Решение № 170 от 06.01.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 170 гр. С., 06.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГЕРГАНА К. Г. при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. Г. Гражданско дело № 20241110136505 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба на С. Г.

А., ЕГН: ********** срещу Х. Х., ЕИК: *************, с адрес: ********************************, с която е предявен конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал.

3 ЗЗД за обявяване за окончателен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.02.2019г., представляващ подземен гараж № ** от подземни гаражи „*******“, с обща застроена площ на подземните гаражи 1299,62 кв. м. и със застроена площ на подземния гараж 16,42 кв. м., със следните граници: от изток – подземен гараж № 28, от север – подземен гараж № 40, от запад – калкан тяло „Б“ и от юг – подземна улица, заедно с 2,34% идеални части от общите части на подземните гаражи и от правото на строеж върху мястото, както и Подземен гараж № 28 от подземни гаражи „*******“, с обща застроена площ 1 на подземните гаражи 1299,62 кв. м. и със застроена площ на подземния гараж 14,78 кв. м., със следните граници: от изток – подземен гараж № 29, от север – подземен гараж № 39, от запад – подземен гараж № ** и от юг – подземна улица, заедно с 2,10% идеални части от общите части на подземните гаражи и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, съставляващо УПИ IV477, 476, 1245, 486, 487, 488, 777, 1244 от квартал 187, а по плана на гр. С., местността „*******“ III част, целият с площ от 4632 кв. м., при съседи: ***************, ул.

**************** и ул. „*************

Ищецът твърди, че е законен наследник на Т.Н. А.

/починала на 04.02.2021г./, която на 18.02.2019г. сключила с Х.М. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответната страна се задължила до 17.05.2019г. да прехвърли правото на собственост върху ателие № 111, находящо се в ******************************* „*******“ III част, както и върху намиращите се в същата сграда подземни гаражи № ** и № 28, срещу цена от 247 000 лева. Допълва, че ответникът упълномощил Т. А. да го представлява пред нотариус, като продаде от негово име на себе си посочените недвижими имоти. Поддържа, че на 17.05.2019г. бил сключен окончателен договор, обективиран в Нотариален акт № 81, том 1, рег. № 2892, дело № 50/2019г. на нотариус Н.Д., с който в полза на Т. А. било прехвърлено правото на собственост единствено върху процесното ателие № 111 за 2 сумата от 247 000 лева. Излага, че продажната цена била заплатена на 06.06.2019г. по посочена от ответника банкова сметка. Навежда твърдения, че за продажбата на двата подземни гаража ответникът е поискал допълнително заплащане в размер на 19 600 лева, която сума му била преведена на 31.05.2019г., но не последвало сключване на окончателен договор за тези недвижими имоти. Моли се да бъде обявен предварителния договор за окончателен.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който изразява становище за неоснователност на предявения иск. Оспорва като неавтентичен и неистински приложения с исковата молба предварителен договор с аргументи, че подписите на „купувач“ и „продавач“ не са положени от него и от Т. А..

Релевира възражение, че липсват подписи на страница 1 и 2 от процесния документ, което създавало съмнения, че въпросните страници са заменени или добавени впоследствие. Възразява, че правото да се обяви договора за окончателен е погасено по давност. В условията на евентуалност навежда доводи, че страните по предварителния договор са променили първоначалната си воля и са уговорили да бъде прехвърлено правото на собственост единствено върху ателието, поради което оспорва да е налице частично неизпълнение. Възразява, че не съществува уговорка за допълнително заплащане на сумата от 19 600 лева, срещу която да бъде прехвърлена собствеността и върху подземните гаражи, с доводи, че 3 същата е нищожна поради липса на форма. В условията на евентуалност прави възражение за погасяване на правото да се иска обратно платената цена от 19 600 лева поради изтекла погасителна давност. Моли за отхвърляне на исковата претенция. Претендира разноски.

В съдебно заседание ищецът С. Г. А., редовно призован, не се явява, представлява се от адвокати Ч. и И., които поддържат исковата молба и молят за уважаване на иска.

