Решение № 73 от 24.03.2025, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 73 гр. Бургас, 24.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди дв адесет и пета година в следния състав:

Председател: Десислава Д. Щерева при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова като разгледа докладваното от Десислава Д. Щерева Търговско дело № 20212100900449 по описа за 2021 година

Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата претенция на Д. Г. В., ЕГН **********, чрез процесу алния й пълномощник, със съдебен адрес град Бургас, ***, ет. 1 против „ТНЖ Груп” ЕООД, ЕИК 200697786, със седалище град Несебър и адрес на управление ***, вх.1, ет. 4, ап. 19, представлявано от Тонка Панайотова Митрева, „Кондор строй” ЕООД, ЕИК 123674532, със сед алище с.

Срем и адрес на управление ***, представлявано от

Митю Матев Младенов и „Енергия техноинвест” ЕООД, ЕИК 102267782, със седалище град Несебър и адрес на управление ***, представлявано от Георги Димитров Георгиев, з а осъждане на ответниците да заплатят на ищцата солидарно сумата от 30 000 лева, представляваща част от общо дължима неустойка в размер от 300 000 евро, предвиден а в чл. 5.4 от предварителен договор от 18.12.2008 година поради неизпълнение на задължението за техническа завършеност за изграждане на жилищна сграда, от която за ищцата са предвидени 45 % разгърната застроена площ на сградата, под и над кота „нула“, като в този процент са включени и съответните идеални части от общите части на сградата, което задължение не е изпълнено по начина и в срока по чл. 4.2 на договора, който предварителен договор е неизменна част от нотариален акт № 161, том IX, регистър № 8898, дело № 1721 година на нотариус с район на действие Несебърски районен съд, ведно с лихва за забава от датата на депозиране на исковата молба до окончателното й плащане.

1

Твърди се в исковата молба, че по силата на нотариален акт за дарение № 188, том I, рег.№ 1230, дело № 168, сключен на 28.06.2001 година ищцата е собственик на УПИ IV-558 с идентификатор № *** и УПИ V-558 с идентификатор № *** в кв. 56 по пл ана на село Равда, община Несебър. На 18.12.2008 година бил сключен нотариално заверен предварителен договор по чл. 19 от ЗЗД, с който ищц ата се задължила да учреди право на строеж върху горепосочения имот срещу задължение за построяване на жилищна сграда, състояща се от жилищни етажи и подземни гаражи, от които 45 % били предвидени з а нея. Твърди се, че предварителният договор е неизменна част от по-късно сключения окончателен договор за учредяване право на строеж, обективиран в нотариале н акт № 161, том IX, регистър № 8898, дело № 1721 от 11.11.2009 година на нотариус Мария Бакърджиева, с район на действие Несебърски районен съд, със страни ищцата и ответника „ТНЖ Груп” ЕООД. Съгл асно чл. 4.2 от предв арителния договор, обектът на договора, следвало да бъде изграден в степен на техническа завършеност в определени от страните срокове. В полза на ищцата било издадено разрешение за строеж 89/30.09.2009 година, влязло в сила 08.10.2009 година и разрешение за строеж № 90/30.09.2009 година, влязло в сила 13.10.2009 година за имот пета категория. През 2011 година, по време на строителството, разрешението за строеж било допълнено от първият ответник „ТНЖ Груп“ ЕООД без за това да било налице нотариално заверено съгласие от страна на ищцата. Последната учредила в полза на първия ответник право на строеж срещу задължение за строителство върху собствените й недвижими имоти с нотариале н акт № 161, том IX, регистър № 8898, дело № 1721 от 11.11.2009 година за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство на нотариус Мария Бакърджиева, с район на действие Несебърския районен съд. В поземлен имот с идентифик атор № *** за ищцата били отредени 45% идеални части от сутеренен етаж, кота - 4.02, състоящ се от 14 броя паркоместа (8 неизградени), ведно с обслужващи помещения, целият на площ от 474.21 кв. м. и 13 броя апартаменти, подробно описани в акта. В поземлен имот № *** били предвидени 45% идеални части от сутеренния етаж на кота - 4.02, състоящ се от 24 броя паркоместа, /неизградени/, от които седем двойни, ведно с обслужв ащи помещения, целия на площ 705.81 кв. м. и 8 броя апартаменти и заведение за обществено хранене - ресторант на партерен етаж с площ от 158.23 кв. м., подробно описани в нотариалния акт. Със сключения предварителен договор и окончателен такъв за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство, ответникът “ТНЖ Груп” ЕООД се з адължил да изгради със свои сили и средства всички обекти, за които ищцата си била запазила правото на строеж. Срокът за строителство на сградата до издаване на акт 15 бил предвиден до 24 месеца от издаване на протокол за строителна линия и ниво 2 на компетентните органи. Съгласно договорките, срокът можел д а бъде удължен с не повече от 8 месеца. Този ответник се з адължил да остане главен изпълнител до въвеждане на сградата в експлоатация - акт 16. В т. 1.1.1 от предварителния договор, като забележка, било предвидено, че от общия размер - 2100 кв.м. само 700 кв. м. се предост авят за построяване на сградата, като разликата не подлежи на прехвърляне; допустимото отклонение било не повече от 100 кв. м. или общо

