Решение № 216 от 16.04.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 216 гр. София, 16.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 11-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на трети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Бистра Николова

Членове:

Тодор Тодоров

Милен Василев при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева като разгледа докладваното от Тодор Тодоров Въззивно търговско дело № 20241001000976 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Производството е образувано по въззивна жалба на „Матапан“ ЕООД чрез пълномощника му адв. Х. Х. против решение №1436 от 14.04.2021г., постановено по т.д. № 2131/2023г. по описа на Софийски градски съд, VI - 2 състав, с което са отхвърлени предявените от „Матапан“ ЕООД, с ЕИК 201512219 със седалище и адрес на управление гр. София, кв. „Полигона, срещу „Контракт сити“ ЕООД, с ЕИК 130169726, със седалище и адрес на управление - гр. София, ***, иск с правно основание чл. 79, ал. 1, т. 1 ЗЗД, във връзка с чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата в размер от 70 449,00 лв. - представляваща уговорено възнаграждение за възложено посредничество при закупуване от ответника на недвижим имот: ПИ с идентификатор *** с площ от 3 575 кв.м., находящ се в гр. София, район - Младост, местност „ЖГ К. - Младост 4“, както и за заплащане на законната лихва върху тази сума, считано от подаване на исковата молба в съда - 16.11.2023 г. до окончателното й плащане, като „Матапан“ ЕООД, с ЕИК 201512219 е осъдено да заплати в полза на „Контракт сити“ ЕООД, с ЕИК 130169726 на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата в размер от 6 300,00 лв. - направени съдебни разноски.

Жалбоподателят го обжалва в срок с оплаквания за неправилност и необоснованост, поради нарушение на материалния закон и съдопроизводствените правила.

Фактическата обстановка не била анализирана в цялост и взаимосвързаност от съда.

Мотивите изложени от съда били откъснати от фактическите твърдения и предявените претенции, а и противоречали на събраните доказателства. Поддържа, че по делото следва да се приеме за доказано наличието на сключен договор с договорено възнаграждение в размер на 1% от продажната цена на недвижимия имот, но дори да не се установи наличието на писмен договор, то налице била осъществена посредническа дейност, за която се дължи вънаграждение в обичайния размер. Твърди, че в нарушение на процесуалните правила, съдът не взел предвид показанията на разпитания по делото свидетел Н. Г., с които се цели не доказване сключването на писмен договор, а посредническата дейност 1 осъществена от ищеца, за която възнаграждение не е определено и за която посредническа дейност ответникът е длъжен да плати възнаграждение, а съдът, в нарушение на чл. 162 от ГПК, не бил определил размер на дължимото възнаграждение по своя преценка и съобразно събраните доказателства. Моли съда да отмени решението и да осъди „Контракт сити“ ЕООД да му заплати сумата в размер от 70 449,00 лв., ведно със законната лихва от датата на исковата молба и направените пред двете съдебни инстанции разноски В срока по чл. 263 ГПК „Контракт сити“ ЕООД, чрез пълномощника си адв. Б. П. е подало писмен отговор, в който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Подробни доводи за това са изложени в отговора. Моли съдът да я остави без уважение, а обжалваното с нея решение - в сила, като правилно и законосъобразно.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна във връзка с наведените във въззивните жалби пороци на оспорения съдебен акт.

Въззивната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок от надлежна страна срещу съдебен акт, който подлежи на обжалване по посочения процесуален ред.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата .

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Във връзка с правилността, като взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания акт и прецени събраните по делото доказателства, намира следното:

Предявен за разглеждане е иск с правно основание чл. 79, ал. 1, т. 1 ЗЗД, във връзка с чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата в размер от 70 449,00 лв. - представляваща възнаграждение за възложено посредничество при закупуване от ответника на недвижим имот - ПИ с идентификатор *** с площ от 3 575 кв.м., находящ се в гр. София, район - Младост, местност „ЖГ К. - Младост 4“, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от подаване на исковата молба в съда – 16.11.2023г. до окончателното й плащане.

В исковата молба се твърди, че основният предмет на дейност извършван от „Матапан“ ЕООД е предоставяне на посреднически услуги при сделки с недвижими имоти.

Осъществявайки именно такъв вид посредническа дейност през м. 01.2023 г. ищецът се снабдил с информация за предлагане продажба на два поземлени имота намиращи се в гр.

