Определение № 2076 от 03.08.2026, Окръжен съд - Пловдив

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2076 гр. Пловдив, 03.08.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VIII СЪСТАВ, в закрито заседание на трети август през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Пламен Чакалов

Членове:

Стефка Михова

Недялка Свиркова Петкова като разгледа докладваното от Недялка Свиркова Петкова Въззивно частно гражданско дело № 20265300501713 по описа за 2026 година

Производство по реда на чл. 577 вр. чл. 274 от ГПК.

Образувано по жалба от „АЕРО КОНЦЕПТ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД, ЕИК 200347063; против Определение № 305/30,06,2026 г. на съдия по вписванията при РС Пловдив, постановено по преписка вх. № 20931/30,06,2026 г., с което се отказва извършване на нотариално действие – отбелязване на уведомление за разваляне на Договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип, вписан в СВ Пловдив като акт № 299 том 4, пр. 3893/2024 г.

С оплакване за незаконосъобразност на обжалвания акт жалбоподателят иска същият да бъде отменен и да се постанови извършване на исканото нотариално действие. Излагат се съображения, че договорът за управление и поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип подлежи на вписване, което има оповестително действие по отношение на третите лица и цели гарантиране на правната сигурност.

Със същата цел – оповестяване и правна сигурност, на вписване, според жалбоподателя, следва да подлежи и прекратяването на създадено с договора правоотношение, което в случая е настъпило чрез развалянето му поради неизпълнение по общия ред – с едностранно уведомление от изправната страна. Като допълнителен аргумент се сочи, че въпреки липсата на изрично предвидено в ЗУЕС основание, в практиката на СВ се извършва отбелязване/вписване на последващи анекси към такива договори, с които последните се прекратяват. По аналогия на това жалбоподателят счита, че следва да се извърши отбелязване и за извършеното от него едностранно разваляне на договора, което би съответствало и на общия принцип на симетрия при вписването на актовете, с които се създават и с които се прекратяват 1 вписани обстоятелства. Така би се постигнало обективно и актуално отразяване на обстоятелствата относно приложението на вече вписания договор. Сочи аналогия и с вписването на едностранни изявления, с които се прекратява действието на вписан договор за аренда на земеделски земи, и счита, че следва да се приложат разясненията в ТР № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС.

Като взе предвид данните по делото във връзка с доводите в жалбата, съдът приема следното:

Като подадена от лице, имащо правен интерес от предявяването й, срещу подлежащ на обжалване акт на съдия по вписвания – отказ за из-вършване на нотариално действие по чл. 569 т. 5 от ГПК, в срока по чл. 275 ал. 1 от ГПК, жалбата е допустима и следва да бъде разгледана.

По същество:

Пред съдията по вписванията е представен Договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип, вписан в СВ Пловдив като акт № 299 том 4, пр. 3893/2024 г. Същият е сключен между „АЕРО КОНЦЕПТ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД – възложител (в качеството на собственик на посочени в договора самостоятелни обекти в жилищния комплекс); „АСПИЛЕНД СЕРВИЗ“ ЕООД – изпълнител, и „АСПИЛЕНД“ ООД - инвеститор.

Представено е и уведомление (с нотариална заверка на подпис), изходящо от Възложителя по договора и адресирано до Изпълнителя и Инвеститора, с което се отправя едностранно изявление за разваляне на сключения между тях договор от 11,04,2024 г. поради неизпълнение задълженията на Изпълнителя. Представени са и доказателства за връчване на уведомлението на адресатите му чрез телепоща.

Като допълнително доказателство за извършеното разваляне се представят и доказателства за проведено след връчване на уведомлението и изтичане на дадения с него срок за доброволно изпълнение общо събрание на етажните собственици и регистриране на етажната собственост в регистъра на ЕС на Район Източен – Община Пловдив.

С твърдение за настъпило въз основа на уведомлението разваляне на договора, от съдията по вписванията се иска да извърши отбелязване на „съответното обстоятелство“ към вписания Договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип, вписан в СВ Пловдив като акт № 299 том 4, пр. 3893/2024 г.

С обжалваното определение съдията по вписванията е отказал да извърши исканото нотариално действие – отбелязване на уведомление за разваляне на договора.

Извода си за недопустимост на отбелязването съдията по вписвания е обосновал с 2 това, че разпоредбата на чл. 2 ал. 2 от ЗУЕС предвижда вписване само за договора за управление, но липсва норма, уреждаща вписване на развалянето на такъв договор.

Окръжният съд споделя извода на съдията по вписванията по следните съображения:

Съгласно чл. 2 от ПВ, вписване, отбелязване и заличаване се до-пуска само в случаите, в които са предвидени изрично в законите. Разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС предвижда изрично, че договорът за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост в жилищен комплекс от затворен тип се сключва между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти в писмена форма с нотариална заверка на подписите (ал. 1), вписва се от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели (ал. 2 в редакцията й от ДВ, бр. 57/2011 г.). Въз основа на посочената норма този вид договори подлежат на вписване.

Липсва обаче нормативна разпоредба, която да предвижда едностранните писмени волеизявления за разваляне или прекратяване на този вид договори да подлежат на вписване. И доколкото изброяването на юридическите факти, подлежащи на вписване, е изчерпателно и не може да се тълкува разширително, следва да се приеме, че исканото вписване/отбелязване е недопустимо. Изрично в този смисъл е цитираната от съдията по вписванията практика на ВКС: Определение № 39/23,01,2015 г. на ВКС по ч. гр. д. № 7347/2014 г., I г. о., с което този въпрос е разгледан като такъв от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото, както и Определение № 16/25,01,2019 г. по ч. гр. д. № 29/2019 г. на I г. о.

