Решение № 271 от 05.03.2026, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 271 гр. София, 05.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на деветнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Светлин Михайлов

Членове:

Даниела Христова

Цветомира П. Кордоловска Дачева при участието на секретаря Мария Г. Минова като разгледа докладваното от Цветомира П. Кордоловска Дачева Въззивно гражданско дело № 20251000501334 по описа за 2025 година Производството е по реда на чл.258 и следв. от ГПК.

С решение № 1643 от 19.03.2025 г. по гр. д. № 7678/2024 г. на Софийски градски съд, е отхвърлен предявеният от М. М. Р. срещу Д. Г. Д. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 18.04.2024 г. от страните предварителен договор за продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № **, на втори подпокривен етаж в жилищната сграда на *** в гр. София, с площ от 48.57 кв.м., заедно с 3.62 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ IV-398, в който е построена.

Недоволен от така постановеното решение е останал ищецът М. Р., който в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК го обжалва с оплаквания за неправилност поради нарушение на материалния закон и необоснованост.

Поддържа, че въззиваемата Д. не би могла да развали предварителния договор по реда на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, тъй като тя не е била изправна страна, а той не е бил неизправна такава. По същите причини тя не би могла и да се откаже от него, като задържи задатъка. Сочи, че насрещната страна не би могла и да се отметне от сделката. Изложени са съображения, че липсва неизпълнение и на задължението по чл. 3.4. от предварителния договор, купувачът да подготви всички документи за продажбата за негова сметка, защото това задължение се състои само във финансиране на дейностите по снабдяване с документи на 1 собственика-продавач. Искането към въззивния съд е да отмени атакуваното решение и вместо него да постанови друго, с което процесният предварителен договор за продажба на недвижим имот да бъде обявен за окончателен.

Въззиваемата Д. Г. Д. оспорва въззивната жалба по съображения, изложени в депозирания в срока по чл. 263, ал 1 ГПК писмен отговор.

Съдът, като взе предвид събраните доказателства по делото и инвокираните от страните възражения и доводи в пределите на своите правомощия, очертани в чл. 269 от ГПК, намери следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

От фактическа страна не е спорно, а и при съвкупната преценка на събраните доказателства по делото се установява, че на 18.04.2024 г. страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответницата Д. се е задължила да продаде на ищеца Р. собствения си недвижим имот, представляващ апартамент № **, на втори подпокривен етаж в сградата на *** в гр. София, с площ от 48.57 кв.м., състоящ се от дневна-трапезария, кухненски бокс, баня с тоалетна, антре и тераса, заедно с 3.62 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж от УПИ IV-398, за цена в размер на 140 000 лв., от които по силата на чл. 2.1.1. от договора, 1000 лв. са платими при подписване на предварителния договор, 4000 лв. - до 26.04.2024 г., 5000 лв. - до 03.05.2024 г., а остатъка в размер на 130 000 лв. следвало да се заплати в деня на сключване на сделката по нотариален ред, за погасяване на задълженията й по изп. д. № 2014/2023 г. на ЧСИ П..

С чл. 2.3. страните са се съгласили окончателното прехвърляне на собствеността върху имота да се извърши най-късно до 31.05.2024 г. пред нотариус, който са определили в чл. 2.4., а именно – нотариус М. Н..

Съгласно чл. 3.4. от договора, ако продавачката се откаже да продаде на купувача имота, тя дължи да му заплати сумата от 10 000 лв. в двоен размер, както и всички разходи, направени във връзка с продажбата. В чл. 3.5. страните са предвидили и задължение на купувача, за негова сметка да се подготвят всички документи за продажбата.

Видно от представения нотариален акт № 191 том I дело № 172/2007 г. ответницата Д. е собственик на обещания за продажба имот.

На 19.04.2024 г. ответнивцата е подписала разписка, удостоверяваща, че е получила сумата от 1000 лв. като първо плащане по предварителния договор.

