Решение № 464 от 06.10.2026, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 464 гр. Разлог, 06.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ, ІV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Крум Ил. Динев при участието на секретаря З. И.-Б., разгледа докладваното от Крум Динев, Гр. дело № 20251240101671 по описа за 2025 година

Производството е по реда на глава тринадесета от ГПК, (”Основно производство”).

Производството пред първоинстанционния съд е образувано въз основа на ИМ, депозирана от ет. собственици в сграда - ап. х-л „Е.“, в *, действащи ч/з Е.Д.Г. - председател на УС, с пълномощник И.Ж.Д. въз основа па пълномощно с нот. удостоверен подпис с peг.

№*/14.04.2022 г. на нот. Т.М., ч/з АД„П., Н. и п.“, с адв. С.П., съд. адрес: *, против Б.М.Т., с ЕГН*, адрес: *, насочена с/у ответника Б.М.Т., с ЕГН*, от *. В ИМ се твърди, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС с идентификатор *** - ап.*. Твърди се също, че ответникът е бил собственик на следните самостоятелни обекти в сграда в режим на ЕС, както следва: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** - ап. *, ползван от ответника до 17.09.2023 г., когато бил продаден съгласно нот. акт за покупко-продажба по дело №587/2023 г. на СВп-Р.; самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** представляващ ап. *, ползван от ответника до 13.09.2023 г., когато е бил продаден съгласно нот. акт за покупкопродажба по дело №2604/2023 г. на СВп-Р.; самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** - ап. *, ползван от ответника до 06.03.2023 г., когато е бил продаден съгласно нот. акт за покупко-продажба по дело №587/2023 г. на СВп-Р..

Сочи се, че като собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС, ответникът е обвързан с решение от ОС на ЕС досежно заплащането на дължимите суми за управление и поддръжка на общите части на сградата и вноските, които са дължими за заплащане към фонд „Ремонт“. Изложени са доводи, че с решение от проведено ОС на 25.02.2022 г. е приет Правилник за вътрешния ред в ЕС, съгласно който собствениците заплащат г. такса за управление, поддръжка и ремонт на общите части, чийто размер се определя от ОС въз основа на кв. м. собственост, в която се включват и съответните ид. части от общите части на сградата. Съгласно приетия Правилник за вътрешния ред дължимата от всеки собственик такса не зависи от времетраенето на неговия престой в комплекса п/з календарната година, както и от броя лица, обитаващи един недвижим имот в комплекса, като г. такса се заплаща авансово за всяка календарна година не по-късно до 15-то число на м.12. на текущата година за следващата. Сочи се също така, че на посоченото ОС е взето решение дължимата такса за управление и поддържане да бъде от 5.00 € на кв. м. при неработещ хотел и по 8.00 € на кв.м. при работещ хотел, а за фонд „Ремонт“ от 3.00 € на кв.м. На следващо място се сочи, че 1 с решение от проведено ОС на 24.03.2023 г. е взето решение таксата за управление и поддържане да бъде от 7.00 € на кв.м., а за фонд „Ремонт“ от 3.00 € на кв.м., като е посочено, че към настоящия момент тази такса не е променяна. В обстоятелствената част на ИМ ищецът е посочил по г. дължимите суми п/з исковия период за всеки един от притежаваните самостоятелни обекти от ответника, а имено ап.*, ап.№**, ап.*, както и ап.№* - дължими такси за поддръжка и управление на общите части, както и вноски фонд „Ремонт“, а именно:

1. Ап.* дължима такса за управление, поддържане и фонд „Ремонт", спрямо площта от 92,50 кв. м, формирана като сбор от притежаваните от него по документ за собственост 74,74 кв. м. и 17,76 кв. м, на ст-ст общо от 2`590.00 € - главница сбор от следните суми: дължима главница с падеж 15.12.2022 г. за такса управление и поддръжка за периода 01.12.2023 г. от 462,50 €; дължима главница с падеж 15.12.2023 г. за такса управление и поддръжка за периода 01. –.12.2024 г. от 647,50 €; дължима главница с падеж 15.12.2024 г. за такса управление и поддръжка за периода 01.