В съдебно заседание ответникът Х. Х., редовно призован, не се явява, представлява се от адвокат Б., който поддържа отговора на исковата молба и моли за отхвърляне на иска.

За да бъде уважен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ищецът носи доказателствената тежест да установи при условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства: 1/. наличието на валидно правоотношение с ответника по предварителен договор, съдържащ уговорки относно съществените условия на окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху процесния недвижим имот; 2/. изпълнение на задълженията на ищеца по предварителния договор; 3/. настъпил падеж на насрещното задължение на ответника по сключения предварителен договор; 4/. процесния имот да е собственост на ответника.

Правото да се иска сключване на окончателен договор 4 е потестативно право, защото чрез упражняването му се постига правна промяна – сключва се окончателен договор между страните, считано от деня на влизане в сила на съдебното решение. То се упражнява чрез конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Предварителният договор, за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма /чл. 19, ал. 1 ЗЗД/ и трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор /чл. 19, ал. 2 ЗЗД/. За да не се заобикалят изискванията, от които нашето право обуславя нотариалното прехвърляне на недвижими имоти, чл. 363 ГПК разпорежда, че тези изисквания важат и за уважаване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, когато той цели прехвърляне на недвижим имот, така че съдът е длъжен да провери тяхната наличност, независимо от направените изявления на ответника, а в случая ответникът в срок е релевирал възражения за нищожност на процесния договор.

В тази връзка съдът приема за изведена следната фактическа обстановка: Установява се от приетото по делото удостоверение за наследници на СО, район Красно село, че С. Н. А. е законен наследник на Т.Н. А., починала на 04.02.2021г. Не е спорно също така, че на 18.02.2019г. между ответника като продавач и наследодателя на ищцата, като купувач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с предмет задължаване на ответника да прехвърли на купувача 5 самостоятелен обект в сграда, представляващ ателие № 111, находящо се в *******************, с идентификатор ***, както и подземни гаражи номер ** и номер 28, находящи се в същата сграда, срещу продажна цена от 247 000,00 лева. Не е спорно, а и съдът се увери, че ответникът е собственик на процесните гаражи, видно и от приетия по делото договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба № 74, том I, рег. № 01889, дело № 0070/13.02.2014г. на Нотариус В.Б., с рег. № *** в НК, с район на действие, районна на СРС. Съгласно уговореното в чл. 2, ал.2 от договора продавача се е задължил да заплати продажната цена по банков път към датата на подписване на окончателен договор, в срок до три работни дни след вписване на сделката в СВ и представяне на удостоверение пред Банката – кредитор на купувача, от което да е видно, че той е единствен собственик на имота по чл. 1, ал.1 от договора, както и че върху него е вписана първа по ред ипотека в полза на банката – кредитор. В чл. 3, ал.1 от договора страните договорили, че следва да сключат окончателен договор не по-късно от 17.05.2019г. На 17.05.2019г. Т. А. договаряйки сама със себе си, за което била надлежно упълномощена от ответника осъществила продажбата, като ответникът, представляван от Т. А. продал на Т. А. единствено ателие № 111 срещу продажна цена от 247 000 лева, преведена на ответника на 06.06.2019г., за което страните не спорят. По делото е прието и платежно 6 нареждане за сума в размер на 19 600,00 лева, за която ищецът твърди, че е допълнителна сума, поискана от ответника за прехвърлянето и на гаражите. Като основание в платежното е посочено „покупка на два гаража № ** и № 28“. По делото е прието и изрично пълномощно от 07.03.2019г., заверено от завеждащ консулската служба при Посолство на Р.България в гр.К., с което Х. Х. е упълномощил Т.Н. А. да договаря сама със себе си за покупка на ателие № 111 и гаражи № ** и № 28, като в пълномощното на стр.2 саморъчно е изписано на английски език, че ответникът разбира напълно съдържанието на пълномощното за продажба на собствения му апартамент в гр.С.. По делото е прието и общо пълномощно, датиращо от 19.01.2014г. с което Т.Н. А. е упълномощена да закупува от нейно име и за сметка на ответника недвижими имоти.

