Решение № 174 от 18.05.2023, Окръжен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 174 гр. Русе, 18.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на осемнадесети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Аглика Гавраилова

Членове:

Антоанета Атанасова

Светослав Тодоров при участието на секретаря Мариета Цонева като разгледа докладваното от Светослав Тодоров Въззивно гражданско дело № 20234500500184 по описа за 2023 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл.ГПК.

Образувано е по въззивна жалба от „Централна кооперативна банка“ АД против Решение № 48/ 16.01.2023г., постановено по гр.д. № 4223/2021г. по описа на Районен съд гр. Русе, с което са отхвърлени предявените срещу Б.

М. Б. искове за осъждане ответника да заплати на банката сумата от 1512 лева, претендирана като 18 броя наемни вноски, сумата от 3780 лева, претендирана като неустойка за вреди от неизпълнението на договора за наем за период от 18 месеца и сумата от 60 лева, представляваща разноски за връчване на уведомление за прекратяване на договора за наем чрез ЧСИ.

Жалбоподателят излага съображения за неправилност на решението, като твърди, че ответникът е сключил неформален договор за наем, по който банката е станала страна след придобиване на собствеността върху имота.

Излагат се доводи за допуснати от първоинстанционния съд нарушения на процесуалните правила и материалния закон. Моли въззивния съд да отмени първоинстанционното решение в обжалваната част, като постанови друго, с което да уважи изцяло предявените искове. Претендира разноските по делото за двете инстанции.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на жалбата, в който се оспорва нейната основателност. Твърди се, че решението е постановено правилно и законосъобразно. Моли за отхвърляне на жалбата и потвърждаване на решението в обжалваната му част.

1

За да се произнесе по спора, съставът на Русенския окръжен съд съобрази следното:

Производството по гр.д. № 4223/2021г. по описа на Районен съд гр. Русе е образувано по искова молба от „Централна кооперативна банка“ АД срещу Б.

М. Б., с която са предявени осъдителни искове с правно основание чл.232 ЗЗД, чл.86, ал.1 ЗЗД и чл.92 ЗЗД.

В исковата молба се твърди, че считано от 27.11.2019г. банката е придобила собствеността върху недвижим имот с административен адрес гр.

Русе, ул. „ТЕЦ Изток“ № 34. На 02.12.2019г. бил извършен въвод във владение на имота от синдика на предходния собственик – „Пропърти къмършъл“ ООД – в несъстоятелност.

С известие от 30.06.2020г. ответникът направил из явление до банката, че е бил в наемно правоотношение с наемодател „Пропърти къмършъл“ ООД – в несъстоятелност и заплащал на това дружество месечен наем в размер на 70 лева за наетото и ползвано помещение. Изявлението било директно признание от ответника за наличие на фактическо наемно правоотношение, което съществувало преди придобиване на собствеността върху имота от ЦКБ АД.

С нарочно писмо от 06.07.2020г. ЦКБ АД уведомила ответника, че дължи месечен наем за периода от 03.12.2019г. до 03.06.2020г. в размер на 70 лева без ДДС, съответно общо 504 лева с включен ДДС, както и неустойка за забава в размер на 210 лева месечно за целия период, за който се дължи наемната цена към датата на уведомлението. В същото писмо се съдържало изрично изявление за прекратяване на договора за наем с едномесечно предизвестие, считано от датата на получаването и покана за доброволно предаване на наетото помещение. Уведомлението било изпратено за връчване на ответника чрез ЧСИ, за което били направени разноски в размер на 60 лева. Съобщението било връчено чрез залепване на уведомление по реда на чл.47 ГПК, като и след това липсвал контакт с наемателя и предприети действия от негова страна за освобождаване на наетото помещение и предаването му на ищеца.

Постъпил е отговор в срока по чл.131 ГПК от ответника, чрез назначения му особен представител, с който се оспорват предявените искове. Оспорва се наличието на договор за наем между страните. Изразява се становище, че писмото от ответника може да се приеме единствено за предложение за сключване на договор за наем, като в същото дори не бил индивидуализиран по никакъв начин имота, за който се отнася.

