Решение № 853 от 15.04.2022, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 853 гр. София, 14.04.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Любомир Василев

Членове:

Калина Анастасова

Десислава Ал. Алексиева при участието на секретаря Донка М. Шулева като разгледа докладваното от Калина Анастасова Въззивно гражданско дело № 20211100510143 по описа за 2021 година

Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.

С Решение № 20019379 от 21.01.2021 г., постановено по гр.д. № 55217/2018 г. по описа на СРС, ІІ ГО, 57 с-в е:

1. Осъден „Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр.

София, район Слатина, ул. ***** да заплати „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма, както следва:

-на основание чл. 232 ал.2 от ЗЗД сумата 1017,74 лв., представляваща неплатен наем за периода 01.04.2018г. - 09.05.2018г. /900,00 лв. за м. април 2018г. и 217,74 лв. за 01-.09.05.2018г./ по договор за наем на недвижим имот от 04.01.2018г., ведно със законната лихва върху главницата от 1017,74 лв. считано от 16.08.2018г. до окончателното й изплащане, като е отхвърлен иска за разликата над 1017,74 лв. до пълния предявен размер от 1800,00 лв., както и за периода 09.05.2018г. - 31.05.2018г.

-на основание чл.232 ал.2 от ЗЗД за сумата от 3141,74 лв. - неплатени консумативи за имота, предмет на договор за наем от 04.01.2018г., както следва:

2262,14 лв. - незаплатена консумирана електрическа енергия за м. март 2018г.; 30,00 лв. - неплатена такса хигиенист за м. март 2018г.; 825,00 лв. - незаплатена консумирана електроенергия за м. април 2018г.; 25,00 лв. - такса за хигиенист за м. април 2018г., ведно със законната лихва върху главниците считано от 16.08.2018г. до окончателното 1 им изплащане;

-на основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 495,00 лв. - неустойка за забава върху главницата от 900,00 лв. - неплатен наем за м. април 2018г. за периода 06.04.2018г. 16.08.2018г.;

-на основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 111,05 лв. - неустойка за забава върху главницата от 217,74 лв. - неплатен наем за 01.05.2018г. - 09.05.2018г. и дължима за периода 06.05.2018г. - 16.08.2018г., като е отхвърлен иска за разликата над 111,05 лв. до пълния предявен размер от 382,50 лв. и върху главницата от 267,29 лв.;

-на основание чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД за сумата от 1400,00 лв., представляща обезщетение за причинени вреди на веща, предмет на договора за наем - 10 броя отвори в термопанели, ведно със законната лихва върху главницата считано от 16.08.2018г. до окончателното й изплащане, като е отхвърлен иска за разликата над 1400,00 лв. до претендирания размер от 4630,00 лв.;

2. Отхвърлен е като неоснователен предявения от „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма срещу „Р..БГ" ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр. София, район Слатина, ул. ***** иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 750,00 лв. - неустойка поради отправено предизвестие за прекратяване на договор за наем от 04.01.2018г. на основание раздел пети, точка 3 от същия;

Отхвърлен е като неоснователен предявения от „Р..БГ"ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр. София, район Слатина, ул. **** срещу „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул.

****-ма иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 750,0 лв. - неустойка поради прекратяване на договор за наем от 04.01.2018г. на основание р.1 т.3 от същия.

Срещу постановеното решението в частта на отхвърляне на исковете по чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД и по чл.92 от ЗЗД е постъпила в срок въззивна жалба от ищеца „Р.-К." ООД с изложени доводи за неправилност, поради необоснованост на формираните изводи с оглед събраните доказателства и поради неправилно приложение на материалния закон. Поддържа, че при определяне размера на дължимото обезщетение за причинените от наемателя- ответник вреди на имота съдът не е съобразил вида им и техния действителен размер. В случая ответникът не е оборил и презумпцията на чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД поради което дължи възстановяване на вредите в пълен размер. Поддържа, че в случая наемния договор е бил прекратен едностранно от наемодателя именно поради недобросъвестното поведение на наемателя /нарушаване на забраната по чл.4, т.4 от договора/ и именно поради това последния дължи неустойка по раздел 1 точка 3 от договора за наем. Отправя искане за отмяна на решението на СРС в посочената част и уважаване на исковете в цялост. Претендира разноски.