–.12.2025 г. от 647,50 €; дължима главница с падеж 15.12.2022 г. за Фонд „Ремонт" за периода 01.12.2023 г. от 277,50 €; дължима главница с падеж 15.12.2023 г. за Фонд „Ремонт" за периода 01.12.2024 г. от 277,50 €; дължима главница с падеж 15.12.2024 г. за Фонд „Ремонт" за периода 01.12.2025 г. от 277,50 €;

2. Ап. * дължима такса за управление, поддържане и фонд „Ремонт", спрямо площта от 71,44 кв. м, формирана като сбор от притежаваните от ответника по документ за собственост 57,61 кв. м. и 13,83 кв. м, на ст-ст общо от 407,11 € - главница сбор от следните суми: дължима главница с падеж 15.12.2022 г. за такса управление и поддръжка за периода 01.-17.09.2023 г. включително (260 дни) от 254,44 €; дължима главница с падеж 15.12.2022 г. за Фонд „Ремонт" за периода 01.-17.09.2023 г. включително (260 дни) от 152,67 €;

3. Ап. *, дължима такса за управление, поддържане и фонд „Ремонт", спрямо площта от 53,20 кв. м, формирана като сбор от притежаваните от ответника по документ за собственост 42,90 кв. м. и 10,30 кв. м, на ст-ст общо от 298,50 € - главница, сбор от следните суми: дължима главница с падеж 15.12.2022 г. (256 дни) за такса управление и поддръжка за периода 01.-13.09.2023 г. включително от 186,56 €; дължима главница с падеж 15.12.2022 г. (256 дни) за Фонд „Ремонт" за периода 01.-13.09.2023 г. включително от 111,94 €;

4. Ап.*, дължимата такса за управление, поддържане и фонд „Ремонт", спрямо площта от 49,53 кв. м, формирана като сбор от притежаваните от ответника по документ за собственост 39.94 кв. м., с прилежащи части 9.59 кв. м., на ст-ст общо от 70,56 € главница сбор от следните суми: дължима главница с падеж 15.12.2022 г. (65 дни) за такса управление и поддръжка за периода 01.-06.03.2023 г. включително от 44,10 €; дължима главница с падеж 15.12.2022 г. (65 дни) за Фонд „Ремонт" за периода 01.06.03.2023 г. включително от 26,46 €. Претендира се и законна лихва в/у главницата сбор от горепосочените суми за такса управление и поддръжка и фонд „Ремонт", която е общо от 3`366.17 €, считано от датата на подаване на настоящата ИМ до окончателното изплащане.

Извън законоустановения срок по чл.131, ал.1 от ГПК, е депозиран писмен отговор от ответника, с който оспорва предявените искове като частично основателни. Възразява по отношение на претендираните суми за такса за управление и поддръжка за процесните периоди, позовавайки се на действалата към онзи момент разпоредба на чл.51, ал.2 от ЗУЕС.

С нарочно определение в ОСЗ по реда на чл.214, ал.1 ГПК, е допуснато увеличение размера на част от исковите претенции както следва:

1. Ап.*

- самостоятелен обект с идентификатор ***

2 по КККР, по отношение на който е предявен иск за дължима такса за управление и поддръжка за периода 01.12.2023 г., се счита за предявен за сума от 740.00 €;

2. Ап. * - самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР, по отношение на който е предявен иск за дължима такса за управление и поддръжка за периода 01. - 17.09.2023 г. включително, се счита за предявен за сума от 407,11 €;

3. Ап. * - самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР, по отношение на който е предявен иск за дължима главница с падеж 15.12.2022 г. за такса управление и поддръжка за периода 01.-13.09.2023 г. включително, се счита за предявен за сума от 298.50 €;

4. Ап. * - самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР, по отношение на който е предявен иск за дължима главница с падеж 15.12.2022 г. за такса управление и поддръжка за периода 01.-06.03.2023 г. включително, се счита за предявен за сума от 70,56 €;

На база приетите по делото писмени док-ства, както и от приложения способ на доказване – експертиза, първоинстанционният съд достига до следните фактически положения:

Видно е от приложеното по делото постановление за възлагане на недвижим имот по ИД №1075/2015 г. по описа на ЧСИ А.Ц., влязло в сила на 30.05.2018 г., както и постановление за възлагане на недвижим имот по ИД №11/2015 г. по описа на ЧСИ А.Ц., влязло в сила на 09.07.2018 г., е че ответникът е собственик на Ап., находящи се в сграда в режим на ЕС п/з исковия период, а именно - самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** - а п . *, самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** - ап. *, самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** - ап. *, самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** - ап.*. На 18.09.2023 г. ответникът се разпоредил с правото си на собственост по отношение на Ап. *, на 14.09.2023 г. по отношение на Ап. *, а на 07.03.2023 г. и по отношение на Ап. *.

