Решение № 14548 от 28.07.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 14548 гр. С. 28.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА при участието на секретаря НИКОЛЕТА АС. БОЖКОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело № 20211110174695 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от П. Г. Г., с ЕГН **********, с адрес: гр. С. р-н В.а, ж.к. О., бл. ..., ет ап със съдебен адрес: гр. С. ул. Хр. Бв № ет к-ра № срещу „Д и“ с ЕИК ... със седалище и адрес на управление: гр. С. ж.к. С., бл. ет, ап. представлявано от Е.Н..

Иска се съдът да прогласи за унищожаем сключения договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент, обективиран в нотариален акт № том III, рег. № ... дело № ...т 2020г. по описа на нотариус В. Г. като сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия.

Ищцата твърди, че на ..г. в гр. С. в условията на крайна нужда и явно неизгодни условия е била принудена да сключи договор за продажба на недвижим имот, представляващ апартамент, придобит по наследство от майка й – Е. В. Г., починала на 22.09.2019г., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор на сградата ... и идентификатор на апартамента ....36, по документ за собственост представляващ апартамент № находящ се в гр. С. ж.к. О. бл. ..., вхт със застроена площ от 45, 25 кв.м., ведно с таванско помещение № с площ от 5, 951 кв.м., заедно с 0,892% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.

Ищцата твърди, че сделката по прехвърляне на собствеността на имота е извършена при цена в размер на 31 750 лв., от която сума 26 750 лв. е следвало да бъде изплатена на „Д. к“ ООД – гр. С. за заличаване на учредена върху процесния имот договорна ипотека. Сумата от 5 000 лв. ищцата е получила преди сключването на договора за покупко-продажба. П. Г. твърди, че е сключила договора за прехвърляне собствеността върху процесния имот при 1 явно неизгодни условия и при крайна нужда, което обуславя правния й интерес да претендира пред съда унищожаването му по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД и излага следните обстоятелства, при които счита, че е била принудена да сключи договора при явно неизгодни условия и крайна нужда, а именно:

На 01.10.2020 година ищцата е сключила договор за заем № ...т 01.10.2020 г. с „Д. к“ ООД, ЕИК ... по силата на който е получила в заем сума в размер на 26 750 лева. За обезпечаване на вземането на кредитора по договора за заем тя учредила в полза на дружеството договорна ипотека върху процесния имот с нотариален акт № акт № том II, peг. № дело №/2020 г. от регистъра на нотариус Ц.З, peг. № от регистъра на Нотариалната камара.

Срокът за погасяването на отпуснатия заем бил определен на 12 месеца. Съгласно условията на договора, за първите шест месеца „Д. к“ ООД е удържал предварително дължимите лихви. В началото на месец декември 2020 година, пълномощник на кредитора е обявил заема за предсрочно изискуем. Затова ищцата е следвало да погаси остатъка от получената сума до края на 2020 година. П. Г. твърди, че принудена от обстоятелствата и водена от намерението да спаси жилището си, в което живее с малолетното си дете, била принудена да търси начин да осигури средства, за да погаси отпуснатия й от „Д. к“ ООД паричен заем.

Ищцата сочи, че трето на спора лице, което било запознато с тези обстоятелства, предложило да я свърже с финансова институция, от която тя би могла да получи финансиране, с цел погасяването на отпуснатия заем. По този начин и затова, тя се свързала с ответното дружество „Д и“ ЕООД. За осигуряване на парични средства от страна на ответното дружество, по указания, тя прехвърлила собствеността върху апартамента на това дружество. Ищцата била уведомена, че в определен от дружеството срок може да го откупи срещу определена цена, което не се случило.

Ответникът е депозирал отговор на исковата молба, с който оспорва иска като неоснователен, с оглед действията на ищцата при сключване на оспорения договор. Не се оспорва обстоятелството, че между П. Г. и „Д и“ ЕООД на ..г. пред нотариус В. Г. е изповядана сделка за покупко-продажба на недвижимия имот, описан в исковата молба и за цената, посочена в него. Преди изповядване на сделката на ищцата е платена и сума от 5000 лв., дадени са 600 лв. за възстановяване подаването на електроенергия в жилището.

