Решение № 3641 от 05.10.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3641 гр. Варна, 05.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на осми септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Любомир Нинов при участието на секретаря Анелия Ц. Николова като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело № 20253110108860 по описа за 2025 година

В обстоятелствената част на исковата молба и депозираните допълнителни уточнителни молби ищецът А. Л. А. твърди, че на 23.03.2023 г. е закупил недвижим имот, представляващ Магазин №1, разположен на етаж минус 1 в сграда с административен адрес гр.Варна, ***, за което бил съставен нот.акт №170 от 23.03.2023г. Около помещението имало и други магазини, входът за които се намира извън жилищната сграда на посочения адрес. Сочи, че на 29.03.2023г. сключил договор за отдаване на посоченото помещение под наем, но било установено, че в отдадения обект са налице сериозни течове на вода по тавана и стените, които продължават и към момента на завеждане на иска. Ищецът постигнал уговорка с наемателя да ремонтира помещението и едва тогава да го предостави за ползване, поради което започнал да издирва домоуправителя на сградата за съдействие по отстраняване на проблема, доколкото не познавал никой от живущите в сградата. В определен момент срещнал лице, което се представило като И. Д. - живущ в същия блок, на когото ищецът казал, че търси домоуправителя за разрешаване на установения проблем. Ответникът И. Д. започнал да разпитва ищеца за подробности за цената на имота, както и защо е закупен, като дори му предложил да го купи, защото в съседство имал и други обекти, а впоследствие страната установила, че посочено лице и неговите роднини са собственици на почти цялата сграда.

След това ответникът започнал да изнудва ищеца да му даде пари, тъй като влагал средства и труд за поддръжката на сградата, но категорично отказвал да каже кой е нейният домоуправител, независимо от множеството отправени запитвания в тази връзка. Това наложило депозирането на молба до кмета на район „Одесос“ за предоставяне на информация за домоуправителя на 1 сградата, както и подробности около управлението на етажната собственост, в т.ч. кой е касиер, какъв е размерът на вноските за разходи по управлението, поддръжката и ремонта, и др. В отговор на запитването било посочено, че няма регистриран домоуправител и касиер, както и че не е налице информация за провеждани ежегодни общи събрания. Сочи, че входната врата на сградата се заключва автоматично и освен живущите в сградата, никой друг няма достъп до входа, поради което както ищецът, така и другите собственици на обектите в сутерена, нямат достъп до общата тоалетна, която се намира във входа. На 05.11.2024г. ищецът, заедно с адвокат, направил пълен оглед на магазина. Адвокатът поискал да огледа и сервизното помещение, но това не било възможно, доколкото ищецът нямал достъп до него, с оглед на това, че ключовете се държали от ответника, а последният отказвал да даде ключ за ползване на страната. В този момент ищецът видял, че Д. стои пред входа на сградата и заедно с адвоката отишли при него. Ответникът се представил на адвоката за домоуправител и заявил, че тъй като тоалетната била заключена със специален ключ, трябвало лично той да отиде и да направи дубликати, за да даде ключ и на ищеца, което не е сторено и до момента. На същата дата страната депозирала до кмета на район „Одесос" молба, с която поискал комисия да посети мястото и да направи оглед на двата обекта - общото помещение с мивка и тоалет, и собствения на ищеца магазин, които са наводнявани, както и причините, довели до нанесените щети, но и до настоящия момент няма отговор на молбата. Междувременно наемателят на магазина постоянно настоявал за отстраняване на течовете в помещението, но поради възникналите проблеми с ответника и невъзможността ищецът и към настоящия момент да извърши основен ремонт в обекта, на 04.11.2023г. договорът за наем бил прекратен. Ищецът заявява, че е бил принуден да върне на наемателя авансово получената сума за наем, за което били съставени споразумение и разписка. Поради изложеното, ищецът счита, че виновното поведение на ответника, изразяващо се в липса на управление и поддръжка на общите части на сградата, конкретно отстраняване на течащата вода от горните етажи, са довели до нанесените на собствения на страната имот щети, както и до невъзможността собственикът да използва имота си по предназначени, респ. да реализира доходи от отдаването на вещта под наем.

Моли съда, да осъди ответника да му заплати сумата от 15 000 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди за времето от датата на сключване на договора за наем-29.03.2023г. до 13.03.2025г., изразяващи се в пропуснати ползи от невъзможността ищецът да отдава под наем собствения си недвижим имот, представляващ Магазин №1, разположен на етаж минус 1 в сграда с административен адрес гр.Варна, ***, вследствие на противоправно поведение на ответника, изразяващо се в липса на управление и поддръжка на общите части на сградата. Претендира и сторените съдебно-деловодни разноски в производството.

Ответникът И. М. Д. в срока по чл.131 от ГПК е подал отговор на исковата молба. Оспорва пасивната си процесуална легитимация. Не спори, че 2 притежава няколко самостоятелни обекта в процесната сграда, като сочи, че е законно избран за домоуправител на същата. Излага, че около седмица след като ищецът закупил процесния магазин, той лично се свързал по телефона с ищеца, като му казал, че е получил номера от предния собственик на имота. В този смисъл оспорва изложените в исковата молба твърдения, че ищецът не е знаел кой точно е домоуправител на ЕС. Страните се срещнали, като ответникът оказал пълно съдействие на ищеца - обяснил му, че е редовно избран за домоуправител, показал му е къде е електромерът за помещението на ищеца, както таблото, обяснил му какви са задълженията на предходния собственик и го уведомил за размера на месечните вноски за управление и поддръжка на етажната собственост. Дължимите суми не били заплатени от ищеца, независимо че ответникът неколкократно го е уведомявал за задълженията му през последните две години. Сочи, че на нивото на магазините в сградата има изградено общо сервизно помещение, което е водоснабдено. Доколкото вратата за помещението не се заключвала, през м.04.2024г. ответникът поставил нов патрон на бравата, като предоставил ключове и на ищеца. На 05.11.2024г., докато страната чакала свой познат пред сградата, към него се приближил ищецът и друго лице, което се представило за негов адвокат, като ищецът заявил, че няма достъп до сервизното помещение, защото изгубил ключа си и ответникът следва да му даде нов. Страната заявила, че за да му бъде предоставен нов ключ, собственикът на магазина следва да плати задълженията си към етажната собственост, което не било сторено и към настоящия момент. Датата, на която представения по делото договор за наем е сключен се оспорва от ответника, както и действителното заплащане на наемната вноска. Счита, че съглашението е сключено в противоречие със закона, поради което е нищожно, доколкото уговорената наемна вноска за шест месеца е в размер на 14 400лв., което обуславя заплащането й да се извършва по банков път, а не в брой. В тази връзка излага, че насрещната страна няма как да търпи вреди от нищожен договор.