На 23.05.2024 г. купувачът Р. е превел по сметката на продавачката Д. останалите 9000 лв., с основание: задатък по предварителен договор за покупка на апартамент 12 на ***.

На 31.05.2024 г. нотариус М. Н. е съставила констативен протокол, от който е видно, че на същата дата сделката не се е състояла, тъй като за сключване на окончателния договор се е явил само ищецът.

На 10.06.2024 г. ответницата Д. е възложила на нотариус И. Д. да връчи на ищеца Р. нотариална покана, с която го уведомява, че поради неизпълнение 2 на задължението по чл. 2.1.1. за заплащане на сумите от 4000 лв. и 5000 лв., в срок до 03.05.2024 г., продавачката се отказва от сключването на окончателния договор и задържа задатъка от 1000 лв.

От представените с отговора на исковата молба писмени доказателства се установява, че на 05.06.2023 г. ответницата Д. е поръчителствала на лицето Н. Я. за получаване в заем в размер на сумата от 60 000 евро, за която впоследствие срещу тях били издадени заповед за изпълнение и изпълнителен лист. Не се спори, че за принудителното събиране на сумата, която нараснала до 160 643.57 лв. заедно с натрупаната законна лихви и присъдените разноски, е било образувано изп. д. № 20239210402014 но ЧСИ С. П.. На 13.05.2024 г. ответницата предоставила на същото лице Я. в заем сумата от 9780 лв.

От заключението на съдебно-техническата експертиза се установява, че пазарната цена на имота към датата на сключване на предварителния договор е била 303 775 лв.

Пред първоинстанционния съд е била допусната и съдебнопсихиатрична експертиза, според чието заключение към момента на сключване на предварителния договор при ответницата няма данни за нарушение на психичните й качества, което да е нарушавало годностите й да разбира и да ръководи действията си. Вещото лице е мотивирало още, че липсват психично заболяване, тежка интоксикация или постприпадъчен синдром, които да нарушават базисните й психични годности.

Според св. П., при подписването на предварителния договор, на което и тя присъствала, страните са се уговаряли и разисквали почистването на имота и снабдяване с документи за бъдещата му продажба. Свидетелката Г., дъщеря на ответницата, в показанията си сочи, че майка й сключила процесния договор, защото й били обещали помощ за погасяването на дълга й към съдебния изпълнител. Апартаментът бил пълен с боклуци. Това наложило сводетелката да го почисти, за да може да се продаде и да се плати дългът на съдебния изпълнител.

При така установената фактическа обстановка въззивният съд намира от правна страна следното:

Налице е валидно възникнало облигационно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който е двустранен, възмезден и формален. Договорът съдържа минимално необходимите уговорки относно съществените елементи на сделката, които са предметът и цената. Договорът не е нищожен поради липса на съгласие, тъй като насрещните съвпадащи си волеизявления са изразени от страните по него. Твърденията в отговора, че предварителният договор бил фиктивен, не се установяват нито с преки, нито с косвени доказателства. Напротив, показанията на разпитаните по делото свидетели са красноречиви, че продавачката е имала намерението да се разпореди със собствеността си, за да погаси свой дълг с парите от продажбата. От друга страна, твърдението, че предварителният договор е бил подписан от ответната страна със съзнанието, че тя не се задължава с нищо по него, е правно ирелевнатно за действителността на сделката, тъй като сочи на вътрешна мислена уговорка, 3 която по правило е непротивопоставима.

Предварителният договор за покупко-продажба не е нищожен и поради противоречие с добрите нрави, с оглед твърдяното драстично нарушаване на принципа на еквивалентност на насрещните престации. Както това е прието изрично в решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г. на ВКС, ІІІ г. о., само наличието на нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне до извод, че сделката е нищожна на това основание. Неравноценност в тях е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. Този на ответницата е бил продиктуван от нуждата да погаси своевременно други свои задължения, за принудителното събиране на които срещу нея е било образувано изпълнително производство. Това е обстоятелство, което обосновава в достатъчна степен разликата, без да я прави съществена. Не всяка нееквивалентност на престациите е основание за недействителност на сделката на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, а само значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност. Настоящият случай не е такъв, като бързата продажба на двойно по-ниска цена в преследване на легитимна цел следва да се счете за действителна.

