Решение № 140 от 02.02.2026, Районен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 140 гр. Русе, 02.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: А. Ив. Абрашева при участието на секретаря Светла К. Г. като разгледа докладваното от А. Ив. Абрашева Гражданско дело № 20254520102131 по описа за 2025 година

Предявени са от Г. Н. Г., представител на „Г. НИК Г.” ЕООД в качеството си на професионален управител на Етажната собственост с административен адрес: ******** срещу Р. Г. Д., осъдителни искове с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС за заплащане на обща сума от 123 лв., представляваща незаплатени от ответника ежемесечни такси за управление и поддържане на общите части, както следва: за периода от м. 8/23 г. до м. 12/24 г. – по 6,00 лв. месечно, или сума в размер на 102,00 лв.; за периода м. 01/25 г. до м. 03/25 г. – по 7,00 лв. месечно или сума в размер на 21,00 лв.; сумата от 103,00 лв., представляваща такса за професионален домоуправител за периода от м. 8/23 до м. 12/24 – по 5,00 лв. месечно, или сума в размер на 85,00 лв.; за периода м.

01/25 г. до м. 03/25 г. – по 6,00 лв. месечно или сума в размер на 18,00 лв.; сумата от 100,00 лв., представляваща незаплатени от ответника ежемесечни такси по ФРО за периода от м. 8/23 г. до м. 03/25 г. – по 5,00 лв. месечно, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на исковата претенция в съда.

Изложени са твърдения, че с решение на Общото събрание на етажните собственици от 13.07.2023 г. е прието, че месечните такси ще са в следните размери: 1. Живущите на първи и втори етаж заплащат месечна такса 3.00 лв. на човек + ФРО + такса домоуправител и касиер, съгласно сключен договор; 2.

Живущите от трети до осми етаж заплащат месечна такса 6.00 лв. на човек + ФРО + такса домоуправител и касиер, съгласно сключен договор; 3.

Собствениците на необитаеми апартаменти заплащат по 0,5 човекотакса + ФРО + такса домоуправител и касиер, съгласно сключен договор. ФРО бил в размер както следва: Гарсониера – 4,00 лв. месечно; Двустайни апартаменти – 1

5,00 лв. месечно; Тристайни апартаменти 6,00 лв. месечно /т. 4 от Протокол № 1/13.07.2023 г./.

Ответникът, в качеството си на собственик на **********, в който апартамент живеел сам следвало да заплаща ежемесечна сума в размер на 16,00 лв., от която по 6,00 лв. – за поддръжка на ЕС; 5,00 лв. – за ФРО и 5,00 лв. – такса домоуправител и касиер. Така определените от ЕС такси не били заплащани от ответника считано от м. август 2023 г.

На 24.05.2025 г. било проведено Общото събрание на етажните собственици, на което било взето решение за актуализиране на месечните такси и ФРО. Съгласно от т. 5 от протокол № 2/24.01.2024 г. живущите от трети до осми етаж следвало да заплащат месечна такса 7,00 лв. на човек;

ФРО за процесния апартамент – 5 лв. + такса домоуправител – 6 лв., съгласно сключен договор. При така взетите решения считано от м. януари 2025 г. ответникът дължал на ЕС ежемесечна сума в размер на 18,00 лв.

Професионалният управител на ЕС отправил до ответника покана за доброволно изпълнение, в която описал всички дължими от него суми по месеци. Поканата била връчена чрез ЧСИ – В. Н. и получена на 12.03.2025 г. от Г. Д. – син на ответника, със задължение да я предаде, но до момента ответникът не бил погасил задължението си.

Претендират се и всички направени разноски, в това число и направените разходи по опитите за доброволно уреждане на спора. С допълнителна молба ищецът уточнява, че претендираната от него сума за „направени разходи по опитите за доброволно уреждане на спора" е в размер 60 лв. и представлява заплатената към ЧСИ – В. Н. такса за връчване на приложената към исковата молба покана за доброволно изпълнение, като заявява, че същата не се предявява като самостоятелен иск с правно основание, а следва да бъде разглеждана като част от направените от ищеца разноски в производството.

