Решение № 664 от 12.10.2025, Районен съд - Разград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 664 гр. Разград, 12.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на единадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА при участието на секретаря ДАРИНКА М. ДИМИТРОВА като разгледа докладваното от СИЛВИНА Д. ЙОВЧЕВА Гражданско дело № 20253330100308 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

С искова молба, подадена от Д. И. К. с ЕГН *** от гр. Разград, ***, против Р. Н. И. с ЕГН ********** от гр. Разград, ***, Г. И. Г. с ЕГН ********** от гр. Разград, *** и К. И. Г. с ЕГН ********** от гр. Разград, ***, се моли съдът да обяви за окончателен предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на 05.11.2009 год., с който продавачът И. Г. И. с ЕГН ********** - заместен в настоящето производство от законните си наследници Р. Н. И. с ЕГН **********, Г. И. Г. с ЕГН ********** и К. И. Г. с ЕГН **********, тримата от гр. Разград, прехвърлят на купувача Д. И. К. с ЕГН *** от гр. Разград правото на собственост върху следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор *** съобразно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Разград, одобрени със заповед № РД-1837/10.03.2008 год., с площ от 490 кв.м., административен адрес: гр. Разград, общ. Разград, обл. Разград, ***, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), при съседи: имоти с идентификатори ***, ***, 61710-5052426, ***, заедно с построените в него: сграда с идентификатор *** със застроена площ 14 кв.м., на един етаж, предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, и сграда с идентификатор ***, със застроена площ 68 кв. м., на един етаж, предназначение: жилищна сграда – еднофамилна. На основание чл. 362, ал. 1, изр. 2 от ГПК, се моли съдът да задължи купувачът Д. И. К. да заплати на продавачите Р. Н. И., Г. И. Г. и К. И.

Г. на равни части сумата 39 000 лева, считано в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, заедно с всички законни последици - заплащане на дължимата държавна такса и местен данък, като осъди ответниците да заплатят разноските за проведеното съдебно производство.

Ищецът сочи, че на 05.11.2009 год. в гр. Разград между него и И. Г. И. като продавач и наследодател на ответниците, бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: поземлен имот с 1 идентификатор *** съобразно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Разград, одобрени със заповед № РД-1837/10.03.2008 год., с площ от 490 кв.м., административен адрес: гр. Разград, общ. Разград, ***, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), при съседи: имоти с идентификатори