Процесният договор не е и унищожаем като сключен от дееспособно лице, което при сключването му не е могло да разбира или да ръководи действията си. Според постановките на тълкувателно решение № 5/2020 г. на ВКС, ОСГТК, основанието за унищожаемост по чл. 31, ал. 1 ЗЗД е налице, когато невъзможността на лицето да разбира действията или да ръководи постъпките си се дължи на ментални или психични проблеми, макар формално то да не е поставено под запрещение. Необходимо е това състояние да е било налице към момента на извършване на сделката. Опорочаващият факт на волеизявлението в хипотезата на чл. 31, ал. 1 ЗЗД се състои в това, че е извършено при разстроено съзнание. Невъзможността на лицето да разбира или да ръководи действията си може да се дължи на различни причини, както временни - алкохолно опиянение, въздействие на наркотици, интоксикация и др., така и трайни – психична болест, слабоумие. В законовата разпоредба липсва разграничаване на конкретните причини според вида и степента, в която те засягат възможностите на лицето да действа разумно. Поради това, на основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД са унищожаеми и договорите, сключени от дееспособни лица в състояние на трайна неспособност да разбират или да ръководят действията си и когато тяхното състояние обективно е обуславяло поставянето им под запрещение, като се има предвид, че правните последици от поставянето под запрещение настъпват за в бъдеще. В настоящия случай според заключението на вещото лице по съдебно-психиатричната експертиза, към момента на сключване на процесния договор ответницата не е страдала от ментално или психично заболяване, нито се е намирала в състояние, което да е препятствало когнитивните й възможности и годност.

Настоящият състав на Апелативен съд – София намира, че договорът не е бил развален от ответницата-продавач с поканата, връчена на купувача на 4

07.08.2024 г. Това е така, защото правото на разваляне по чл. 87, ал. 1 ЗЗД принадлежи на изправната страна по договора и се упражнява в случай не виновно неизпълнение спрямо неизправната. Както това е посочено изрично в решение № 100 от 03.07.2012 г. по т. д. № 307/2011 г на ВКС, ІІ т.о. решение № 86 от 10.05.2016 г. по т. д. № 595/2015 г. на ВКС, І т.о. и др., страната, която твърди, че е упражнила правото си да развали без предупреждение договора, следва да докаже, че е налице една от хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД невъзможност за изпълнение, безполезност или фикс - сделка. В настоящия случай не се доказва нито една от тях. Към момента на изявлението за разваляне ответницата вече е била получила изцяло сумата от 10 000 лв., която й се е дължала по чл. 2.1.1. до сключване на окончателния договор. Ето защо, тя не е могла да развали договора, позовавайки се на чуждото неизпълнение. Действително, страната може да преустанови договорната обвързаност и като основе изявлението си на уговорена в договора възможност за безусловно разваляне, независимо от отсъствието на законовите предпоставки. С процесната покана, обаче, въззиваемата не се е позовала на клаузата на чл. 3.4. от предварителния договор, а на виновно неизпълнение на насрещната страна, каквото не се установява. По същите съображения, тъй като не е била изправна страна, продавачката не е могла и да се откаже от сделката като задържи дадения задатък. С решение № 39/15.05.2014 г. по т. д. № 1061/2013 г. на I т. о. на ВКС и решение № 50117 от 26.07.2023 г. по т. д. № 876/2021 г. на ВКС, ІІ т.о. е разяснено, че при задатък по чл. 93 ЗЗД правото на отказ от договора е предоставено само на изправната по договора страна. Съгласно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, такова право за страната възниква само ако другата страна, която е дала задатъка, не изпълни задължението си. В случая, обаче, към момента на поканата задължението, поето от купувача за заплащане на уговорената част от цената, е било изпълнено.