2

В срок е постъпил писмен отговор от ответника „Р..БГ"ЕООД, в който е изразено становище за нейната неоснователност. Поддържа, че наемодателят не е доказал по време на действие на наемния договор да са му били причинени описаните вреди, за които претендира обезщетение, чийто размер възлиза на сумите, за които иска по чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД е бил отхвърлен като неоснователен. В съставения приемо-предавателен протокол от 09.05.2018 г. подписан и от двете страни по наемния договор е посочено състоянието на имота при връщането му на наемодателя. По отношение на претенцията по чл.92 от ЗЗД заявява, че причината за прекратяване на наемния договор е виновното поведение на наемодателя свързано със завишени претенции за консумативи за ел.енергия, които не почиват на договорно и/или законово основание, както и с постоянни проблеми свързани с подаваното от наемодателя – ищец ел.захранване и напрежение, както и отчитането на последното. С оглед това, правилно СРС е отхвърлил претенцията на ищеца за неустойка поради отправено предизвестие за прекратяване на договора за наем. Претендира разноски.

В срок е подадена въззивна жалба и от ответника „Р..БГ"ЕООД срещу постановеното от първата инстанция решение в частта на уважаване на предявените от наемодателя- ищец искове, както и в частта на отхвърляне на предявените от наемателя – ответник насрещни искове. Изложени са доводи за неправилност на постановеното решение в посочената част, поради необоснованост, нарушение на материалния закон и процесуалните правила. Поддържа, че не е давал съгласие в наетото помещение да бъде подавано ел.захранване, чиято стойност не съответства, според договореното, на стойността на ел.енергията „по условията и реда на съответните служби“. Заявява, че като наемател дължи стойност на ел.енергията, която съответства на реалните потребления на ел.енергия в имота, чиято стойност е определена от компетентни органи при спазване нормативната уредба, а не със завишение, което наемодателя по свое усмотрение е определил без негово съгласие. Неправилно СРС е приел без да бъде установено в процеса, че завишението на ползваната в имота ел.енергия се дължи на направени от наемодателя допълнителни разходи. Съгласие за такива наемателя не е давал и доказване в производството на тези допълнителни разходи за наемодателя не е извършено. Същевременно наемателя е реагирал незабавно с несъгласие и отправени възражение срещу начина на формиране на цената на потребената в имота ел.енергия, както и срещу нейното качество и непостоянно напрежение, което му е причинило чести проблеми при ползването на имота. Доколкото в случая помещението е било наето за да бъде ползвано за „съхранение на компютърна техника и за сървърно помещение“ се предполага и консумация на ел.енергия с нормални характеристики.

Неправилно съдът приел в решението си, че наемателя се е съгласил с вида, количеството и качеството на подаваната в имота ел.енергия. За обосноваване на този извод пред СРС не са събрани доказателства. Напротив събрани са такива за отправените от наемателя ответник възражения, които са довели и до прекратяване на 3 договора за наем. Именно и с оглед недобросъвестното поведение на наемодателя – ищец, съдът е следвало да уважи претенцията за неустойка на наемателя за предсрочното прекратяване на договора /раздел пети, точка трета от договора/. По отношение на претенцията за заплащане на наем до 23.04.2018 г. заявява, че съдът неправилно при постановяване на решението не е съобразил, че вземането за наем до посочената дата и такса за почистване с ДДС са погасени, чрез прихващане със вземането на наемателя за сумата 750.00 лв. – платен депозит на 04.01.2018 г., изявление за което е направено с подадената на 25.05.2018 г. нотариална покана.