Евентуално, в случай че последният е валиден, ответникът намира, че вина за неизпълнението му носи ищецът, доколкото не са били налице пречки да извърши ремонт в собствения си обект. Оспорват се твърденията за теч или наводняване в процесния магазин. Излага, че в съседни помещения действително е имало проблеми с влагата, но не и в процесния. Дори да се приеме противното, страната сочи, че течовете се дължат или на лоши метеорологични условия, или на действия, предприети в другите самостоятелни обекти. Предвид това, ответникът излага, че насрещната страна, в качеството си на собственика на самостоятелен обект, е имала възможността да свика ОС, с оглед предприемане на действия при констатирани проблеми в общите части. Страната сочи, че през цялото време ищецът е имал пълен достъп до имота си, както и до санитарното помещение.

Последното било заключено едва през м.04.2024г., като ключ за него ищецът също бил получил. Счита, че всъщност ищецът е неизправна страна в отношенията си с ЕС, доколкото не желае да участва в разпределение 3 разходите за управление и поддръжка. Ответникът възразява негово поведение в лично качество да е причинило твърдените в исковата молба вреди. Счита, че в качеството си на домоуправител на ЕС единствено материализира волята на Общото събрание, като в тази връзка липсва взето решение, което страната да не е изпълнила. Съобразно изложеното, моли производството да бъде прекратено като недопустимо, евентуално за отхвърляне на претенцията като недоказана както по основание, така и по размер. Претендира разноски.

Съдът намира, че предявените искове намират правното си основание в чл.45, ал.1 от ЗЗД.

Съдът, съобразявайки становищата на страните и събраните, по делото доказателства, по реда на чл.12 от ГПК и чл.235, ал.2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа и правна страна следното:

Страните не спорят, че от 23.03.2023г. ищецът по силата на договор за покупко-продажба е собственик на магазин 1 с площ от 20.66кв.м. представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адм.адрес гр.Варна, ***, ет.минус 1, обект-магазин 1, като това се установява и от представеното копие от нот.акт №133, т.1, рег.№3925, д.№121/2023г. Липсва спор и относно това, че ответникът е управител на сградата в която се намира собствения на ищеца обект.

А. за доказване твърдението си, че е е пропуснал ползи от невъзможността да отстрани влагата от течове в имота си е представил копие от договор за наем от 29.03.2023г. сключен между него и Е. П. В.-трето неучастващо по делото лице и имащ за предмет отдаване на последното под наем от страна на собственика на имота при поети задължения от страна на А. в срок до 1 май 2023г. да освежи помещението, да гарантира на наемателя достъп до помещението и общите части които го обслужват и др. посочени в договора. Договорът е двустранно подписан, като автентичността на подписите не е оспорена. Ищецът е представил и документ озаглавен споразумение от 4.11.2023г. със страни идентични със страните по наемния договор. Съгласно съдържанието на споразумението А. и В. са се споразумели наемателят да върне на наемателката сумата от 3 900лв. получена с подписването на договора за наем на датата на подписването му. Ищецът е представил и двустранно подписана разписка съдържаща изявление на страните, че е върнал коментираната сума на наемателката.

По отношение на това в какво състояние е било помещението към сключване на договора за наем, кога е сключен този договор, прекратен ли е, станал ли е ответника чрез действията си причина за това прекратяване и какъв е размера на пропуснатите ползи съставът намира следното:

Следва да се има предвид, че не съществува ред по който да се ангажира личната деликтна отговорност на ответника в настоящата ситуация при която ищецът твърди, че е претърпял вреди под формата на пропуснати ползи защото не е получил необходимото съдействие от И. Д. при поддръжка на имота си. Факт е, че ищецът сам е изпитал сериозни затруднения при 4 уточняване на това какво съдействие счита, че му се е дължало и заявява, че му е отказано каквото и да било съдействие за търсене и отстраняване на течове в сградата. Посоченото уточнение води на извода за желание да се ангажира отговорността на ответника в качеството му на управител на ЕС. Тук следва да се посочи, че ответника следва да се разглежда като управител на ЕС въпреки липсата на други доказателства в тази насока поради отсъствието на спор между страните. При това положение обаче би следвало да се докаже, че Д. не е изпълнил конкретно свое задължение произтичащо за него от закона – ЗУЕС или не е изпълнил задължение възложено му с решение на ОС. При първата хипотеза-отказ да се изпълни законово възложено задължение съдът намира, че чл.23 от ЗУЕС не съдържа задължение за управителя което да може да се приеме, че има касателство към исканията на ищеца за съдействие за установяване наличието на течове или влага. Такова задължение за съдействие би възникнало за управителя при прието решение на ОС на ЕС в този смисъл, но по делото лисват доказателства и твърдения за това.