Изслушаната по делото съдебно-графологична експертиза съдът приема че безспорно установи, че подписите след думата „Продавач“ и „Купувач“ в представения по делото оригинал на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.02.2019г., сключен между Х. Х. и Т. Н. А., копие от който е приложено на листове 13 и 14 по делото са положени, съответно от Х. Х. и Т. Н. А.. Вещото лице също така безспорно посочи и защити в о.с.з., че не съществува методика, чрез която да се установи дали поставените подписи в оригинал на предварителния договор от 18.02.2019г., отговарят времево на датата на сключване на 7 договора – 18.02.2019г. Също така е посочено, че страници 1, 2 и 3 от оригинал на предварителния договор от 18.02.2019г. са създадени по едно и също време, отговарят една на друга като шрифт, размер на текста и качество на мастилото, тоест представляват единно създаден документ. По изложеното съдът не приема за основателно едно от възраженията на ответника, а именно, че процесния договор е нищожен на едно от основанията по чл. 26 от ЗЗД, а именно поради липса на форма /чл. 26, ал.2, пред.3 от ЗЗД/, именно поради това, че не е подписан от ответника и наследодателя на ищцата. Следва да бъдат обсъдени обаче възраженията за нищожност на договора поради липса на предмет в частта за процесните гаражи, както и поради липса на съгласие досежно цената на продажбата.

Трайна е практиката на ВКС, че условията за действителност на предварителния договор са същите като тези за действителност на окончателния договор.

Изискването на чл. 19, ал.2 от ЗЗД доразвива разпоредбата на чл. 26, ал.2 от ЗЗД относно изискването предметът на договора да бъде определен и страните да са изразили съгласие по съществените условия на договора. Когато предварителният договор е за продажба, той трябва да съдържа уговорки за вещта и цената /чл. 183, вр. чл. 24, ал.1 от ЗЗД/. А когато вещта е недвижим имот, какъвто е в случая, за прехвърляне на собствеността на който е необходима нотариална форма /чл. 18 ЗЗД/, съществените уговорки относно индивидуализацията и продажната му 8 цена, следва да се съдържат/да са уговорени в писмения акт на предварителния договор, защото е форма за неговата действителност /чл. 19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД/. Иначе би бил нищожен, поради липса на предписана от закона форма /чл.

26, ал.2, пред.3, вр. чл. 19, ал.2 от ЗЗД/, но не поради неавтентичност, а поради неспазване на изискуемата по закон форма за сключване на сделката.

Индивидуализирането на имота в предварителния договор по начин, който да изразява волята на страните за разпореждане с него, е нужно с оглед преобразуващото действие на иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД - ако предметът на предварителния договор не е уточнен, то съдебното решение не може да замести окончателния договор /Решение № 47 от 2009 на I ТО на ВКС/. В тази връзка процесните гаражи следва в предварителния договор да са надлежно индивидуализирани, което не се извежда от уговореното в чл. 1, ал.1 от договора. Отделно в пълномощното, прието по делото е налице изричен текст, че ответникът съзнава съдържанието на пълномощното касателно единствено ателие № 111. Цената също е съществен елемент на договора за покупко - продажба, и след като същата не е уговорена между страните в писмения акт на предварителния договор касателно и двата гаража, не може да се приеме, че е постигнато взаимно съгласие по договор за покупко - продажба /Решение № 16/2008 на II ТО на ВКС/. Самото изповядване на сделката на окончателния договор индикира на общата воля на 9 страните за сключване на окончателен договор само по отношение на ателие № 111 и то за сумата от 247 000 лева, изключая процесните гаражи. Последващото заплащане на сума от 19 6000 лева е също индикация за това, но това заплащане не е уговорено изрично с анекс към предварителния договор, въпреки, че в платежното е посочено, че касае гаражи № ** и 28. Предварителният договор за покупко-продажба е формален, както бе посочено по-горе.