София, местност „ЖГ К. - Младост-4“. Целейки да посредничи при евентуална сделка с тези имоти, ищецът поддържа, че е встъпил в контакт с ответното дружество „Контракт сити“ ЕООД, като му е представил същите с оглед евентуален интерес за тяхното бъдещо закупуване с цел застрояване. Последвало получаване на потвърждение от 24.01.2023г. от „Контракт сити“ ЕООД, че същото има интерес към евентуална сделка с предмет имотите описани от ищеца, като с оглед на това е поискано от „Матапан“ ЕООД да организира среща със собственика им. Ръководейки се от така изразения интерес към предлаганите имоти, представляващият „Матапан“ ЕООД на 25.01.2023 г. сключил с представител на дружеството-собственик на имотите споразумение за лоялност и поверителност, като след това му били предоставени преписи от схеми и визи за проектиране. Тези книжа били препратени от ищеца на ответника на 26.01.2023 г., а на 30.01.2023г. ищецът организирал среща в офиса на дружеството-собственик между представители на собственика на имотите и такива на ответника - потенциален купувач. Тогава собственика и потенциалния купувач си разменили контакти с оглед обмен на оперативна информация по преговаряната сделка.

Излагат се твърдения, че ищецът организирал и втора среща между собственик и потенциален купувач, която се състояла на 16.02.2023 г. в офиса на „Контракт сити“ ЕООД и на нея преговарящите постигнали съгласие за закупуване на един от двата имота /ПИ с идентификатор *** с площ от 3 575 кв.м./, като било постигнато съгласие на ответника да бъде осигурено време да направи своите проучвания за статута на имота.

2

Няколко дни по-късно, на 20.02.2023г. ищецът изпратил до „Контракт сити“ ЕООД предложение за подписване на договор за посредничество с приложен проект на такъв, като в него било заложено възнаграждение за дружеството-посредник в размер на 1,5 % без ДДС от постигнатата продажна цена за имота. На следващият ден „Контракт сити“ ЕООД отговорил на това предложение, като заложил в съдържанието на проекта на комисионен договор възнаграждение в размер на 1 % /без ДДС/ и е направил още няколко промени в съдържанието на други клаузи. Ищецът сочи, че е приел всички така направени предложения. Подчертава се, че през целия период на течащите преговори за сделка с имота е полагал усилия офертата на „Контракт сити“ ЕООД да бъде с приоритет пред собственика, който имал и други предложения от потенциални купувачи, в т.ч. и за общо закупуване на двата имота. Освен това след заявения от „Контракт сити“ ЕООД интерес към имота, ищецът заявява, че не предлагал същия на други инвеститори, съответно е насочил усилията си към успешен завършек на тази сделка. Впоследствие обаче, на 27.07.2023г. ищецът разбира, че на 20.07.2023 г. ответникът - „Контракт сити“ ЕООД е закупил от осигурения от него клиент „Суийт хоумс“ ЕООД имота в гр. София - ПИ с площ от 3 575 кв.м. Последвал нов опит за подписване с ответника на договор за посредничество относно продажбата на този имот, както и искане за заплащане на следващото се възнаграждение, като този път „Контракт сити“ ЕООД изразил готовност да сключи договор с уговорено възнаграждение в размер на 5000 лв. с ДДС, а не това за което първоначално страните се били споразумели - 1 % с вкл.

ДДС от цената на продажбената сделка. Тъй като продажната цена на реализираната с посредничеството на ищеца сделка възлизала на сумата от 7 044 988 лв. без ДДС, то ищецът смята, че му се следва възнаграждение в размер на 70 449, 00 лв. без ДДС. На състоялата се на 03.10.2023 г. среща между страните, ответното дружество отказало да заплати на ищеца така посоченото възнаграждение. Ищецът отправя и искане за присъждане на направените от негова страна разходи за водене на делото.

