Решение № 5253 от 19.03.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5253 гр. София, 19.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 71 СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Катя Н. Велисеева при участието на секретаря КАЛИНА Д. АНГЕЛОВА като разгледа докладваното от Катя Н. Велисеева Гражданско дело № 20251110148758 по описа за 2025 година

Производството е образувано по исковата молба на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с адрес: гр. .........., комплекс „...“, представлявани от ".." ЕООД, срещу С. С.

Т., с която са предявени искове с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС, вр. чл. 51, ал. 1 ЗУЕС и чл. 50, ал. 2 ЗУЕС за признаване за установено между страните, че ответникът дължи сумата в общ размер 2159,75 евро (4224,10 лева), включваща 62,00 евро (121,26 лeва), встъпителна вноска за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2022 г., 222,42 евро (435,00 лева), такса управление за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., 168,29 евро (329,15 лева) фонд ремонт на комплекс за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., 114,76 евро (224,46 лева) за фонд ремонт на сграда за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., 40,33 евро (78,88 лева) за наем на офис за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., 125,69 евро (245,82 лева) за озеленяване за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2024 г., 105,84 евро (207,00 лева) озеленяване за периода 01.05.2024 г. до 30.04.2025 г., 39,22 евро (76,70 лева) снегопочистване за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г., 59,92 евро (113,28 лева) снегопочистване за периода 01.01.2024 г. до 30.04.2025г., 79,50 евро (155,48 лева) за техническа поддръжка за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г., 103,98 евро (203,36 лева) за техническа поддръжка за периода 01.01.2024 г. до 30.04.2025 г., 114,06 евро (223,08 лева) такса почистване на ЕС за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г., ...,84 евро (340,00 лева) такса почистване на ЕС за периода 01.01.2024 г. до 30.04.2025 г., 186,51 евро (364,78 лева) вноски за охрана за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г., 193,53 евро (378,51 лева) вноски за охрана за периода 01.01.2024 г. до 30.11.2024 г., 119,72 евро (234,15 лева) вноски за охрана за периода 01.12.2024 г. до 30.04.2025 г., 100,98 евро (197,49 лева) вноски за ел. енергия за общи части на ЕС за периода 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., 27,86 евро (54,48 лева) вноски за поддръжка на ПСОВ за периода 01.05.2024 г. до 30.04.2025 г., 69,63 евро (136,18 лева) вноски за ремонти комплекс за периода 01.12.2022 г. до 31.12.2022 г., 4,09 евро (8,00 лева) за чип ключ за периода 01.04.2023 г. до 30.04.2023 г., 13,93 евро (27,24 лева) вноска за поддръжка пречиствателна станция за периода 01.11.2023 г. до 30.11.2023 г., 4,09 евро (8,00 лева) вноса за ГТП газова инсталация за периода 01.07.2024 г. до 31.07.2024 г., 31,60 евро (61,80 лева) за ремонт на детска площадка за периода 01.04.2025 г. до 31.04.2025 г., ведно със законна лихва върху сумите от 05.05.2025 г. до изплащане на вземанията, за които суми е 1 издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 26309/2025 г. по описа на СРС, 71 състав.

Ищецът твърди, че ответникът е собственик на апартамент ....., сграда .... в процесната етажна собственост и че не е заплатил задълженията към етажната собственост, предмет на исковата му претенция . Посочва, че на общо събрание на етажната собственост, проведено на 22.10.2022 г., т. 1, е гласуван бюджета на етажната собственост и е взето решение за заплащане на една авансова вноска за първия месец от срока на договора за управление на етажната собственост, по т. 2 е одобрен договорът за управление, а по т. 3 е прието да бъде сключен договор за извършване на физическа охрана с дружеството „....“. На 22.11.2022 г. е проведено друго общо събрание на етажната собственост, на което е гласувана сума под т.1.2 от протокола на същото за изграждане на система за контрол на достъп и външно осветление на територията на ЕС, а под т. 2 е приет правилник за вътрешния ред на територията на ЕС. Сочи, че с договор от 30.11.2022 г. на „.......... ЕООД е възложено да извършва невъоръжена охрана на територията на етажната собственост при цени и начин на плащане, посочени в чл. 4 и чл. 5. На 08.11.2022 г. е подписан договор за управление на етажната собственост, с който на „..“ ЕООД е възложено да извършва дейностите по управление и поддръжка на етажната собственост при цена в размер на 15 лева месечно за всеки самостоятелен жилищен или търговски обект. С договор от 12.12.2022 г. процесната етажна собственост взела решение за присъединяване към „Електроразпределителни мрежи Запад“ ЕАД, а с договор от 17.02.2023 г. е договорена между етажните собственици и ежемесечната поддръжка на зелените площи и алеи в ЕС на цени, посочени в Приложение №1 към договора. Твърди, че на проведено съвместно общо събрание на ЕС от 09.10.2023 г. е приет подробен финансов отчет на етажната собственост, както и решение за актуализиране на бюджета в частта снегопочистване, охрана и почистване, като считано от м.11.2023 г. следвало да се начислява сума в размер на 6000 лева за почистване на пречиствателната станция, дължима от етажните собственици пропорционално на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. Излага твърдения, че на 11.11.2024 г. е проведено съвместно общо събрание на ЕС, на което е гласувана актуализацията на бюджета в ЕС, както и е взето решение да се подпише нов договор за управление и поддръжка на ЕС с „..“ ЕООД, за срок от 2 години и с непроменено възнаграждение за такса управление.

