която договор за аренда може да се сключи от съсобственик на земеделска земя,чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот.

Ищцовата страна счита,че по отношение на сключените преди влизане в сила на тази норма договори за аренда от съсобственици,които не притежават повече от 50 на сто идеални части, следва да се приеме, че настъпва конверсия и тези договори се превръщат в договори за наем по ЗЗД,а доколко го липса съгласие на останалите съсобственици или мнозинството от тях, притежаващи повече от 50 на сто идеални части за управление на общите недвижими имоти,чрез отдаването им под аренда, и според константната практика на ВКС без да се цитира конкретно такава,сключването на договор за аренда представлява действие по управление,съгласно чл.229,ал.2 от ЗЗД договорът се счита за срок от три години.

Ищцовата страна счита,че това е максималния срок, за който лице с право за извършване на обикновени действия по управление може да сключва договор за наем,а от друга страна съгласно императивната разпоредба на чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ(обн.ДВ.,бр.42 от 2018г.,в сила от 22,05.2018г,, договор за наем със срок над една година може да сключи съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или упълномощено от тях лице.Изтъква се,че по аргумент от разпоредбата на §10 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ(обн.ДВ, бр.42 от 2018г,,в сила от 22.05.2018г.) договор за наем на земеделска земя за срок по-дълъг от една юдина, сключен до датата на влизане в сила на този закон, при който не са спазени изискванията на чл,4а,ал.1, може да бъде потвърден от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25 на сто идеалните части от съсобствения имот с писмена декларация подадена в съответната ОСЗ в срок до 31.07.2018г. като при липса на потвърждаване в този срок, договорът се заличава служебно от службата по вписвания и в съответната ОСЗ след изтичане на стопанската година. Ищецът сочи,че ответникът ЛЮБ. Д. М. притежава помалко от 25 на сто идеални части от процесния недвижим имот,поради което при настъпилата конверсия на договора за аренда в договор за наем, доколкото липса потвърждение в срока по §10,ал.2 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ (обн ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от 4

22.05.2018г.),следва да се приеме,че този договор е непротивопоставим по отношение на ищеца и няма действие спрямо него,поради което следва да бъде заличен от Службата по вписвания-Кн.. Ищцовата страна счита,че договорът няма действие и поради изтичане на срокът му при конверсия в обикновен договор за наем,какъвто съсобственик притежаващ по-малко от 25 на сто от идеалните части може да сключи за срок до 1 стопанска година.

Описва се ,че като съсобственик и земеделски производител за ищеца е налице правен интерес от предявяване на настоящите искове, тъй като атакувания договор за аренда пречи на ищеца да ползва лично съсобствената земеделска земя,респективно да я предостави за ползване срещу действителния размер на рентата, така че да получава реално полагащата му се облага от ползване на процесния недвижим имот.