Ответната страна - „Контракт сити“ ЕООД се възползва от правото си на отговор по исковата молба, като депозира такъв по делото на 07.12.2023 г. С него предявения осъдителен иск се оспорва по основание и размер, като се настоява същия да бъде отхвърлен. На първо място ответника отрича да е сключвал с ищеца договор за посредничество относно предмет упоменат в исковата молба. Вярно било, че между страните са водени разговори в пределите на които е била разменена кореспонденция, но до сключването на договор за осъществяване на посредничество от ищеца не се било стигнало, защото не се постигнало съгласие, както за обема на задълженията на посредника, така и за следващото му се възнаграждение. Отбелязва се, че и самия ищец не твърди да има договор за посредничеството сключен в писмена форма. Действително според нормативните изисквания нямало предвидена писмена форма при сключване на договор за посредничество, но по несъмнен начин следвало да се установи наличие на съгласие между двете страни за създаване на правна връзка между тях, която да има за предмет осъществяване на посредническа услуга, както и уговаряне на съществените елементи на такъв договор. Такова съглашение обаче не било постигнато, защото от ответника ясно е демонстрирано пред ищеца липса на воля за сключване на посреднически договор. Когато няма сключено съглашение, то между страните липсват поети насрещни договорни задължения, респективно за тях няма как да са налице правата за търсена на престация или отговорност за неизпълнение по него. В това число ищеца не е материално легитимиран носител на съдено предявеното вземане за възнаграждение в размер на сумата от 70 449,00 лв., защото ответникът никога не е поемал договорен ангажимент към него за заплащане на такова. В отговора си ответната страна се спира и на твърденията на ищеца за реално извършено посредничество състоящо се в препращане на документи относно посочените в ИМ имоти и организиране на среща между техния собственик и представители на ответника. Изтъква се, че типичните и стандартни задължения, които се поемат от посредник при сделки за продажба на недвижими имоти са с по-широк обхват от това да се осъществи свързване на собственик на предлагания имот и потенциален купувач. Сред тези задължения попадат предприемане на фактически действия ориентирани към постигане на съглашение между страните по сделката предмет на посредничество, както и съдействие за 3 определяне на цени и за набавяне на информация и документи касаещи имота. Оспорва се от ищеца да са били осъществени каквито и да е действия, от характера и вида на които да може да се заключи, че същия е извършил посредничество за реализирането на имота посочен в исковата молба. Колкото до изпратените от ищеца на ответника по имейл схема и виза, то се изтъква, че тези книжа са публично достъпни в държавен регистър и лесно могат да бъдат събрани без каквато и да е професионална намеса на посредник. Организираното провеждане на една среща между собственика на поземления имоти и ответника съвсем не е достатъчно за да се приеме, че е налице предоставяне на посредническа услуга. Отбелязва се, че сключената между ответника и „Суийт хоумс“ ЕООД продажбена сделка е била предшествана от множество разговори, проучвания и събиране на документи, като за тази цел ответника е осигурил значителен човешки ресурс от своя персонал, както и външни консултанти, специалисти по геодезия, архитекти и адвокати, за които услуги все касаещи сделката ответника е направил съответните плащания. За ищеца се сочи, че нито е бил част от този процес, нито се е информирал за него. В отговора си ответника подчертава, че още преди контакта иницииран от ищеца във връзка с посочения в ИМ поземлен имот, служители на „Контракт сити“ ЕООД са локализирали този имот по публикуваната виза в сайта на НАГ и са го включили в списъка с потенциални имоти представляващи интерес за придобиване и строителство. След направата на контакта от ищеца, ответника поставил към него своите изисквания, а именно - да се сключи договор с ясно разписани задължения носени от посредника, вкл. - проучване а собственост и ценообразуване, както и градоустройствен статут на имота. До подписването на такъв договор обаче не се стигнало, защото действията на ищеца се изчерпили само до това да организира една среща между ответника и собственика на имота. Що се касае до преговорите преди сключване на сделката за имота от ответника се изброяват различните замислени механизми за придобиване на същия, в това число се извършили заснемания от геодезист, проучване какъв е градоустройствения потенциал за бъдещо застрояване на имота, правен анализ на дружеството собственик на имота и на самия статут на имота с изследване на цялата предистория на същия. Акцентира се, че всички отразени в удостоверението за тежест актове /съдържащо осем страници/ били задълбочено проучени и анализирани. Едва след това със собственик на имота бил подписан предварителен договор, а на по-късен етап и окончателен такъв. Принос към всичко изброено според ответника ищецът няма. С оглед на това исковата му претенция за заплащане на възнаграждение е неоснователна и трябва да бъде отхвърлена от сезирания съд. Настоява се за присъждане на разноски направени от ответника за предприетата защита в инициираното срещу него исково производство.