Решение № 1428 от 27.06.2023, Районен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1428 гр. Бургас, 27.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: МАГДАЛЕНА СТ. МАРИНОВА при участието на секретаря АНЕЛИЯ ИВ. ТАКОВА като разгледа докладваното от МАГДАЛЕНА СТ. МАРИНОВА Гражданско дело № 20222120105718 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по повод искова молба от Ц. И. Б. ЕГН **********, с адрес: град Бургас, ***, представлявана от адвокат И. С**, БАК, против З. Б.

И. ЕГН **********, с адрес: град Бургас, *** за осъждане на ответната страна да предаде на ищцата владението на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на град Бургас, поради едностранно разваляне на сключения между тях предварителен договор за покупко - продажба на имота, за осъждане на ответната страна да плати на ищцата сумата 2 250 евро /4 400, 62 лева/, представляваща неустойка за пълно неизпълнение на разваления договор, както и за осъждане на ответната страна да плати на ищцата разноските, направени по водене на делото.

Фактическите твърдения, изложени в исковата молба са следните:

На 08.10.2019 г. между ищцата и ответницата е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който ищцата Ц. И. Б. се е задължила да прехвърли на ответната страна З. Б. И. или на определено от нея лице правото на собственост на собствения си недвижим имот, който съгласно нотариален акт №177, том XXXV, дело 11840/21.12.1993 г. на БРС представлява: масивен апартамент,, находящ се в ** апартамент „ляв“, застроен върху площ от 86.11 квадратни метра, състоящ се от две спални, дневна, кухня, тоалетна-баня, при граници: от изток, юг и от долу-държавни апартаменти, от запад-външен зид и отгоре- покрив, заедно с прилежащото към този апартамент избено помещение № 4, находящо се в мазето на този жилищен блок, с площ от 14.00 квадратни 1 метра, при граници на избеното помещение: от изток, запад и юг-държавни изби и от север стълбище, заедно със 17.76 % идеални части от общите части на жилищния блок и толкова идеални части от правото на строеж върху държавния терен от 93.65 квадратни метра от мястото, върху който е построен този блок. От своя страна купувачът З. И. се е задължила да заплати договорената продажна цена от 25 000 евро. Страните, в чл.3, ал.2 от предварителния договор, са се споразумели за разсрочено плащане по следния начин: Първа вноска, изпълняваща ролята на капаро (задатък) в размер на 2 500 евро да бъде изплатена по банков път в срок до 11.10.2019 г.; Втора вноска в размер на 17 500 евро да бъде изплатена по банков път в срок до 31.12.2019 г. и трета вноска в размер на 5 000 евро да бъде изплатена по банков път до деня на изповядване на сделката по нотариален ред, преди подписване на акта. В алинея 3 на същия член е посочена банковата сметка на продавачката Ц. В. в „Банка ДСК“ ЕАД, по която да бъдат превеждани посочените суми. На следващо място в исковата молба е посочено, че съгласно чл.4 ал.1 от предварителния договор, страните са се задължили да сключат окончателния договор не по - късно от 31.03.2020 г.

Според ал.2: „В случай на обективна невъзможност да се осигури изповядването на окончателния договор в предписаната от закона нотариална форма в срока по предходната алинея, страните се задължават да се явят пред нотариуса при първа възможност, независимо от изтичането на срока по ал.1". На 08.10.2019 г. З. Б. И. заплаща по банков път на Ц. И. Б. сумата от 20 000 евро, като тогава й е предадено и владението върху имота. В исковата молба е посочено още, че в началото на 2020 г. продавачката се подготвя отново с необходимите документи за подписването на нотариалния акт за продажба - снабдила се е със схема, комбинирана скица и данъчна оценка (като се е наложило да извади две такива през месец септември 2019 г. и през месец януари 2020 г.). Купувачката З. Б. И. се свързва с нея и й казва, че няма пари и отправя искане да удължат срока и ищцата се съгласява.