Съставът на Русенския окръжен съд, въз основа на твърденията и възраженията на страните, с оглед събраните по делото доказателства и по вътрешно убеждение, формира следните фактически изводи:

От представения с исковата молба нотариален акт за продажба на недвижим имот № 109, том IV, рег. № 11104, нот. дело № 583/27.11.2019г. на нотариус Иглика Кирилова, вписана в РНК под № 618 и район на действие – 2

Районен съд Русе се установява, че на 27.11.2019г. ищцовата банка е придобила от „Пропърти къмършъл“ ООД – в несъстоятелност собствеността върху недвижим имот, находящ се в гр. Русе, ул. „ТЕЦ Изток“ № 34, с площ от 6951 кв.м., ведно с построените в имота сгради и изградените подобрения и приращения в имота.

На 02.12.2019г. е съставен протокол за въвод във владение, подписан от представители на страните по договора за покупко-продажба.

Към доказателствата по делото е представено саморъчно изписано известие с посочена дата 30.06.2020г. и автор Б. Б. със следния текст „за използвания от мен имот предлагам наем за помещението 70 лв. какъвто наем съм плащал на стария собственик за което имам разписки. В помещението няма то и не е уплътнено“.

На 06.07.2020г. ищцовата банка е изпратила уведомление до ответника, с което го кани да заплати наемна цена за период от 6 месеца в размер на 504 лева с ДДС и неустойка за забава за същия период в размер на 1260 лева, като се съдържа и волеизявление за прекратяване на договора за наем с едномесечно предизвестие, считано от датата на получаване на уведомлението. Съдържа се също изявление, че при неизпълнение на задълженията за плащане и за освобождаване на имота, ответникът ще дължи на банката обезщетение за забава в размер на не по-малко от 900 лева без ДДС месечно.

Уведомлението изпратено чрез частен съдебен изпълнител и прието за редовно връчено на основание чл.47, ал.5 ГПК.

В полза на ищеца са допуснати гласни доказателства посредством разпит на водения от него свидетел В.П.Б..

В показанията си свидетелят твърди, че извършва дейност по обработка на метали в складова база, собственост на ЦКБ, намираща се срещу ТЕЦ Изток.

Свидетелят не познавал Б. Б., не се е запознавал с него и го е виждал само един път, но знаел, че това лице е ответника. Свидетелят знаел от предишни наематели, че ответникът също е наемател, но не знаел какво има в неговото помещение. Помещението на ответника било с площ от около 70 кв.м. и се намирало в различна сграда от тази, в която се намира помещението на свидетеля. Свидетелят чувал от други наематели, че Б. Б. идвал събота и неделя, но не го е виждал. Не му е известно какво представлява помещението на ответника, дали има сключен договор за наем и каква е наемната цена.

Предвид така установеното от фактическа страна, настоящият състав на Русенски окръжен съд формира следните правни изводи:

Първоинстанционното решение е постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна компетентност, поради което е валидно.

Наличието на всички положителни и липсата на отрицателните процесуални предпоставки във връзка със съществуването и упражняването 3 на правото на иск при постановяване на съдебното решение, обуславя неговата допустимост, поради което въззивният съд дължи произнасяне по съществото на спора.

В правната доктрина и в съдебната практика няма спор, че договорът за наем по правило е неформален и че за валидното възникване на наемно правоотношение следва да е налице съгласие на страните относно вещта, която се предоставя във временно ползване, и относно възнаграждението (наемната цена), която наемателят дължи за предоставеното му ползване.