В срока по чл. 131 от ГПК адв. В. А. – особен представител на ответника Р. Г. Д. депозира отговор на исковата молба, в който излага доводи за неоснователността на ищцовите претенции. Оспорва посочените в исковата молба факти, на които се основават исковете, тъй като представените писмени доказателства не установявали твърдените обстоятелства. От представената Справка № 508439/09.04.2025 г. чрез отдалечен достъп за физическо лице не било видно какъв вид апартамент обитава ответникът – гарсониера, двустаен или тристаен, с оглед определяне размера на таксата за ФРО. Поради това търсените суми не можело да се приемат за доказани. Счита, че решенията за размера на дължимите суми, приети на ОСС проведени на 13.07.2023 год. и 24.01.2025 год. не били валидно приети. Не били представени доказателства за редовно свикване на ОСС по реда на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. В представената покана за доброволно изпълнение до ответника от 03.03.2025 г. за периода м.

08.2023 год. – м. януари 2025 год. обща сума била 288.00 лв., т.е. цените на всички искове били неправилно определени и обхващали период за който на 2 длъжника не била връчена покана за доброволно изпълнение. Прави възражение, че исковете са предявени от лице без редовна представителна власт, тъй като не било прието решение ОСС за упълномощаване на „Г. НПК Г.” ЕООД за предявяване на иск за неплатени суми против Р. Г. Д.. В Договор за възлагане на управление на сграда в режим на етажна собственост от 01.02.2025 год. страните не били приели правомощие на професионалния домоуправител да предявява искове по своя преценка. Счита искането за присъждане на 60.00 лв. за неоснователно, тъй като сума не представлявала разноски по смисъла по чл.78 ал.1 от ГПК. Поради изложеното моли съда да отхвърли предявените искове.

След преценка на събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

От представените по делото писмени доказателства - Справка за налични вписвания, отбелязвания и заличавания по персонална партида на ответника в Агенция по вписванията и Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 119/04.05.2011 г. на Нотариус А. Ф., с рег. № 629 в НК, с район на действие, районна на РРС, вписан в СВ с вх.рег. № 5087, акт № 122, том 12, дело 2458, кв. № 34832/04.05.2028 г., се установява, че ответникът е собственик на самостоятелен обект, апартамент ********, състоящ се от: стая, дневна, кухня и сервизни помещения, в сградата на ЕС.

Представен е Протокол № 1 от ОС на ЕС от 13.07.2023 г., от който се установява, че „Г. Ник Г.“ ЕООД е избран за професионален домоуправител на етажна собственост с адрес: гр. **********, като по т. 4 от дневния ред е взето решение живущите от 3 до 8 етаж да заплащат месечна такса 6.00 лв. на човек + ФРО + такса домоуправител и касиер. В същата точка е посочено още, че ФРО таксата за двустайни апартаменти, в какъвто живее ответникът, е 5.00 лв. месечно, а таксата домоуправител и касиер е в размер 5.00 на апартамент. Т.е. месечната сума, дължима от ответника е 16.00 лв. месечно.

Съгласно приложения Протокол № 2 от ОС на ЕС от 24.01.2025 г., „Г.

Ник Г.“ ЕООД е избран за професионален домоуправител на етажна собственост с адрес: гр. ********** (т. 2) и е взето решение живущите от 3 до 8 етаж да заплащат месечна такса 7.00 лв. на човек + ФРО + такса домоуправител и касиер. В същата точка е посочено още, че ФРО таксата за двустайни апартаменти, в какъвто живее ответникът, е 5.00 лв. месечно, а таксата домоуправител и касиер е в размер 6.00 на апартамент, считано от 01.01.2025 г. Т.е. месечната сума, дължима от ответника от тази дата е 18.00 лв. месечно.

Чрез ЧСИ – В. Н. е връчена покана от професионалния управител на ЕС отправил до ответника, получена на 12.03.2025 г. от Г. Д. – син на ответника, с която е уведомен за дължимите от него суми към ЕС за периода м. 08.2023 г. – м. 01.2025 г.

Сключен е договор за възлагане на управлението на сграда в режим на ЕС с адрес гр. ********** с „Г. Ник Г.“ ЕООД на 01.02.2025 г. за срок от 2 3 години /т. IV, ал. 1 от договора/, като срещу задължението на дружеството да извършва управлението на ЕС, е поето задължение от всеки собственик да заплаща ежемесечно вноска в размер на 6 лева на апартамент.