Последвало ново искане за удължаване на срока, като е използвана като извинение настъпилата световна пандемия, изтъква и други причини. Ищцата твърди, че вече три години З. И. ползва имот, който не е нейна собственост, останала е незаплатена само част от продажната цена, но тя не желае да бъде финализирана сделката, нито да й бъде прехвърлено правото на собственост. Същевременно не заплаща битовите консумативни разходи, при което ищцата се е принудила да поиска от „ЕВН България“ ЕАД да бъде преустановено подаването на електроенергия към апартамента. Независимо от това ответната страна не предприема никакви действия и продължава да живее в жилището заедно със своето семейство. С покана със заверка на съдържанието изх.№ 15 от 26.05.2022 г. на „Български пощи“ АД, получена на 31.05.2022 г., ищцата най-учтиво приканва ответницата да финализират сделката, като извършат прехвърляне на правото на собственост по нотариален ред. Ответницата се явява при ангажирания от ищцата адв.Т**, пред когото най-официално обещава, че няколко месеца ще плаща по 250 евро, като така ще изплати остатъка от продажната цена и след това ще прехвърлят правото на собственост по нотариален ред. Действия в тази насока не били предприети. С уведомление със заверка на съдържанието с изх.№ 9 от 10.08.2022 г. на „Български пощи“ АД, получена на 11.08.2022 г. лично от ответницата, й е съобщено, че ако в 10-дневен срок от получаването не изплати 2 оставащата част от договорената обща продажна цена ищцата разваля сключения помежду им предварителен договор. Определеният срок е изтекъл на 21.08.2022 г., но през това време не са били предприети действия от ответната страна. С посоченото уведомление, е предоставен и допълнителен 10-дневен срок, след изтичането на първоначалния, в който тя да предаде владението на собственика на имота. Този втори срок е изтекъл на 31.08.2022 г.

През това време ответната страна се е обадила два пъти по телефона на пълномощника на продавача, като заяви, че ще се опита да направи нещо по въпроса. На 25.08.2022 г. е превела по банковата сметка на ответната страна сумата от 294.45 лв., който представляват левовата равностойност на 150 евро. На следващо място в исковата молба е посочено, че съгласно чл.11, ал.4 от сключения между страните предварителен договор: „При виновно неизпълнение на задължението по чл.4 от настоящия договор в срок, неизправната страна дължи неустойка за неизпълнение в размер на 0.1 % от договорената в чл.3, ал.1 продажна цена за всеки ден забава, но за не повече от 90 дни, след изтичането на които настоящия договор се прекратява автоматично." В исковата молба е изложено, че неустойката за неизпълнение е в размер на 25 000 евро х 0.1 % = 25 евро/ден х 90 дни = 2 250 евро. Ищцата поискала изплащане и на неустойката от страна на ответната страна, но изпълнение на това задължение не последвало. Поради изложените фактически и правни доводи ищцата предявява исковете си. Към исковата молба са приложени писмени доказателства.

В преклузивния едномесечен срок от получаване на препис от исковата молба, ответникът З. Б. И., чрез адвокат П. С** дава писмен отговор, в който оспорва предявения иск. По фактите не оспорва сключване на договора относно имота, описан в исковата молба, както и размера на уговорената продажна цена. Твърди, че още преди падежа е платила сумата 20 000 евро, но след това изпаднала във финансово затруднение и помолила ищцата да започне да заплаща задължението си на вноски, но тя не се съгласила. Конкретизира, че не е отказвала да й бъде прехвърлено правото на собственост по отношение на имота, но помолила ищцата това да бъде направено след като се издължи, като уточнява, че й били необходими и средства за заплащане на таксите относно имота. Ищцата отказала да подпишат анекс към договора в този смисъл. По отношение на клаузата от договора за заплащане на неустойка ответната страна излага правен довод, че е нищожна, тъй като противоречи на закона и морала. В допълнение посочва, че размера на неустойката е несъответен на размера на неплатената част от задължението за цена. В писмения отговор ответната страна счита, че следва приложение да намери чл.87, ал.4 от ЗЗД, съгласно който разваляне не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора. Посочва, че по договора е извършила следните плащания: на 08.10.2019 година сумата 20 000 евро, на 26.02.2020 година сумата 1500 евро, на 02.03.2020 година сумата 1300 евро, на 25.08.2022 година сумата 150 евро, на 12.09.2022 година сумата 100 евро. Общият размер на платеното задължение е 23 050 евро и неизпълнената част от задължението е 1 950 евро. По тези фактически и правни доводи от името на ответната страна е поискано да й бъде предоставена възможност да изпълни по време на настоящото дело остатъка от задължението по договора, като й бъде даден срок за това.