Няма законови пречки по време на действие на договора за наем наемодателят да прехвърли наетия имот на трето лице. За да защити интересите на наемателя, законодателят е създал правната норма на чл. 237 ЗЗД, която урежда противопоставимостта на наемния договор на частния правоприемник. За да се осъществи фактическия състав на тази норма е необходимо да са налице следните кумулативно дадени елементи: наличието на договор за наем, който е сключен преди прехвърлянето на имота и осъществяване на транслативна сделка, по силата на която собствеността върху наетия имот преминава върху трето за договора за наем лице. В случай, че са налице тези предпоставки, новият собственик на вещта придобива права спрямо наемателя в качеството си на наемодател, встъпил в наемното правоотношение по силата на закона, който с посочената норма установява правило за запазване действието на наемния договор спрямо приобретателя.

Принципът на доказването в гражданският процес, залегнал в чл.154 ал.1 ГПК е, че всяка от страните е длъжна да докаже фактите, които са благоприятни за нея и на които основава своите искания и възражения.

Доказването на тези факти следва да бъде пълно и главно – да създаде абсолютна достоверност и несъмненост в твърдените положителни факти и обстоятелства. Ако страната не се справи с доказателствената тежест, дори да съществува вероятност, но не и несъмненост, то в резултат на последиците от разпределението на доказателствената тежест в гражданския процес, за съда този факт или обстоятелство не се е осъществило, ако трябва да се установи настъпването му, съответно се е осъществило, ако трябва да се установи липсата му. В този смисъл и Решение № 80/ 30.05.2018г. по гр.д.

№2560/2017г. по описа на ВКС, IV г.о.

В настоящето производство предявените от ищеца искове се основават на твърдение за съществувало между ответника и праводателя на ищеца наемно правоотношение с конкретни твърдени параметри – нает имот, наемна цена, срок и уговорена неустойка, както и на встъпването на ищеца по силата на закона в това правоотношение след придобиване собствеността върху имота.

От представените с исковата молба писмени доказателства се установява по безспорен и категоричен начин, че ищцовата банка е придобила собствеността върху недвижим имот с множество построени в него сгради по силата на договор за покупко-продажба от 27.11.2019г.

При наличие на съществувало наемно правоотношение между продавача 4 като наемодател и ответника като наемател, то ищецът би встъпил в него по силата на закона.

Това обаче не се установява от събраните в производството доказателства.

Представеното писмо с поставена дата 30.06.2020г. и показанията на свидетеля Балкански представляват косвени доказателства, които правят вероятно съществуването на наемно правоотношение, но не доказват по изискуемия от закона категоричен и несъмнен начин наличието на това правоотношение.

В изявлението от Б. Б. не се съдържа индивидуализация на ползван имот, стар собственик, а дори и на самото лице, което отправя предложението – посочени са само две имена, без третото име на лицето и без адрес или телефон за връзка. Показанията на свидетеля само пресъздават твърдения на други неустановени по делото лица и липсват данни за пряко и непосредствено възприети факти и обстоятелства. Свидетелят е виждал само веднъж лицето, което счита за ответника, а останалите твърдения са „чути от други наематели“.

От посочените доказателства не може да се установи дали действително ответникът е ползвал под наем помещение в придобития от ищеца имот, находящ се в гр. Русе, ул. „ТЕЦ Изток“ № 34, в кой период е ползван този имот, уговорени ли са наемна цена, срок на договора и неустойка при прекратяването му с праводателя на ищеца.

Въпреки предоставената на ищеца възможност в първоинтанционното производство, не са ангажирани доказателства, от които да се установи: какво представлява придобития от ищеца имот; как се осъществява достъпа до целия имот и конкретно до обекта, за който се твърди, че се ползва от ответника; ползван ли е конкретен обект в този имот от ответника и в кой период, чрез лице, което го познава и лично го е виждал в този обект; плащана ли е наемна цена в полза на „Пропърти къмършъл“ ООД – в несъстоятелност, в кой период, в какъв размер и за кое помещение.

След като ищецът не установява по изискуемия в закона начин наличието на наемно правоотношение между неговия праводател и ответника, то исковите претенции се явяват неоснователни и недоказани, а първоинстанционното решение, с което са отхвърлени – правилно и законосъобразно.