Приложени са протоколи от проведени ОС на ЕС. На ОС на собствениците на самостоятелни обекти в процесната сграда в режим на ЕС, проведено на 25.02.2022 г., по т.9 е взето решение дължимата такса за управление и поддържане да бъде от 5.00 € на кв. м. при неработещ хотел и по 8.00 € кв. м. при работещ х-л, а за фонд “Ремонт“ от 3.00 € на кв. м.

На ОС на ЕС, проведено на 24.03.2023 г., е взето решение таксата за управление и поддържане да бъде от 7.00 € на кв. м., а за фонд “Ремонт“ от 3.00 € на кв. м. Тези факти не се оспорват от страна на ответника.

По делото са представени и приети платежни нареждания от Б.Т., в полза на ЕС, с дати 04.03.2026 г. и 31.03.2026 г., с които са заплатени 1`123.57 € с основание “суми фонд ремонт”, както и сума от 2`242.60 € за “такса управление и поддръжка”, общо сума от 3`366.17 € - първоначално претендираната такава от ищците.

По делото е приета ССчЕ, кредитирана изцяло от съда, с/у която не са въздигнати и възражения от страните, според която общият размер на начислените дължими суми за такси по управление и поддръжка, както и за фонд “ремонт” в тежест на ответника възлизат на 3`934.74 €, отнесени за периода от 01.01.2023 г. – 31.12.2025 г., като за ап.* се дължат общо 740.00 € такси за управление и поддържане за 2023 г.; за Ап.*, 70.56 € такси за управление и поддръжка за 2023 г.; за Ап. *, 407.11 € такси за управление и поддръжка за 2023 г.; за Ап.

*, 298.50 € такси за управление и поддръжка за 2023 г. (при база изчисление 8.00 € кв.м. при работещ хотел) – общо 1`516.17 €. ВЛ е и съобразило периода на притежаване правото на собственост от ответника за 2023 г. Експертът е потвърдил, че ответникът е заплатил общо сума от 3`366.17 €, поради което оставало да се дължи сума от 568.57 €. Това е и сумата, по отношение на която съдът е допуснал увеличение по реда на чл.214 ГПК, относно претенциите за заплащане на такса за управление и поддръжка за 2023 г.

Посочените решения на двете ОС на ЕС, с които са определени таксите за управление и 3 поддръжка на общите части, противоречат на императивната разпоредба на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, (редакция ДВ, бр.26 от 2016 г.) и са незаконосъобразни. Съгласно чл.51, ал.1 от ЗУЕС, в действащата към провеждане на двете събрания редакция, консумативните разходи и разходите за текущо поддържане на общите части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците и обитателите. Законодателят императивно е определил начина, по който ет. собственици и съответно обитателите в ЕС ще участват в тежестите по отношение на същата, като е предвидено това да е поравно. Нормативно не е предвидена възможност за преценка на самите ет. собственици при определяне квотата на всеки поотделно в разходите за текущо поддържане на общите части, както и не са въведени доп. критерии, от които тя да зависи, като например притежаван процент ид. части от общите части, възраст, имуществено състояние и други. Вярно е, че ОС на ЕС определя размера на ежемесечните вноски за текущо поддържане на общите части на сградата (чл.48, ал.8 от ЗУЕС), но тук се има предвид ст-стта на самата вноска, която следва да бъде еднаква за всички живущи, а не се предоставя възможност за определяне на различни по размер вноски за различни категории обитатели. Разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, има императивен хар-р, поради което и взетите от ет. собственици решения, които й противоречат (на всеки собственик е определена различна вноска, т.е. в зависимост от притежаваната площ, включваща тази на индивидуалния самостоятелен обект и притежаваната общата част), са незаконосъобразни. В тълк. практика на ВКС принципът на законността се схваща и като задължение на съда да приложи императивна правна норма, която е от значение за решаване на правния спор, дори и страните да не са се позовали на нея. Ето защо исковите претенции в едната част подлежат на отхвърляне поради извършеното плащане от страна на длъжника (3`366.17 €), а в друга – поради недължимостта на същите (568.57 €). Законна лихва се дължи в/у заплатената сума от ответника, от датата на подаване на ИМ в съда до съответните дати на извършените плащания, а законна лихва в/у сумата от 568.57 € не се дължи.