3

В съдебно заседание ищцата, чрез процесуалния си представител адвокат С** поддържа предявения иск и сочи доказателства. В заседание по същество на спора излага подробни фактически и правни доводи за основателност на предявения иск. Посочва, че доверителката й многократно е влизала в положението на ответната страна и се е съгласявала на удължаване на срока за плащане, като й предоставила възможност сумата да се плати и на по – малки вноски. Поискала присъждане на разноски, направени по водене на делото.

В съдебно заседание ответната страна, чрез процесуалния си представител адвокат С**, поддържа становището по иска, дадено в писмения отговор. Излага, че неизпълнената част от задължението е незначителна, което дава основание да се приеме, че не е в интерес на ищцата да търси неизпълнение на договора. Поискала е на доверителката й да бъде предоставен срок да изпълни остатъка от задължението си.

По материално правната квалификация на предявения иск настоящият състав приема следното:

Предявеният иск е с правно основание чл.108 от ЗС. Ищцата следва да установи, че е собственик на имота, и че ответната страна владее имота без правно основание. В конкретния случай ищцата следва да установи, че е изправна страна по сключения предварителен договор, че ответната страна не е изпълнила задължението си и че договора е развален. Ответната страна прави възражения с правно основание чл.87, ал.4 от ЗЗД с искане да й бъде предоставен срок за изпълнение на оставащата част от задължението.

Предявен е иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД за заплащане на уговорена в договора неустойка.Ответникът прави възражение за нищожност на договора на основание чл.26, ал.1, предложение първо от ЗЗД.

От събраните по делото доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, се установява следното от фактическа страна:

За установяване правото на собственост на ищцата по отношение на имота, индивидуализиран в исковата молба, като писмено доказателство е приет Нотариален акт за прехвърляне на собствеността на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане №177, том ХХХV, дело № 11870/1993 година на Кремена Консулова, нотариус при Бургаски районен съд.

Като писмено доказателство е приет предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 08.10.2019 година, сключен между Ц. И. Б., от една страна като продавач, и З. Б. И., от друга като купувач, с който страните се задължават да сключат окончателен договор за покупко – продажба, с който продавачът да прехвърли на купувача /или на посочено от него трето лице/ собствеността на следния свой собствен недвижим имот, с административен адрес: град Бургас, *** който съгласно документ за собственост нотариален акт № 177, том XXXV, дело № 11840/21.12.1993 г. на БРС представлява: масивен апартамент, находящ се в ** апартамент „ляв“, застроен върху площ от 86.11 квадратни метра, състоящ се от две спални, дневна, кухня, тоалетна-баня, при граници: от изток, юг и от долу-държавни апартаменти, от запад-външен зид и отгоре- покрив, заедно с 4 прилежащото към този апартамент избено помещение № 4, находящо се в мазето на този жилищен блок, с площ от 14.00 квадратни метра, при граници на избеното помещение: от изток, запад и юг-държавни изби и от север - стълбище, заедно със 17.76 % идеални части от общите части на жилищния блок и толкова идеални части от правото на строеж върху държавния терен от 93.65 квадратни метра от мястото, върху който е построен този блок.