Определение № 13345 от 03.04.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 13345 гр. София, 03.04.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в закрито заседание на трети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЦВЕТИНА Р. ЦОЛОВА като разгледа докладваното от ЦВЕТИНА Р. ЦОЛОВА Гражданско дело № 20251110146277 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Етажните собственици от етажна собственост с адрес: АДРЕС срещу ФИРМА. Препис от исковата молба и приложенията е връчен на ответника, който в срока по чл. 131 ГПК е подал отговор на исковата молба.

В отговора на исковата молба е наведено възражение за недопустимост на производството, доколкото се касаело за отделни сгради (тяло А, Б, В, Г, Д), всяка със самостоятелен идентификатор и съответно следвало да се приеме, че всяка сграда съставлява отделна етажна собственост.

Съдът намира така направеното възражение за неоснователно, доколкото аргументите, с които се обосновава, по съществото си представляват аргументи по основателността, а не по допустимостта на исковите претенции.

Съдът, след като констатира, че исковата молба е редовна, намира, че следва да изготви проект за доклад по делото.

Писмените доказателства, приложени към исковата молба и към отговора на исковата молба следва да бъдат приети по делото, тъй като са относими и допустими за изясняване на спора от фактическа страна.

Доказателственото искане на ответника за допускане на съдебно-техническа експертиза, която да отговори на въпросите, зададени в отговора на исковата молба е относимо към правния спор, предмет на делото, поради което следва да бъде допуснато, като експертизата следва да отговори и на следния въпрос: всички самостоятелни обекти във вх. Ж на сграда Г отделени ли са от останалите обекти в другите входове по начин, който ги прави самостоятелни?

Доказателственото искане на ответника за разпит на двама свидетели следва да бъде оставено без движение, като на ответника се укаже да посочи при какъв режим претендира да бъде допуснат разпита на свидетелите, като в случай че иска същите да бъдат допуснати при режим на призоваване – да посочи три имена и адреси за призоваване на всеки то свидетелите.

Доколкото от представените доказателства е видно, че мандатът на управителния съвет е 2 години, като такъв е избран на общо събрание, проведено през ноември 2023 г. към настоящия момент мандатът на управителния съвет на етажната собственост е 1 изтекъл. В този смисъл на ищеца следва да бъдат дадени указания да посочи дали е избран нов управителен съвет, като в случай че такъв е избран – да представи протокола за избор, както и да се представят доказателства за валидно учредена представителна власт в полза на адв. М. съобразно новото представителство на етажната собственост.

Така мотивиран, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

УКАЗВА на ищеца в едноседмичен срок от получаване на настоящото определение да посочи дали е избран нов управителен съвет, като в случай че такъв е избран – да представи протокола за избор, както и да се представят доказателства за валидно учредена представителна власт в полза на адв. М. съобразно новото представителство на етажната собственост.

НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито заседание на 20.05.2026 г. от 13:30 часа, за което да се призоват страните с преписи от настоящото определение, а ищцата – с препис и от отговора на исковата молба.

СЪСТАВЯ, на основание чл. 146, ал. 1, вр. чл. 140 ГПК, следния проект за доклад на делото:

Ищецът извежда съдебно претендираните си права при твърденията, че ответното дружество е собственик на недвижим имот – самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, представяващ Медико-дентален център и кафе-аперитив. Сочи, че с решение по т. 1 от протокола за проведено на 11.01.2024 г. общо събрание на етажната собственост била приета оферта и било избрано дружество професионален домоуправител ****** за извършване на дейности по поддръжка и управление на общите части на комплекс ***** за период от 2 години, считано от 01.02.2024 г. при цена на кв.м. обща площ за жилищен/търговски обект – офис при 1 дневен и 1 нощен портиерски пост 1,19 лева/месец с ДДС или 14,30 лева на година с ДДС, като бил упълномощен управителят А. Ф. да сключи договор с дружеството по реда на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС. С решение по т.3.1., взето на общото събрание на 11.01.2024 г. било взето решение разходите за управление и поддръжка на общите части в етажната собственост да се разпределят на кв.м. общо площ (застроена площ+площ ид.части) на самостоятелен обект- жилищен/търговски/офис, като с решение по т.3.2. били одобрени размерите на паричните вноски за управление и поддръжка на самостоятелните обекти. С решение по т.5.1. бил определен размера на фонд „Ремонт и обновяване“ с размер на 2425,80 лева на месец или сумата от 29109,60 лева годишно, като вноските се определяли съобразно идеалните части на отделните собственици, но не по-малко от 1% от минималната работна заплата. На посоченото общо събрание било взето и решение етажната собственост да заплаща на председателя на управителния съвет възнаграждение в размер на 50% от минималната работна заплата за страната, което се разпределяло между собствениците на самостоятелни обекти.

