Решение № 3262 от 28.05.2020, Софийски градски съд

Р

Е Ш Е Н И Е гр. София, 28.05.2020г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, II-Е въззивен състав, в публичното заседание на четвърти октомври през две хиляди и деветнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ мл. съдия АДРИАНА АТАНАСОВА при секретаря Елеонора

Георгиева, като разгледа докладваното от мл. съдия Атанасова гр. дело № 14246 по описа за 2018г. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 452126 от 17.07.2018г., постановено по гр. д. № 2541/2018г., по описа на Софийски районен съд, ГО, 33 състав, „Т.Б.” ЕАД е осъден да заплати на ЕС в гр. София, бул. „********, представлявана от Н.Ж.С., в качеството си на председател на УС на ЕС, сумата от 71,11 лв., представляваща обезщетение за използване на площ, представляващо подпокривно пространство на жилищна сграда в гр. София, бул. „********, след изтичане срока на договор за наем от 28.01.2017г., и въпреки изричното противопоставяне на наемодателя, за периода 01.02.2017г. – 22.12.2017г., ведно със законната лихва от депозиране на исковата молба 11.01.2018г. до окончателното изплащане, като искът е отхвърлен до пълния предявен размер от 19 968,54 лв., както и за заплащане на разноски в размер на 9,87 лв. С решението ЕС в гр. София, бул. „********, представлявана от Н.Ж.С., в качеството си на председател на УС на ЕС, е осъден да заплати на „Т.Б.” ЕАД направените разноски по делото в размер на 350 лв.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищеца

Н.Ж.С., в качеството си на председател на УС на ЕС в гр. София, бул. „********, чрез адв. И.К. – САК, като във въззивната жалба са изложени твърдения за неправилност, необоснованост, незаконосъобразност на решението, което било постановено в противоречие на материалния закон и съдопроизводствените правила, в частта в която исковете били отхвърлени. Поддържа, че правилно първоинстанционният съд е приел, че предявените искове са доказани по основание, тъй като от събраните по делото доказателства се установява по безспорен начин, че след изтичането на срока на наемния договор, ответникът е продължил да ползва процесния имот, въпреки изричното противопоставяне на наемодателя. Излагат се съображения, че е неправилен обаче изводът на районния съд, че размерът на претендираното обезщетение е значително завишен, поради което и искът не е уважен в пълния му размер. Навежда твърдения за допуснати процесуални нарушения, изразяващи се в отмяна на определението на СРС за допускане на повторна съдебно оценителна експертиза, което е довело до лишаване на ищеца от възможността да проведе пълно и главно доказване за размера на средно месечната пазарна цена. Прави искане в тази връзка за допускане от въззивния съд на повторна съдебно оценителна експертиза. Сочи се, че неправилно първоинстанционният съд е кредитирал оспорената от ищеца първоначална съдебно – техническа експертиза, тъй като в проведеното пред първата инстанция съдебно заседание вещото лице е заявило, че не е извършило оглед на покривното пространство и не е измерило площта му, както и че в заключението си същото е посочило, че не е правило проучване за наемни цени за скатен покрив, а само за плосък покрив. Претендират се разноски.

Въззиваемата страна „Т.Б.” ЕАД, чрез юрисконсулт Р..Р, изразява становище по жалбата в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, като счита същата за неоснователна. Поддържа се, че правилно първоинстанционният съд е отменил определението си, с което е допуснал изготвянето на повторна съдебно оценителна експертиза, тъй като задачата към вещото лице е била да се извърши справка в информационните масиви на ответника с указание за използване метода на пазарните аналози при изготвяне на заключението, което на свой ред касаело отношение на ответника с трети лица, които нямали отношение по това дело. Сочи, се заключението по първоначално изготвената съдебно оценителна експертиза е изготвено компетентно. Твърди се още, че с исковата си молба ищецът е заявил, че претендира реална месечна пазарна цена, равняваща се на 2000 лв., а не цената, която ответникът заплаща на други свои наематели.

Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира от фактическа и правна страна следното:

Жалбата, с която е сезиран настоящият съд, е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.

Според уредените в чл. 269 от ГПК правомощия на въззивния съд той се произнася служебно по валидността на цялото решение, а по допустимостта – в обжалваната му част. Следователно относно проверката на правилността на обжалваното решение въззивният съд е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящата въззивна инстанция намира постановеното от СРС, 33 състав, решение за валидно и допустимо. Същото е и правилно, като въззивният съд споделя мотивите на обжалваното решение, поради което и на осн. чл. 272 ГПК препраща към тях.

Независимо от това, доколкото дължи произнасяне по направените в жалбата възражения, въззивният съд намира за необходимо да добави следното:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати обезщетение за използване на наемна площ след изтичане срока на договор за наем от 28.01.2017г., в размер на 19 968,54 лв., ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба до окончателното плащане.

В исковата молба се излагат твърдения, че на 28.01.2002г. между ищеца и ответника е сключен договор за наем на недвижим имот, съгласно който на „Т.Б.” ЕАД е било предоставено ползването на покривното пространство на жилищна сграда в гр. София, бул. „*-*******за монтирането на съоръжения, във връзка с извършваната от дружеството дейност срещу договорена наемна цена, посочена в допълнително споразумение от 30.03.2011г. в размер на 400 лв. Поддържа се още, че срокът на договора е изтекъл на 28.01.2017г., като след изтичането на срока ответното дружество е продължило да ползва имота и не го е освободило, въпреки противопоставянето от страна на ищеца. Претендира се обезщетение за ползване на имота от ответника за периода от 01.02.2017г. - 22.12.2017г., изчислено на база средни пазарни цени, а не на база наемната цена на имота. Сочи се, че реалната месечна пазарна цена за ползването на процесния имот възлиза на 2000 лв., а за периода 01.02.2017 – 22.12.2017г. размерът на обезщетението е в размер на 23 419,44 лв. Ищецът твърди, че е получил плащания от ответника за горепосочения период в размер на 3450,90 лв., поради което претендира сумата от 19 968 лв. – обезщетение за ползването на процесния имот след прекратяване на договора за наем и въпреки противопоставянето на ищеца.

В отговора на исковата молба ответникът сочи, че действително на 28.01.2002г. между ищеца и ответника е сключен договор за наем на недвижим имот с посочения от ищеца предмет, както и че на 30.03.2011г. е сключено допълнително споразумение към него, съобразно което между страните е договорена наемна цена от 400 лв. на месец. Излага съображения, че освен горепосочените договори „Т.Б.” ЕАД е сключил още два договора за наем с други лица, съответно за наем на таванско помещение № 6 и таванско помещение № 7 в същата сграда, за които ответникът също заплаща наемна цена. Поддържа се още, че при прекратяване на някой от договорите за наем, би било невъзможно ползването на базовата станция на ответника според нейното предназначение. Сочи се, че действително след прекратяване на договора за наем е налице противопоставяне от страна на ответника за ползването на покривното пространство. Оспорва се размерът на претендираното обезщетение като прекомерно завишено, както и изчисляването му на база пазарна месечна наемна цена за имота. Твърди се, че за процесния период „Т.Б.” ЕАД е заплатило сумата от 4990, 62 лв. за ползването на имота, при договорената сума от 400 лв. на месец.

По делото е представен договор за наем от 28.01.2002г., с нотариална заверка на подписите на помощник – нотариуса Ю.Т., при нотариус С.Г., вписан в Службата по вписванията, сключен между „К.Б.М.” ЕАД и И.А.И.- Председател на домсъвета, действаща от името на собствениците и в съответствие с решение на Общото събрание на собствениците на сградата, находяща се в гр. София, бул. „********.

От същия се установява, че наемодателят отдава под наем необходимото пространство от 30 кв. м. от покрива на жилищния блок, като договореният между страните месечен наем е в размер на 90 лв. и е за срок от 10 години.

От допълнително споразумение № 1 от 30.03.2011г., вписано с вх. рег. № 12372, том IV, №

293/2011г. на Службата по вписванията, се установява, че срокът на процесния договор е бил удължен за още 5 години с фиксирана крайна дата на същия – 28.01.2017г. и с предоговорено месечно възнаграждение от 400 лв.

По делото са представени още два договора за наем, съответно от дати 14.03.2011г. и 28.01.2002г., с нотариална заверка на подписите и вписани в Службата по вписванията, от които се установява, че ответникът е сключил и договори за наем на две тавански помещение № 6 и 7 в същата сграда.

Ищецът е приложил към исковата молба като доказателства и отправени от ищеца до „Т.Б.” ЕАД писма, изпратени на дати 15.11.2015г., 08.12.2016г. и 27.12.2016г., с приложени към тях обратни разписки, от които се установява, че ищецът се е противопоставил ответникът да продължи да ползва имота след изтичането на договор за наем на 28.01.2017г.

От протокола от проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр. София, бул. „********бл.

** вх. А се установява, че на 11.10.2017г. е взето решение от Общото събрание за завеждане на искова претенция срещу ответника за 19 незаплатени месечни вноски за периода от 03.06.2011г. до 08.02.2013г. в размер на 7600 лв., както и за дължимата сума от 2000 лв. месечен наем след прекратяване на договора между страните. Видно от протокола Общото събрание е упълномощило и възложило на Председателя на УС на ЕС Н.Ж.С., да представлява ЕС пред съда при предявяването на исковите претенции.

По делото е представена и регистрационна карта на процесната сграда с рег. № ЕСС189/12.06.2017г., от която се установява, че Управител на и Председател на Общото събрание е Н.Ж.С..

Ответникът е представил още и 10 броя платежни нареждания, видно от които са направени плащания към ищеца, а именно както следва: за м. 01.2017г. – 358, 41 лв., за м.06.2017г. – 1927,18 лв., за м.07.2017г. – 380,93 лв., за м.08.2017г. - 380,93 лв., за м.09.2017г. - 380,93 лв., за м.10.2017г. - 380,93 лв., за м.11.2017г. - 380,93 лв., за м.12.2017г. - 380,93 лв., за м. 01.2018г. – 380,93 лв., за м.02.2018г. – 396, 93 лв.

По делото е представен и констативен протокол от 26.02.2018г. видно от който след влязло в сила съдебно решение за демонтаж на телекомуникационните съоръжения и освобождаване на наетите общи пространства, на 24 и 25.02.2018г. е извършен демонтаж на обект 1083, собственост на „Т.Б.” ЕАД.

По делото е изготвено заключение на съдебно оценителна експертиза от вещото лице Б.Б.– Н., в което вещото лице посочва, че пазарната цена е на база договаряне, а не на база застроена площ и цена съоръжения, като след направено лично проучване на наемните цени е установило, че цената на наема варира между 250, 500 и 600 лв. за плосък покрив и за инсталиране на телекомуникационно инфраструктурно оборудване и инсталирането на антени. Сочи се още, че за скатен покрив вещото лице не е направило проучване. Твърди, че не може да прецени дали може да се разположи телекомуникационно инфраструктурно оборудване и инсталиране на антени в тяхната цялост на площ от покривното пространство от 30 кв.м., в случай, че не са наети двете тавански помещения, тъй като това може да се прецени единствено от проектант. Сочи се още, че наемната жена на покривното пространство е средно пазарната. В съдебното заседание пред първата инстанция вещото лице е направило уточнение, че е работило по документите по делото и от ответното дружество не са съдействали с предоставянето на други такива, както и че е извършило оглед на двете тавански помещения 6 и 7, но не и на покривното пространство /скатен покрив/ и следователно не е извършало измерване на площта му. Настоящият съдебен състав не кредитира заключението по изготвената съдебно оценителна експертиза от вещото лице Б.Б.– Н., тъй като самата тя заявява, че не е извършила оглед на покривното пространство, а само оглед на двете тавански помещение. Освен това проучването за средната пазарна стойност е извършено не за скатен покрив какъвто е процесния, а за плосък покрив. На следващо място вещото лице е посочило различни стойности на средната пазарна месечна цена в диапазона между 250 и 600 лв., като от така посочените суми не става ясно какъв е конкретния размер на сочената от вещото лице средна месечна пазарна цена на покривното пространство за процесния период.