Изложените от жалбоподателя съображения в обратната насока съдът приема за неоснователни.

На първо място – целените с вписването противопоставимост, оповестяване и правна сигурност, не биха се постигнали при извършване на исканото отбелязване за отправено уведомление за едностранно разваляне на вписания договор. Това е така, защото едностранното разваляне на двустранни договори настъпва при осъществяване на предвидения в чл. 87 от ЗЗД фактически състав, като уведомлението е само един от елементите му. Установяването на останалите и преценката относно наличието им стои вън от компетентността на съдията по вписванията. Наложената по места практика за вписване на допълнителни анекси към тези договори, с които действието им се прекратява, не дава аргумент в обратна насока, тъй като тези допълнителни споразумения съдържат волеизявления от всички, сключили договора страни, и сами по себе си пораждат целените последици – изменение или прекратяване на правоотношението.

На следващо място – недопустимо е прилагане по аналогия на нормативната уредба досежно договорите за аренда на земеделски земи. От една страна – поради 3 посочената по-горе изчерпателност на уредбата относно подлежащите на вписване обстоятелства и недопустимост за разширителното й тълкуване. От друга – поради спецификите и съществените различия между договора за аренда и договора за управление на общите части в жилищни комплекси от затворен тип:

С ТР № 2/2017 г. по тълкувателно дело № 2/2015 г. на ОСГТК, се приема, че вписване на прекратяването на договора за аренда на земеделски земи е допустимо и в случаите на извънсъдебно разваляне на същия. Тази допустимост е обоснована в мотивите към тълкувателното решение с това, че е „обусловена от необходимостта да бъде осигурена публичност и противопоставимост, като се съобрази и предвидената в чл.

21 от Конституцията особена закрила на земеделската земя. Договорът за аренда е траен договор с установен законов минимален срок пет стопански години с цел оптималното използване на земеделската земя, предвид особеното й предназначение. Необходимостта от вписване се отнася за всяко предсрочно прекратяване на договор за аренда на земеделска земя и без оглед способа за прекратяването.“.

Разглежданият в случая договор за управление на общите части има различен характер и се подчинява на различна правна уредба. Договорът по чл. 2 от ЗУЕС е разновидност на договора за услуги. Сключва се за неопределен срок и едновременно със сключването на договора за продажба на самостоятелния обект – апартамент. Формалният му характер е установен и в интерес на третите лица – подлежи на вписване по партидата на обекта на сделката и обвързва и приобретателите на имота.

Отделен е и въпросът с каква възможност за едностранно разваляне разполагат отделните етажни собственици и как биха се уредили впоследствие отношенията им с управляващия общите части инвеститор, предвид особеностите на договора. По силата на изключителната уредба на ЗУЕС управлението на общите части в жилищен комплекс от затворен тип следва да се осъществява по реда на чл. 2 от ЗУЕС, което изключва приложимостта на общия ред – чрез решение на ОСЕС за всяка отделна етажна собственост. По отношение на този вид договори с Решение № 175/17,03,2026 г. на ВКС по гр. д. № 4161/2024 г., I г. о., е допуснато касационното обжалване по въпроса „каква е формата на управление на етажна собственост, която отговаря на обективните критерии по § 1, т. 3 ДР на ЗУЕС за [жк], но не всички договори с инвеститора по чл. 2 ЗУЕС са с нотариална заверка на подписите и не са вписани поради обективното обстоятелство, че част от тях са сключени преди влизане в сила на ЗУЕС“.

В тази връзка ВКС приема: „Поддръжката на такива комплекси изисква друга форма на управление, различна от предвидената в ЗС и ПУРНЕС, която да се грижи за комплекса в неговата цялост, а това надхвърля интереса и правомощията на отделните етажни собственици. Това налага инвеститорите предварително да предвидят и установят такава форма на управление на комплекса чрез договори, в които всеки етажен собственик да се съгласи да им възложи управлението на комплекса при заплащане на определени такси.

4

… С влизане в сила на ЗУЕС на 1.05.2009 г. за първи път се регламентира както съществуването на жилищните комплекси от затворен тип - § 1, т. 3 ДР, така и специалната форма на управлението им от инвеститора чрез възлагане с договори по чл. 2 ЗУЕС, която изключва управлението чрез Общо събрание на етажната собственост. … ЗУЕС регламентира правилото, че управлението на жилищни комплекси от затворен тип става от инвеститора, когато има воля от това, изразена както от него, така и от отделните собственици на обекти в комплекса, изразена в договори по чл. 2 ЗУЕС.“ С оглед изложеното окръжният съд приема, че обжалваното определение на съдията по вписванията, с което се отказва извършване на отбелязване относно едностранно разваляне на договор за управлението на общите части на сграда в режим на етажна собственост в жилищен комплекс от затворен тип, е законосъобразно и следва да бъде потвърдено. Затова

ОПРЕДЕЛИ:

ПОТВЪРЖДАВА Определение № 305/30,06,2026 г. на съдия по вписванията при РС Пловдив, постановено по преписка вх. № 20931/30,06,2026 г., с което се отказва извършване на нотариално действие – отбелязване на уведомление за разваляне на Договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип, вписан в СВ Пловдив като акт № 299 том 4, пр. 3893/2024 г.

Определението подлежи на обжалване с частна жалба пред ВКС в едноседмичен срок от връчването му, при наличие на предпоставките на чл. 280 ал. 1 от ГПК.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

5