***,

***,

***,

***, заедно с построените в него: сграда с идентификатор *** със застроена площ 14 кв. м., на един етаж, предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, и сграда с идентификатор *** със застроена площ 68 кв. м., на един етаж, предназначение: жилищна сграда еднофамилна. Съобразно описанието на имота в договора, същият представлявал УПИ XVIII - 2148 в квартал 93 по застроителния и регулационен план на града. Уговорена била покупко-продажна цена в размер на 40 000 лева, като при подписване на предварителния договор ищецът твърди, че е заплатил на продавача сумата 1 000 лв. в брой. Остатъкът от уговорената цена в размер на 39 000 лв. следвало да се издължена в срок до 31.10.2010 год. след изтегляне на кредит от банка. Този срок също бил обвързан с уговореното задължение на продавача в чл. 5 от договора, а именно в срок до 31.12.2009 год. да бъдат представени на ищеца документи за нотариално оформяне на покупко-продажбата. Продавачът бил получил на лично основание (като наследник) правото на собственост върху процесния имот – в статут на УПИ, въз основа на извършена делба по гр. д. № 591/ 2006 год. по описа на Районен съд – Разград. Междувременно през 2008 год. била приета кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Разград и за двата съседни урегулирани поземлени имоти – предмет на делбата, бил определен един общ поземлен имот с идентификатор *** с площ от 1065 кв. м. Така отново възникнала съсобственост между продавача и трето лице, което препятствало прехвърляне на имота по предварителния договор. Многократно ищецът настоявал продавачът да изпълни задължението си по предварителния договор и да му представи документи за нотариалното оформяне на покупкопродажбата. Едва през 2023 год. продавачът изготвил проект за изменение на кадастралния план и за изпълнение на съдебното решение от 01.07.2008 год., постановено по посоченото по-горе дело за извършване на делбата. Въз основа на това изменение били нанесени новите обекти и поземления имот, предмет на предварителния договор, с идентификатор ***. Така технически била прекратена съсобствеността и станало възможно реалното прехвърляне на поземления имот с построените в него сгради. Ищецът твърди още, че владее имота от подписването на предварителния договор и се възползвал от правото си в чл. 6 да извърши ремонтни работи по къщата и имота, тъй като те не представлявали годни обекти за ползване. Цялото дворно място било обрасло с всякаква растителност, а къщата била полуразпаднала се. Ищецът твърди, че за период от няколко години сменил изцяло дограмата с ПВЦ - всички прозорци и врати; целият покрива бил подменен - греди, изолация, нови керемиди; изградени били бетонови пътеки и площадка с навес; направил вътрешна изолация на къщата с нова баня; положил ламинат в две стаи и плочи в третата стая; положил бетонова замазка в бечовите стаи; измазал стените и монтирал гипскартон; изградил нова ограда с масивна основа и желязо; направил гараж със сандвич панели върху бетонова основа; направил остъкляване на значителна стойност; прокарал нова водопроводна инсталация, свързана с външна връзка и изградил на шахта; изградена била нова ел. инсталация в къщата; направено било 2 подсилване на основите на къщата с арматура и бетон. Тъй като в края на 2023 год. отпаднали всякакви технически и свързаните с тях юридически пречки за прехвърлянето на недвижимия имот, ищецът отново подновил поканите към продавача, вече в лицето на неговите законни наследници – ответниците по делото. Тъй като те отказали да изпълнят задължението си по договора за прехвърляне на имота, ищецът сочи, че желае да се възползва от правото си по чл. 19, ал. 3 от ГПК за сключване на окончателен договор. Твърди, че никога не е оспорвал задължението си да плати остатъка от покупко-продажната цена в размер на 39 000 лв., но това трябвало да се стане при сключване на окончателния договор с постановяване на съдебното решение. Със същото решение съдът следвало да постанови ищеца да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизане в сила на решението съгласно разпоредбата на чл. 362, ал.1, изр. второ от ГПК.

С отговора се прави изявление за развалянето на предварителния договор от 05.11.2009 г., поради неизпълнение на основно задължение на купувача по него да заплати остатъка от договорената цена в размер на 39 000,00 (тридесет и девет хиляди) лева в срок до 31.10.2010 г., като на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД ответниците не дават допълнителен срок за изпълнение предвид изтеклия изключително продължителен период на неизпълнение от близо 15 (ПЕТНАДЕСЕТ) ГОДИНИ, водещ до липсата им на интерес от сключване на окончателен договор. Канят ищецът да им предаде имота, като в случай на отказ или бездействие от негова страна, му определят обезщетение за неползване на имота в размер на 1000,00 (хиляда) лева месечно.

Ответниците изразяват становище за процесуална недопустимост на иска, поради липса на валидна облигационна връзка по сключен и действащ валиден предварителен договор за покупко-продажба на НА, който да бъде обявен за окончателен. Сочи се, че липсва правен интерес от предявения иск за ищеца.

При условията на алтернативност молят за отхвърляне на иска изцяло като неоснователен и недоказан. Сочи се, че е налице пълно неизпълнение на съществено задължение на ищеца, а именно да заплати договорната цена в размер на 39 000,00 лева, представляваща 97,50 % от общата договорена цена, продължило през период от над 14 (четиринадесет) година, считано от 31.10.2010 г. до датата на подаване на отговора на исковата молба. Поради това се прави искане с ИМ изявление за разваляне на договора на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, във вр. с чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Сочи се още, че насрещната страна злоупотребява с права, знаейки че е заплатил едва 1000,00 лева в полза на продавача-нашия наследодател, а остатъкът отказал да заплати, както и че е договарял с лице, което не е едноличен собственик на имота, още повече, че относимо към датата на сключване на сделката И. Г. И. бил в законен брак с ответницата Р. Н. И., която също притежавала вещни права спрямо имота. От името на ответника Р. Н. И. се заявява, че не дава съгласие за сключване на окончателен договор с имота. Изтъква се още, че процесният имот е придобит в режим на съпружеска имуществена общност между И. Г. И. и ответницата Р.