Претенцията на наемодателя за заплащане на обезщетение за вреди нанесени в наетия имот счита за неоснователна, доколкото в производството не били установени такива.

Искът не бил установен по основание и размер и съдът неправилно приел, че наемодателят реално е понесъл такива вреди, които ответникът счита за предполагаеми. Правилни са формираните от съда изводи, че наемодателят е знаел и е дал съгласие за направените в стените на наетото помещение отвори. Това е установено в производството и чрез събраните доказателства. Неправилно и необосновано обаче съдът е приел, че това са вреди причинени на наемодателя във връзка с наемния договор, които следва да бъдат възстановени от наемателя. В случая се касае за извършено преустройство в имота със съгласието и знанието на наемодателя. С оглед това наетата вещ е върната в състояние, в което е преведена с позволението на наемодателя още при наемането на имота. Отправя искане за отхвърляне исковете на наемодателя- ищец и уважаване на насрещните искове.

Претендира разноски.

В срок е депозиран отговор на въззивната жалба от „Р.-К." ООД, в който е изразено становище за нейната неоснователност. Претендира разноски.

Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, намира за установено следното:

Производството е образувано по предявени от „Р.К."ООД срещу „Р..БГ'ЕООД" искове:

1. с правно основание чл.232 ал.2 от ЗЗД за заплащане на сумата 1800,00 лв., представляваща неплатен наем за периода 01.04.2018г. - 31.05.2018г. /по 900,00 лв. месечно/ по договор за наем на недвижим имот от 04.01.2018г., ведно със законната лихва върху главниците от датата на подаването на исковата молба до окончателното им изплащане;

2. с правно основание чл.232 ал.2 от ЗЗД за заплащане на сумата от 3141,74 лв. неплатени консумативи за имота, предмет на договор за наем от 04.01.2018г., както следва: 2262,14 лв. - незаплатена консумирана електрическа енергия за м. март 2018г.;

30,00 лв. - неплатена такса хигиенист за м. март 2018г.; 825,00 лв. - незаплатена 4 консумирана електроенергия за м. април 2018г.; 25,00 лв. - такса за хигиенист за м. април 2018г., ведно със законната лихва върху главниците от датата на подаването на исковата молба до окончателното им изплащане;

3. с правно основание чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД за заплащане на сумата от 4630,00 лв., представляваща обезщетение за причинени вреди на веща, предмет на договора за наем, свързани с конструктивни промени в същата, ведно със законната лихва върху главницата считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното й изплащане;

4. с правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 495,00 лв. неустойка за забава върху главницата от 900,00 лв. - неплатен наем за м. април 2018г. за периода 06.04.2018г. - 16.08.2018г.;

4. с правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 382,50 лв. неустойка за забава върху главницата от 900,00 лв. - неплатен наем за м. май 2018г. за периода 06.05.2018г. - 16.08.2018г.;

5. с правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 250,00 лв. неустойка за периода 01.06.2018Г. - 11.06.2018Г.

При условие на евентуалност спрямо претенциите по чл.232 ал.2 ЗЗД за периода 01.05.2018г. - 11.06.2018г. при установяване, че договорът за наем е прекратен на 09.05.2018., то ищецът претендира:

-на основание чл.232 ал.2 от ЗЗД сумата от 267,29 лв. - неплатен наем за периода 01.05.2018г. - 09.05.2018г.;

- на основание чл.92 от ЗЗД-неустойка за забава върху главницата от 267,29 лв. за периода 06.05.2018г. - 16.08.2018г. в размер на 111,05 лв.

В отговора на исковата молба ответникът оспорва предявените искове, като твърди, че ищецът е неизправна страна по договора за наем от 04.01.2018г., поради което и договорът е развален от ответника с изявление от 23.04.2018г., считано от 30.04.2018г., поради което и предявява насрещен иск с правно основание чл.92 ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 750,00 лв. - неустойка по p.V т.3 от договор за наем от 04.01.2018г.