Пълномощникът на ответника излага твърдения за уговорка между страните за „обратно изкупуване“ на жилището, за това ищцата да остане да живее в него до месец март 2021 г., за да има възможност „в този период да намери начин или да си върне дадената в заем сума или да получи пари при по-изгодни условия“. Счита, че ищцата при сключване на договора не е действала при крайна нужда, тъй като парите, получени след ипотекирането на жилището, в което живее с малолетното си дете, предоставя в заем.

Съдът е сезиран с иск по чл. 33, ал.1 от ЗЗД.

От събраните по делото писмени и гласни доказателства се установи следното във фактическо отношение:

Ищцата П. Г. и Р. М са деца на Е. В. Г., починала на 22.09.2019г. в гр. С.. П. Г. през 2014 г. е родила детето АА. П. Г. На 01.10.2020г. между „Д. к“ ООД, с ЕИК ... представлявано от Т. Р 2

С. като заемодател и ищцата П. Г. като заемополучател е сключен договор за заем № ..01.10.2020г., с който заемодат. се е задължил да предостави на заемат.лихвоносен и обезпечен заем с максимален размер на главницата от 26 750 лв., а заемателката се е задължила да го върне при условията на договора, а именно: фиксирана лихва в размер на 18 % на година върху усвоената и непогасена част от главницата. В т.2.3 от договора е уговорено лихвата да се плаща съгласно погасителен план към договора. Уговорено е, че в случай, че заемополучат. не изпълни имуществено или неимуществено задължение по договора на съответната дата на падеж, както и при предсрочна изискуемост на кредита, същият дължи неустойка за забава на 0, 25 % върху сбора от цялата непогасена част от заема и натрупалата се до момента договорна лихва, за всеки ден, считано от датата на падежа и дължимото плащане до момента на окончателното погасяване на всички дължими суми.

Уговорена е и неустойка за забава, която се начислява от деня, следващ падежа на съответното задължение до деня на пълното му погасяване и се начислява на база реално изминали дни. Неустойката се дължи и след обявяване на заема за незабавно и предсрочно изискуем. Сред сравнително многобройните условия за начисляване на лихви е и това, че при обявяване на заема на предсрочно изискуем, поради неизпълнение от страна на заемополучат. до окончателното му погасяване, същият да се олихвява с договорената лихва по чл. 2.3.а и неустойка по чл. 2.3.с. Съгласно т. 4 от договора – „задължения на заемополучат., освен ако заемодат. изрази писмено съгласие за друго и докато договора е в сила, като предварително условие за отпускане на заема, заемополучат. се е задължил да предостави следното обезпечение: да учреди и впише в полза на заемат.първа по ред договорна ипотека върху следния свой собствен недвижим имот: апартамент № находящ се в гр. С. ж.к. О. бл. ..., вхт със застроена площ от 45, 25 кв.м., ведно с таванско помещение № с площ от 5, 951 кв.м., заедно с 0,892% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, който апартамент представлява самостоятелен обект с идентификатор ....36, намиращ се в сграда с идентификатор ..., подробно описан в договора за заем. В точка 5 от договор за заем № ..01.10.2020 г. са изброени случаите на неизпълнение на договора, сред които: съгласно т. 5.2, а/ при настъпване на неизпълнение, което продължава повече от 7 дни или последиците от него не са възстановени в този срок, заемодат. има право да обяви заема за предсрочно и незабавно изискуем и да пристъпи незабавно към принудително изпълнение по обезпечението и/или по останалото имущество на заемополучат. както и да обяви за предсрочно изискуеми част или всички свои вземания по всеки друг договор сключен между същите страни, и други клаузи отнасящи се до настъпване и последиците от предсрочната изискуемост на задължението. На 01.10.2020 г. нотариус Ц.З е удостоверила нотариално подписите на страните по договора. Съгласно погасителния план към договора П. Г. е следвало да плаща задължението по договора за времето от 01.11.2020 г. до 01.10.2021 г.