Н. И. съгласно Протокол за спогодба по гр.д. № 591/2006 г. по описа на РС – Разград, видно от който наследодателят на ответниците е заплатил парично уравнение на дела на брат си в размер на 2 680,00 лева, което означавало, че имотът е бил придобит в режим на СИО по силата на презумпцията на чл. 21 от СК. Изтъква се още, че разпореждане с имоти съпружеска имуществена общност следва да се извърши съвместно от двамата съпрузи, а съдът не може 3 да замести с решението си волята на съпруга-неучаствал при сключване на предварителния договор, т.е. в настоящия казус предварителния договор не може да бъде обявен за окончателен по аргумент от чл. 24 от СК. При условията на алтернативност се прави възражение за изтекла погасителна давност по отношение на предявения иск, тъй като окончателният договор е следвало да се сключи в срок до 31.10.2010 г., когато купувача е следвало да заплати пълния размер на договорената цена и да се прехвърли собствеността върху имота в нотариална форма, като давността за обявяване на предварителния договор за окончателен по чл. 110 от ЗЗД е изтекла най-късно на 31.10.2015 г. Претендират се направените разноски.

Съдът като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.

235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

Процесният имот е придобит след съдебна делба. Съгласно Решение I от 01.07.2008 г. по гр.д. № 591/2006 г. по описа на Районен съд – Разград, съдът е обявил за окончателен разделителен протокол в следния смисъл: „Обявява окончателен разделителен протокол: Дял I - Урегулиран поземлен имот № ХIХ-2418 с площ от 585 кв.м. в кв. 93 по плана на гр. Разград, при съседи за имота: улица, имот № XX-2417, имот III-2427, имот № IV-2426 и имот № XVIII-2418 ведно с построената в имота стопанска постройка и съответната част от масивната жилищна сграда на стойност 21 370 лв.; Дял II Урегулиран поземлен имот № XVIII-2418 с площ от 490 кв.м. в кв. 93 по плана на гр.

Разград, при съседи на имота: улица, имот № ХIХ-2418, имот № IV- 2426 и имот № XVII-2419 ведно с построените в този имот паянтова жилищна пристройка, масивна жилищна сграда и стопански постройки на стойност 26730 лв. ОСЪЖДА съделителят, който получи в дял II ДА ЗАПЛАТИ на този, който получи дял I 2680 лева за уравнение на дяловете.“.

С Определение в открито с.з. 17.07.2009 г. и след невъзможност за постигане на спогодба, съдът пристъпил към теглене на жребие. И. Г. И. получил в дял и станал собственик на Урегулиран поземлен имот № XVIII-2418 с площ от 490 кв.м. в кв. 93 по плана на гр. Разград, при съседи на имота: улица, имот № ХIХ-2418, имот № IV- 2426 и имот № XVII-2419 ведно с построените в този имот паянтова жилищна пристройка, масивна жилищна сграда и стопански постройки на стойност 26730 лв., поради което следвало да заплати сумата 2680 лева на В. Г. И. за уравнение на дяловете.

На 05.11.2009 год. в гр. Разград между Д. И. К. и И. Г. И. като продавач бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот, находящ се в гр. Разград, ***, парцел № XVIII-2418 в кв. 93 от ЗРП, съставляващ терен с площ от 490 кв.м. ведно с построените в него жилищна сграда, едноетажна, с приземен за маза, със застроена площ от 56,50 кв.м., състояща се от три стаи на етажа и мазата с преустроени в две бечови помещения, при съседи на имота: лице, юг – ул. Костур, изток – Д.Б., запад – В. И., север – Б.Б.. Уговорена била покупко-продажна цена в размер на 40 000 лева, като при подписване на предварителния договор ищецът заплатил на продавача сумата 1 000 лв. в брой. Остатъкът от уговорената цена в размер на 39 000 лв. следвало да се издължена в срок до 31.10.2010 год. след изтегляне на кредит от банка. Този срок също бил обвързан с уговореното задължение на продавача в чл. 5 от договора, а именно в срок до 31.12.2009 год. да бъдат представени на ищеца документи за нотариално оформяне на покупкопродажбата. Обещателят декларирал към момента на сключване на договора: