Решение № 5863 от 01.08.2019, Софийски градски съд

Р Е

Ш Е Н

И Е № град София,

01.08.2019 година

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИЯТ

ГРАДСКИ СЪД, Първо гражданско отделение, 26 състав, в открито съдебно заседание на втори юли през две хиляди и деветнадесета година, в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЯ ГЕОРГИЕВА

Секретар:

Христина Цветкова като разгледа докладваното от съдията

Георгиева гражд.дело № 9535 по описа за 2018 година, съобрази, че:

Предявени са искове с правно основание чл.108 от Закона за собствеността и чл.59, ал.1 от Закона за задълженията и договорите.

С исковата молба ищците В.Р.С. – С. и К.Р.С. твърдят против Д.А.З., че са собственици на основание наследство и реализирано право на строеж на апартамент №15А в блок „А“ на сградата. Твърди се, че праводателката им Пена Вълчева е придобила по силата на покупко-продажба правото на строеж върху недвижим имот, построен в УПИ № IV-199, 232 в квартал 39 по плана на град София, Столична община, район „Подуяне“, местността „ж.к. ******“, целият с площ от 2030 кв.м. при граници на имота от север, изток и юг - улици и от запад УПИ № III и УПИ № V, а именно: Апартамент № 15А, находящ се на трети надпартерен етаж в блок „А“, кота +9.15, със застроена площ от 61,70 кв.м., състоящ се от входно предверие, баня с тоалетна, дневна с кухненски бокс, спалня и тераса и мазе №28 в сутеренния етаж.

Сочи се, че сключеният с нот.акт № 161, том VII, дело №1354/2008 г. на Нотариус Р.Д.договор за учредяване на право на строеж и строителство с трето лице-търговско дружество, от който ответницата черпела правата си, бил развален по съдебен ред. С нотариално заверено пълномощно от 03.04.2014 г. тяхната наследодателка упълномощила ответницата да сключи от нейно име и за нейна сметка договор за учредяване на право на строеж върху описаното УПИ. На 18.08.2014 г. с нот.акт № 113/2014 г. бил сключен нов договор за учредяване на правото на строеж, съгласно който ответницата и останалите собственици на горепосоченото УПИ учредили в полза на „Т.“ ООД право на строеж за изграждане на описаните сгради и обекти. При сключването на този договор, независимо че собственик на правото на строеж върху посочения имот, съставляващ Апартамент № 15А в блок „А“ на сградата била праводателката на ищците П.М.В., ответницата Д.А.З. подписала същия в лично качество, а не като пълномощник на П.М.В., като отново си запазила правото на строеж върху посочения имот, съставляващ Апартамент № 15А в блок „А“ на сградата.

С разрешение за ползване №

ДК-07-С-179/15.09.2016 г. била въведена в експлоатация изградената жилищна сграда, състояща се от секция „А“ и секция „Б“, като към датата на издаване на разрешението за ползване правото на строеж върху Апартамент № 15А се е трансформирало в право на собственост. Видно от съставеното площообразуване по отношение на процесната сграда Апартамент № 15А в секция „А“ е със застроена площ от 61, 70 кв. и прилежащите към този апартамент идеални части от правото на собственост върху земята са 2, 52%. Твърди се, че дори след обособяването на процесния Апартамент № 15А като самостоятелен обект и издаването на разрешение за ползване, ответницата Д.А.З. не била предала на ищците ключ от апартамента и осуетявала достъпа им до имота, лишавайки ги от възможността ефективно да ползват последния.

С нотариална покана от 12.03.2018г., връчена й на 19.03.2018 г., ищцата В.Р.С.- С. поканила ответницата да им предаде владението на процесния апартамент № 15А. Тя не се явила на посочения в нотариалната покана ден и час при нотариуса, като и до настоящия момент последната не била предала владението на имота на ищците. Поддържат, че така тя неоснователно ги е лишила от ползването му за периода от 15.09.2016 г. до 15.07.2018 г. и им дължи обезщетение.

ИСКАНЕТО е съдът да признае правото на собственост на ищците върху описания недвижим имот и да осъди ответницата да им предаде владението върху същия и да им заплати сумата от 8 800 лв. обезщетение за ползването на имота, за процесния период, ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба до окончателното й погасяване. Претендират разноски.

С писмения отговор в срока по чл.131, ал.1 от ГПК, ответницата оспорва исковете, като неоснователни с доводи, че е собственик на имота и на това правно основание упражнява владението върху същия. Прави възражение за погасяване по давност на правото на строеж (отстъпено през 2008 г. на наследодателката П.В.) поради неупражняването му в срока по чл.67 от ЗС. Изтъква, че последващият договор за суперфиция е породил всички правни последици предвидени в него, в т.ч. придобиване право на собственост върху процесния апартамент от ответницата. Евентуално – прави възражение за разваляне на договора за покупко-продажба на право на строеж поради неизпълнение на задължението за заплащане на цената от страна на ищците.

СОФИЙСКИЯТ

ГРАДСКИ СЪД, като взе предвид събраните по делото доказателства и доводите на страните, прие за установено от фактическа страна следното:

Видно от удостоверение за наследници №

РСТ17-УГ01-5793 от 05.10.2017 г., изд. от Столична община, район „Студентски“ ищците са наследници по закон – низходящи, на П.М.В., починала на 16.03.2016 г.

От представеният по делото нот.акт № 161, том VII, дело № 24980, дело № 1354 от 2008г. на Нотариус Р.Д., с peг. № 274 на НК за учредяване право на строеж се установява, че ответницата и останалите съсобственици на УПИ IV-199, 232 в кв.39 по плана на гр.София, местност “Левски – Зона Г“ и строителят „Т.с.“ ООД възмездно взаимно са си учредили и запазили право на строеж на самостоятелни обекти в предвидената за построяване от дружеството пететажна жилищна сграда с две секции - секция А и секция Б, състояща се от сутерен, партер, четири жилищни етажа и един мансарден етаж, съгласно скица с виза за проучване и проектиране, изд. на 25.05.2008 г. от Гл.архитект на гр.София. Със сключения с нот.акт № 193, том III, peг. № 11868, дело № 571 от 2008г. на Нотариус В.В., с peг. № 268 на НК договор за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот ответницата се е разпоредила с така отстъпеното й право на строеж върху процесния Апартамент №15А /петнадесет буква „А“/, находящ се на трети надпартерен етаж в блок „А“, кота +9.15, със застроена площ от 61, 70 кв.м., състоящ се от входно предверие, баня с тоалетна, дневна с кухненски бокс, спалня и тераса, при съседи:ап.№14А, коридор, ап.№16А и улица, заедно с 2, 52 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, заедно с мазе

№28 в сутеренния етаж в блок А, със застроена площ от 6, 72 кв.м., при съседи мазе №27, коридор, мазе №29 и паркомясто № 7, заедно с 4, 88 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото срещу цена от 9 259 лв., която купувачът заявил, че е получил изцяло от купувача преди сключването на договора. Видно от извършеното отбелязване, посоченият нотариален акт е вписан с вх.№ 63301 от 28.08.2008 г., акт №70 , том CLV, дело № 43821 на СлВп

– София.

За изграждането на жилищна сградата е било издадено разрешение за строеж № 303 от 04.08.2008 г. Строителството е започнало, но не е било довършено от „Т.“ЕООД. От показанията на свид.Г.З.се установи, че същото е стигнало до изграждане на мазета и плоча на ниво 0 за секция А, а в секция Б до изграждане на основи и стени на мазета. Издаденото разрешение за строеж на жилищна сграда е било презаверено със заповед № РД-09-50-773/03.10.2014 г. на Гл.архитект на СО и допълнено със Заповед № РА-51-28/18.02.2016 г., представени като доказателства по делото.

От представените по делото писмени доказателства - Пълномощно с нотариална заверка на подпис от 03.04.2014 г., нот. акт за учредяване на право на ползване на строеж върху недвижим имот №113, том I, рег.№ 2921, дело № 101 от 2014г. на Нотариус Е.И., с peг. № 207 на НК и Решение от 10.07.2014 г. по гр.дело № 10613/2013г. по описа на СГС, I-10 състав, се установява, че сключеният договор за отстъпване на право на строеж и строителство от 20.08.2008 г. с нот.акт № 161/2008 г. на Нотариус Р.Д.е бил развален по съдебен ред по иск предявен от страните по договора – учредители на вещното право. В последствие наследодателката на ищците П.М.В.е упълномощила ответницата с пълномощно с нотариална заверка с изх.№ 1069/03.04.2014 г. на завеждащ консулска служба при Посолство на РБ в Берлин, да сключи предварителен договор или договор в нотариална форма за учредяване на право на строеж върху УПИ IV-

199, 232 в кв.39 за описаната жилищна сграда и да я представлява във връзка със строителството на сградата и издаване и поучаване на документи за проектиране и строителство.

Безспорно е, че сградата е изцяло построена и въведена в експлоатация с разрешение за ползване № ДК -07-С-179 от 15.09.2016 г. на РО НСК София. С определение по чл.146 от ГПК съдът е признал за безспорно между страните, че фактическата власт върху процесния имот не се упражнява от ищците, а от ответницата, която продължава да владее имота и до момента на приключване на устните състезания по делото.

От заключението на допуснатата и изслушана по делото съдебно- оценителна експертиза е видно, че за процесния период наемната цена на апартамент в жилищна сграда с посочените характеристики, вид и изпълнение на СМР, местоположение и достъп е 8 303, 35 лв., а за периода от 15.09.2017 г. до 15.07.2018 г. – 4 151, 68 лв. Заключението е обективно и компетентно изготвено, същото не бе оспорено от страните и съдът го кредитира изцяло.

Видно от представеното копие от искова молба с вх.№78815/09.06.2016 г определение по гр.дело № 7061/2016 г. на СГС, I ГО ответницата е предявила иск за разваляне на сключения с наследодателката П.В. договор за покупко-продажба на вещното право, което е било прекратено като недопустимо. В настоящето производство ищците правят възражение за погасяване по давност на правото на ответницата да развали сключения договор (чл.87, ал.5 от ЗЗД). Към момента несъмнено този петгодишен срок е изтекъл. Искът за развалянето на договора е бил предявен също е бил предявен след изтичане на давностния срок, поради което това действие не го прекъсва.

Дори да е направено извънсъдебно признание от страна на ответницата, че е счита П.В. за негов титуляр това не съставлява правопораждащ вещното право факт, поради което съдът не следва да обсъжда в този аспект представените от ищцовата страна и приети в съдебно заседание на 02.07.2019 г.

При така установеното от фактическа страна, съдът намира предявеният главен иск с правно основание чл.108 от ЗС за основателен. Касае се за ревандикационен иск, за уважаването на който ищецът следва да докаже, че е собственик на имота на соченото придобивно основание, както и че ответникът владее или държи същия и то без да има правно основание за това. Не е спорно, че фактическата власт върху процесния апартамент №15, ведно с прилежащите му мазе и общи части от сградата и правото на строеж върху поземления имот се упражнява от ответницата, която не е допускала и отказва да допусне ищците до имота. От представените нот.покана рег.№ 3178, том II акт№94 на Нотариус с рег. № 157 на НК и район на действие СРС, връчена на 19.03.2018 г. и констативен протокол от

28.03.2018 г. е видно, че от ищцата В.С.-С. е отправена покана за предаването й, но на посочената дата ответницата не се е явила при нотариус и не е предала ключовете за апартамента.

Правото на строеж се учредява с договор в изискуемата се нотариална форма или с административен акт, а съвременните условия се е наложила практиката собственикът на земята да сключва договор за учредяване на право на строеж за част от предвидените за изграждане обекти в бъдещата сграда със строител-предприемач, който поема задължение да я построи и въведе в експлоатация. При неизпълнение на задължението за изграждане на сградата в уговорения срок, собственикът на земята може да развали договора по съдебен ред, с което правното му действие отпада.

Съдът намира за установено от доказателствата по делото, че правото строеж между съсобствениците на поземления имот е валидно учредено и прехвърленото с договора за покупко-продажба от 28.08.2008 г. право на строеж е породило правото на да построи и стане собственик на същия на основание чл.63, ал.1 от ЗС в полза на наследодателката на ищците. Правото на строеж по см. на чл.67, ал.1 от ЗС е упражнено и сградата е изградена в груб строеж, дори е въведена в експлоатация. Развалянето на договора за отстъпване на правото на строеж, сключен между съсобствениците на УПИ има обратно действие (чл.88, ал.1 от ЗЗД). Развалянето обаче не засяга правата на третите лица- каквото трето лице се явява наследодателката на ищците, която не е страна по този подлежащ на вписване договор, тъй като тя е придобила посоченото вещно право преди вписване на исковата молба (с вх.№ 90060 от 01.08.2013 г.) по иска за съдебно разваляне, съгласно разпоредбата на чл.88, ал.2 от ЗЗД. От същата разпоредба следва, че развалянето на договора с присъщите му последици на взаимна реституция на даденото по договора, няма действие спрямо третото лице, което е придобило права преди вписването на исковата молба. Така в случая е осъществено едно от изрично предвидените конкретни, ограничени по брой случаи на придобиване на права от последващ приобретател, дори и когато той прехвърлителя няма такива поради обратното действие на развалянето на договора за отстъпване на право на строеж. Общото правило, че когато прехвърлителят не е носител на правото на собственост запазването на правата на последващия приобретател не се допуска и не може да настъпи вещно-транслативния ефект по сделката, в случая не се прилага, поради изричната законова разпоредба на чл.88, ал.2 от ЗЗД.