800 кв. м. за построяване на сградата.

Дейността по изграждането на обекта следвало да бъде извършена от приемателя от негово име и з а негова сметка, но в полза на собственика, след предварително съгласуване на всички необходими действия - изработване и одобряване на архитектурен идеен проект; получаване на всички изходни данни за проектиране на

„Водоснабдителното дружество”АД,

„Електроразпределение

Поморие” АД, БТК и други; изработване и одобряване на технически проекти на сградата, съгласно действащите планове и предвидено строителство, както и получаване на разрешение за строеж за периода на строителство. В нотариалния акт било уговорено предвидените за ищцата 45 % от обектите в сгр адата да й бъдат предадени в степен на завършване - „до ключ”. Приемателят се задължил да се снабди с разрешение за строеж на сградата и строителна линия за обекта до 15 октомври 2009 година, след предварително съгласуване със собственика на разработен идеен проект и отправена покана до собственика -учредител да избере лично или чрез свой представител бъдещата си собственост. Срокът з а започване на строителството бил определен на до 1 месец от даване на строителна линия. С подписване на предварителния договор страните се съгласили всяка от тях да дължи на другата обезщетение за виновно причинените вреди, независимо от договорените неустойки. Съгласно т. 5.4. от предв арителния договор, приемателят дължал на собственика неустойка в размер от 300 000 евро в случай на неизпълнение на задължението да построи сградата по начина и в сроковете, посочени в договора, както и при забава повече от 10 месеца над уговорените договорни срокове. Тази неустойка се дължала независимо от обезщетението за понесени от собственика вреди и пропуснати ползи. На 03.06.2019 година на ищцата била връчена нотариална покана от ответника „Енергия техноинвест” ЕООД, с която тя била поканена „за съставяне и подписване на констативен акт за установяване на годността за приемане на строеж” - „Жилищна сграда със заведение за обществено хранене тип бистро”, поземлен имот с идентификатор №*** по плана на с. Равда, община Несебър. Този ответник бил последващ приемател, тъй като ответникът „ТНЖ Груп” ЕООД му бил прехвърлил вещни права на строеж за осъществяване на част от задълженията му за строителство в размер на 65% от правото на строеж в имоти с идентификатори №№ *** и ***.

Прехвърлянето на вещните права било извършено без писмено и нот ариално 3 заверено съгласие на ищцата. Нито приемателят „ТНЖ Груп” ЕООД, нито последващият приемател „Енергия техноинвест” ЕООД изпълнили задължението за изграждане на 45 % от обектите на ищцата в сградата, довършени „до ключ“. Не били изградени и ресторант, гаражи, паркоместа и други; не били подписани и приемо-предавателни протоколи за обектите.

Първият ответник в нарушение на поетите от него задължения прехвърлил 100 % от учреденото му вещно право на строеж на другите двама ответници „Енергия техноинвест” ЕООД и „Кондор строй“ ЕООД с нотариале н акт № 51, том 1 peг. № 359, дело № 49 от 25.01.2012 година и нотариален акт № 54, том 1, peг. № 367, дело № 52 от 25.01.2012 година, и двата акта на нотариус Мария Бакърджиева с район на действие Несебърския районен съд.