С решение 2 на проведено на 24.09.2024 г. общо събрание на етажната собственост била одобрена промяна в цената по договора с ******, както следва: за периода от 01.10.2024 - 31.10.2024г. - цена на кв.м обща площ за жилищен/търговски обект /офис 1.0612 лева /месец с ДДС, или 12.7344 лв./година с ДДС; за периода от 2

01.11.2024 - цена на кв.м обща площ за жилищен/търговски обект /офис - 0.9706 лева /месец е ДДС, или 11.6472 лв./година с ДДС.

Твърди, че ответникът не е внесъл дължимите се вноски за обект медикодентален център и кафе-аперитив, поради което за периода 01.02.2024 г. - 30.09.2024 г. дължал вноски за управление и поддръжка на Общите части и прилежащите площи в размер на 6552,08 лева (по 819,01 лева месечна вноска), за периода 01.10.2024 г. 31.10.2024 г. дължал една месечна вноска в размер на 714,96 лева и за периода 01.02.2024 г. - 31.10.2024 г. дължал вноски за фонд „ремонт и обновяване“ в размер от 83,97 лева. По изложените съображения моли съда да признае за установено, че ответникът му дължи сумите, както следва: сума в размер на 6552,08 лева/шест хиляди петстотин петдесет и два лева и осем стотинки/, представляваща 8 месечни вноски за период от 01.02.2024г. до 30.09.2024г., всяка от по 819,01 лева, дължими за управление и поддръжка на Общите части и прилежащи площи на к-с *****: абонамент асансьор; ел. енергия; консумативи техническа поддръжка и непредвидени разходи, възнаграждение за председателя на УС, сумата в размер на 714.96 лева/седемстотин и четиринадесет лева и деветдесет и шест стотинки/, представляваща месечна вноска за месец 10.2024г. за управление и поддръжка на Общите части и прилежащи площи на к-с *****: абонамент асансьор; ел. енергия; консумативи техническа поддръжка и непредвидени разход, възнаграждение на председателя на УС, както и сумата в размер на 83,77 /осемдесет и три лева и седемдесет и седем стотинки/, представляваща 9 месечни вноски за период от 01.02.2024г., до 31.10.2024г., за фонд „Ремонт и обновяване“, за които суми е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 66112/2024 г. по описа на СРС, 35 състав. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който се оспорват предявените искове като недопустими и неоснователни. Твърди, че в поземлен имот с идентификатор *****..1006.1231 по ККР на град София е изградена „МНОГОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА С ПОДЗЕМИ ГАРАЖИ, МАГАЗИНИ,

ОФИСИ, МЕДИКО-ДЕНТАЛЕН ЦЕНТЪР И КАФЕ-АПЕРИТИВ И ПОМЕЩЕНИЕ ЗА

ТРАФОПОСТ“ – Жилищен комплекс *****, състояща се от пет конструктивно самостоятелни тела, разположени в П-образна форма, означени като сгради „А“, „Б“, „В“, „Г“ и „Д“. Всяка сграда съответно е със самостоятелен идентификатор и се състои от отделни самостоятелни обекти. В сграда „А“ са вход А, Б и В, в сграда „Б“ са вход Г и Д, в сграда „В“ е вход Е, а в сграда „Г“ е вход Ж.