От сверено копие на договор за паричен заем, сключен на 22.10.2020г. между П. Г. и В. С. се установява, че сумата в размер на 26 750 лв., която П. Г. е получила в заем от „Д. к“ ООД, ищцата като заемодател я е предоставила в заем на В. Г. С. като заемател, без последният да 3 дължи възнаградителна лихва или лихва за забава, или неустойка при неизпълнение на задължението си да върне заетата сума на заемодателката. Заемат. се е задължил да осигури надлежно обезпечение на заема съгласно чл. 7 от договора, но в договора липсват уговорки за това. Член 7 урежда прекратяването му.

На .. г. ищцата П. Г. Г. като продавач и ЕЕ. В. Н. като управител и едноличен собственик на капитала на „Д и“ ЕООД като купувач са сключили договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № том III, рег. № ... дело № ../2020г. на нотариус В. Г.. Видно от нотариалния акт, П. Г. е продала на „Д и“ ЕООД собствения си недвижим имот – апартамент № в гр. С. ж.к. О., бл.

..., вх. ет., ведно с таванско помещение № и прилежащите им общи части за сумата от 31 760 лв., която купувачът ще изплати по следния начин: 26 750 лв. ще плати на „Д. к“ ООД за заличаване на учредената договорна ипотека върху имота и 5 000 лв. на продавача, за които той е заявил, че е получил от купувача преди подписване на договора за покупко-продажба.

На датата на продажбата между П. Г. като продавач и Е.Н. като едноличен собственик на капитала на „Д и“ ЕООД е подписан протокол за предаване на владение на недвижим имот, съгласно които на ..г. П. Г. на .. г. е предала на купувача „Д и“ ЕООД владението и дърЖ.ето на продадения имот и в срок до 31.03.2021 г. е останала в него като наемател срещу месечна наемна цена от 300 лв.

Със споразумение към договор за заем № ..01.10.2020г., сключено на 18.01.2021г., купувачът на процесния апартамент № - „Д и“ ЕООД е сключил със заемодат. на П. Г. – „Д. к“ ООД споразумение за изплащане на задължението на П. Г. в общ размер на 28 371, 72 лв., включващи главница, такса за предсрочно погасяване и такса за заличаване на ипотека срещу което „Д. к“ ООД се е задължил в 7-дневен срок от получаване на плащането, представляващо погашение по договора за заем, да депозира молба за заличаване на ипотеката, учредена за обезпечение на договора за кредит.

Съгласно изготвената и приета като доказателство по делото съдебно-оценителна експертиза, към ..г. - датата на покупко-продажбата на процесния апартамент № с площ от 45, 25 кв.м., ведно с таванско помещение № с полезна площ от 5, 95 кв.м., реалната им продажна цена е в размер на 97 702 лв.

Свидетелката Г. Ф. познава ищцата от 25 години, тъй като живее с нея в един блок, на един етаж. Познава добре и семейството й. Знае, че майка й е починала през 2019г, че баща й бил болен от деменция, брат й бил 90 % инвалид. След смъртта на майка си П. се грижела за баща си и брат си, имала й дете, за което също се грижела. Свидетелката знае, че след смъртта на майка си П. не успявала да се грижи за семейството си, нямала пари и затова започнала да общува с лица с имена Й., Ва. и Ва. които в различни периоди от време обещавали помощта си. Ва. отдел баща й в К. за да се грижи за него, след което накарал П. да вземе заем от 26 000 лв., който той взел във връзка със сделка с къща в К. След като финансовата къща, от която П. взела заема започнала да търси връщането му, ищцата чрез лицето Й. се свързала с Ва. който обещал да върне заетите от П. пари. От своя страна, тя щяла да му ги върне от заплатата, която ще получава работейки при него. Като гаранция за 4 връщането на парите, Валентин поискал П. да му прехвърли собствеността на жилището си.

Обещал, че когато ищцата се издължи, той ще й върне собствеността.