Допълва, че на същото ОС етажните собственици упълномощили „..“ ЕООД да предприеме съдебни действия срещу всички собственици, които били с натрупани задължения. В изпълнение на взетото решение от 11.11.2024 г., още на 12.11.2024 г. е сключен договор за управление с „..“ ЕООД, по силата на който да се извършват всички дейности по управление и поддръжка на ЕС. Ищецът излага, че на 19.03.2025 г. е проведено ОС на ЕС, на което е взето решение за одобряване на оферта за реконструкция на детска площадка в комплекса, като необходимите суми за извършване на ремонта се предвиждало да бъдат начислени за период от два месеца. Твърди, че в качеството си на собственик на апартамент ....., находящ се в процесната етажна собственост, ответникът дължи вноски за ремонт, „Фонд ремонт“, режийни разходи и „Такса управление“ на ЕС в общ размер на 4224,10 лева, начислени за периода от 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., като с оглед на това, че не е обжалвал взетите решения на проведените Общия събрания, същите са стабилизирани и имат обвързващо действие спрямо тях.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който ответникът оспорва предявените искове като недопустими и неоснователни. Оспорва на първо място в правния мир да съществува етажна собственост на комплекс „...“, управлението на което да е уредено по смисъла на чл. 2 ЗУЕС, като сочи, че никога не е провеждано общо събрание на собствениците във всички построени в квартала сгради. Твърди, че в квартала съществуват общо 25 сгради, като ищецът не представя доказателства за това да е сключен писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Твърди се, че сграда ...., в която се намира процесният обект, собственост на ответника, не е част от съвместна етажна собственост с останалите сгради, не е участвала в съвместни общи събрания със свои представители и не е упълномощавала никого да подписва от нейно име и за нейна сметка договори. Сочи, че от представените 2 протоколи се установявало, че договорите са подписани от представители на други сгради, но не и от такива на сграда ..... Въз основа на това счита, че исковете са недопустими, тъй като липсва правен интерес и активна процесуална легитимация на ищеца. По отношение на възраженията за неоснователност на исковете, ответникът обосновава същите с обстоятелствата, че процесните договори за управление не са сключени в изискуемата от закона форма – нотариална заверка на подпис, както и че не са вписани. Сочи, че приетите решения не могат да произведат правно действие спрямо него, а сключените договори за управление на ЕС от 08.11.2022 г. и от 12.11.2024 г. са относително недействителни по отношение на него, тъй като са сключени от Велизар Радев без представителна власт. Излага на следващо място, че теренът, върху който са построени сградите, е останал собственост на инвеститора и нито един от собствениците на обекти в сградата не притежава идеални части от земята. Излага твърдения, че в действителност общо 7 от построените в този квартал сгради се намират на общинската улица „......" на номер 23, като всяка сграда си има отделен административен адрес. В тази връзка административният адрес на сградата, в която се намира процесният обект, собственост на ответника, сочи, че е ул. „......" ., Сграда .....

Излага, че достъпът до сграда именувана Сграда ...., в която се намира процесният обект, се намира откъм общинската улица „......" ., като в действителност процесната сграда е отделна и самостоятелна, с обособена самостоятелна Етажна собственост и самостоятелно Общо събрание на Етажната собственост, има си свой избран управител, а Етажната собственост няма нищо общо с посочената в исковата молба Етажна собственост на всички 25 сгради, построени в квартала, каквато не съществува като юридически субект. Освен това, навежда, че ОС на ЕС на Сграда .... е взела изрично решение да не участва в групово подписване на договор за управление и обслужване с „.." ЕООД и в този смисъл няма каквото и да било основание ответникът, в качеството му на собственик на обект в ЕС на Сграда ...., да дължи каквито и да било парични суми на ищеца, формирани от съвместни ОС на ЕС. Развива подробни съображения относно съвместните общи събрания по смисъла на чл. 18 ЗУЕС, като счита, че в случая не са били налице предпоставките за тях. Прави подробен анализ и на представените писмени доказателства, като сочи, че същите не обвързват Сграда .....

Поради тези и останалите подробно изложени съображения моли предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендира разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

С отговора на исковата молба ответникът е заявил твърдение, че искът е процесуално недопустим поради това, че не съществува етажна собственост на Собствениците на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост с адрес гр. .........., Комплекс „...“, т.е. оспорва се активната процесуална легитимация на ищците в производството.

Доколкото ищцовата страна навежда достатъчно съображения в заповедното и в исковото производство за наличие на валидно взети решения на Общото събрание на Собствениците на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост с адрес гр. .........., Комплекс „...“, обстоятелството дали съществува твърдяната от ищците етажна собственост не касае допустимостта, а основателността на исковата претенция.

Основателността на исковата претенция е обусловена от установяване от страна на ищеца при условията на пълно и главно доказване: 1) че ответникът е собственик на индивидуален обект в сградата в режим на етажна собственост; 2) че е било взето влязло в сила решение за заплащане от страна на етажните собственици на месечни вноски за описаните в исковата молба фондове и дейности в претендираните с исковата молба размери; 3) размерът на разходите, дължим от ответника и 4) начина на формиране на участието на етажните собственици в тези вноски. В тежест на ответника при установяване на посочените обстоятелства е да докаже, че е погасил дължимите суми, както и своите правоизключващи и/или правонамаляващи възражения.

С доклада по делото съдът е отделил за безспорно между страните, че ответникът С. С.

Т. е собственик на апартамент ....., находящ се в гр. София, ул. „......“ ., сграда ...., за което по 3 делото като доказателство е приет нотариален акт за покупко – продажба на недвижими имоти №..... том I, рег. №.., дело .../2015 г. на нотариус Снежанка Стоянова с район на действие СРС, вписана под №. в РНК от 16.07.2015 г. Видно от същия нотариален акт ответникът е придобил собствеността върху апартамент ..... заедно с прилежащото мазе №1 ведно с 15,473% идеални части от общите части на надземната част на сградата заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата. Не е спорно между страните и че в поземления имот, находящ се в гр.