Сочи, че е собственик на два самостоятелни обекта, които образували вход „Ж“ в сграда „Г“, която била с предназначение – административна, делова сграда. Сочи, че решенията, взети от общото събрание, били взети от етажната собственост образувана от жилищната част на сградата (тяло А, Б, В, Д и подземни гаражи в сграда Г), но не се отнасяли до административната част, представляваща тяло Г с единствен вход „Ж“, състояща се от самостоятелните обекти, собственост на ответното дружество. Излага съображения за незаконосъобразност на решенията, взети на общото събрание на 11.01.2024 г., като сочи, че не било допустимо делегиране на правомощия по одобряване на договора за професионалния домоуправител на председателя на управителния съвет вместо това да бъде сторено от общото събрание.

3

Твърди, че исковете били недопустими, доколкото се касаело за отделни сгради (тяло А, Б, В, Г, Д), всяка със самостоятелен идентификатор и съответно следвало да се приеме, че всяка сграда съставлява отделна етажна собственост, която следва да се управлява от отделно общо събрание. В условията на евентуалност намира исковете за неоснователни. Сочи, че сградата, в която се намират притежаваните от ответника самостоятелни обекти, е самостоятелна сграда „Г“ – административна, с идентификатор *****..1006.1231.4, изградена в западната част на парцела и функционално отделена от жилищната сграда. Сградата се намирала на общинска улица, като входът бил откъм улицата. Твърди, че за да се влезе в самостоятелните обекти в сграда Г не се преминавало през обособения тунел към жилищните сгради в комплекса, обозначен като комплекс *****. Доколкото в сграда Г, вх. Ж, съществували само два самостоятелни обекта, собственост на един и същи собственик – ФИРМА, не намирали приложение разпоредбите на ЗУЕС, както и ангажимент към решенията взети от Общо събрание на етажна собственост и избрания управител на ЕС. Така, всички разходи свързани с управление и поддръжка на общите части, в това число консумативи, електрическа енергия, вода, почистване, снегопочистване, необходими ремонти и тн. се извършват за сметка на единствения собственик ФИРМА. Твърди, че претендираните разходи за такса „административно управление и финансово обслужване“, в която не се включват задълженията към доставчици на услуги (Електрохолд, Софийска вода, асансьорна поддръжка, интернет свързаност), такса „Режийни разходи и консумативи“, такса „Вноска възнаграждение на Председател на УС“, такса „Фонд Ремонт и обновяване“. излизали извън легалната дефиниция на понятието „разходи за управление“ и „разходи за поддържане“, посочени в § 1, т. 11 и т.11а от ДР на ЗУЕС. По отношение на претендираната такса за възнаграждение на Председателя на УС сочи, че същата е напълно незаконосъобразно определена и приета от Общото събрание на ЕС, тъй като видно от учредителния протокол от 16.11.2023г., Решение по т.1 от дневния ред, е избран управителен съвет на въпросната етажна собственост, състоящ се от 7 членове, с мандат 2 години, съответно представители на вх. А, вх. Б, вх. В, вх. Г, двама от вх. Д и един от вх. Е, а в последващ Протокол № 1/ 14.12.2023г. от заседание на Управителния съвет г-н А. Ф. е избран за председател. С Протокол на ОС от 11.01.2024г., с Решение по т.7 от дневния ред (стр.9), е прието ЕС да заплаща на Председателя възнаграждение в размер 50 % от минималната работна заплата за страната. Това решение обаче е противно на закона, доколкото ЗУЕС предвижда възможност за изплащане на възнаграждение на членовете на управителния съвет, а не само на председседателя. Сочи, че начина на образуване на Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост по смисъла на чл. 51 ЗУЕС противоречи на разпоредбата на чл. 51, ал. 9 ЗУЕС. По изложените съображения моли съда да отхвърли предявените искове.

Претендира разноски.

Съдът намира, че е сезиран с обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 9 и чл. 6, ал. 1, т. 10, вр. чл. 51, ал. 1 ЗУЕС По исковете с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 9 и чл. 6, ал. 1, т. 10, вр. с чл. 51, ал.