Исковата молба е подадена от ЕС, представлявана от „Г. Ник Г." ЕООД.

В тази връзка, съдът взема предвид, че ЗУЕС изрично предвижда възможността за сключване както на договор за възлагане на управлението на физически лица или на юридически лица, които не са собственици в ЕС /чл.

19, ал. 8 от ЗУЕС/. „Г. Ник Г." ЕООД е юридическо лице, на което по смисъла на чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС вр. чл. 23, ал. 4 ЗУЕС са възложени правомощията на управителя, включително и тези уредени в чл. 23, ал. 4 ЗУЕС, а именно да представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон. Поради това съдът намира, че към 09.04.2025 г. – датата на подаването на исковата молба, „Г. Ник Г." ЕООД е било надлежно упълномощено да изпълнява правомощията на управителя, поради което ищецът притежава активна процесуална и материална легитимация по спора, а възраженията на ответника в обратния смисъл са неоснователни.

Съгласно разпоредбата на чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС, собствениците на обекти в режим на ЕС имат задължение да заплащат разходите за управлението и разходите за поддържането на общите части на сградата.

В случая цитираните по-горе решения на ОС са влезли в сила и подлежа на изпълнение, като същите са задължителни за етажните собственици, включително за тези, които не са присъствали на събранието.

Доколкото липсват данни да са атакувани по реда на чл. 40 от ЗУЕС, следва да се приеме, че въпросните решения са стабилизирани и подлежат на изпълнение от всички етажни собственици в съответната ЕС, включително и от ответника, като възраженията му за тяхната ненезаконосъобразност и невалидност са недопустими в настоящото производство по следните съображения:

Решенията на общото събрание на етажната собственост са особен вид многостранни правни актове на неперсонифицирана общност от лица, насочени към постигане на обща цел. Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 8 от ЗУЕС след влизането им в сила са задължителни за всички етажни собственици, включително за тези които са гласували против, за неучаствалите във вземането им. Тяхната действителност и законосъобразност е предпоставена от спазване на особените изисквания на ЗС и ЗУЕС за свикването, състава, представителството, кворума, гласуването и предметната компетентност на събранието, които дерогират приложението на общите правила за невалидност на сделките. За разлика от нищожността на последните, на която може да се позове всеки заинтересован, и то безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на общото събрание на етажната собственост е уреден в чл. 40 от ЗУЕС като съдебен и е ограничен с преклузивен срок за предявяване на 4 иска, който тече от узнаването на решението. Затова извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения (в този смисъл Решение № 39/19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о.). Предвид това съдът приема, че не следва да бъде ревизирана волята на съвместното общо събрание, а трябва безкритично да я зачете.

Съдът намира за неоснователно и възражението на ответника, че не всички претендирани суми в настоящото производство са включени в изпратената на ответника покана. Разпоредбите на ЗУЕС и ГПК не предвиждат изпращането на предварителна покана за доброволно изпълнение като абсолютна процесуална предпоставка за възникване на правото на иск.

Искът по чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС не е обусловен от провеждането на задължителна извънсъдебна процедура.

Дължимите от всеки собственик на двустаен апартамент в ЕС вноски за месечни такси за разходи за управлението и поддържането на общите части на сградата за периода от м. 08.2023 г. до м. 12.2024 г. са по 16.00 лв. месечно, т.е.

272 лв. за този период (17 месеца х 16 лв.), за периода м. 01.2025 г. – м. 03.2025 г. – по 18.00 лв. месечно, т.е. 54.00 лв. (3 месеца х 18 лв.), или за целия исков период дължимата сума е 326.00 лв., в т.ч. 62,89 евро (с левова равностойност 123 лв.) за поддържане на общите части, 52,66 евро (с левова равностойност 103.00 лв.) – такса за професионален домоуправител и 51,13 евро (с левова равностойност 100 лв.) – такси по ФРО, поради което исковете следва да бъдат изцяло уважени.

Разпечатката съдържа 36 от 48 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/cfb68aab-2377-4d1e-9203-f3ab937fe2e8