Ответникът „Кондор строй” ЕООД поел задължението да осъществи за своя сметка 35% от строителството, в степен н а завършеност, годна за снабдяване с удостоверение за въвеждане в експлоатация на обектите, за които сам си запазил вещното право на строеж. Същите задължения били поети и от ответника „Енергия техноинвест” ЕООД, но в съотношение 65%. Ищц ата иска ангажиране на солидарната отговорност на посочените от нея ответници, тъй като ответникът „ТНЖ Груп” ЕООД се ангажирал по процесното парично задължение като страна по договора, а „Кондор строй” ЕООД и „Енергия техноинвест” ЕООД - в качеството си на поръчители се задължили спрямо кредитора - ищец да отговарят за изпълнението на задължението на трето лице по смисъла на чл. 138 и сл. от ЗЗД.

Отговори са депозирани от ответниците „ТНЖ Груп” ЕООД и „Енергия техноинвест” ЕООД.

Ответникът „ТНЖ Груп” ЕООД счита предявения иск за неоснователен и иска да бъде отхвърлен като такъв. Оспорени са всички изложени в исковата молба факти и обстоятелства, като се твърди, че те били неверни и не отговаряли на действителното фактическо и правно положение. Този ответник сочи, че не бил страна по представения с исковата молба предварителен договор от 18.12.2008 година и не бил приемал договорените със същия пр ава и задължения на страната на приемателя - строител, поради което не носел отговорност по него и не дължал изпълнение на клаузите му. Освен това, към датата на сключването му самото дружество все още не било учредено. Той сключил с ищцата единствено и само договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство, обективиран в нотариале н акт № 37, том 35, дело № 6404, вх.рег.№ 8235 от 11.11.2009 година. „ТНЖ Груп“ ООД не било сключвало и последващ договор, с който да приеме правата и задълженията по договора от 18.12.2008 година, а и освен това предварителният договор не бил част от окончателния договор, сключен на 11.11.2009 година. От изложеното се пр ави извода, че ответното дружество не 4 дължи изпълнение по предварителния договор и не носи отговорност за заплащане на неустойка по него. При условията на евентуалност се сочи, че ответниците по иска поетапно изградили строежа, съобразно договореното и в сроковете, посочени в нотариале н акт № 37, том 35, дело № 6404, вх.рег.№ 8235 от 11.11.2009 година, а забавата за завършването и за въвеждането на сградата в експлоатация се дължала единствено и само на виновното поведение на ищцата, която въпреки многократните устни и писмени покани не се явила, за да подпише необходимата строителна документация за въвеждане на сградата в експлоатация. До ищцата била отправена нотариална покана, но тя не се явила за съставяне и подписване на констативен акт за установяване годността за приемане на строежите, за което бил съставен констативен протокол от 03.06.2019 година, акт № 90, том 2, peг. № 3578/03.06.2019 година на нотариус Линка Чуткина. Всички партиди за ток и вода били на името на ищцата, като последната многократно спирала водата на строежа, което от своя страна довело и до спиране и забава на строителството. Ответното дружество се позовава на разпоредбата на чл. 289 от Търговския закон, като навежда твърдения, че в случая ищцата упражнявала правата си само с намерение да увреди другата страна, което било недопустимо. Поддържа се възражение за изтекла погасителна давност от 5 години по чл. 110 от ЗЗД, с изтичането на който срок се погасявали всички права на ищцата да иска изпълнение на предварителния договор от 18.12.2008 година. Сочи, че с погасяване на главното задължение се погасили акцесорните задължения, каквото било това за неустойка. Наред с това е въведено и възражение за изтекла погасителна кратка тригодишна давност по чл. 111, т. „б“ от ЗЗД по отношение на иска за неустойка. В случая изискуемостта на задължението за изграждане и въвеждане на сградата в експлоатация по договора, обективиран в нотариалния акт настъпвала след изтичането на 70-дневен срок, считано от 15.05.2011 година, от който момент били изтекли много повече от 3 години, респективно от 5 години Ответникът „Енергия техноинвест” ЕООД изразява становище за недопустимост и неоснователност на предявения иск. Недопустимостта на иска е обоснована с липса на пасивна процесуална легитимация за него и предвид обстоятелството, че същият следвало да бъде предявен или против главния длъжник, или против поръчителите, а не против всички възможни правни субекти.